Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 08 NOVEMBRE 2024

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/03576 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFJDZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Décembre 2021 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 19/05741

APPELANT

M. [W] [M] [E] né le 1 janvier 1960 à Taïwan (Chine),

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté et assisté de M^e Roland PIROLLI, avocat au barreau de PARIS, toque : D0161

INTIMÉS

M. [I] [Z] [F] né le 5 août 1953 à [Localité 5],

[Adresse 10]

[Localité 4]

Représenté par M^e Virginie DOMAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2440 assisté de M^e Fabrice CHATELAIN de FONTAINE & ASSOCIES , avocat au barreau de Paris,toque : C100

M. [V] [J] né le 25 janvier 1983,

[Adresse 8]

[Localité 7]

Mme [Y] [D] née le 25 mars 1987,

[Adresse 8]

[Localité 7]

Tous deux représentés par M^e Hajer NEMRI de la SELARL CABINET D’AVOCATS N & N , avocat au barreau de PARIS, toque : D2146

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 avril 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et Madame Nathalie BRET, chargée du rapport , conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 21 juin 2024 prorogée au 04 octobre 2024 puis au 11 octobre 2024 puis au 08 Novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par un arrêt rendu le 12 janvier 2024 auquel il convient de se référer pour un plus grand exposé des faits et de la procédure cette cour, dans le litige opposant Monsieur [W] [M] [E] et Monsieur [I] [F], a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 14 septembre 2023 au 22 février 2024 et la réouverture des débats afin de satisfaire au principe du contradictoire.

Monsieur [W] [M] [E] a signifié des conclusions le 20 février 2024 par lesquelles il demande à la cour de :

Vu particulièrement les dispositions des articles :

1114 à 1117 du Code civil ;

1121 du Code civil ;

1193 et 1194 du Code civil ;

1582 et 1583 du Code civil sur le contrat de vente ;

1593 du Code civil sur les frais d’actes ;

1366 du Code civil sur la force probante de l’écrit électronique ;

Statuant sur l’appel du jugement sus-énoncé et daté :

Infirmer le jugement du 9 décembre 2021 du Tribunal Judiciaire de Paris (2ème chambre civile) en toutes ses dispositions, sauf en ce que ledit jugement a rejeté les demandes de Monsieur [F] de condamnation de Monsieur [E] à lui payer des dommages et intérêts pour procédure abusive et à titre de frais d’hébergement, et a rejeté les demandes de Monsieur [J] et de Madame [D] à la condamnation de Monsieur [E] à des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Ce en quoi le jugement sera confirmé ;

Emendant et statuant à nouveau :

Dire que la vente des biens immeubles ci-après identifiés est parfaite entre les parties à la date du 20 octobre 2018, et leur propriété acquise de droit à Monsieur [W] [M] [E] à la même date du 20 octobre 2018 :

Identification du bien :

Dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 8]

Cadastré :

Section : N° Lieudit Surface BD [Cadastre 1] [Adresse 8] 00 ha 03 a 14 ca.

Les lots de copropriété suivants :

Lot numéro dix (10) :

Bâtiment principal au troisième étage, un appartement.

Avec les soixante-quinze millièmes (75/1000èmes) de la copropriété du sol et des parties communes générales et les soixante-seize millièmes (76/1000èmes) des parties communes spéciales au bâtiment principal.

Lot numéro quarante-huit (48) :

Au sous-sol, la cave numéro DIX.

Avec les un millième (1/1000ème) de la copropriété du sol et des parties communes générales et les un millième (1/1000ème) des parties communes spéciales au bâtiment principal.

Propriétaire : Monsieur [F] [I] [Z], né le 5 août 1953 à [Localité 6], [demeurant à [Adresse 10]] ceci moyennant le prix convenu entre les parties de 1.050.000 €, droits d’enregistrement et frais d’acte en plus et à charge de l’acquéreur,

Dire et juger Monsieur [F] mal fondé en tous ses moyens contraires quelconques, et à quelques fins qu’ils comportent.

L’en débouter purement et simplement.

