ARRET N°320

N° RG 24/00457 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G7NG

[W]

[H]

C/

[M]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

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Copie gratuite délivrée

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00457 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G7NG

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 10 janvier 2024 rendue par le Juge de la mise en état de SAINTES.

APPELANTS :

Monsieur [S] [W]

né le 06 Juillet 1954 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Madame [F] [H] épouse [W]

née le 21 Novembre 1958 à [Localité 5] (93)

[Adresse 3]

[Localité 1]

ayant tous les deux pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Anne VALLEE, avocat au barreau des Hautes-Alpes, substituée par M^e Amélie GUILLOT, avocat au barreau de POITIERS

INTIMEE :

Madame [I] [M]

née le 09 Février 1969 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

ayant pour avocat M^e Antoine GAIRE de la SELARL GAIRE-ASSOCIES, avocat au barreau de SAINTES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 17 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [I] [M] a, par acte en date du 26 octobre 2021, acquis auprès de M. [S] [W] et Mme [F] [H] épouse [W], une maison à usage d’habitation sise à [Adresse 2], moyennant le prix de 150.000 euros.

Peu de temps après son installation, Mme [M] indique avoir constaté des infiltrations d’eau à la suite de pluies.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 février 2022, elle mis en demeure les époux [W] d’avoir à lui payer le coût des travaux de réfection de la toiture.

Les époux [W] ont alors adressé un chèque de 16.500 euros à Mme [M].

Puis, constatant finalement des désordres plus conséquents, Mme [M] a fait intervenir un expert, M. [Y], qui a établi un rapport d’expertise privée unilatérale en date du 25 mai 2022.

A la suite de ce rapport, Mme [M] a sollicité les époux [W] aux fins de lui adresser une somme de 55.308,00 euros destinée à financer les travaux de reprise de la toiture, selon devis de la société BEAUVERY CHARPENTE.

Les époux [W] ont alors versé à Mme [M] une somme de 20.340,00 euros.

Puis, par la voie de leur conseil, M. et Mme [W] ont indiqué à Mme [M] s’opposer à toute demande d’indemnisation de sa part et ont sollicité la restitution des sommes déjà versées.

Sur la base du rapport d’expertise établi par M. [Y], Mme [M] a alors fait assigner les époux [W] par acte extrajudiciaire en date du 14 mars 2023 devant le tribunal judiciaire de SAINTES, aux fins de voir :

Homologuer le rapport d’expertise ;

Recevoir l’intégralité des moyens et prétentions du demandeur ;

Dire et juger que les consorts [W] – [H] avaient connaissance de l’existence de désordres affectant l’immeuble objet de la vente,

Dire et juger que les consorts [W] – [H] ont engagé leur responsabilité à son égard au titre de la garantie légale des vices cachés et au titre d’un manquement à leur obligation de loyauté ;

En conséquence,

Prononcer la résolution du contrat de vente conclu le 26 octobre 2021 ;

Ordonner la publication de la décision à intervenir au service de la publicité foncière de SAINTES ;

Ordonner la restitution du prix de vente à hauteur de 150.000,00 euros par M. et Mme [W] ;

Condamner solidairement M. et Mme [W] à payer à Mme [M] la somme de 11.400,00 euros au titre des frais et émoluments notariés ;

Condamner solidairement M. et Mme [W] à payer à Mme [M] la somme de 36.840,00 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamner solidairement M. et Mme [W] à payer à Mme [M] la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. et Mme [W] ont formé dans le cadre de cette instance un incident et sollicité, à titre principal, l’irrecevabilité des demandes de Mme [M] sur le fondement des dispositions des articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 et, à titre subsidiaire, la désignation d’un expert afin que celui-ci détermine contradictoirement la nature des désordres, leur étendue et leur origine.

Mme [M] a, par voie de conclusions d’incident, pu justifier s’être acquittée de ses obligations en matière de publicité foncière.

