Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 13

ARRET DU 06 NOVEMBRE 2024

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/15730 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEJLP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Juin 2021 -TJ de PARIS – RG n° 19/09365

APPELANTE :

S.C.P. BENOIT DELESALLE ' ISABELLE ARSEGUEL-MEUNIER ' [V] [B] ET THIERRY DELESALLE représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0435 substitué par Maître Guillaume MORTREUX, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

Madame [R] [Z] veuve [E]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Maître Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753, avocat postulant

Et par Maître Marilise MIQUEL, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidant

Monsieur [H] [E]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Maître Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753, avocat postulant

Et par Maître Marilise MIQUEL, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidant

Madame [K] [F] épouse [E]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Maître Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753, avocat postulant

Et par Maître Marilise MIQUEL, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidant

S.A.R.L. [8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Maître Dalila AHMEDI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0387

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre, chargée du rapport et M^me Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre

M^me Marie-Françoise D’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre

M^me Estelle MOREAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Victoria RENARD

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 06 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de Chambre et par Michelle NOMO, Greffière stagiaire, présente lors de la mise à disposition.

***

La société [8] exploitait un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie dans les lots 27, 75 et 77 de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], en vertu d’un bail commercial renouvelé du 24 novembre 2011 consenti par Mme [R] [Z] veuve [E], M. [H] [E] et Mme [K] [F] épouse [E] (les consorts [Z]-[E]).

Ces derniers ont donné mandat le 3 mai 2018 à la société [13] de rechercher un acquéreur pour les lots loués au prix de 1 520 000 euros, en ce compris la rémunération du mandataire fixée à la somme de 120 000 euros TTC en cas de réalisation de la vente, à la charge du vendeur, soit un prix net vendeur de 1 400 000 euros.

Le même jour, selon acte authentique reçu par M. [S] [I], notaire à [Localité 14] (89), avec l’assistance de M. [V] [B], de la Scp Benoit Delesalle – Isabelle Arseguel-Meunier – [V] [B] – Thierry Delesalle (la Scp Delesalle), notaires à Paris, pour le bénéficiaire, ils ont consenti à la Sarl [11] une promesse unilatérale de vente de ces lots au prix de 1 520 000 euros, incluant les honoraires de l’agence [13].

Par acte d’huissier de justice du 11 mai 2018, M. [B] a signifié à la société [8], au visa de l’article L.145-46-1 du code de commerce, l’intention des bailleurs de vendre les biens immobiliers loués au prix de 1 520 000 euros, outre 110 000 euros de frais et émoluments, et lui a rappelé son droit de préférence.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 juin 2018 adressée à M. [B], la société [8] a exercé son droit de préférence et indiqué recourir à un prêt bancaire. Elle a obtenu le 26 septembre 2018 de la [7] un accord pour deux prêts d’un montant total de 1578 000 euros et un rendez-vous de signature a été prévu chez M. [C], notaire à [Localité 12], qu’elle avait chargé de la vente, le 4 octobre 2018.

Soutenant avoir été contactée par la société [13], agence immobilière, qui réclamait le paiement de sa commission de 120 000 euros alors qu’elle n’avait jamais été informée de l’existence et de

l’intervention d’une agence immobilière et que, exerçant son droit de préférence, elle n’avait pas à payer ces frais, la société [8] a saisi le président du tribunal de grande instance de Paris qui, par ordonnance sur requête du 3 octobre 2018, a autorisé M. [C], ou M. [I] à faire séquestrer la somme de 120 000 euros, désigné le notaire chargé de la vente comme séquestre et dit que le séquestre sera valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds séquestrés à qui de droit sur accord express entre vendeurs et acquéreur ou sur décision de justice devenue définitive.

Cette ordonnance a été signifiée le 4 octobre 2018 à M. [C] de la Scp [10], notaires à Paris, le 5 octobre 2018 à M. [I] et le 8 octobre 2018 aux consorts [Z]-[E].