En conséquence :

Dire que, faute pour Monsieur [I] [Z] [F] de signer l’acte authentique de vente des biens immeubles dont s’agit ci-dessus, conforme à l’arrêt à intervenir, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, sur l’invitation qui lui sera notifiée par lettre recommandée avec avis de réception expédiée par le Notaire rédacteur de l’acte, désigné par l’acquéreur Monsieur [E], ou par acte de Commissaire de Justice à la requête dudit Notaire, ceci quinze jours au moins à l’avance, en l’Etude du Notaire, l’arrêt à intervenir vaudra acte de vente par Monsieur [I] [Z] [F] à Monsieur [E] [W] [M], de l’appartement et des biens immeubles ci-dessus décrits et identifiés.

Dire que Monsieur [E] [W] [M] sera tenu de payer à Monsieur [F] [I] [Z] le prix convenu entre les parties de 1.050.000 € (un million cinquante mille euros), ceci, en vertu de l’engagement qu’il a consenti, sans condition suspensive de prêt, et dire qu’il sera tenu de payer les droits d’enregistrement et de mutation, et les frais d’acte et tous frais et honoraires de Notaire, ceci lors de la signature de l’acte authentique de vente des biens, ou à l’issue du délai de quatre mois susvisé.

— Sur la vente des mêmes biens intervenue entre M. [F], et M. [J] et Mme [D] :

En conséquence de ce qui précède et corrélativement, dire et juger que la vente des biens immeubles ci-dessus identifiés, convenue entre Monsieur [I] [Z] [F], vendeur d’une part, et d’autre part Monsieur [V] [J] acquéreur à concurrence indivise de 70 %, et Madame [Y] [D] acquéreuse à concurrence indivise de 30 %, suivant acte authentique de vente en date du 12 avril 2019, reçu par Me [P], Notaire à [Localité 5], publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 9], le 19 avril 2019, est nulle et de nul effet.

Dire et juger Monsieur [J] et Madame [D] mal fondés en tous leurs moyens contraires quelconques, et à quelques fins qu’ils comportent, y inclus ceux soutenus en première instance.

Les en débouter purement et simplement.

Dire qu’en conséquence de l’arrêt à intervenir et de la nullité de la vente, Monsieur [V] [J] et Madame [Y] [D] seront tenus de libérer et rendre libre de toute occupation les biens dont il s’agit, ceci dans un délai de deux mois après la signification de l’arrêt,

Ordonner la publication de l’arrêt à intervenir au Service de la Publicité Foncière de

[Localité 9].

— Sur les dépens légaux, et sur l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile :

Condamner solidairement Monsieur [F], et Monsieur [V] [J] et Madame [Y] [D], aux entiers dépens légaux de l’instance d’appel et de première instance, lesquels comprendront expressément les frais de publication ci-dessus de l’arrêt au Service de la Publicité Foncière de [Localité 5].

Dire n’y avoir lieu de part ni d’autre à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [I] [F] a signifié des conclusions n°3 le 21 février 2024 par lesquelles il demande à la cour de :

Vu l’article 1114 du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

' Confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 9 décembre 2021 en ce qu’il a:

— Rejeté la demande de Monsieur [W] [M] [E] tendant à déclarer la vente des lots n°10, 29, 30 et 48 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 7] , parfaite entre lui et Monsieur [I] [F].

— Rejeté les demandes suivantes de Monsieur [W] [M] [E] :

' Dire et juger que Monsieur [E] [W] [M] est propriétaire de l’appartement ci-dessus décrit

' Dire que Monsieur [E] [W] [M] est tenu de payer à Monsieur [I] [F] le prix convenu entre les parties de 1.050.000 € (un million cinquante mille euros), ceci sans condition suspensive de prêt, et dire qu’il sera tenu de payer les droits d’enregistrement et de mutation, et les frais d’acte et tous frais et honoraires de Notaire.