Elle a par ailleurs sollicité le rejet de la demande d’expertise judiciaire considérant que les époux [W] ne contestaient pas l’existence des désordres qu’elle décrit, mais se contentent au contraire d’affirmer que ces désordres étaient apparents lors de la vente. Mme [M] considère par ailleurs que si les vendeurs n’avaient rien à se reprocher, et s’ils n’avaient pas eu connaissance des diverses fuites et infiltrations affectant le bien vendu, ils n’auraient jamais accepté de prendre en charge une partie des travaux de réparation de la toiture.

Les époux [W] ont abandonné leur demande d’irrecevabilité de l’action initiée par Mme [M].

Ils ont maintenu leur demande d’expertise judiciaire afin que soient déterminées contradictoirement la nature des désordres, leur étendue et leur origine, faisant valoir que le rapport établi par M. [Y] à la demande de Mme [M] ne leur était pas opposable car non contradictoire et que l’intervention de plusieurs tiers sur la toiture avant les constatations de M. [Y] rendait son rapport inexploitable.

Par ordonnance contradictoire en date du 10/01/2024, juge de la mise en état du tribunal judiciaire de SAINTES a statué comme suit :

'CONSTATE que Mme [I] [M] a bien réalisé les formalités de publication de l’assignation en résolution de vente immobilière ;

DONNE ACTE à M. [S] [W] et à Mme [F] [H] épouse [W] de ce qu’ils ne soulèvent plus la fin de non-recevoir fondée sur l’irrecevabilité de l’action initiée par Mme [M] ;

REJETTE la demande d’expertise ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 6 mars 2024 à 9 H pour les conclusions au fond ;

CONDAMNE M. [S] [W] et Mme [F] [H] épouse [W] à payer à Mme [I] [M], la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [W] et Mme [F] [H] épouse [W] aux dépens de l’incident'.

Le premier juge a notamment retenu que :

— l’article 16 du code de procédure civile n’interdit de retenir les documents produits par les parties que si elles n’ont pas été à même d’en débattre contradictoirement.

— il appartient au juge de rechercher si le rapport versé aux débats est corroboré par d’autres éléments de preuve.

— le rapport d’expertise privée unilatérale établi le 25 mai 2022, par M. [E] [Y], par ailleurs expert judiciaire inscrit sur la liste des experts auprès de cour d’appel de POITIERS, a été régulièrement versé aux débats et les parties ont été à même de pouvoir en débattre.

— un procès-verbal de constat d’huissier établi un mois après son entrée dans les lieux faisant état de lambris tachés, noircis à plusieurs endroits, de traces d’infiltration visibles sur la charpente, de coulures visibles sur les murs dans certaines pièces de la maison.

Les constatations effectuées par l’expert dans son rapport amiable dressé le 25 mai 2022 sont en tout état de cause concordantes avec les mentions du procès-verbal de constat d’huissier établi le 21 décembre 2021.

— les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause.

— outre ces deux éléments, les tentatives de rapprochements amiables entre les parties et les règlements d’ores et déjà effectués démontrent l’état défectueux de la toiture de la maison vendue à Mme [M], préexistant à la vente, dont les époux [W] ne pouvaient pas être ignorants.

La demande d’expertise des époux [W] sera en conséquence rejetée.

LA COUR

Vu l’appel en date du 22/02/2024 interjeté par M. [S] [W] et Mme [F] [H] épouse [W]

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 17/05/2024, M. [S] [W] et Mme [F] [H] épouse [W] ont présenté les demandes suivantes :

'Vu l’article 146 du code de procédure civile,

Vu la déclaration d’appel du 22 février 2024,

Vu les pièces,

DÉCLARER M. [S] [W] et Mme [F] [W] bien fondés en leur appel,

Y faisant droit,

INFIRMER l’ordonnance du Juge de la mise en état près le Tribunal judiciaire de SAINTES du 10 janvier 2024 en ce qu’elle a :

— Rejeté la demande d’expertise ;

— Condamné M. [S] [W] et Mme [F] [H] épouse [K]

[V] à payer à Mme [I] [M] la somme de 1.500 € sur le

fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné M. [S] [W] et Mme [F] [H] épouse [K]

[V] aux dépens de l’incident.