Par acte du 4 octobre 2018 reçu par M. [C], avec la participation de M. [I], assistant les vendeurs, la société [8] a acquis des consorts [Z]-[E] les lots 27, 75 et 77 de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] au prix de 1 520 000 euros. L’acte indique que l’acquéreur a bénéficié d’un droit de préférence en vertu des dispositions de l’article L.145-46-1 du code de commerce et que l’acquéreur paie le prix de 1 520 000 euros pour partie par un prêt de 1 420 000 euros, avec privilège du prêteur de deniers, et le surplus comptant.

Soutenant subir un préjudice évalué à la somme de 158 000 euros, correspondant à la commission de l’agence [13] outre le surcoût du montant du prêt contracté pour l’acquisition du bien, en raison tant de la violation par les bailleurs des règles relatives au droit de préférence du locataire commercial, interdisant de faire payer par ce dernier les frais d’agence immobilière, que de la violation par les notaires de leur obligation de faire application de la loi, la société [8] a fait assigner par actes des 22 juillet et 1er août 2019 devant le tribunal judiciaire de Paris les consorts [Z]-[E] et la Scp Delesalle aux fins de les voir condamnés in solidum à lui payer la somme de 158 000 euros en réparation de son préjudice et de voir autoriser M. [I] à se dessaisir à son profit de la somme de 120 000 euros séquestrée en vertu de l’ordonnance du 3 octobre 2018.

Par jugement assorti de l’exécution provisoire rendu le 4 juin 2021, le tribunal a :

— condamné in solidum Mme [Z] veuve [E], M. [E] et Mme [F] épouse [E] et la Scp Delesalle à payer à la société [8] la somme de 145 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— autorisé la société [8] à solliciter de M. [I], désigné séquestre de la somme de 120 000 euros par ordonnance du 3 octobre 2018, la désequestration de cette somme à son profit et dit que cela vaudra libération, à hauteur de 120 000 euros de la condamnation mise à la charge de Mme [Z] veuve [E], M. [E] et Mme [F] épouse [E],

— condamné in solidum Mme [Z] veuve [E], M. [E] et Mme [F] épouse [E] et la Scp Delesalle aux dépens en ce compris les frais de signification de l’ordonnance du 3 octobre 2018,

— condamné in solidum Mme [Z] veuve [E], M. [E] et Mme [F] épouse [E] et la Scp Delesalle à payer à la société [8] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes les autres demandes.

Par déclarations des 18 et 27 août 2021, la Scp Delesalle puis Mme [Z] veuve [E], M. [E] et Mme [F] épouse [E] ont interjeté appel de cette décision.

Les procédures ont été enrôlées sous les numéros RG 21/15730 et 21/06035 puis jointes par ordonnance du 18 janvier 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées et déposées les 28 février 2022 dans le dossier RG 21/16035 et 16 mai 2022 dans le dossier RG 21/15730, la Scp Benoit Delesalle – Isabelle Arseguel-Meunier – [V] [B] – Thierry Delesalle demande à la cour de :

— infirmer le jugement,

— débouter la société [8] de l’ensemble des demandes formées à son encontre,

y ajoutant au visa de l’article 564 du code de procédure civile,

— déclarer les consorts [Z]-[E] irrecevables en leur demande en responsabilité dirigée contre elle, nouvelle en cause d’appel,

— subsidiairement, déclarer les consorts [Z]-[E] mal-fondés en leur même demande et les en débouter,

— condamner in solidum la société [8] et les consorts [Z]-[E], d’une part, les consorts [Z]-[E] d’autre part à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour chacun des dossiers ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de M. [W], avocat.