Dire que, faute pour Monsieur [I] [Z] [F] de signer l’acte authentique de vente sur l’invitation qui lui sera notifiée par lettre recommandée avec avis de réception expédiée par le Notaire rédacteur de l’acte et désigné par l’acquéreur, ou par acte d’Huissier de Justice à la requête dudit Notaire, ceci quinze jours au moins à l’avance, de signer en l’Etude du Notaire l’acte de vente de l’appartement et des biens immeubles, conforme au jugement à intervenir, le jugement à intervenir vaudra acte de vente par Monsieur [I] [Z] [F] à Monsieur [E] [W] [M], de l’appartement et des biens immeubles ci-dessus décrits et identifiés.

' Ordonner la publication du jugement à intervenir au Service de la Publicité Foncière de [Localité 9].

Rejeté la demande de Monsieur [W] [M] [E] tendant à prononcer la nullité de la vente des biens immobiliers de précités, intervenue le 12 avril 2019 entre Monsieur [I] [F] et Monsieur [V] [J] ET Madame [Y] [D].

— Rejeté la demande de Monsieur [W] [M] [E] de condamner Monsieur [J] et Madame [D] à libérer et rendre libre de toute occupation les biens dont il s’agit.

— Condamné Monsieur [W] [M] [E] à verser la somme de 5.000 euros à Monsieur [I] [F] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

' Déclarer recevable et bien fondée Monsieur [I] [F] en son appel incident

' Y faisant droit

' Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 9 décembre 2021 en ce qu’il a :

Débouté Monsieur [I] [F] de sa demande de condamnation de Monsieur [W] [M] [E] à lui verser une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive

— Débouté Monsieur [I] [F] de sa demande de condamnation de Monsieur [W] [M] [E] à lui verser une somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de ses frais d’hébergement pour la période du 21 juillet au 3 août 2019

' Statuant à nouveau :

— Condamner Monsieur [W] [M] [E] à verser à Monsieur [I] [F] une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— Condamner Monsieur [W] [M] [E] à verser à Monsieur [I] [F] une somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de ses frais d’hébergement pour la période du 21 juillet au 3 août 2019

— Condamner Monsieur [W] [M] [E] à verser à Monsieur [I] [F] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais et honoraires de l’instance d’appel

SUR QUOI,

LA COUR

1- L’acceptation de l’offre de vente

Le tribunal, au visa des articles 114 et 1583 du Code civil a analysé le message de Monsieur [F] relativement à l’offre d’acquisition de Monsieur [E] en une entrée en négociation et en a inféré le débouté des demandes de Monsieur [E] tendant à constater la perfection de la vente.

Monsieur [E] critique la motivation du jugement qui a méconnu les données de fait du litige et l’accord sur la vente au prix de 1 050 000 euros. Invoquant deux attestations de témoins l’appelant soutient que l’email du 22 octobre 2018 envoyé par le vendeur vaut réitération de l’offre de vente à son endroit, celle-ci valant conclusion du contrat au sens de l’article 1121 du Code civil, sans condition suspensive d’un prêt bancaire. Il observe que l’entretien prévu sur place le 23 octobre 2018 n’avait pour objet que de préciser les modalités de la vente dont l’absence de condition suspensive relative au financement et n’a pas d’impact sur le consentement donné. Il souligne qu’il n’ y a pas d’antinomie entre l’article 1114 du Code civil et l’article 1583 du même code puisqu’il n’y a eu aucune négociation ni pourparlers, l’acceptation pure et simple ayant été donnée au prix fixé par le vendeur alors que la vente ne présentait en l’espèce aucun caractère de complexité. Il ajoute que les éléments concernant l’acceptation de Monsieur [J] sont contredits par le second rendez-vous donné à Monsieur [E] et fait valoir la mauvaise foi de Monsieur [F] qui s’est manifestement servi de l’offre de Monsieur [E] pour faire monter le prix de son appartement et obtenir une offre plus élevée de Monsieur [J] et Madame [D], lesquels, cependant, échouent à rapporter la preuve d’une offre antérieure à celle de Monsieur [E].

Monsieur [F] oppose l’absence d’offre ferme de vente, une annonce immobilière étant par nature imprécise et ne constituant qu’une invitation à négocier, la rencontre de volontés n’ayant pu intervenir lors de la visite du 20 octobre 2018 alors que l’email qu’il a envoyé le 22 octobre 2018 exprimait clairement la demande aux fins de savoir si Monsieur [E] était en mesure de conclure la vente sans condition suspensive de prêt. Il souligne que l’annonce de vente d’un bien immobilier n’exprime jamais par sa nature la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. Dans la mesure où aucune vente n’a pu intervenir le 20 octobre 2018, et en l’absence de toute preuve établissant l’acceptation de l’offre, ces preuves ne pouvant s’inférer des attestations « de complaisance » qui émanent de membres de la famille de l’appelant produites trois et demi après les faits, il sollicite la confirmation du jugement qui a débouté Monsieur [E] de sa demande tendant au constat de la perfection de la vente. Il affirme que son consentement n’a jamais été donné puisqu’il a employé le conditionnel et a subordonné la vente à la signature préalable d’une promesse de vente, au surplus sans condition suspensive de prêt, tandis que Monsieur [E] s’est abstenu d’apporter la moindre réponse tant sur la condition du financement sans recours à un prêt et sa capacité à mobiliser les fonds nécessaires à l’opération que sur la signature de la promesse de vente pour une réalisation avant le 31 décembre 2018. Au rappel de la chronologie des offres, il affirme que Monsieur [J] a concrétisé sa proposition le 22 octobre 2018 à 17 h 13 et que ce n’est qu’à 18 H 59 que Monsieur [E] répondait au courriel de Monsieur [F] sans se prononcer sur les modalités de paiement ni sur la date de signature et sans transmettre les coordonnées de son notaire. Il ajoute que dans ce type de configuration il n’est pas rare de proposer un prix supérieur à celui de l’annonce pour éliminer toute concurrence.

Réponse de la cour

Aux termes des articles,

1114 du Code civil : L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

1118 du Code civil : L’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre. Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation. L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

1121 du Code civil : Le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant. Il est réputé l’être au lieu où l’acceptation est parvenue.

Monsieur [W] [E] a visité le bien mis en vente par Monsieur [F] le 20 octobre 2018 accompagné de son fils Monsieur [H] [O] [E] et de sa future belle-fille Madame [G] [L].

Par un courriel du 22 octobre 2018 envoyé à 16 h 58 à Monsieur [E], Monsieur [I] [F], dans la suite de cette visite a indiqué à Monsieur [E] : (') J’ai bien noté votre intérêt et celui de votre fils et de votre future belle-fille pour mon appartement de 101 m2 au [Adresse 8]. Dans ce contexte pouvez-vous me confirmer votre offre à 1 050 000 euros ( le prix demandé sur l’annonce du Bon coin) pour cet appartement '

Etes-vous en mesure de signer une promesse de vente sans clauses suspensives en vous engageant sur une signature au plus tard le 31 décembre ce qui implique en pratique que vous êtes en mesure de vous procurer très facilement et rapidement l’intégralité des fonds pour l’achat ( prix net vendeur + frais de notaire) '

Quels sont les noms et l’adresse de votre notaire afin d’accélérer, si nous devions faire affaire ensemble, la prise de contact avec mon notaire. »

Le même jour à 18 h 39 Monsieur [E] répondait : « Je vous confirme ma proposition de 1 050 000 euros pour votre appartement. »

Il résulte de ces échanges que :

Monsieur [E] a exprimé à Monsieur [F] sa volonté d’acquérir le bien au prix de 1 050 000 euros.

Monsieur [F] a exprimé la volonté d’être lié en des termes différents de l’offre présentée en ajoutant au prix offert par Monsieur [E], conformément à l’annonce de mise en vente, deux conditions tenant au financement comptant et à la réitération de la vente avant le 31 décembre 2018.

Or, aucune réponse à ces demandes n’est produite hormis la proposition de rendez-vous sur place à l’appartement adressée par email par Monsieur [F] à Monsieur [E] le 23 octobre 2018 à 15 heures 30 portant en objet : « Confirmation de votre offre pour l’appartement » laquelle ne peut s’analyser en une acceptation de l’offre par Monsieur [F] dans les termes posés par Monsieur [E] à défaut de comporter l’engagement d’un paiement sans recours à un prêt et d’une réitération avant le 31 décembre.