Statuant de nouveau,

ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire sur les désordres dénoncés par Mme [M] comme affectant le bien immobilier,

DESIGNER tel expert qu’il plaira avec mission habituelle en pareille matière,

CONDAMNER Mme [I] [M] à payer à M. [S] [W] et

Mme [F] [W] la somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Mme [I] [M] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

DÉBOUTER Mme [M] de ses demandes plus amples ou contraires'.

A l’appui de leurs prétentions, M. [S] [W] et Mme [F] [H] épouse [W] soutiennent notamment que :

— leur appel est recevable, car l’appelant n’a pas à solliciter l’autorisation du premier président et peut directement interjeter appel de la décision rejetant l’expertise si celle-ci a un caractère mixte en tranchant dans son dispositif une partie du principal.

— en l’espèce le juge de la mise en état a tranché dans sa décision une partie du principal en considérant que l’état défectueux de la toiture de la maison vendue préexistait à la vente.

Le premier juge a considéré qu’il n’y avait pas lieu à expertise et que les époux [W] auraient eu connaissance de l’état défectueux de la toiture.

— la condamnation de M. et Mme [W] aux dépens et au paiement d’une indemnité de procédure confirme que le juge a tranché au principal.

— la décision entreprise a caractère mixte et l’appel est recevable.

— le rapport d’expertise ne peut être considéré comme pleinement soumis à la libre discussion des parties, puisque les conclusions expertales ont été établies sur la seule base des déclarations de Mme [M]. Le constat d’huissier qui aurait été établi le 10 décembre 2021 soit, plusieurs semaines après la vente et le rapport d’expertise non contradictoire ne suffisent pas pour trancher l’antériorité du défaut de la toiture.

— s’agissant des fissurations, l’acheteuse avait parfaitement connaissance de l’état du bien pour l’avoir visité à de nombreuses reprises

— les époux [W] n’ont rien « dissimulé » à Mme [M], puisqu’ils ont procédé de toute bonne foi à la vente d’une maison ancienne en l’état.

— Mme [M] est mal fondée à venir se prévaloir des vices qui étaient apparents et parfaitement révélés lorsqu’elle a fait l’acquisition du bien, outre qu’ils tiennent à la vétusté normale de la bâtisse.

— s’agissant de la toiture, le juge de la mise état a rejeté la demande d’expertise en se basant sur le rapport d’expertise non contradictoire pour juger que la défectuosité de la toiture serait antérieure à la vente

— les éléments de la cause révèlent que Mme [M] a fait intervenir des

tiers à 3 reprises sur le toit pour effectuer des réparations de fortune, ou à tout le moins en dehors du circuit habituel, en l’absence de tout devis ou facture.

— outre l’absence de preuve de l’antériorité du vice à la vente, il n’est pas démontré que ce vice était caché et que les époux [W] en auraient eu connaissance avant la vente.

— s’agissant des sommes versées, les époux [W] n’ont jamais reconnu, aux termes de leurs courriers accompagnant les règlements produits par la partie adverse, une quelconque responsabilité quant à l’état de la toiture et les paiements intervenus n’entraînent pas une reconnaissance de leur responsabilité.

— la désignation d’un expert est indispensable dans cette affaire puisque les époux [W], conformément à l’article 146 du code de procédure civile, ne disposent pas d’élément suffisant pour répondre aux conclusions techniques établies hors leur présence.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 18/04/2024, Mme [I] [M] a présenté les demandes suivantes:

'Vu les articles 272 et 795 du code de procédure civile,

Vu les articles 789 et 790 du code de procédure civile,

Il est demandé à la cour d’appel de POITIERS de :

A titre principal :

DÉCLARER irrecevable l’appel interjeté par M. [S] [W] et Mme [F] [H] épouse [W], portant sur l’ordonnance rendue par le Juge de la mise en état du tribunal judiciaire de SAINTES le 10 avril 2024;

