Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2024

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/11493 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF7WF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mars 2022 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 21/01794

APPELANTE

Madame [R] [K] née le 20 Décembre 1967 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée et assistée de M^e Julie GALLAIS de la SELARL GROUPE RABELAIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

INTIMÉE

Madame [F] [U] née le 26 Mars 1970 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée et assistée M^e Véronique JEAURAT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC251 substituée par M^e Tania DUBRET, avocat au barreau de PARIS, toque : E1051

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 avril 2024 , en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame. Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 21 juin 2024 prorogée au 04 octobre 2024 puis au 11 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 6 novembre 2015, Madame [F] [U] a acheté à Madame [R] [K] une maison d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 3] au prix de 327 500,00 euros.

Cet acte stipule en page 14 Etat du Bien : « L’Acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S’agissant des vices cachés il est précisé que cette garantie ne s’applique pas : si le Vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, s’il est prouvé par l’Acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du Vendeur. »

Ayant constaté des traces d’humidité dans la salle de bains, une présence d’eau en pieds de mur et plus généralement un manque de ventilation, Madame [U] a fait intervenir un plombier pour remédier à une fuite au droit du robinet de la colonne de douche le 8 novembre 2015.

Elle a en outre fait diligenter un constat d’huissier le 15 décembre 2015 dont il résulte :

Des reprises de fissures visibles nombreuses et larges en façade, sur le mur pignon gauche de la petite dépendance à l’arrière et des traces de salpêtre visibles en pied de mur

Des remontées capillaires visibles sur le mur de façade avant

La descente de gouttière déboîtée du pavillon

Une petite ventilation haute dans la cuisine au droit de la chaudière à gaz l’air étant fortement vicié

Une fuite à l’écrou de la fixation du robinet mitigeur, l’eau s’écoulant le long de la cloison en BA 13 lequel est moisi et détérioré en pied de mur, le taux d’humidité mesuré à l’aide d’un testeur de type GMI 15 étant de 32,2% et la chape en pied de mur étant mouillée

Dans le séjour, le sol en carrelage sous le revêtement de sol déposé, présente 20,7% d’humidité, la cloison gauche au droit de l’escalier 14,7% et au droit de la prise de téléphone 16,5 %

Dans la cave, les murs de face et de droite présentent des joints humides au toucher, le testeur établissant un taux de 20%, les fers du plafond sont fortement rouillés et les marches de l’escalier salpêtrées

Absence de ventilation dans la salle de bains et dans le séjour

Un tuyau d’arrivée d’eau (non localisé par l’huissier) est proche de l’électricité.

Madame [U] a confié à l’entreprise Etat 9 la recherche de l’origine des fuites d’eau laquelle a établi le 22 septembre 2016 un rapport d’inspection concluant à :

un regard borgne à l’angle de l’habitation avec une probabilité d’un défaut d’étanchéité et d’un diffusion d’humidité dans la maison

un écoulement convergeant vers le pied de façade avant de l’habitation lors de la mise en eau, ainsi que des fissurations en bas de façade et une humidité dans les pièces contigües à savoir la cave, la cuisine et le séjour

des écoulements d’eau vers la grille de ventilation du vide sanitaire générant au gré des intempéries une humidité dans le séjour, le toilette et la salle de bains

une fuite sur le réseau d’alimentation eau froide côté cuisine vers l’extérieur générant une humidité côté cuisine et cave

des fissures et des dégradations sur les jointoiement de pierre à l’arrière de l’habitation en partie basse du mur

Madame [U] a sollicité son assureur de protection juridique, la Matmut, qui a mandaté le cabinet d’expertise Ixi en la personne de Monsieur [Z] lequel a visité les lieux le 15 avril 2016 et rédigé un rapport le 10 avril 2017 concluant à la matérialité de types de désordres liés à l’humidité :

le premier découvert deux jours après la vente dont la cause a été identifiée et réparée provisoirement s’agissant de la conséquence d’une fuite au droit du raccord de la canalisation d’alimentation et de la robinetterie de la douche, antérieure à la vente selon l’expert, générant des dommages au niveau des doublages et des peintures

le second lié à des infiltrations en remontées capillaires par le sol et les murs enterrées dont l’origine exacte n’a pas été identifiée mais dont l’expert indique que les investigations menées par l’entreprise ETAT 9 le 22 septembre 2016 à la demande de Madame [U] permettent d’établir avec une quasi certitude que les sources d’humidité existaient avant la vente.

Madame [U] a fait assigner Madame [K] devant le juge des référés de [Localité 4] par acte du 11 juillet 2017 aux fins de voir désigner un expert judiciaire.

Par ordonnance du 14 septembre 2017, le juge des référés a désigné Monsieur [P] [W], en qualité d’expert, avec notamment pour mission de :

— décrire les désordres et en déterminer la cause,

— indiquer les conséquences de ces désordres,

— indiquer la solution appropriée pour y remédier,

— donner son avis sur les préjudices,

— faire toute observation utile à la solution du litige,

— le cas échéant, faire les comptes entre les parties.

Monsieur [E] [T], qui a pris la suite de Monsieur [W], a déposé son rapport le 17 juin 2019.

ll a relevé trois types de désordres :

— des in’ltrations par la toiture

— une humidité permanente dans les bas des murs que l’expert qualifie de désordre esthétique pouvant provoquer sur les zones humides la présence de champignons ou d’algues microscopiques donc un phénomène d’insalubrité

— la non-conformité règlementaire du réseau d’évacuation des eaux, les eaux usées empruntant la même canalisation que les eaux pluviales dont l’expert indique qu’elle ne nuit pas à l’habitabilité de la maison

L’expert conclut en ces termes : « Il est apparu au cours de l’expertise que certains problèmes et notamment la présence de remontées capillaires et donc d’humidité devaient être connus par Madame [K] ayant acquis le bien en juillet 1999 et il semble donc que techniquement la réparation des désordres dus à l’humidité soit due par Madame [K] qui ne pouvait les ignorer, il en est de même pour les infiltrations autour de la souche de cheminée.

Pour la non-conformité des installations d’évacuation des eaux, les travaux de remise en conformité devront être pris en charge par la société Suez qui a d’ailleurs fait une proposition en ce sens mais n’a pas confirmé. »

Au vu de ce rapport, Madame [U] a fait assigner Madame [K] devant le tribunal judiciaire de Créteil par acte du 26 janvier 2021.

Le jugement rendu le 16 mars 2022 a ainsi statué :

Condamne Madame [R] [K] à rembourser à Madame [F] [U] le prix d’achat de la maison située [Adresse 1] suivant acte authentique du 6 novembre 2015 à hauteur de 15 968,59 euros (quinze mille neuf cent soixante-huit euros et cinquante-neuf centimes),

Déboute Madame [F] [U] du surplus de ses demandes au fond,

Déboute Madame [R] [K] de l’ensemble de ses demandes,

La condamne à payer à Madame [F] [U] la somme de 2 000,00 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamne aux dépens qui comprendront les frais d’expertise ainsi que les frais d’huissier et d’avocat exposés par Madame [U] dans le cadre du référé.

Madame [R] [K] a interjeté appel selon déclaration reçue au greffe de la cour le 16 juin 2022.

Par conclusions d’appelant n°2 signifiées le 4 mars 2024 Madame [K] demande à la cour de :

INFIRMER LE JUGEMENT du tribunal judiciaire de CRETEIL, en ce qu’il condamne Madame [K] au remboursement de la somme de 15 968,59 euros correspondant aux sommes nécessaires pour la réfection de la zinguerie au niveau de la cheminée, des infiltrations au bas des murs, et aux réparations des fuites de la douche de la salle de bain.

INFIRMER le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer Madame [U] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi au paiement des entiers dépens

CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de CRETEIL dans l’ensemble des autres chefs du jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de Madame [U]

Statuant à nouveau :

DECLARER que Madame [K] n’est tenue d’aucune garantie des vices cachés, au motif de l’ensemble des vices affectant le bien vendus, et que ces derniers constituent des vices apparents.

DEBOUTER Madame [U] de l’ensemble des demandes formulées en première instance

Subsidiairement :

Vu l’article 1343-5 du code civil

Dans l’hypothèse où par impossible la Cour d’appel de céans venait à entrer en voie de condamnation à l’encontre de Madame [K] concluante

OCTROYER un délai de paiement de 24 mois du montant total des condamnation mises à la charge de Madame [K].

CONDAMNER Madame [U] au paiement de la somme de 6.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de première et d’appel.

Par conclusions d’intimée signifiées le 18 mars 2024 Madame [U] demande à la cour de :

Vu l’article 1641 et suivants du Code civil,

Dire et juger l’appel de Madame [K] irrecevable et non fondé.

En conséquence,

Débouter Madame [K] de ses demandes, fins et conclusions.

Dire et juger l’appel incident de Madame [U] recevable et bien fondé.

En conséquence,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

CONDAMNE Madame [R] [K] à rembourser à Madame [F] [U] le prix d’achat de la maison située [Adresse 1] à [Localité 3] suivant acte authentique du 6 novembre 2015 à hauteur de 15 968,59 euros (quinze mille neuf cent soixante-huit euros et cinquante-neuf centimes),

CONDAMNE Madame [R] [K] à payer à Madame [F] [U] la somme de 2.000,00 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [R] [K] aux dépens qui comprendrons les frais d’expertise, ainsi que les frais d’huissier et d’avocat exposés par Madame [U] dans le cadre du référé.

Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté Madame [U] du surplus de ses demandes.

Statuant à nouveau :

Condamner Madame [R] [K] à rembourser à Madame [F] [U], outre la somme de 15 968,59 euros sur prix d’achat de la maison située [Adresse 1] à [Localité 3] suivant acte authentique du 6 novembre 2015, la somme de 25.903,85 €, correspondant au reliquat du coût des travaux réellement engagés pour la remise en état de la maison ;

Condamner Madame [K] au paiement de la somme de 10.000 € au titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation d’information et de loyauté à l’égard de Madame [U] ;

Condamner Madame [R] [K] à verser à Madame [F] [U] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

Condamner Madame [R] [K] à verser à Madame [F] [U] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture était prononcée le 21 mars 2024.

SUR QUOI,

LA COUR

L’action en garantie des vices cachés

Le jugement au visa des articles 1641, 1643 et 1645 du Code civil retient :

Sur le mauvais état de la zinguerie : la responsabilité de la venderesse qui pouvait parfaitement déceler le vice et n’en a pas informé l’acquéreur

Sur les remontées d’humidité en bas des murs : le bas des murs a pu apparaître dégradé en raison d’humidité mais cela n’a pu éveiller les soupçons de la demanderesse qui avait été informée que la maison nécessitait des travaux de rafraîchissement alors que Madame [K], propriétaire depuis 9 ans a pu s’apercevoir de ce phénomène et doit donc sa garantie

Sur la conformité du réseau d’évacuation des eaux : le rapport de la Lyonnaise des eaux du 16 octobre 2015 mentionne la conformité du réseau à la règlementation, la déclaration de non-conformité est postérieure à la vente et Madame [K] qui ne pouvait se douter de la non-conformité ne peut voir engager sa responsabilité

La fuite du robinet de la douche : Madame [U] n’a pu s’en rendre compte qu’une fois entrée dans les lieux, Madame [K] aurait dû l’en informer et ne pas se contenter de déclarer le sinistre à son assurance. Sa responsabilité est engagée sur ce point

Madame [K], au rappel que les opérations d’expertise ont été menées plus de 3 ans après la vente et des trois visites effectuées par Madame [U] préalablement à la vente, conteste la motivation du jugement qui a retenu sa garantie aux motifs du caractère apparent des infiltrations dans les combles, des remontées en bas des murs parfaitement visibles, de l’absence de vice affectant le robinet, une simple fuite au demeurant colmatée ne pouvant engager la garantie du vendeur.

