REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 07 FEVRIER 2024

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/10784 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD2WH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mai 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS RG n° 19/03708

APPELANTS

Madame [A] [V] [F] veuve [N]

née le 08 Octobre 1955 à [Localité 8] (54)

[Adresse 11]

[Localité 10]

Représentée par M^e François TEYTAUD de l’AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J0125

Ayant pour avocat plaidant M^e Jérôme CHAMARD de la SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056

Monsieur [W] [N]

né le 26 Octobre 1995 à [Localité 8] (54)

[Adresse 11]

[Localité 10]

Représenté par M^e François TEYTAUD de l’AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J0125

Ayant pour avocat plaidant M^e Jérôme CHAMARD de la SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056

INTIMES

Monsieur [K], [B] [N]

[Adresse 3]

[Localité 6]

né le 06 Mars 1969 à [Localité 9]

Représenté par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34

Ayant pour avocat plaidant M^e Emmanuelle COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1114

Monsieur [P], [I] [N]

né le 21 Octobre 1972 à [Localité 7] (92)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34

Ayant pour avocat plaidant M^e Emmanuelle COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1114

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 11] représenté par son syndic, la société MARCHAL SYNGEST, SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 422 296 962

C/O Société MARCHAL SYNGEST

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT CABINET D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant M^e Paul-Philippe MASSONI, avocat au barreau de PARIS, toque : L0220

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Décembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [A] [F], veuve [N], M. [W] [N] sont propriétaires en indivision avec M. [K] [B] et M. [P] [I] [N] de divers lots (lot n° 1, 16, et 42) d’un immeuble situé [Adresse 11], à [Localité 10], soumis au régime de la copropriété, dont ils ont hérité de M. [D] [N], décédé le 19 avril 2018 ; biens consistant, principalement en un appartement au 7ème étage de l’immeuble, et en une cave et un parking.

Le lot n°43 de cette copropriété, propriété de M. [D] [N], puis des consorts [N] consiste en 'un local’ dont l’affectation n’est pas précisée.

En toiture de l’immeuble, au 8ème étage, existe une toiture terrasse, partie commune affectée à l’usage exclusif du lot 42, appartement au 7ème étage situé juste en dessous, le propriétaire de ce lot en ayant la jouissance privative.

L’assemblée des copropriétaires du 19 juin 1997 a autorisé M. [D] [N] à faire procéder à l’ouverture d’une trémie donnant un accès direct à la terrasse, depuis son appartement du 7ème étage.

En contrepartie, il était prévu que M. [D] [N] aurait seul la charge des grosses réparations, et d’une manière plus générale, des travaux de réfection et d’entretien, ayant trait à l’étanchéité de la terrasse, sur une surface carrée de 6m sur 6 m.

L’assemblée générale avait prévenu qu’aucune construction ne serait tolérée sur la terrasse qui reste une partie commune.

Le 28 octobre 1998, l’architecte de la copropriété, M. [C], a constaté qu’un édicule au-dessus de l’escalier reliant directement l’appartement du 7ème étage à la terrasse du 8ème étage avait été réalisé, conformément au plan fourni, mais que des auvents vitrés démontables avaient été accolés à la partie de la terrasse déjà couverte par une dalle béton, alors qu’ils ne faisaient pas partie de l’accord donné par la copropriété.

Les copropriétaires réunis en assemblée générale le 9 mars 1999 ont relevé, au vu du constat établi le 28 octobre 1998, par l’architecte de la copropriété, et de la visite des lieux effectuée par le conseil syndical et le syndic, que M. [N] était allé au-delà des autorisations données en 1997.

Cependant, cette même assemblée générale du 9 mars 1999, précisait 'après en avoir délibéré’ 'entériné l’existence des aménagements apportés sur la terrasse (lot 43) et a enregistré les engagements de M. [N], que le syndic est chargé de mettre en application', s’agissant notamment des engagements pris par ce copropriétaire relatifs aux grosses réparations relatives à l’entretien et à l’étanchéité de la terrasse étendus désormais à toute la surface de la terrasse, et non plus seulement au 36 m² d’origine, la copropriété soulignant la nécessité de ne pas surcharger cette terrasse dans le procès-verbal d’assemblée.

