RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2024

(n° 296/2024, 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/20187 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEWHS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Octobre 2021-Tribunal de commerce de Paris (13ème chambre) – RG n° 2020022693

APPELANTE

S.A.R.L. BAGELS

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 12] sous le n° 523 863 561

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de Paris, toque : C2477

Assistée de M^e Laurence CARLES de la SELARL CLAWZ AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : C0992

INTIMÉE

S.A.S. SUSHISHOP RESTAURATION

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le n° 449 531 391

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 13]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de Paris, toque : L0034

Assistée de M^e Laure BOUTRON-MARMION de l’AARPI BOUTRON-MARMION Associés, avocat au barreau de Paris, toque : B1189

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 01 octobre 2024, en audience publique, devant M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et M^me Stéphanie Dupont, conseillère. Un rapport a été présenté à l’audience par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Nathalie Recoules, présidente de chambre, et par Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

La société Bagels exploitait un fonds de commerce de restauration rapide dans une boutique située [Adresse 2] à [Localité 11], sous l’enseigne Bagelstein.

Le 26 septembre 2019, la société Sushi shop restauration a adressé à l’agence immobilière Richard & sons un courriel et une lettre qui mentionnaient en objet « offre d’acquisition du droit au bail de la boutique sise [Adresse 2] à [Localité 11] ». A la fin de cette lettre, la société Sushi shop restauration indiquait : 'la présente offre est valable pendant un délai de huit jours à compter de la réception de la présente, étant précisé que faute de réponse dans ledit délai la présente proposition deviendra caduque'.

Cette lettre a été suivie de discussions entre la société Bagels et la société Sushi shop restauration.

Le 9 octobre 2019, la société Sushi shop restauration a adressé un courriel à la société Bagels dans lequel elle confirmait à la société Bagels sa 'proposition d’un rachat de droit au bail de la boutique du [Adresse 2] à [Localité 10] moyennant les modalités et conditions principales suivantes :

prix de cession : 300.000 euros HT (trois cent mille euros hors taxe)

date d’entrée en vigueur du bail : 1er janvier 2020.

Dans ce courriel, il était ajouté : 'Cette offre est subordonnée notamment à la réalisation des conditions suivantes’ et suivait la mention de 8 conditions qualifiées de conditions suspensives et de 4 conditions qualifiées de conditions non-suspensives.

Le 10 octobre 2019, l’avocat de la société Bagels a adressé un courriel à la société Sushi shop restauration dans lequel il était indiqué : 'je vous confirme donc bien volontiers l’accord de ma cliente sur cette proposition.'

Le 31 octobre 2019, la société Sushi shop restauration a fait savoir à la société Bagels qu’elle renonçait à acquérir le droit au bail concernant le local situé [Adresse 2] à [Localité 11].

Par lettre recommandée du 2 décembre 2019, la société Bagels, soutenant que le contrat de cession du droit au bail était formé par son acceptation de l’offre de la société Sushi shop restauration, a mis en demeure cette dernière d’avoir à respecter ses engagements et de procéder dans les meilleurs délais à la réalisation de la vente.

Cette mise en demeure est restée vaine.

Par acte du 22 janvier 2020, la société Bagels a cédé son fonds de commerce exploité dans les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10] à une société tierce, au prix de 80.000 €.

C’est dans ces conditions que par acte du 19 mai 2020 la société Bagels a fait assigner la société Sushi shop restauration devant le tribunal de commerce de Paris.

Par jugement du 5 octobre 2021, le tribunal de commerce de Paris a :

— débouté la SARL Bagels de sa demande pour résiliation abusive de contrat ;

— débouté la SARL Bagels de sa demande pour rupture abusive de pourparlers ;

— débouté la SAS Sushi shop restauration de sa demande pour procédure abusive ;

— condamné la SARL Bagels à payer à la SAS Sushi shop restauration la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— débouté les parties de leurs demandes autres plus amples ou contraires ;

— condamné la SARL Bagels aux dépens dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 74,01 euros dont 12,12 euros de TVA.

Par déclaration du 19 novembre 2021, la SARL Bagels a interjeté appel partiel de ce jugement en ce qu’il a :

— débouté la SARL Bagels de sa demande pour résiliation abusive de contrat ;

— débouté la SARL Bagels de sa demande pour rupture abusive de pourparlers ;

— condamné la SARL Bagels à payer à la SAS Sushi shop restauration la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes autres plus amples ou contraires mais uniquement lorsqu’il a déboute la SARL Bagels de ses demandes tendant à voir condamner la SAS Sushi shop restauration à lui payer les sommes de 239.645,29 € à titre de dommages et intérêts et de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens ;

— condamné la SARL Bagels aux dépens dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 74,01 euros dont 12,12 euros de TVA.

L’intimée a interjeté appel incident par conclusions notifiées le 17 mai 2022.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 septembre 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 27 juin 2024, la société Bagels, appelante, demande à la cour d’appel de :

Infirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris en ce qu’il :

— Déboute la SARL Bagels de sa demande pour résiliation abusive de contrat,

— Déboute la SARL Bagels de sa demande pour rupture abusive de pourparlers,

— Condamne la SARL Bagels à payer à la SAS Sushi shop restauration la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déboute les parties de leurs demandes autres plus amples ou contraires mais uniquement lorsqu’il déboute la SARL Bagels de ses demandes tendant à voir condamner la SAS Sushi shop restauration à lui payer les sommes de 239.645,29 € à titre de dommages et intérêts et de 5.000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens ;

— Condamne la SARL Bagels aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 74,01 € dont 12,12 € de TVA » ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— juger qu’un contrat de vente a été conclu entre la société Sushi shop et la société Bagels ;

— juger que la société Sushi shop a commis une faute engageant sa responsabilité à l’égard de la société Bagels,

— condamner la société Sushi shop à payer la somme de 176.000 € à la société Bagels à titre de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire,

— juger que la rupture des pourparlers par la société Sushi shop est abusive ;

— juger que la société Sushi shop a commis une faute engageant sa responsabilité à l’égard de la société Bagels ;

— condamner la société Sushi shop à payer la somme de 50.000 € à la société Bagels à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Sushi shop de sa demande reconventionnelle ;

— débouter la société Sushi shop restauration en tous ses moyens, fins et conclusions ;

— condamner la société Sushi shop à verser à la société Bagels la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Sushi shop à tous les dépens ;

— dire que ceux d’appel seront recouvrés par Maître Matthieu Boccon-Gibod, SELARL Lexavoue Paris Versailles conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A titre principal, elle fait valoir, au visa des articles 1113, 1114, 1118, 1121, 1217, 1219 et 1231 du code civil, que :

— le contrat de cession du droit au bail concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10] entre la société Bagels et la société Sushi shop restauration s’est formé par la rencontre de l’offre précise et ferme de la société Sushi shop restauration et de l’acceptation pure et simple de la société Bagels ;

— le courriel adressé le 26 septembre 2019 par Monsieur [E] [Z], directeur du développement de la société Sushi shop restauration, intitulé 'offre d’acquisition du droit au bail’ constitue une offre précise et ferme d’acquisition du droit au bail au prix de 300.000 euros en ce qu’elle contient la déclaration de la volonté de la société Sushi shop restauration d’être liée en cas d’acceptation et en ce qu’elle ne contient aucune réserve sur le prix et la chose ;

— la société Sushi shop restauration n’a pas considéré la signature de la promesse de cession du droit au bail comme une condition de la vente ;

— la société Bagels a répondu au questionnement de la société Sushi shop restauration par courriel du 8 octobre 2019 à la suite de quoi la société Sushi shop restauration a réitéré, par courriel du 9 octobre 2019, son offre d’acquisition, qui incluait les éléments essentiels à la vente, soient le prix et la chose, et qui confirmait sa volonté d’être liée en cas d’accord ;

— l’offre de la société Sushi shop restauration contenait des conditions suspensives sans terme pour leur réalisation ;

— le 10 octobre 2019, madame [R], responsable juridique du groupe Sushi shop, a réitéré, en réponse au courriel du conseil de la société Bagels contenant le projet de promesse de cession du bail commercial, l’intention de la société Sushi shop restauration de finaliser les démarches ;

— c’est à tort que le tribunal de commerce a retenu que l’offre du 3 octobre 2019 contenait des réserves portant sur des éléments essentiels à l’économie du contrat, notamment la déspécialisation du bail pour permettre la cuisine sur place, qu’il s’agissait d’accessoires au prix et à la chose ;

— le tribunal de commerce a fait une mauvaise appréciation des faits en considérant que les 'réserves’ contenues dans l’offre avaient toutes la même portée juridique alors que les conditions non-suspensives ne peuvent être considérées comme essentielles à l’économie du contrat ;

— l’existence de ces conditions ou 'réserves’ n’a jamais exclu la conclusion de la vente ;

— la société Bagels n’a dissimulé aucune information à la société Sushi shop restauration sur le bail commercial ;

— la société Bagels a accepté, le 10 octobre 2019, d’être liée dans les termes de l’offre du 3 octobre 2019 de la société Sushi shop restauration ;

— la vente était conclue par cette acceptation de l’offre de la société Sushi shop restauration ;

— la vente ainsi formée n’a pas été réalisée car la société Sushi shop restauration s’est rétractée par courriel du 31 octobre 2019, sans permettre la réalisation des conditions suspensives ;

— en se rétractant, après la conclusion de la vente, la société Sushi shop restauration a manqué à son obligation contractuelle, ce qui ouvre droit pour la société Bagels à des dommages et intérêts ;

— le préjudice de la société Bagels est un préjudice de perte de chance de percevoir les sommes de la cession du droit au bail prévue avec la société Sushi shop restauration diminuées des sommes perçues à la suite de la vente ultérieure du fonds de commerce au prix de 80.000 euros, soit 176.000 euros ( = 80 % (300.000 euros – 80.000 euros).

A titre subsidiaire, au visa des articles 1240 et 1112 du code civil, la société Bagels fait valoir que:

— la société Sushi shop restauration a rompu soudainement et de manière inattendue les négociations précontractuelles par courriel du 31 octobre 2019 alors que le 9 octobre 2019, elle réitérait son intention d’être liée et que le 17 octobre 2019, elle indiquait encore être en train de regarder la promesse 'pour discussions internes’ ;

— la société Sushi shop restauration a rompu les pourparlers sans motif légitime, elle a attendu un courrier du 7 janvier 2020 pour fournir des explications peu convaincantes de sa rétractation ;

— aucun élément postérieur au courriel du 9 octobre 2019, dans lequel la société Sushi shop restauration réitérait son offre d’acquisition du droit au bail, n’a laissé croire que celle-ci voulait se rétracter ;

— la société Sushi shop restauration ne peut tirer argument de la non-réalisation des conditions suspensives alors qu’aucun délai n’avait été prévu pour leur réalisation ;

— elle a subi un préjudice, qu’elle évalue à 50 000 euros, du fait de la rupture abusive des pourparlers.

Sur la demande de la société Sushi shop restauration au titre de la procédure abusive, la société Bagels soutient ne pas avoir agi en justice de manière fautive.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 2 septembre 2024, la société Sushi shop restauration demande à la cour d’appel de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris le 5 octobre 2021 en ce qu’il a :

— débouté la société Bagels de sa demande pour résiliation abusive de contrat ;

— débouté la société Bagels de sa demande pour rupture abusive des pourparlers ;

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris le 5 octobre 2021, en ce qu’il a débouté la société Sushi shop de sa demande pour résiliation abusive de contrat ;

Statuant à nouveau, condamner la société Bagels à payer à la société Sushi shop restauration la somme de 10.000 € au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

En tout état de cause :

— débouter la société Bagels de l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la société Sushi shop restauration ;

— condamner la société Bagels à payer à la société Sushi shop restauration la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la société Bagels aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Sur la demande principale de la société Bagels, au visa des articles 1113 et 1114 du code civil, la société Sushi shop restauration fait valoir que le contrat de ne s’est pas formé aux motifs que :

1 – son offre n’était pas ferme en ce que :

— une offre assortie de réserves prive l’offre de fermeté lorsque celles-ci laissent la possibilité à son auteur de se dégarer arbitrairement de son offre, qu’une offre assortie de réserve n’est qu’une simple invitation à négocier et son acceptation n’a pas pour effet de fixer le contrat ;

— la lettre du 26 septembre 2019 adressée par la société Sushi shop à la société Bagels ne constitue qu’une intention d’entrer en négociation, une 'offre d’intérêt’ ;

— cette proposition était dépourvue de fermeté pour être assortie de 8 réserves qui constituaient des éléments essentiels pour la société Sushi shop restauration, permettant à celle-ci de se dégager librement de sa proposition sans avoir à justifier d’un motif ;

— ces réserves et leur caractère déterminant ont fait l’objet d’un rappel à la société Bagels dans un courriel du 9 octobre 2019 démontrant que la lettre du 26 septembre 2019 ne se suffisait pas à elle-même ;

— l’absence de caractère ferme de l’offre est aussi démontrée par les discussions ultérieures entre les sociétés Bagels et Sushi shop qui constituent des discussions de négociation démontrant que les parties n’ont jamais dépassé la phase précontractuelle ;

— quelques jours après « l’offre d’intérêt » de la société Sushi shop, la société Bagels a indiqué attendre une « réponse » sur les nouveaux éléments évoqués lors d’une réunion ce qui constitue une contre-proposition ;

— l’envoi d’un projet de promesse par le conseil de la société Bagels est la preuve de ce que les parties n’envisageaient pas de se contenter de la prétendue offre émise au départ par la société Sushi shop restauration pour équivaloir accord commun ;

— la société Bagels avait expressément reconnu dans son assignation devant le tribunal de commerce de Pairs que les parties étaient en pourparlers puisqu’elle ne sollicitait intialement que la réparation de prétendus préjudices en raison de la rupture fautive des négociations ;

2 – son offre n’était pas précise en ce que :

— au stade de l’envoi de la lettre du 26 septembre 2019, il existait des imprécisions sur l’étendue et le contenu de la chose objet du contrat car la société Sushi shop restauration n’avait pas encore eu accès au contrat de bail ;

— la société Sushi shop restauration n’a eu connaissance du contrat de bail, sans ses annexes, que le 7 octobre 2019 ;

— la société Bagels s’est montrée très insistante pour une signature rapide d’une promesse de vente alors que la société Sushi shop restauration ne disposait toujours pas des annexses du bail ;

— l’analyse du contrat de bail a amplifié ses doutes et incertitudes sur la chose vendue ce qui l’a conduite à augmenter ses réserves dans le courriel du 9 octobre 2019 ;

— ces réserves comme la déspécialisation du bail étaient si essentielles qu’elles conditionnaient la volonté de la société Sushi shop restauration de se rendre acquisitrice du bail ;

Sur la demande subsidiaire de la société Bagels, au visa des articles 1112 et 1240 du code civil, la société Sushi shop restauration fait valoir que :

— aucune faute ne peut être retenue à son encontre et qu’elle n’a fait qu’exercer son droit de mettre fin en toute bonne foi aux négociations avec la société Bagels ;

— le projet de promesse de vente établi par le conseil de société Bagels a été adressé à la société Sushi shop restauration le 15 octobre 2019 ;

— le même jour , la société Sushi shop a répondu qu’elle avait besoin de temps pour analyser le projet soumis ;

— le 17 octobre 2019, l’agent immobilier de la société Bagels a contacté la société Sushi shop restauration pour connaître sa position ;

— le même jour, la société Sushi shop restauration a répondu que le projet de promesse de vente était en cours d’analyse ;

— le 22 octobre 2019, l’agent immobilier a à nouveau contacté la société Sushi shop restauration de façon insistante exigeant une signature le jour même de sorte que la société Sushi shop restauration s’est interrogée sur l’urgence avec laquelle ses interlocuteurs cherchaient à lui faire signer la promesse de vente ;

— elle a expliqué les motifs de la rupture des négociations dans un courrier du 7 janvier 2020 adressé à la société Bagels et notamment la dissimulation d’éléments déterminants par la société Bagels et le caractère parcellaire des informations transmises ;

— les négociations ont duré moins d’un mois et étaient peu avancées puisqu’elles se sont arrêtées à l’envoi d’un projet de promesse impliquant de nombreuses discussions à intervenir à propos de la rédaction de l’acte ;

— la société Bagels n’explicite pas la somme de 50.000 euros qu’elle demande à titre de dommages et intérêts, étant rappelé qu’elle ne pourrait être indemnisée, en cas de rupture fautive des négociations précontractuelles, que des frais engagés pour les négociations, les frais d’expertise ou de recherches ;

Sur sa demande de condamnation de la société Bagels à l’allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive, au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile, la société Sushi shop restauration fait valoir que :

— l’action en justice de la société Bagels est outrancière ;

— les moyens de droits soulevés par la société Bagels dans le cadre de son assignation étaient inopérants, ce qu’elle a vainement tenté d’effacer dans ses conclusions en formant ultérieurement deux demandes distinctes alors qu’elle reconnaissait initialement que les parties n’en étaient qu’au stade des négociations ;

— sa mauvaise foi se démontre également dans sa demande de réparation du préjudice en première instance où la société Bagels a demandé la perte des gains espérés en contradiction avec la jurisprudence de la Cour de cassation qui l’interdit ;

— l’absence de sérieux des demandes de la société Bagels se caractérise aussi par le montant qu’elle sollicitait à titre de condamnation en première instance qui était identique qu’il s’agisse de son principal ou de son subsidiaire alors qu’il s’agissait de faits et de régimes juridiques différents ;

— la société Bagels invoquait d’autres préjudices sans aucun lien avec le comportement de la société Sushi shop sans en démontrer l’existence ;

— à hauteur d’appel, la société Bagels s’entête à obtenir le compensation de ce qu’elle n’a pas reçu à la suite de la vente de son fonds de commerce à une société tierce au prix de 80.000 € ;

— la société Bagels a refusé d’exécuter pendant plus de 8 mois le jugement de première instance.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions des parties pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Sur la demande de la société Bagels au titre de l’inexécution du contrat de cession du droit au bail par la société Sushi shop restauration

L’article 1113 du code civil dispose que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Pour que l’acceptation d’une offre suffise à former le contrat, cette offre doit être précise et ferme.

En application de l’article 1114 du code civil, une offre est précise lorsqu’elle comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et elle est ferme lorsqu’elle exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation.

Pour être ferme, l’offre ne doit être accompagnée d’aucune réserve qui opère restriction de la volonté de l’auteur de l’offre de contracter en conférant à celui-ci la faculté de ne pas donner suite à l’acceptation.

Les réserves se distinguent des conditions suspensives.

Les réserves dépendent de la volonté de l’auteur de l’offre et manifeste sa volonté de ne pas être lié par l’acceptation de son offre. Une offre accompagnée de réserves est dépourvue de fermeté et ne constitue qu’une invitation à entrer en négociation.

Les conditions suspensives, définies à l’article 1304 du code civil, font dépendre l’offre d’un évènement étranger à la volonté de l’auteur de l’offre et ne privent pas l’offre de son caractère de fermeté. Le contrat formé par la rencontre de l’offre et de l’acceptation est néanmoins subordonné à l’accomplissement des conditions suspensives.

En l’espèce, l’acceptation de la société Bagels résulte d’un courriel de son avocat du 10 octobre 2019. Dans ce courriel, la société Bagels accepte non pas l’offre de la société Sushi shop restauration du 26 septembre 2019, qui a été suivie de discussions entre les parties, mais celle contenue dans le courriel du 9 octobre 2019. En effet, le courriel de l’avocat de la société Bagels est ainsi rédigé : ' J’accuse réception de votre email d’hier (…). Je vous confirme bien volontiers l’accord de ma cliente sur cette proposition (…).'

En conséquence, l’analyse de la lettre du 26 septembre 2019 de la société Sushi shop restauration pour apprécier si elle constitue une offre précise et ferme est sans objet.

Concernant le caractère précis de l’offre de la société Sushi shop restauration du 9 octobre 2019, il est relevé que le seul fait que la société Sushi shop restauration n’avait connaissance que du contrat de bail sans ses annexes au moment de l’émission de cette offre ne suffit pas à rendre imprécise son offre. Il appartenait à la société Sushi shop restauration d’attendre la production des annexes du contrat de bail pour émettre son offre ou d’exprimer des réserves sur ce point, ce qu’elle n’a pas fait.

L’offre émise par la société Sushi shop restauration dans le courriel du 9 octobre 2019 comprend l’identification du droit au bail dont la cession est envisagée (il s’agit de celui concernant la boutique située [Adresse 2] à [Localité 10] exploitée par la société Bagels), le prix de cession et la 'date d’entrée en vigueur du bail’ mais également de nombreuses conditions intitulées conditions suspensives pour neuf d’entre elles et conditions non-suspensives pour trois d’entre elles.

Or, les parties ont continué à négocier les conditions de la cession du droit au bail après l’acceptation de l’offre par la société Bagels le 10 octobre 2019, à l’occasion de la rédaction de la promesse de vente.

En effet, dans le courriel du 10 octobre 2019, dans lequel l’avocat de la société Bagels accepte la proposition du 9 octobre 2019 de la société Sushi shop restauration, l’avocat de la société Bagels ajoute : 'je vais m’atteler à la rédaction d’une promesse de vente sous conditions suspensives, dont un premier projet sera prêt demain en fin de journée au plus tard'. Dans la même journée, la société Sushi shop restauration répondait : 'le calendrier de signature que vous proposez ne nous permet pas de prendre connaissance et, le cas échéant de discuter posément de votre projet'. Le 15 octobre 2019, l’avocat de la société Bagels adressait un mail à la société Sushi shop restauration dans lequel il était indiqué : 'je vous prie de trouver-ci-joint un premier projet de promesse de cession de droit au bail. Nous avons fixé comme date limite de réalisation des conditions suspensives le 15 novembre 2019, de façon à ce que nous soyons fixés le plus rapidement possible sur la position du propriétaire des locaux. (…) Par ailleurs, les conditions 'non suspensives’ pourraient susciter une appréhension du bailleur si elles devaient être stipulées dans la promesse, en particulier s’agissant de la cuisine impliquant une cuisson. Dans la mesure où il ne s’agit pas de points bloquants, il me semble opportun de ne pas les mentionner à la promesse, puisque cet acte sera transmis au bailleur.'

Il se déduit de ces éléments, comme l’a retenu le premier juge, que les parties qui, à l’occasion de la rédaction de la promesse de vente, continuaient à négocier les conditions de la vente, dont l’une particulièrement importante s’agissant de l’obtention de la déspécialisation du bail pour permettre la cuisine sur place, avaient subordonné la cession du droit au bail à la signature d’une promesse de vente.

Ainsi, l’offre de la société Sushi shop restauration du 9 octobre 2019 était imprécise et ne suffisait pas à la formation du contrat par l’acceptation de la société Bagels.

Concernant le caractère ferme de l’offre émise par la société Sushi shop restauration, il est relevé que le courriel du 9 octobre 2019 mentionne 9 conditions suspensives et 3 conditions non suspensives que le jugement attaqué a qualifié de 12 réserves :

' Conditions suspensives :

agrément exprès et écrit du bailleur pour la cession du droit au bail sans cession de fonds de commerce en dérogation de ce qui est stipulé dans le bail actuel (accord valant avenant au bail) ;

accord exprès et écrit du bailleur pour la signature d’une nouveau bail, moyennant un loyer et charges de 3.783 € HT/HC/mois (trois mille sept cent quatre-vingt-trois euors hors taxe/hors charge par mois) pour une durée de 3/6/9 à compter du transfert de propriété conforme à la loi dite 'loi Pinel’ pour une activité de 'petite restauration’ ;

absence de versement d’aucun droit d’entrée (pas de porte notamment), ni aucune indemnité d’aucune sorte (notamment d’agrément, de déspécialisation, de rupture anticipée de bail…), ni aucune autre somme au bénéfice du bailleur ;

production de l’état complet des charges et taxes ;

travaux d’installation et de mise en place d’un VMC aux frais et charges exclusifs du vendeur ;

purge, le cas échéant, du droit de préemption de la mairie de [Localité 9] ;

absence d’inscription de privilèges et/ou nantissements ou de tout autre nature sur le fonds de commerce pour un montant supérieur au prix de cession ;

délivrance d’un diagnostic faisant état de l’absence d’amiante ;

gestion et prise en charge notamment financière de tout litige en cours avec la co-propriété à la charge exclusive du vendeur ainsi que toutes ses éventuelles conséquences (garantie).

Conditions non suspensives

déspécialisation du bail pour autoriser la cuisine sur place ;

l’aménagement de toilettes ayant nécessité la construction d’un mur, à défaut de percement (' ni de construction, ni démolition, ni percement de murs’ sic) : confirmation que les travaux effectués ont bien été autorisés par le bailleur ou, à défaut, demande de remise en état du local par Bagelstein si cette autorisation ne nous est pas produite ;

visite probante de l’architecte de la société Sushi shop restauration et accord du bailleur et, si nécessaire, de la copropriété et de l’administration, pour la réalisation des travaux d’aménagement (intérieur et façade) au concept POKAI.'

Deux de ces conditions s’analysent en réalité en des réserves de la société Sushi shop restauration à sa volonté de s’engager en cas d’acceptation de sa proposition par la société Bagels.

Il s’agit de la production de l’état complet des charges et taxes et de la visite 'probante’ de l’architecte de la société Sushi shop restauration. En effet, il se déduit de ces deux réserves, qui dépendent de la volonté de la société Sushi shop restauration, qu’elle se réserve la possibilité de ne pas contracter si les locaux sont incompatibles avec l’implantation commerciale qu’elle souhaite y faire ou si les charges et taxes sont excessives.

Ces réserves privent la proposition de la société Sushi shop restauration de son caractère de fermeté de sorte que cette proposition ne constitue qu’une invitation à poursuivre les négociations, notamment, à l’occasion de la rédaction du projet de promesse synallagtique de vente.

Au vu de ces éléments, faute d’une offre précise et ferme de la société Sushi shop restauration, le contrat de cession du droit au bail concernant la boutique située [Adresse 3] à [Localité 11] entre la société Bagels et la société Sushi shop restauration n’a pas été formé.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté la société Bagels de sa demande pour résiliation abusive du contrat.

Sur la demande de la société Bagels au titre de la rupture abusive de la phase précontractuelle par la société Sushi shop restauration

L’article 1112 du code civil dispose :

' L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.'

Cet article rappelle le principe de la libre rupture des négocations précontractuelles. Cette rupture ne constitue une faute qu’en cas d’abus de droit.

Pour apprécier l’existence d’une faute lors de la rupture des négociations précontractuelles, il convient de prendre en considération, la durée et l’état d’avancement des négociations précontractuelles, le caractère soudain de la rupture, l’existence ou non d’un motif légitime de rupture, le fait pour l’auteur de la rupture d’avoir suscité chez son partenaire la confiance dans la conclusion du contrat envisagé ou encore le niveau d’expérience professionnelle des participants.

En l’espèce, la société Bagels soutient que la rupture des négociations par la société Sushi shop restauration s’est faite de manière soudaine, sans motif légitime et alors qu’elle lui a laissé croire qu’elle voulait s’engager.

Les négocations ont débuté après le 26 septembre 2019 et ont été rompues le 31 octobre 2019.

Dans le cours des négociations, la société Bagels a adressé, par l’intermédiaire de son avocat, à la société Sushi shop restauration un projet de promesse de vente le 15 octobre 2019. Il ressort du courriel qui accompagnait l’envoi de ce projet que les discussions se poursuivaient sur les conditions de la cession. En effet, la société Bagels proposait de ne pas mentionner dans la promesse de cession du droit au bail les conditions 'non suspensives’ qui figuraient dans la proposition de la société Sushi shop restauration du 9 octobre 2019 pour ne pas susciter une appréhension du bailleur. Or, dans ces conditions 'non suspensives', figurait un élément important de la négociation à savoir la déspécialisation du bail pour permettre la cuisine sur place.

La société Sushi shop restauration a rompu les négociations précontractuelles le 31 octobre 2019.

Préalablement, elle avait informé la société Bagels, dès le 10 octobre 2019, que le calendrier de signature proposé par la société Bagels était trop rapide en ce qu’il ne lui permettait pas de 'discuter posément’ du projet de promesse de cession à venir.

Le 17 octobre 2019, elle répondait à une relance de l’agent immobilier de la société Bagels en indiquant qu’elle regardait le projet de promesse de cession pour 'discussions internes'.

Ces éléments ne démontrent ni le caractère soudain de la rupture des négociations précontractuelles par la société Sushi shop restauration ni qu’elle a faussement laissé croire à la société Bagels qu’elle allait signer le projet de promesse de cession du bail.

Par ailleurs, il n’est pas apporté la preuve de l’absence d’un motif légitime de rupture, étant précisé que la société Sushi shop restauration indique avoir appris le 17 octobre 2019 que la ville de [Localité 9] prévoyait de faire des travaux d’aménagement sur l'[Adresse 7] et avoir été alerté par l’empressement de la société Bagels à lui faire signer la promesse de cession.

En conséquence, faute de preuve d’une faute dans la rupture des négocations précontractuelles par la société Sushi shop restauration, le jugement attaqué est confirmé en ce qu’il a débouté la société Bagels de sa demande pour rupture abusive des pourparlers.

Au demeurant, il est observé que la société Bagels procède par voie d’affirmation pour soutenir que son préjudice est de 50.000 euros sans en justifier aucunement. Elle ne justifie notamment pas que cette somme correspond aux frais occasionnés par la négociation.

Sur la demande de la société Sushi shop restauration au titre de la procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que :

' Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés'.

La société Bagels a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits, sans que cette méprise soit constitutive d’une faute.

Le fait qu’elle ait mis 8 mois à exécuter le jugement de première instance n’est pas la preuve d’un abus dans l’exercice de son droit d’agir en justice.

En conséquence, le jugement attaqué sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Sushi shop restauration de sa demande pour procédure abusive.

Sur les frais dépens et les frais irrépétibles

Le jugement attaqué sera confirmé en ce qu’il a condamné la société Bagels à payer à la société Sushi shop restauration la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la première instance.

La société Bagels qui succombe sera condamnée aux dépens de l’appel. Elle sera également condamné à payer à la société Sushi shop restauration la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement du tribunal de commerce de Paris du 5 octobre 2021 dans l’affaire n° RG 2020022693 en toutes ses dispositions soumise à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la société Bagels aux dépens de l’instance d’appel dont distraction au profit de Maître Matthieu Boccon-Gibod de la SELARL lexavoue Paris Versailles conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société Bagels à payer à la société Sushi shop restauration la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,