Aux termes de leurs dernières conclusions après jonction, notifiées et déposées le 23 janvier 2024, Mme [R] [Z] veuve [E], M. [H] [E] et Mme [K] [F] épouse [E] demandent à la cour de :

— juger recevables leurs appel, conclusions et prétentions,

— infirmer la décision en ce qu’elle les a condamnés,

— condamner la Scp Delesalle à prendre à sa charge les éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées dans ce dossier,

— condamner la Scp Delesalle à prendre seule à sa charge les dépens,

— condamner les parties adverses à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives après jonction, notifiées et déposées le 17 mai 2024, la Sarl [8] demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

— confirmer le jugement dans l’intégralité de ses dispositions,

statuant à nouveau (sic),

— constater que les consorts [E] ne forment aucune demande à son encontre en appel,

— déclarer le jugement rendu définitif entre ces parties,

— débouter la Scp Delesalle de ses demandes,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2024.

SUR CE

Sur la faute des consorts [Z]-[E] envers la société [8]

Le tribunal a jugé que le propriétaire bailleur qui consent une promesse unilatérale de vente à un tiers à un prix majoré des honoraires d’un agent immobilier et qui purge ensuite le droit de préférence du preneur en indiquant à ce dernier le même prix commet une faute de nature à engager sa responsabilité.

Les consorts [Z]-[E] soutiennent que :

— ils ont préparé la vente dans les règles de l’art en prévenant la société [8] et en faisant appel à des professionnels, notaire et agent immobilier, et n’ont donc commis aucune faute,

— il n’était pas convenu d’honoraires pour la société [13] en cas de vente du bien au preneur qui bénéficiait de son droit de préemption,

— le 3 mai 2023, le tribunal judiciaire de Sens a rendu un jugement aux termes duquel il a confirmé que l’attestation dont se prévalait la société [13] était un faux et qu’il n’y avait pas lieu au paiement d’une commission dès lors qu’elle n’était pas intervenue dans la vente,

— contrairement à ce qui a été indiqué par le tribunal, si le preneur bénéficie d’un droit de préférence le bailleur n’a aucune obligation de lui notifier son projet préalablement à tout projet de vente avec un tiers et il peut parfaitement signer une promesse de vente avec un tiers sous la condition suspensive du droit de préférence du preneur, sa seule obligation étant de donner au locataire la préférence sur la vente du bien,

— ils ont bien prévu le droit de préemption dans la promesse de vente et l’ont fait notifier au preneur avant de vendre leur bien, de sorte qu’ils n’ont commis aucune faute.

La société [8], qui indique laisser le soin à la cour en tant que de besoin de répartir la responsabilité entre les appelants, emportant actions subrogatoires entre eux, explique que :

— à compter du 14 septembre 2018, elle a été 'inondée’ de courriels de la part de la société [13] alors que l’acte qui lui a été notifié ne comprenait pas mention de l’intervention et de l’existence d’une agence immobilière dont le montant de la rémunération a été inclus en toute illégalité dans le prix de vente qui lui a été notifié,

— compte tenu des délais de réalisation de la vente, et afin de ne pas perdre le bénéfice de son droit de préférence, elle a été contrainte de signer la vente tout en s’adressant à la justice pour obtenir la séquestration de la somme de 120 000 euros,

— le prix a été élaboré en toute connaissance de cause par le vendeur à la somme de 1 400 000 euros et il lui appartenait de procéder à la purge par la proposition de ce prix au preneur, la vente étant parfaite à ce prix et non pour 1 520 000 euros.

Selon l’article L.145-46-1 du code de commerce, dans sa version applicable, Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

En application de ce texte, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation.

En l’espèce les bailleurs n’ont pas notifié à la société [8] préalablement à la promesse de vente en date du 3 mai 2018 et au mandat donné à la société [13] le même jour leur intention de vendre le bien loué.

Néanmoins la promesse de vente précise, s’agissant des conditions financières, la ventilation du prix par lot ainsi que l’existence de frais de négociation à hauteur de 120 000 euros et comporte une clause relative à la purge du droit de préférence du locataire stipulant que 'Ce droit sera notifié par le notaire participant par acte extrajudiciaire au locataire qui disposera d’un délai d’un mois pour l’exercer.'

Cette notification a effectivement été réalisée à la demande des consorts [Z]-[E] par la signification selon exploit d’huissier de justice d’une lettre rédigée par M. [B], datée du 4 mai 2018, laquelle fait état d’un prix de vente de l’immeuble de 1 520 000 euros, hors frais, droits et émoluments, et non de 1 400 000 euros.

Ainsi en purgeant le droit de préférence de la société [8] préalablement à la vente, mais à un prix proposé au locataire supérieur à celui consenti à la Sarl [11], les consorts [Z]-[E] ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité.

Sur la responsabilité du notaire envers la société [8]

Le tribunal a jugé que le notaire chargé de la notification du droit de préférence qui notifie au preneur en place une offre de vente à un prix qu’il sait inclure la commission d’agence sans le préciser engage sa responsabilité.

La Scp Delesalle conclut à l’absence de faute de sa part en ce que :

— le bailleur dispose de la liberté de fixer le prix de vente qu’il offre au locataire,

— c’est en ajoutant aux faits de l’espèce que le tribunal a considéré que le prix offert au locataire était constitué d’un prix hors commission de 1 400 000 euros majoré d’une commission d’un intermédiaire de 120 000 euros,

— en réalité, l’offre a été faite moyennant un prix pur et simple de 1520 000 euros sans référence à aucune commission d’intermédiaire, la convention révélant une valeur de 1 520 000 euros que le tiers candidat était disposé à acquitter de sorte qu’il était logique que le bailleur offre le bien à la vente à son locataire moyennant un prix égal à cette valeur,

— le tribunal a dévoyé la règle jurisprudentielle qui prive l’agent de son droit à commission en cas de préemption par le locataire,

— il ne peut être retiré au vendeur la liberté de disposer librement de son bien et de recourir à un agent immobilier pour construire son prix.

La société [8] fait valoir que :

— les dispositions d’ordre public de l’article L.145-46-1 du code de commerce doivent être respectées par le rédacteur de l’acte à peine de nullité avec comme guide une obligation de loyauté dans la retranscription de tous les éléments de nature à mettre le locataire à même d’exercer utilement ses prérogatives légales,

— la responsabilité du notaire est établie comme le démontrent les consorts [Z]-[E] en ce qu’il n’a pas veillé à la sécurité de l’acte qu’il a rédigé,

— la gravité des manoeuvres tendant d’une part à chercher à évincer le preneur de la vente en omettant sciemment de lui signifier la purge du droit de préférence initial puis de lui extorquer une clause de renonciation à recours au titre de la purge et en lui imposant une commission indue de 120 000 euros doivent être sanctionnées.

La responsabilité du notaire en sa qualité de rédacteur d’acte peut être engagée sur le fondement de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, à charge pour celui qui l’invoque d’établir une faute, un préjudice et un lien de causalité.

Le notaire est tenu d’appeler l’attention de son client sur les dispositions légales et d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il instrumente.

Les consorts [Z]-[E] ayant donné aux termes de la promesse de vente mandat au notaire de notifier au locataire son droit de préférence, celui-ci avait l’obligation d’y procéder conformément aux dispositions d’ordre public de l’article L.145-46-1 du code de commerce en mentionnant le prix de vente tel que proposé à la société [11] sans y inclure des honoraires de négociation, soit 1 400 000 euros, en l’absence d’intervention de l’agence [13], ou à tout le moins en ventilant le prix de façon à informer le locataire des modalités financières de la vente, le bailleur n’ayant pas la liberté, contrairement à ce qui est soutenu, de modifier lors de cette notification les conditions de la vente.

La société [9] ne justifie pas plus avoir attiré l’attention de ses clients sur les risques encourus en cas de notification au locataire d’un droit de préférence à un prix supérieur à celui proposé dans la promesse de vente signée avec un tiers.