Il était indiqué que : 'l’assemblée prend acte de cet important engagement qui doit être intégré à l’additif aux termes du règlement de copropriété article 4 paragraphe 5 décidé par l’assemblée de 1997 et dont les frais de publication demeurent à la charge du demandeur'.

Il était enfin précisé que l’architecte de la copropriété examinerait les travaux réalisés en terrasse et prononcerait leur réception, le syndic étant chargé de mettre en application cet accord.

Les copropriétaires ont décidé de faire figurer l’engagement de M. [N] au modificatif du règlement de copropriété, en modifiant l’article 4 'énonciation et répartition des charges

communes', et le titre B paragraphe 5 'balcons et terrasses', actant de la prise en charge, par le propriétaire du lot 42, de la totalité des gros travaux de la terrasse, et notamment des

travaux de réfection, d’entretien et d’étanchéité, en contrepartie de l’autorisation de ces aménagements.

Par acte du 22 novembre 2002, Maître [S], notaire, procédait à l’enregistrement du modificatif du règlement de copropriété comprenant notamment, en annexe, le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juin 1997, celui de l’assemblée générale du 9 mars 1999, ainsi qu’un plan de la terrasse, comportant les parties privées couvertes, et les parties non couvertes.

Au cours de l’année 2006, à la suite d’écoulements d’eau provenant de la terrasse, le syndicat des copropriétaires assignait en référé M. [N]. L’expert constatait que le 'balcon de l’appartement du 7ème étage, ne disposait pas de descente d’eau pluviale, mais uniquement de gargouilles, ce qui était susceptible de causer des chutes d’eau, au sein de l’immeuble et de la copropriété voisine.

Dans ces conditions, et afin de mettre fin au litige, les parties se rapprochaient, et par une assemblée générale extraordinaire du 13 février 2008, les copropriétaires décidaient à la fois la pose de descente d’eau en façade sur rue, et l’arrêt de la procédure à l’encontre de M. [N].

Cependant, le 18 avril 2012, le syndicat des copropriétaires assignait une nouvelle fois M. [N] en référé, en vue d’obtenir la nomination d’un expert, à la suite de deux dégâts des eaux, survenus en 2008 et 2010, dans des appartements situés sous le lot n 42 (et non sous la terrasse litigieuse). Il se heurtait en effet au refus de ce copropriétaire de laisser accès aux terrasses en vue de faire vérifier les travaux d’aménagement réalisés en toiture terrasse, comme le prévoyait l’accord entériné par l’assemblée de 1999.

Cette demande visait principalement à visiter les lots n° 42 et 43, à vérifier les travaux exécutés par M. [N], et à dire si les plantations effectuées et le poids supporté, étaient compatibles avec la structure de l’immeuble, en vue de savoir s’ils étaient en lien avec les désordres constatés.

M. [Z] était une nouvelle fois désigné en qualité d’expert judiciaire, suivant ordonnance rendue le 25 mai 2012. Néanmoins, ce dernier déposait, en définitive, un rapport en l’état, le 11 mai 2015, n’ayant obtenu communication des pièces sollicitées au cours de sa mission, et nécessaires à l’exercice de celles-ci, ni du syndicat ni de M. [N]. L’expert n’a donc pu mener à son terme les investigations techniques.

Lors des réunions sur place, l’expert judiciaire M. [Z], visitait cependant contradictoirement les 7ème et 8ème étages occupés par M. [N], le 14 septembre 2012, relevant que la partie du 8ème étage était aménagée avec photos à l’appui. Il relevait alors que les travaux réalisés prolongent l’appartement de ce copropriétaire sous la forme d’un palier au débouché d’une cuisine-salle à manger et d’une salle de séjour, débouchant sur deux terrasses avec des surfaces plantées, alors qu°il n’était fait état en 1998 et 2002 que de pose de jardinières et de auvent. Il notait la présence de volumes construits (construction de façades et d’une toiture).

M. [D] [N] est décédé le 19 avril 2018.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 9] a attrait ses héritiers, Mme [A] [F], veuve [N], MM. [W] et [K] [N] devant le tribunal judiciaire de Paris, par exploit du 15 mars 2019, afin d’obtenir sous astreinte, la destruction des aménagements illicitement réalisés par lui au 8ème étage de l’immeuble sis à [Localité 10].