A titre subsidiaire :

CONFIRMER l’ordonnance rendue le 10 avril 2024 par le juge de la mise état près le tribunal judiciaire de SAINTES en toutes ses dispositions ;

En tout état de cause :

CONDAMNER solidairement M. [S] [W] et Mme [F] [H]

épouse [W] à payer à Mme [I] [M] la somme de 2.000,00 € (DEUX MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ;

CONDAMNER solidairement M. [S] [W] et Mme [F] [H] aux entiers dépens d’appel'.

A l’appui de ses prétentions, Mme [I] [M] soutient notamment que :

— sur l’irrecevabilité de l’appel, les époux [W] auraient dû demander l’autorisation d’interjeter appel au premier président, en justifiant d’un motif grave et légitime.

Il est également de jurisprudence constante que l’irrecevabilité de l’appel immédiat sans autorisation du premier président est d’ordre public et doit être soulevée d’office.

— l’ordonnance du juge de la mise en état rendue le 10 janvier 2024 n’est absolument pas un jugement mixte, puisqu’elle s’est contentée de rejeter leur demande d’expertise judiciaire avant dire droit.

L’appel est irrecevable.

— à titre subsidiaire, dès sa prise de possession des lieux, Mme [M] a constaté d’importantes fuites d’eau provenant de la toiture.

— Maître [C] [R], huissier de justice à [Localité 8], a donc établi un procès-verbal de constat en date du 10 décembre 2021

— après une première mise en demeure, les vendeurs ont reconnu leur part de responsabilité en répondant favorablement à la demande de Mme [M], avec le paiement d’une indemnité de 16.500,00 €, sur la base du devis de la société ARTISAN [D] PIERRE daté du 18 janvier 2022.

— toutefois, M. [D], l’artisan ayant établi le devis, n’avait aucune personnalité juridique et il s’agissait d’une escroquerie menée par des membres de la communauté des gens du voyage.

— un devis de la société HABITAT CONCEPT chiffrait alors les travaux de réfection de la toiture à hauteur de 33.500,00 €, mais conseillait l’intervention d’un expert en bâtiment.

— M. [Y] est alors intervenu, son rapport révélant que les désordres affectant le bien de Mme [M] sont des vices cachés qui étaient présents bien avant la vente et dont l’existence n’était pas décelable par Mme [M].

— Mme [M] a demandé un devis à la société BEAUVERY CHARPENTE dont il résulte un montant total de reprise de 71.808,00 €.

— après mise en demeure du 27 septembre 2022, M. [W] et Mme [H] ont une nouvelle fois reconnu leurs torts, en adressant un second règlement partiel de 20.340,00 €.

— par courriel du 30 septembre 2022, les vendeurs ont reconnu avoir eu des problèmes avec la toiture avant la vente en déclarant :« ['] j’espérais que le problème était résolu, j’ai effectivement fait intervenir un professionnel sur le toit, et depuis plusieurs mois je n’avais plus de problèmes'.

— un rapport d’expertise non contradictoire est opposable à l’ensemble des parties dès lors qu’il est régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties

— en l’espèce, les constatations de M. [E] [Y] sont corroborées par d’autres éléments de preuve, soit le constat d’huissier de justice dressé le 10 décembre 2021.

— Mme [M] n’a jamais rien caché aux époux [W], ils étaient parfaitement au courant que M. [T] avait déplacé quelques tuiles pour limiter les fuites en raison de l’inaction du vendeur. Son intervention a permis de limiter temporairement la gravité des fuites constatées.

— il s’agit bien d’un vice caché : au moment de la vente, les traces d’infiltrations ont délibérément été dissimulées par M. [W] et Mme [H] qui avaient pris soin de repeindre le plafond pour temporairement cacher les traces noirâtres et d’ajouter un tapis dans la salle de bain pour cacher la partie du plancher qui avait été refaite à cause des

infiltrations d’eau.

— les conditions permettant de mettre en oeuvre la garantie des vices cachés des vendeurs sont bien remplies en l’espèce et une nouvelle expertise judiciaire n’apporterait aucun élément complémentaire.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 23/05/2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de l’appel de l’ordonnance du juge de la mise en état :

L’article 795 du code de procédure civile dispose que :

' Les ordonnances du juge de la mise en état et les décisions rendues par la formation de jugement en application du neuvième alinéa de l’article 789 ne sont pas susceptibles d’opposition.

Elles ne peuvent être frappées d’appel ou de pourvoi en cassation qu’avec le jugement statuant sur le fond.

Toutefois, elles sont susceptibles d’appel dans les cas et conditions prévus en matière d’expertise ou de sursis à statuer'.

L’article 272 du code de procédure civile dispose que :

'La décision ordonnant l’expertise peut être frappée d’appel indépendamment du jugement sur le fond sur autorisation du premier président de la cour d’appel s’il est justifié d’un motif grave et légitime.

La partie qui veut faire appel saisit le premier président qui statue selon la procédure accélérée au fond. L’assignation doit être délivrée dans le mois de la décision.

S’il est fait droit à la demande, le premier président fixe le jour où l’affaire sera examinée par la cour, laquelle est saisie et statue comme en matière de procédure à jour fixe ou comme il est dit à l’article 948 selon le cas.

Si le jugement ordonnant l’expertise s’est également prononcé sur la compétence, l’appel est

formé, instruit et jugé selon les modalités prévues aux articles 83 à 89".

Seules les décisions du juge de la mise en état ayant un caractère mixte, c’est-à-dire celles qui ordonnent une expertise tout en tranchant dans leur dispositif une partie du principal, peuvent être frappées d’appel sans autorisation du premier président.

Toutefois, les décisions refusant une mesure d’expertise ne relèvent pas des dispositions de l’article 272 du code civil.

Elles n’en demeurent pas moins insusceptibles d’appel immédiat, alors que le refus de la mesure d’instruction n’est pas de nature à entraîner de conséquence sur le plan juridique puisque la demande peut être réitérée devant le juge du fond.

En l’espèce, il convient de rappeler ici le dispositif de l’ordonnance de mise en état entreprise :

'CONSTATE que Mme [I] [M] a bien réalisé les formalités de publication de l’assignation en résolution de vente immobilière ;

DONNE ACTE à M. [S] [W] et à Mme [F] [H] épouse [W] de ce qu’ils ne soulèvent plus la fin de non-recevoir fondée sur l’irrecevabilité de l’action initiée par Mme [M] ;

REJETTE la demande d’expertise ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 6 mars 2024 à 9 H pour les conclusions au fond ;

CONDAMNE M. [S] [W] et Mme [F] [H] épouse [W] à payer à Mme [I] [M], la somme de 1500 euros sur

le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [W] et Mme [F] [H] épouse [W] aux dépens de l’incident'.

Or, ce dispositif ne tranche pas une partie du principal, se bornant à rejeter une demande d’expertise judiciaire.

En outre, l’article 790 du code de procédure civile prévoit que 'le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700"sans qu’il puisse s’en déduire qu’il aurait ainsi tranché une question de fond.

En l’espèce, l’appel de M. et Mme [W] doit être jugé irrecevable.

Sur les dépens :

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge in solidum de M. [S] [W] et Mme [F] [H] épouse [W] .

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de condamner in solidum M. [S] [W] et Mme [F] [H] épouse [W] à payer à Mme [I] [M] la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

DÉCLARE irrecevable l’appel formé par M. [S] [W] et Mme [F] [H] épouse [W] à l’encontre de l’ordonnance du juge de la mise en état ayant rejeté leur demande d’expertise.

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE in solidum M. [S] [W] et Mme [F] [H] épouse [W] à payer à Mme [I] [M] la somme de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE in solidum M. [S] [W] et Mme [F] [H] épouse [W] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,