En proposant un prix qu’elle savait en réalité inclure les frais de négociation pour avoir rédigé la promesse de vente, la société notariale a manqué à ses obligations d’assurer l’efficacité de l’acte et à son devoir de conseil et ainsi commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle.

Sur le préjudice

Le tribunal a retenu que la société [8] avait subi un préjudice tenant en une perte de chance d’acquérir au prix de 1400 000 euros car ayant accepté une offre de vente à 1520 000 euros, il est évident qu’elle aurait accepté une offre de vente à un prix moindre pour le même objet, lequel, tenant compte de la différence de prix et du coût du crédit pour le surplus du prix effectivement acquitté, devait être réparé par l’allocation d’une somme de 145 000 euros.

Estimant que les fautes des consorts [Z]-[E] et de la Scp Delesalle avaient concouru au même préjudice, il les a condamnés in solidum à supporter cette somme.

Les consorts [Z]-[E] ne discutent pas le préjudice retenu, précisant qu’ils n’ont pas bénéficié de la somme de 120 000 euros qui a été séquestrée.

La Scp Delesalle prétend que :

— elle n’a pas perçu le prix et ne peut en devoir restitution,

— la société [8] est entièrement remplie de ses droits par le versement de la somme séquestrée de 120 000 euros,

— la charge de rembourser un crédit de 158 000 euros, dont la preuve n’est au demeurant pas établie qu’il ait été souscrit, qu’elle a perçu ne constitue pas un préjudice.

La société [8] indique avoir subi un préjudice en ce qu’elle a été amenée à payer une somme indue de 120 000 euros et n’aurait pas eu besoin de recourir à un financement complémentaire de 158 000 euros si le prix de vente notifié avait été fixé selon les dispositions légale applicables, soulignant la complexité du montage financier et le stress indubitable subi pour parvenir au prix signifié abusivement.

Les manquements du bailleur et de la Scp Delesalle sont seuls à l’origine du surplus de prix payé par la société [8], lequel constitue un préjudice certain et entièrement matérialisé.

La somme de 120 000 euros indûment payée par la société [8] a été séquestrée à sa demande, puis lui a été restituée en suite du jugement du tribunal.

L’ordonnance du 3 octobre 2018 disposant que le séquestre sera valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds séquestrés à qui de droit sur accord express entre vendeurs et acquéreur ou sur décision de justice devenue définitive, il convient, en l’absence de preuve d’un accord express des parties, de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la SCP Delesalle et les consorts [Z]-[E] au paiement de cette somme, en a ordonné la désequestration entre les mains de la société [8] et dit que cela vaudra libération à hauteur de 120 000 euros de la condamnation mise à sa charge.

La société [8] justifie en outre par les offres de prêt et les mails échangés avec la [7] avoir souscrit pour acquérir le bien objet du litige un prêt immobilier à hauteur de 1 420 000 euros ainsi qu’un prêt relais de 158 000 euros, ces deux sommes ayant été virées sur le compte de la société notariale pour le 3 octobre 2018, veille de la vente.

La faute du bailleur et du notaire dans la notification du droit de préférence du locataire ont par conséquent également privé la société [8] d’une chance réelle et sérieuse de ne pas souscrire le prêt de trésorerie de 158 000 euros.

La réparation de cette perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée et elle ne peut donc être de 100 %.

Le premier prêt étant suffisant pour couvrir le prix de la vente, elle a donc perdu une chance très sérieuse pouvant être évaluée à 99%, de ne pas souscrire le second prêt. Toutefois, son préjudice ne peut être constitué par la somme versée à ce titre mais seulement par les frais et intérêts engagés inutilement, lesquels s’élèvent selon la mention relative au coût total du prêt figurant sur le contrat à la somme de 8 615,91 euros avec l’assurance souscrite par la dirigeante.

Il convient par conséquent de condamner in solidum la Scp Delesalle et les consorts [Z]-[E] à payer à la société [8] à titre de dommages et intérêts la somme arrondie de 8530 euros en réparation de ce préjudice, en infirmation du jugement de ce chef.

Sur la demande de garantie formée par les consorts [Z]-[E] à l’encontre de la Scp Delesalle

Les consorts [Z]-[E] font valoir, au visa notamment des articles 564 et 565 du code de procédure civile, que :

— seul le notaire est responsable,

— ils formulent les mêmes demandes en première instance et en appel à savoir l’infirmation du jugement les ayant condamnés solidairement avec le notaire à indemniser les preneurs,

— leur demande à l’encontre de la Scp Delesalle, qui a pour but de faire échec aux demandes de la société [8], est recevable, ajoutant qu’il ne s’agit que d’un aménagement du régime des condamnations,

— le notaire aurait dû notifier au preneur un prix de vente de 1 400 000 euros sans y inclure le montant des frais d’agence et à défaut, dès lors que le prix avait augmenté il aurait dû en informer le preneur sauf à considérer qu’il a sciemment intégré les frais d’agence,

— il aurait dû les informer du contenu de l’acte qu’il rédigeait et des mentions qui devaient y figurer dont la ventilation du prix, eux-mêmes n’ayant pas compris quelle était la différence entre le projet notifié au preneur et le compromis de vente dès lors qu’aucune information ne leur avait été donnée,

— le notaire aurait dû s’assurer de la sécurité juridique de l’acte ce qu’il n’a pas fait puisqu’il a indiqué un prix qu’il savait irrégulier au regard du compromis qu’il avait lui-même rédigé,

— en cas de préjudice c’est au notaire de venir garantir les preneurs (sic).

La Scp Delesalle conclut à l’irrecevabilité de la demande des époux [Z]-[E] en ce que la demande subsidiaire en responsabilité formée à son encontre est nouvelle en cause d’appel.

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Aux termes de l’article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Il se déduit de ces dispositions que le droit d’intimer en appel tous ceux qui ont été parties en première instance n’emporte pas celui de présenter des prétentions à l’encontre des parties contre lesquelles l’appelant n’avait pas conclu en première instance. Tel est le cas, notamment, des demandes en garantie formées pour la première fois en appel à l’encontre des parties présentes en première instance.

Il ressort des mentions du jugement qu’aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 20 novembre 2020 les prétentions des consorts [Z]-[E] en première instance ne tendaient qu’au rejet des demandes de la société [8] de condamnation in solidum dirigées contre eux, à la libération de la somme séquestrée à leur profit et au paiement d’une indemnité procédurale.

A hauteur d’appel, leur demande tendant à ce que seule la Scp Delesalle soit condamnée à supporter les condamnations prononcées, s’analyse comme justement soutenu par l’appelante comme une demande en responsabilité pour être entièrement garantis des condamnations prononcées contre eux, laquelle est nouvelle est donc à ce titre irrecevable.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement sauf sur le montant de la condamnation,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [R] [Z] veuve [E], M. [H] [E] et Mme [K] [F] épouse [E] et la Scp Benoit Delesalle – Isabelle Arseguel-Meunier – [V] [B] – Thierry Delesalle à payer à la Sarl [8] la somme de 128 530 euros à titre de dommages et intérêts,

Déclare irrecevable la demande formée en appel par Mme [R] [Z] veuve [E], M. [H] [E] et Mme [K] [F] épouse [E] afin que la Scp Benoit Delesalle – Isabelle Arseguel-Meunier – [V] [B] – Thierry Delesalle soit seule condamnée à supporter les condamnations prononcées,

Condamne la Scp Benoit Delesalle – Isabelle Arseguel-Meunier – [V] [B] – Thierry Delesalle aux dépens d’appel,

Condamne la Scp Benoit Delesalle – Isabelle Arseguel-Meunier – [V] [B] – Thierry Delesalle à payer à la Sarl [8] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ,

Déboute Mme [R] [Z] veuve [E], M. [H] [E] et Mme [K] [F] épouse [E] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFI’RE LA PR''SIDENTE