Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 06 DECEMBRE 2024

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/05159 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJDH7

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Novembre 2023 -Juge des contentieux de la protection de BOBIGNY – RG n° 23/00378

APPELANT

M. [C] [F]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Virginie METIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0045

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/511173 du 27/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

S.A. EST ENSEMBLE HABITAT, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R101

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 octobre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

L’Office Public Habitat de [Localité 4], qui est ultérieurement devenu l’Office Public Habitat Est Ensemble Habitat (ci-après OPH Est Ensemble Habitat) a donné à bail à M. [F] un appartement le 15 septembre 2000.

A la suite de la résiliation de ce contrat de bail, par acquisition de la clause résolutoire, l’OPH Est Ensemble Habitat a consenti à M. [F] un nouveau bail, le 6 août 2021, avec effet rétroactif à compter du 7 mars 2014, portant sur l’appartement n°43 au 4ème étage, [Adresse 2], à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 236,19 euros outre les charges.

Par acte d’huissier de justice du 23 septembre 2022, l’OPH Est Ensemble Habitat a signifié à M. [F] un commandement d’avoir à payer la somme de 615,60 euros (échéance du mois d’août 2022 incluse) visant la clause résolutoire, prévue au contrat de bail.

En l’absence de règlement des causes du commandement de payer, par acte du 16 juin 2023, l’OPH Est Ensemble Habitat a fait assigner M. [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé, aux fins, notamment, de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation, par provision, au paiement d’une indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif.

Par ordonnance de référé contradictoire du 10 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, a :

— Condamné M. [F] à payer à l’OPH Est Ensemble Habitat la somme de 4.889,46 euros à titre principal, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 615,60 euros, et de celle de l’audience sur le surplus ;

— Constaté la résiliation du contrat de bail ;

— Autorisé l’OPH Est Ensemble Habitat à faire expulser M. [F], ainsi que tous occupants de son chef ;

— Condamné M. [F] à payer à l’OPH Est Ensemble Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce du 1er octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamné M. [F] à payer à l’OPH Est Ensemble Habitat une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté l’OPH Est Ensemble Habitat du surplus de ses prétentions ;

— Condamné M. [F] aux dépens.

Par déclaration du 7 mars 2024, M. [F] a relevé appel de l’ensemble des chefs du dispositif de la décision, sauf en ce qu’elle a rejeté le surplus des prétentions de l’OPH Est Ensemble Habitat.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 mai 2024, M. [F] demande à la cour, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

— Le recevoir en ses demandes ;

— Infirmer l’ordonnance du 10 novembre 2023, sauf en ce qu’elle a débouté l’OPH Est Ensemble Habitat du surplus de ses prétentions ;

Statuant à nouveau :

A titre principal,

— Constater que les demandes se heurtent à une contestation sérieuse ;

— Débouter l’OPH Est Ensemble Habitat de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire, s’il se trouvait condamné au paiement d’un arriéré locatif ;

— Lui accorder la possibilité de s’en libérer par mensualités de 50 euros ;

— Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, la clause résolutoire étant réputée n’avoir jamais joué s’il se libère de son éventuelle dette locative dans les délais impartis ;

— Débouter l’OPH Est Ensemble Habitat de toute demande ;

A titre infiniment subsidiaire,

— Lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux,

En tout état de cause,

— Débouter l’OPH Est Ensemble Habitat de toute demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

— Débouter l’OPH Est Ensemble Habitat de toute demande au titre des dépens de première instance ;

— Laisser les dépens d’appel à la charge l’OPH Est Ensemble Habitat.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 1er octobre 2024, l’OPH Est Ensemble Habitat demande à la cour, au visa des articles 490 et 834 et suivants du code de procédure civile, de :

— Déclarer l’appel de M. [F] irrecevable ;

— Débouter M. [F] de toutes ses demandes ;

— Confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— Condamner M. [F] à lui régler la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [F] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE, LA COUR,

A titre liminaire, la cour relève que si l’OPH Est Ensemble Habitat soulève l’irrecevabilité de l’appel de M. [F], elle ne consacre aucun développement à cette fin de non-recevoir qui est en conséquence rejetée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835, alinéa 1, du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

A cet égard, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est rappelé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs de la juridiction des référés d’annuler un commandement de payer, l’existence d’une contestation sérieuse sur sa validité constituant un moyen de nature à faire obstacle à une demande tendant à lui faire produire effet.