Les témoignages de Monsieur [H] [O] [E] et Madame [G] [L] dont la force probante est au demeurant affaiblie par les liens familiaux unissant les témoins à l’appelant, relatent les circonstances de la visite et l’offre d’achat exprimée par Monsieur [E] au prix de l’annonce ainsi que les frais de notaire sans apporter d’élément caractérisant l’acceptation du vendeur.

La preuve n’est donc pas rapportée de la volonté de Monsieur [F] d’être lié dans les termes de l’offre présentée par Monsieur [E]. Dès lors, la circonstance que l’appartement ait été vendu ultérieurement à des tiers à un prix plus élevé est sans emport sur le litige.

Le jugement qui a débouté Monsieur [E] de sa demande tendant à constater la perfection de la vente sera donc confirmé.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande en annulation de la vente consentie par Monsieur [F] à Monsieur [J] et Madame [D], cette demande étant formée corrélativement à la demande tendant au constat de la perfection de la vente à laquelle il n’a pas été fait droit.

De ce chef le jugement qui n’a pas fait droit à la demande pour ce même motif sera confirmé.

2- Les dommages et intérêts

Le tribunal a écarté les demandes formées par Monsieur [F] et les époux [J] à l’encontre de Monsieur [E] à défaut de rapporter la preuve d’une faute ayant fait dégénérer en abus le droit d’ester en justice.

Monsieur [F] soutient que Monsieur [E] a tenté d’empêcher la vente en s’adressant au notaire par le truchement de son conseil, le 26 octobre 2018, s’obstinant à faire reconnaître un contrat de vente alors que les parties n’avaient pas dépassé le stade des pourparlers et que ce n’est qu’après plusieurs mois de négociation que la vente a pu intervenir le 12 avril 2019 alors qu’il souhaitait vendre son bien avant la fin du mois de décembre 2018. Compte tenu du décalage il n’a pu finaliser son acquisition à [Localité 11] que le 18 juin 2019 ce qui l’a conduit à assurer des frais d’hébergement inutiles à hauteur de 3 923,12 euros pour ses vacances du 21 juillet au 3 août 2019. Il réclame donc de ces chefs 10 000 euros au titre de la résistance abusive et 4 000 euros pour les frais d’hébergement sur le lieu de sa future acquisition immobilière qu’il indique être [Localité 11].

Monsieur [E] oppose que quel que soit le sens de la décision de la cour, il na pas cherché à empêcher la vente mais seulement à informer le notaire chargé de la vente à un tiers sur le litige existant, que le courrier de son conseil était en termes factuels et objectifs et que son action repose sur des éléments objectifs et sérieux aucun abus n’étant caractérisé.

Réponse de la cour

Le droit d’élever ou de combattre une prétention en justice est une liberté fondamentale qui ne peut dégénérer en abus qu’autant qu’une faute au sens de l’article 1240 du Code civil est établie à l’encontre d’une partie.

Cette faute ne peut s’inférer de l’instance initiée par Monsieur [E] tendant à la reconnaissance de la vente à son profit, la circonstance qu’il ait notifié au notaire du vendeur l’exercice de son action n’étant pas caractéristique d’une faute cependant que Monsieur [F] qui établit avoir constitué une SCI le 8 juin 2019 et produit une facture du Groupe Pierre et Vacances du 21 juin 2019 pour un séjour dans un lieu non déterminé du 21 juillet au 3 août 2019 ne démontre en tout état de cause avoir subi aucun préjudice en lien avec la présente instance.

Monsieur [F] sera donc débouté des ses demandes de dommages et intérêts

3- Les frais irrépétibles et les dépens

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement de ces chefs et, y ajoutant, à condamner Monsieur [E] à régler à Monsieur [F] une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

CONDAMNE Monsieur [W] [M] [E] à régler à Monsieur [I] [F] une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens exposés en première instance et en appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,