Madame [U] au soutien de la confirmation du jugement qui a retenu la garantie de Madame [K] invoque la mauvaise foi de la venderesse qui a procédé 6 jours avant la signature de l’acte de vente à une déclaration à sa compagnie d’assurance concernant une fuite d’eau dans la salle de bains antérieure à la vente dont elle n’a pas informé l’acquéreur. Elle relève la gravité des infiltrations en toiture et de l’humidité en bas des murs qui ont conduit l’expert à constater l’insalubrité de l’immeuble et souligne le caractère occulte des infiltrations dans les combles révélées après la vente lorsqu’elle a enlevé la moquette et de l’humidité en bas des murs non décelable, les visites ayant eu lieu en période estivale alors que l’expert lui-même n’a pu la constater qu’au moyen d’un humidimètre. S’agissant de vices antérieurs à la vente et non apparents, elle en infère la garantie de la venderesse. A l’appui de son appel incident elle conteste les motifs du jugement concernant la partie du terrain appartenant à la SNCF qu’elle avait la certitude d’acquérir Madame [K] n’ayant pas fait état du document annexé à l’acte de propriété indiquant cette limite de cession exclue de la vente.

Réponse de la cour

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En application de l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Le vice caché s’entend d’un défaut antérieur à la vente, non décelable par un acquéreur profane dans le domaine de la construction, portant atteinte à l’usage convenu du bien de sorte que si l’acquéreur en avait eu connaissance, il n’aurait pas poursuivi la vente ou l’aurait poursuivie à un prix moindre.

1-1 Les in’ltrations par la toiture

L’expert judiciaire a procédé à ses constatations lors d’une première réunion qui a eu lieu le 8 mars 2018 soit plus de deux ans après la vente.

Il indique que ces infiltrations sont la conséquence du mauvais état de la zinguerie autour de la souche de cheminée, la jonction entre la cheminée et le toit n’étant pas étanche et une fissure étant visible au-dessus du solin en zinc.

Cependant ces infiltrations par la toiture n’ont pas été relevées par le constat d’huissier établi dans les suites immédiates de la vente le 15 décembre 2015 qui note que la descente de gouttière de l’extension est déboîtée attestant en tout état de cause du caractère apparent de ce désordre.

Les infiltrations en toiture n’ont pas non plus été relevés par l’entreprise ETAT mandatée pour la recherche des causes des désordres le 22 septembre 2016.

Elles n’ont pas non plus été identifiées par l’expert mandaté par l’assureur de protection juridique Monsieur [Z] qui note au chapitre Responsabilités dans son rapport du 10 avril 2017 page 5/9 que « depuis les fenêtres du toit, la couverture ne semble pas présenter de défauts particuliers, les solins en ciment ainsi que les cimentations d’arêtiers et de faîtières ne semblant pas présenter de fissures »

Il résulte de ces constatations que la preuve de l’antériorité à la vente des infiltrations par la toiture constatées par l’expert judiciaire n’est pas rapportée.

Le jugement qui a reconnu le bien fondé de l’action en garantie des vices cachés du chef de ce désordre sera donc infirmé.

1-2 Les remontées d’humidité au bas des murs

Elles sont dues, selon les constatations de l’expert judiciaire, à un phénomène de capillarité entre le sol et les murs du fait des matériaux de construction, briques et moellons et, côté façade, au dallage en béton en pente inversée ramenant les eaux de ruissellement vers le mur à l’origine d’une humidité permanente en bas des murs, l’enduit à base de ciment, très perméable, empêchant les eaux capillaires de s’évaporer.

L’huissier de justice dans le constat établi le 15 décembre 2015 soit un peu plus d’un mois après la vente, a relevé des traces de moisissures visibles en pied de mur de la cloison en BA 13 de la salle de bains que l’expert judiciaire qualifie de « désordre esthétique pouvant provoquer sur les zones humides la présence de champignons ou d’algues microscopiques donc un phénomène d’insalubrité. »

Cependant il ne résulte pas de ces constatations une impropriété à destination du bien la circonstance que l’insalubrité puisse être provoquée par la présence de champignons ou d’algues ne caractérisant pas la survenance de l’aléa au jour de l’expertise tandis que ce désordre qualifié d’esthétique était apparent lorsque Madame [U] a effectué les visites du bien préalablement à la vente.

A cet égard l’expert judiciaire en réponse au dire formé par le conseil de Madame [K] en âge 19/28 de son rapport ne saurait être suivi lorsqu’il affirme qu’ « il n’est pas certain qu’une personne non professionnelle du bâtiment ait pu détecter des traces d’humidité en bas des murs » alors que l’attention de l’acquéreur ne pouvait qu’être alertée par le risque élevé d’humidité dans la maison au vu des traces de moisissures en pied de mur la maison, excepté la cuisine, n’étant pas élevée sur cave et le sol du séjour ,ainsi que le relève l’expert judiciaire en page 21/28 de son rapport, étant en contact direct avec la terre contenant naturellement de l’eau, risque aggravé par le défaut de pente, du dallage en béton, visible également la pente étant inversée, ramenant les eaux de ruissellement vers le mur.

S’agissant par conséquent d’un désordre apparent au jour de la vente, l’action en garantie des vices cachés ne saurait prospérer et de ce chef le jugement sera infirmé.

1-3 La non-conformité règlementaire du réseau d’évacuation des eaux

Les eaux usées empruntent, selon les constatations de l’expert judiciaire la même canalisation que les eaux pluviales. Il précise qu’il s’agit d’une non-conformité règlementaire et qu’elle ne nuit pas à l’habitabilité de la maison.

Ce désordre n’étant pas de nature à compromettre l’habitabilité de la maison l’action en garantie des vices cachés ne saurait prospérer et le jugement confirmé en ce qu’il n’a pas retenu la responsabilité de Madame [K] de ce chef.

1-4 La fuite du robinet de la douche de la salle de bains

L’expert amiable Monsieur [Z] en page 3/9 de son rapport avait constaté la reprise provisoire L’expert judiciaire en page 8/28 de son rapport note que cette première fuite d’eau située derrière une des rosaces du robinet de la baignoire a été réparée et n’a pas décelé d’autres désordres en conséquence de cette réparation.

Le jugement qui retient la responsabilité de Madame [K] pour n’avoir pas signalé cette fuite à l’acquéreur tout en relevant qu’une déclaration de sinistre a été régularisée par Madame [K] auprès de son assureur doit donc être infirmé, aucun vice n’ayant été constaté au jour de l’expertise.

2-Le manquement au devoir d’information et de loyauté

Sur l’appartenance d’une partie du terrain à la SNCF le jugement retient, au vu de l’annexe 1 figurant au contrat de vente qui mentionne cette bande de terre tout en l’excluant de l’assiette de la vente, qu’ « aucune tromperie ne peut être reprochée à Madame [K] »

Madame [U], à l’appui de son appel incident, sollicite réparation à raison de l’omission imputable à Madame [K] de l’indication tenant à ce que le terrain adjacent à la maison est amputé d’une grande partie appartenant à la SNCF.

Madame [K] ne développe pas de moyens à l’encontre de cette prétention à laquelle elle oppose sa demande de confirmation du jugement.

Réponse de la cour

Des conditions particulières sont annexées à l’acte authentique de vente en annexe 1 aux termes desquelles l’ayant droit de la venderesse, Monsieur [M], s’oblige à établir sur le terrain vendu une clôture défensive d’un type agréé par la Société Nationale des Chemins de Fer Français et non mitoyenne, stipulant l’exclusion de la vente d’une bande de terrain de 2 mètres de large pouvant cependant être concédée à usage de jardin exclusivement, aux conditions habituelles de précarité des traités d’occupation du domaine public du chemin de fer.

Il en résulte que contrairement à ce qui est soutenu, Madame [U] a été informée dans les origines de propriété relevées à l’appui de la vente de l’exclusion de l’assiette de celle-ci d’une bande de terrain de 2 mètres de large appartenant à la SNCF dont elle garde cependant l’usage à titre de jardin.

L’obligation d’information et de loyauté incombant à Madame [K] concernant l’assiette du terrain vendu a donc été respectée.

Le jugement qui a débouté Madame [U] de ce chef sera confirmé.

Les frais irrépétibles et les dépens

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement du chef des frais irrépétibles et des dépens.

Madame [U] sera condamnée aux entiers dépens exposés en première instance et en appel dont les frais d’expertise judiciaire ainsi qu’à verser à Madame [K] une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

INFIRME le jugement excepté en ce qu’il a débouté Madame [F] [U] de ses demandes relatives à la non-conformité du réseau d’évacuation des eaux et sur l’appartenance du terrain à la SNCF ;

Statuant à nouveau pour le surplus

DEBOUTE Madame [F] [U] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [F] [U] aux entiers dépens exposés en première instance et en appel dont les frais d’expertise judiciaire outre une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,