L’OPH Est Ensemble Habitat a fait délivrer à M. [F], le 23 septembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 615,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2022.

M. [F] conteste la cause de ce commandement de payer en faisant valoir que l’OPH Est Ensemble Habitat n’a pas tenu compte de la décision de la commission de surendettement qui a effacé sa dette locative à hauteur de 11.751,58 euros et n’a porté au crédit de son compte que la somme de 6.041,19 euros le 31 décembre 2021. Il en conclut qu’au jour où le commandement de payer lui a été adressé, il n’était pas débiteur de la somme de 615,60 euros, mais créancier, que le commandement de payer qui lui a été adressé est nul et que l’acquisition de la clause résolutoire n’était pas encourue.

Il ressort de la lettre notifiée le 13 mars 2018 à M. [F] qu’à la suite de sa décision du 11 décembre 2017, la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis a décidé d’imposer à M. [F] un effacement de ses dettes. Le tableau des créances actualisées au 12 mars 2018, joint à cette correspondance, mentionne que la dette déclarée de M. [F] s’élève à 11.751,58 euros à l’égard de l’OPH Est Ensemble Habitat. Ainsi, il appartenait à celui-ci de créditer le compte de M. [F] de ce montant.

Or, si le décompte de l’OPH Est Ensemble Habitat mentionne au crédit du compte de M. [F] la somme de 6.041,19 euros le 31 décembre 2021, il ne fait pas apparaitre la somme de 5.710,39 euros afin de parvenir à la somme totale de 11.751,58 euros.

L’OPH Est Ensemble Habitat soutient que cette somme de 5.710,39 euros a été portée au crédit du compte de M. [F] à travers les versements des allocations pour le logement à compter du 16 août 2018 et la subvention du Fonds de Solidarité Logement. Mais d’une part, il n’établit pas que cette pratique, consistant à imputer les allocations pour le logement et la subvention du Fonds de Solidarité qui lui ont été versées par la caisse d’allocations familiales, sur la dette restant due correspond à la bonne exécution de la décision de la commission de surendettement qui a effacé la dette de M. [F] arrêtée au 12 mars 2018. D’autre part, en tout état de cause, les allocations pour le logement versées le 16 août 2018 se sont élevées à 1635,82 euros et ne mentionnent pas la période de rattrapage concernée, pas plus que la subvention du Fonds de Solidarité de 932,10 versée le 13 juillet 2021. Quant aux autres versements de la CAF pour des rattrapages d’allocations pour le logement, ils concernent des périodes postérieures à l’année 2018.

Ainsi, il ne ressort pas du décompte annexé au commandement de payer que l’OPH Est Ensemble Habitat a porté au crédit du compte de M. [F] la somme totale de 11.751,58 euros, comme il aurait dû le faire à la suite de la décision de la commission de surendettement.

La contestation soulevée par M. [F] fait obstacle à la demande de l’OPH Est Ensemble Habitat tendant à faire produire effet au commandement de payer et à la demande de provision. L’ordonnance qui a fait droit aux demandes de l’OPH Est Ensemble Habitat est infirmée et il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur celles-ci.

L’OPH Est Ensemble Habitat, succombant à l’instance, est condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande de l’OPH Est Ensemble Habitat tendant à voir déclarer l’appel de M. [F] irrecevable,

Infirme l’ordonnance des chefs dont il a été relevé appel,

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de l’OPH Est Ensemble Habitat,

Condamne l’OPH Est Ensemble Habitat aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT