COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 07 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 410

Rôle N° RG 22/16523 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKPBB

[G] [E]

C/

[S] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Julien SALOMON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 07 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01584.

APPELANT

Monsieur [G] [E]

né le 01 Février 1948 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4] – [Localité 1]

représenté par M^e Julien SALOMON de la SELARL JULIEN SALOMON, avocat au barreau de NICE

INTIMÉ

Monsieur [S] [P]

né le 05 Novembre 1968 à [Localité 6] (ITALIE), demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

Assigné à étude au 1er Fevrier 2023

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à date d’effet du 2 février 2019, Monsieur [X] [E] a donné à bail à Monsieur [P] un logement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3] – [Localité 5] (06), pour un loyer mensuel de 570 euros outre 50 euros de provisions sur charges.

Monsieur [X] [E] étant décédé le 20 décembre 2020, son fils [G] [E] venait aux droits de celui-ci.

A la suite d’une série de loyers impayés, Monsieur [E] faisait délivrer à son locataire une sommation de quitter les lieux suivant exploit d’huissier en date du 14 mars 2022, sans effet, après lui délivré un congé le 27octobre 2021 remis en main propre.

Par acte de commissaire de justice du 20 avril 2022, Monsieur [E] faisait assigner Monsieur [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice en vue de :

*constater que, par l’effet du congé en date du 27 octobre 2021, le bail conclu entre les parties a pris fin le 2 février 2022 et que, depuis cette date, Monsieur [P] occupe sans droit ni titre les locaux situés à [Localité 5], [Adresse 3] ;

*ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Monsieur [P] et de tout occupant de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

*condamner Monsieur [P] à lui payer la somme de 5.098 euros correspondant au montant de la dette locative arrêtée au 02 février 2022 ;

*condamner Monsieur [P] à restituer l’ensemble des clés et modes d’accès à l’immeuble et à l’appartement, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

* fixer le montant de l’indemnité d’occupation due mensuellement par Monsieur [P] à compter du 2 février 2022 à la somme de 626 euros, laquelle sera révisée conformément aux stipulations du bail jusqu’à complet délaissement des lieux par ses occupants et de leurs effets mobiliers, de même que les charges ;

*condamner Monsieur [P] à lui verser la somme de 84,82 euros en remboursement des frais d’huissier acquittés pour délivrance de la sommation de quitter les lieux datée du 14 mars 2022 ;

*condamner Monsieur [P] à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner Monsieur [P] aux présents dépens ;

*dire et juger que, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées aux termes du jugement à intervenir, l’exécution forcée devrait être réalisée par voie d’huissier de justice, le montant des sommes retenues par cet huissier sur le fondement de l’article à 444-32 du Code de commerce devra être supporté par les débiteurs en sus de tout autre condamnation.

L’affaire était évoquée à l’audience du 8 septembre 2022.

Monsieur [E] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Monsieur [P], convoqué par exploit signifié par remise à étude le 20 avril 2022, n’était ni présent ni représenté.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 07 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Nice a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

* déclaré irrecevable l’action de Monsieur [E] en résiliation du bail et en expulsion de Monsieur [P] relatif à l’appartement situé [Adresse 3] ' [Localité 5]

* condamné Monsieur [E] aux dépens.

* dit que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de MAINE-ET-LOIRE en application de l’article R.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Suivant déclaration au greffe en date du 13 décembre 2022, Monsieur [E] a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a dit :

— déclare irrecevable l’action de Monsieur [E] en résiliation du bail et en expulsion de Monsieur [P] relatif à l’appartement situé [Adresse 3] ' [Localité 5] ;

— condamne Monsieur [E] aux dépens ;

— rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

— que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de MAINE-ET-LOIRE en application de l’article R.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2023 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [E] demande à la cour de :

*ordonner la nullité ou l’annulation, voire infirmer le jugement entrepris ;

*juger que, par l’effet du congé en date du 27 octobre 2021, le bail conclu entre les parties a pris fin le 2 février 2022 et que, depuis cette date et jusqu’au 22 octobre 2022, Monsieur [P] a occupé sans droit ni titre les locaux situés à [Localité 5], [Adresse 3] ;

*condamner Monsieur [P] à lui payer la somme de 5.098 euros correspondant au montant de la dette locative arrêtée au 02 février 2022 ;

* fixer le montant de l’indemnité d’occupation due mensuellement par Monsieur [P] à compter du 02 février 2022 à la somme de 626 euros, soit 4.826,26 euros jusqu’à la libération des lieux le 22 octobre 2022 ;

*condamner Monsieur [P] à lui payer ce montant ;

*condamner Monsieur [P] à lui verser la somme de 84,82 euros en remboursement des frais d’huissier acquittés pour délivrance de la sommation de quitter les lieux datée du 14 mars 2022 ;

*condamner Monsieur [P] à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner Monsieur [P] aux dépens de première instance et d’appel ;

*dire et juger que, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées aux termes du jugement à intervenir, l’exécution forcée devrait être réalisée par voie d’huissier de justice, le montant des sommes retenues par cet huissier sur le fondement de l’article à 444-32 du Code de commerce devra être supporté par les débiteurs en sus de tout autre condamnation.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [E] soutient que le premier juge, au-delà d’avoir commis une erreur quant au département de la notification de la décision, a ordonné une notification de décision qui ne se justifie que lorsque l’expulsion est prononcée et non lorsqu’elle est rejetée.

Il considère également que le magistrat ne pouvait soulever d’office un motif d’irrecevabilité de l’action sans soumettre celui-ci à la contradiction, que ce soit au moyen d’une invitation à déposer une note en délibéré ou au travers d’une réouverture des débats et que donc, le jugement rendu encourt la censure au visa des articles 16, 442, 444 et 445 du Code de procédure civile, outre l’article 6 §1 de la Convention de Sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales ainsi que de la jurisprudence constante de la Cour de Cassation en la matière.

En outre, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 expressément cité par le magistrat aux termes du jugement querellé vise exclusivement les actions en résiliation de bail et n’avait donc pas à être respecté par Monsieur [E] qui visait l’article 25-8 de la même loi.

Il précise que même si les formalités auprès de la préfecture de la CCAPEX avaient dû être respectées concernant l’expulsion, le juge de première instance n’aurait pu quoi qu’il en soit déclaré irrecevable son action dans son intégralité, et ce dans la mesure où celle-ci portait également sur un recouvrement de créance locative, non soumis auxdites formalités.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [E] précise que Monsieur [P] a fini par quitter volontairement les lieux le 22 octobre 2022, qu’il a néanmoins besoin qu’il soit jugé que le bail conclu entre les parties a pris fin et reste fondé, compte tenu notamment du caractère incontestable et incontesté de sa créance, à demander la condamnation de Monsieur [P] au paiement de la dette locative accumulée ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation pour le temps où il s’est maintenu dans les lieux sans droit ni titre.

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Monsieur [E] a fait signifier à Monsieur [P] suivant exploit d’huissier en date du 1er février 2023, la déclaration d’appel et les conclusions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 mai 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 septembre 2024 et mise en délibéré au 7 novembre 2024.

Monsieur [P] n’a pas constitué avocat.

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Sur ce

1°) Sur l’annulation du jugement déféré

Attendu que l’article 16 du code de procédure civile dispose que « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. »

Que l’article 442 dudit code énonce que « le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur. »

Qu’il résulte de l’article 444 dudit code que « le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En cas de changement survenu dans la composition de la juridiction, il y a lieu de reprendre les débats ».

Attendu que Monsieur [E] soutient que le magistrat ne pouvait soulever d’office un motif d’irrecevabilité de l’action sans soumettre celui-ci à la contradiction que ce soit au moyen d’une invitation à déposer une note en délibéré ou au travers d’une réouverture des débats.

Qu’il convient en effet d’annuler le jugement déféré en ce que le premier juge a violé les dispositions sus visées et de statuer, tenant l’effet dévolutif de l’appel tel qu’il résulte de l’article 562 du code de procédure civile, sur le fond de l’affaire.

2°) Sur la délivrance du congé

Attendu que l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au cas d’espèce, dispose que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus » ;

Qu’en vertu de l’article 25-8 paragraphe I de la loi du 6 juillet 1989 « le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué. »

Attendu que l’article 2.3.2 du bail liant les parties indique que le bailleur peut mettre fin au bail à son échéance après avoir donné congé au moins trois mois avant l’échéance du contrat de bail

Qu’il précise les motifs permettant la résiliation du contrat de location à savoir :

— reprise du logement en vue de l’occuper par lui-même ou une personne de sa famille.

— vente du logement.

— motif sérieux et légitime à l’encontre du locataire notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Attendu qu’en l’espèce, un congé a été remis en main propre le 27 octobre 2021 par Monsieur [E] à Monsieur [P], faisant état des nombreux loyers impayés par ce dernier, et portant la mention suivante : « Je vous rappelle que votre bail vient à échéance le 02/02/2022 et compte tenu de l’inexécution de l’obligation de payer le loyer, je fais application de l’article 2.3.2 du bail et je mets fin au bail à son échéance du 02/02/2022 » ;

Que le bail a pris effet le 02 février 2019 pour une durée de 12 mois à compter de cette date, renouvelable ;

Que le congé a été remis en main propre par Monsieur [E] à Monsieur [P] le 27 octobre 2021, soit plus de trois mois avant l’échéance du contrat de bail, et a été signé le même jour par Monsieur [E] comme par Monsieur [P] ;

Que le motif de refus de renouvellement du bail est l’inexécution par Monsieur [P] de l’une des obligations lui incombant, notamment celle de payer le loyer et les charges ;

Que ce motif est mentionné par le congé ;

Qu’il s’agit effectivement d’un motif légitime et sérieux au sens de la loi ;

Que le congé délivré apparaît donc valide ;

Qu’il y a donc lieu de considérer qu’à la date du 02 février 2022, Monsieur [P] était déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

3°) Sur l’expulsion

Attendu que l’article 954 du code de procédure civile énonce que « les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l’article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs. »

Attendu que [E] ne demande plus à la Cour dans le dispositif de ses conclusions d’ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [P] et de tout occupant de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, ce dernier ayant remis à l’appelant les clés du studio loué le 22 octobre 2022.

4°) Sur le paiement de l’arriéré locatif

Attendu que l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au cas d’espèce, dispose que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus » ;

Qu’à l’appui de sa demande, Monsieur [E] produit un décompte de créance détaillé arrêté au 2 février 2022, qui ne souffre d’aucune contestation ;

Que Monsieur [P] sera donc condamné à payer à Monsieur [E] la somme de 5.098 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 02 février 2022 ;

5°) Sur l’indemnité d’occupation

Attendu que l’attestation de Monsieur [P] produite aux débats par l’appelant indique que le premier a remis au second les clés du studio loué le 22 octobre 2022 ;

Qu’il en résulte donc que, par l’effet du congé en date du 27 octobre 2021, le bail conclu entre les parties a pris fin le 2 février 2022 et que, jusqu’au 22 octobre 2022, Monsieur [P] a occupé sans droit ni titre les locaux situés à [Localité 5], [Adresse 3] ;

Qu’à ce titre, il est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour avoir troublé Monsieur [E] dans la jouissance paisible de son bien.

Qu’il convient de fixer cette indemnité mensuelle d’occupation au montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours au moment de l’échéance du contrat de bail, soit 626 euros ;

Que Monsieur [P] sera donc condamné à payer à Monsieur [E] la somme de 4.826,26 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation due du 2 février 2022 au 22 octobre 2022 ([626 € x 7] + prorata du mois d’octobre) ;

6°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Qu’en l’espèce, il convient de condamner Monsieur [P] aux entiers dépens outre le coût de la signification de la sommation de quitter les lieux à hauteur de 84,82 euros ;

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il y a lieu de condamner Monsieur [P] à payer à Monsieur [E] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Attendu que dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées aux termes du jugement à intervenir, l’exécution forcée devrait être réalisée par voie d’huissier de justice, il appartiendra aux débiteurs, en sus de tout autre condamnation, de supporter le montant des sommes retenues par cet huissier sur le fondement de l’article à 444-32 du Code de commerce

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt par défaut, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

ANNULE le jugement réputé contradictoire rendu le 7 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Nice ;

DIT que, par l’effet du congé en date du 27 octobre 2021, le bail conclu entre les parties a pris fin le 2 février 2022 et que, depuis cette date et jusqu’au 22 octobre 2022, Monsieur [P] a occupé sans droit ni titre les locaux situés à [Localité 5], [Adresse 3] ;

CONDAMNE Monsieur [P] à payer à Monsieur [E] la somme de 5.098 euros au titre de la dette locative arrêtée au 02 février 2022 ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due mensuellement par Monsieur [P] à compter du 02 février 2022 à la somme de 626 euros ;

CONDAMNE Monsieur [P] à payer à Monsieur [E] la somme de 4.826,26 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [P] à payer à Monsieur [E] la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] aux dépens outre le coût de la signification de la sommation de quitter les lieux du 14 mars 2022 à hauteur de 84,82 euros ;

DIT que, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées aux termes du jugement à intervenir, l’exécution forcée devrait être réalisée par voie d’huissier de justice, le montant des sommes retenues par cet huissier sur le fondement de l’article à 444-32 du Code de commerce devra être supporté par les débiteurs en sus de tout autre condamnation.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,