Par jugement du 11 mai 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— rejeté le moyen tiré du défaut d’autorisation préalable du syndic pour ladite action ainsi que celui tiré de la prescription de l’action ;

— déclaré recevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à [Localité 9] ;

— ordonné à Mme [A] [F], veuve [N], M. [W] et MM. [K] [B] et [P] [I] [N] propriétaires indivis des lots au sein de la copropriété de détruire les constructions réalisées en contradiction avec les autorisations données par l’assemblée générale en 1997 et en 1999 et actées dans l’acte notarié de 2002, qui se borne à régulariser la construction des auvents litigieux sans autoriser la transformation des lieux en locaux d’habitation ;

— ordonné en conséquence, notamment, la destruction d’arrivées et évacuations d’eau, la remise en état des lieux dans leur état d’origine et la suppression de l’ électricité au-delà de ce qui existait à l’origine ;

— dit que ces travaux devront être réalisés dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement et, à l’expiration de ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard, et ce, pendant trois mois, à la suite de quoi le juge de l’exécution pourra liquider cette astreinte et au besoin, fixer une nouvelle astreinte ;

— rejeté la demande indemnitaire de Mme [A] [F], veuve [N] et M. [W] [N] ;

— débouté Mme [A] [F], veuve [N], M. [W] et MM. [K] [B] et [P] [I] [N] de leurs autres demandes ;

— condamné Mme [A] [F], veuve [N], M. [W] et MM. [K] [B] et [P] [I] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à [Localité 9], la somme de 2.000 €sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [A] [F], veuve [N], M. [W] et MM. [K] [B] et [P] [I] [N] aux dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Mme [A] [F], veuve [N] et M. [W] [N] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 10 juin 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 18 octobre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 10 janvier 2022 par lesquelles Mme [A] [F], veuve [N] et M. [W] [N], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 9 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que 564 du code de procédure civile, de :

— réformer le jugement entrepris et, statuant à nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 9] de toutes ses demandes, celles-ci étant prescrites ;

subsidiairement,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 9] de toutes ses prétentions, celles-ci étant mal fondées ;

en tout état de cause,

— déclarer irrecevable et à tout le moins mal fondée la demande nouvelle formée par le syndicat des copropriétaires en paiement d’une somme de 72.177,70 € à titre de charges de copropriété ;

— juger MM. [K] et [P] [N] mal fondés en leur appel en garantie, en conséquence, les en débouter,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 9] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à leur payer la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du même code

Vu les conclusions en date du 10 novembre 2021 par lesquelles MM. [K] et [P] [N], intimés ayant formé appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 9, 25-b et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 9, 656 et suivants du code de procédure civile ainsi que 55 du décret du 17 mars 1967 de :

à titre principal :

— réformer le jugement ;

et statuant à nouveau,

— juger que l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 9] représenté par son syndic la SAS Marchal Syngest est prescrite ;

— juger que l’habilitation donnée au syndic par le syndicat des copropriétaires le 16 décembre 2016 à l’encontre de M. [D] [N] et par conséquent à l’encontre de ses ayants droit est irrégulière pour avoir été donnée après la prescription de l’action ;

par conséquent,

— déclarer irrecevables l’ensemble des demandes fins et prétentions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 9] représenté par son syndic la SAS Marchal Syngest, et l’en débouter ;

subsidiairement,

— déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 9] représenté par son syndic la SAS Marchal Syngest mal fondé en toutes ses prétentions et l’en débouter purement et simplement ;

— juger que, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’ensemble de l’indivision [N] sera dispensée de toutes participations à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

— condamner Mme [A] [F] veuve [N] et M. [W] [N] à relever et garantir MM. [K] et [P] [N] de toutes condamnations en principal, intérêts, astreinte et frais y compris les frais éventuels de destruction des aménagements litigieux ;

— condamner le syndicat des copropriétaires et Mme [A] [N] et M. [W] [N] à payer à MM. [K] et [P] [N] la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les conclusions en date du 31 janvier 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 10], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour de :

— juger ledit appel mal fondé et confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné la destruction sous astreinte des constructions irrégulières ;

en conséquence,

— ordonner la destruction par Mme [F], MM. [W], [K] et [P] [N] des aménagements réalisés au 8ème étage de l’immeuble sis à [Adresse 11], excédant l’autorisation donnée par l’assemblée des copropriétaires du 9 mars 1999 portant uniquement sur la pose de auvents vitrés démontables ;

— ordonner le retrait des meubles, baignoires, lavabos et éviers de la surface habitable créée illégalement au 8ème étage de l’immeuble sis à [Adresse 11], ayant nécessairement pour effet de surcharger la terrasse ;

— et ce sous astreinte de 1.000 € par jour à compter du 15ème jour suivant la signification de l’arrêt à intervenir ;

— juger mal fondées les demandes formées par Mme [F], M. [W] [N], M. [P] [N] et M. [K] [N] et les en débouter purement et simplement ;

— condamner solidairement Mme [F], MM. [W], [P] et [K] [N] à payer la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de l’instance ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Le jugement déféré n’est pas contesté en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire de Mme [A] [F] veuve [N] et M. [W] [N] ;

La demande du syndicat des copropriétaires portant sur les charges n’est pas maintenue dans le cadre de la présente procédure d’appel ;

A l’exception du point de départ de la prescription, les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la prescription

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 alors applicable dispose que les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par un délai de dix ans ;

Mme [A] [F] veuve [N] et M. [W] [N], d’une part, et MM. [K] et [P] [N], d’autre part, maintiennent en appel que l’action du syndicat des copropriétaires est prescrite ;

Ils font valoir que les aménagements litigieux ont été connus du syndicat des copropriétaires plus de dix ans avant la délivrance de l’assignation le 8 juillet 2014 ;

Ils n’apportent cependant aucun élément nouveau permettant d’établir que dès 1998 (rapport de l’architecte M. [C]), 1999 (assemblée générale entérinant l’existence d’aménagements sur la terrasse et enregistrant les engagements de M. [N]) ou 2002 (modificatif à l’état descriptif de division), le syndicat des copropriétaires avait connaissance des aménagements intérieurs réalisés au 8ème étage ;

Il sera relevé en effet que dans son rapport du 28 octobre 1998, l’architecte M. [T] [C] ne fait état que 'la pose d’auvents vitrés démontables accolés à la partie de la terrasse déjà couverte par une dalle béton', laquelle devait être réalisée ultérieurement de sorte que les aménagements intérieurs litigieux ne pouvaient être constatés, et que lors de l’assemblée générale de 1999, ce sont ces seuls aménagements qui ont été mentionnés à l’exclusion de tout autre ;

La circonstance selon laquelle dès 2002, lors de l’établissement du modificatif au règlement de copropriété, il était indiqué au plan annexé que sur la surface totale de terrasse de 135,44 m², la terrasse couverte représentait déjà 46 m² soit la superficie actuelle de la terrasse couverte (45 m² selon l’expert M. [Z], note aux parties n° 7), n’est pas suffisante à établir que les aménagements litigieux et notamment la présence d’une cuisine et d’une salle de bain, étaient connus du syndicat ;

Le seul aménagement visé à l’acte du 22 novembre 2002 est 'la pose d’auvents vitrés démontables accolés à la partie de la terrasse déjà couverte par une dalle en béton’ (extraits du rapport de l’architecte M. [C]) ;

Il est également précisé à l’acte que ce constat a été confirmé par une visite des lieux par le conseil syndical et le syndic, de sorte qu’en l’absence de preuve contraire, cette visite n’a constaté que lesdits aménagements précités ;

La nécessité d’établir un modificatif à l’état descriptif de division s’explique par l’emprise sur la partie commune que constitue la terrasse ainsi réalisée, outre l’obligation mise à la charge du titulaire du lot n° 42 des grosses réparations et travaux d’entretien et d’étanchéité de la terrasse ;

Egalement, si les appelants produisent aux débats en cause d’appel la déclaration de travaux du 15 décembre 1997 et les plans qui y sont annexés, celle-ci porte sur la création d’un édicule d’accès à la dalle-terrasse du 8ème étage et ne mentionne pas les aménagements intérieurs de la terrasse couverte ;

L’attestation de M. [E] n’est pas davantage probante dès lors qu’elle n’est accompagnée d’aucune pièce justificative ;

M. [E] énonce avoir utilisé pour ses travaux l’eau et l’électricité déjà présente en 1997 aussi bien dans l’appartement que sur la terrasse qui était déjà aménagée et en particulier la cuisine alors qu’il ressort du rapport de l’architecte, qui n’a jamais été contesté, que les seuls aménagements présents le 28 octobre 1998 étaient :

— la pose de jardinières munies de claustra en bordure de la terrasse, déjà partiellement réalisée

— la modification du dallage de protection de l’étanchéité en le remplaçant partiellement par des caillebotis en bois (non réalisé)

— ultérieurement la pose d’auvents vitrés démontables accolés à la partie de la terrasse déjà couverte par une dalle en béton ;

Il sera observé que si M. [E] n’est plus en capacité de fournir une facture des travaux exécutés, les appelants ne justifient ni d’un devis ni d’une facture de l’entreprise Amarein, et comme le fait observer à juste titre le syndicat des copropriétaires, le rapport de l’architecte M. [C] en 1998 ne fait état que de l’intervention des entreprises dénommées Kasparian et Terrasse Concept ;

Enfin, le système d’arrosage automatique visée à l’assignation en référé du 2 octobre 2006 est celui non du 8ème étage, mais celui du 7ème étage (ordonnance de référé et note aux parties n° 1 de M. [Z]) ;

Comme le reconnaît le syndicat des copropriétaires, il a pu avoir connaissance des aménagements réalisés par M. [N] en 2007, dès lors que dans le cadre des opérations d’expertise diligentées à la suite de cette assignation, l’expert a visité le 8ème étage en présence du syndic le 3 mai 2007 et a notamment constaté que 'cet étage est occupé par le niveau supérieur de l’appartement en duplex de M. [N]' ;

L’assignation est en date du 8 juillet 2014, l’action du syndicat des copropriétaires qui vise à la suppression des installations d’eau et d’électricité des locaux aménagés du 8ème étage ainsi qu’au retrait des éléments d’équipements présents dans les lieux ayant nécessairement pour effet de surcharger la terrasse, n’est donc pas prescrite ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires ;

Sur l’habilitation du syndic

Selon l’article 55 du décret du 17 mars 1967 'le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale’ ;

En application de cet article, l’autorisation du syndic à agir est tardive lorsqu’elle a été donnée après l’expiration du délai de prescription de l’action ;

Devant la cour, MM. [K] et [P] [N] font valoir que la copropriété a agi trop tard et a donné son habilitation au syndic après la prescription de l’action ;

Il a été vu cependant que le syndicat des copropriétaires n’a pu avoir connaissance des aménagements litigieux que lors de la visite sur place de l’expert en mai 2007 ;

L’autorisation donnée au syndic lors de l’assemblée générale du 12 décembre 2016 n’est donc pas tardive ;

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté le moyen tiré du défaut d’autorisation préalable du syndic ;

Sur la demande du syndicat des copropriétaires en suppression des aménagements

A l’appui de leur appel, Mme [A] [F] veuve [N] et M. [W] [N] affirment que les raccordements à l’eau et à l’électricité des nouvelles constructions ont pu être mis en oeuvre depuis les réseaux déjà existants aux 7ème et 8ème étage dans les parties privatives précisant que le local sur la toiture-terrasse (lot n° 43) est doté d’une alimentation électrique et de canalisations d’eau, que ces raccordements aux canalisations existantes sans autorisation de l’assemblée générale ne constituent pas des travaux portant atteinte aux parties communes ou à la destination de l’immeuble ;

Selon MM. [K] et [P] [N], le syndicat des copropriétaires ne démontre pas en quoi aurait consisté l’atteinte aux parties communes ;

Il résulte de l’acte notarié du 6 mai 1997 que M. [N] a acquis, l’appartement du 7ème étage comprenant notamment le droit à l’usage exclusif sur toiture en dehors du local machinerie, ascenseur et sur la toiture-terrasse un local ;

Aucune pièce ne vient démontrer que ce local situé au 8ème étage était pourvu d’une installation électrique et de canalisations d’eau ;

Comme le fait observer le syndicat des copropriétaires, l’état descriptif de division annexé au règlement de copropriété ne précise pas que ce local est équipé de toilettes ou salle de bain alors que cela est expressément mentionné pour les autres lots de copropriété ;

Il n’est pas contesté que les constructions nouvelles litigieuses correspondent à la création d’un volume habité sur la terrasse du 8ème étage, comprenant une cuisine-salle à manger avec un évier, une salle de séjour et une salle de bain avec baignoire et lavabo (rapport d’expertise de M. [Z], mise en demeure du 9 avril 2013 du syndic) ;

Ainsi comme l’a exactement énoncé le tribunal, les aménagements réalisés, visant à transformer les volumes construits en locaux d’habitation avec accès à l’eau et à l’électricité ont nécessairement accru le nombre de branchements en eau et en électricité et nécessitaient une autorisation de l’assemblée générale ;

En effet, aux termes de l’article 2 du règlement de copropriété aucun 'copropriétaire ne pourra augmenter les branchements particuliers d’eau, de gaz, d’électricité ni le nombre des radiateurs et de chauffage central se trouvant dans son lot sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité simple’ ;

Cette autorisation est d’autant plus nécessaire en l’espèce, qu’il ne s’agit pas de raccorder aux canalisations existantes un lot privatif d’habitation mais un local (lot n° 43) et volume construit situé sur la toiture-terrasse ;

Le tribunal a donc exactement retenu que les aménagements litigieux nécessitaient une autorisation spécifique de l’assemblée générale des copropriétaires qui n’a pu être donnée, ces aménagements n’ayant pas été portés à la connaissance des copropriétaires ; qu’en l’absence d’autorisation préalable pour réaliser ces aménagements et transformer les lieux et en procédant aux branchements en eau et en électricité sans autorisation de l’assemblée, les copropriétaires ont outrepassé l’autorisation donnée en 1999 et méconnu le règlement de copropriété et la loi du 10 juillet 1965, sans que les consorts [N] puissent invoquer la nécessité de raccorder à l’eau et à l’électricité des surfaces privatives en l’absence de changement de destination du local ;

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a ordonné aux consorts [N] de détruire les constructions ainsi réalisées, outrepassant l’accord donné en 1999 et transformant les lieux en local d’habitation, alors que l’accord donné portait sur la seule réalisation des auvents et des jardinières qui excédaient les termes de l’autorisation donnée en 1997 sans porter sur des raccordements au réseau d’eau et d’électricité et en ce qu’il a ordonné la destruction des arrivées et d’évacuations d’eau et la remise en état des lieux dans leur état d’origine et la suppression de l’électricité au-delà de ce qui existait à l’origine ;

S’agissant des meubles, lavabos et éviers de la surface habitable pour la partie strictement comprise dans le local formant le lot 43, le tribunal a également exactement retenu, que ce local est une partie privative et qu’il n’est pas démontré que ces mobiliers provoquent une surcharge et soient à l’origine de dégâts des eaux ;

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de retrait de ce chef ;

Afin d’assurer l’exécution de la sa décision, le tribunal a prononcé à juste titre une astreinte qu’il convient de confirmer en appel, sans qu’il n’y ait lieu de l’augmenter ;

Sur la demande de garantie de MM. [K] et [P] [N]

MM. [K] et [P] [N] font valoir qu’ils n’ont aucun accès au bien litigieux, qu’ils n’ont aucune jouissance de ce bien dont leur belle-mère est usufruitière ;

Néanmoins, ils sont propriétaires des biens à proportion de leur part dans la succession de leur père décédé ;

En conséquence, il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande de garantie de toutes condamnations en principal, intérêts astreinte et frais y compris les frais de destruction des aménagements ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme [A] [F] veuve [N] et M. [W] [N] d’une part et MM. [K] et [P] [N] de seconde part, parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Les frais de procédure, dépens et frais irrépétibles, ne peuvent, selon l’article 1310 du code civil, donner lieu à condamnation solidaire, une telle modalité n’étant pas prévue par un contrat ou par une loi ; ils ne peuvent davantage, à défaut de pouvoir être assimilés à l’indemnisation d’un dommage, donner lieu à une condamnation in solidum ;

Il n’y a donc pas lieu à condamnation solidaire de ces chefs ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application de l’article 700 du code de procédure civile formulées par Mme [A] [F] veuve [N] et M. [W] [N], et par MM. [K] et [P] [N] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déboute MM. [K] et [P] [N] de leur demande de garantie ;

Condamne Mme [A] [F] veuve [N] et M. [W] [N] d’une part et MM. [K] et [P] [N] de seconde part aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 10] la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT