COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 22 JANVIER 2026

N° 2026/53

Rôle N° RG 25/02483 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOOO7

[U] [H] [R] [X]

C/

[C] [W] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Andréa SAGNA

M^e Jérémie GHEZ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en date du 12 Septembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/02783.

APPELANTE

Madame [U] [H] [R] [X],

née le 28 Novembre 1970 à [Localité 7] (PORTUGAL)

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Andréa SAGNA, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ

Monsieur [C] [W] [V]

né le 19 Décembre 1960 à [Localité 8] (CAP [Localité 9]),

demeurant [Adresse 1] [Adresse 4]

représenté par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Paloma REPARAZ, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Paloma REPARAZ, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026,

Signé par Madame Paloma REPARAZ, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 juin 2013, M. [C] [T] a donné à bail à Mme [U] [H] [R] [X] un local d’habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 6], moyennant un loyer initial mensuel de 670 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023, M. [T] a fait délivrer à Mme [R] [X] un commandement de payer la somme de 2 693,43 euros en principal visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Soutenant que ledit acte est demeuré infructueux, M. [T], a, par exploit de commissaire de justice du 26 avril 2024, fait assigner Mme [R] [X] devant le président du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins d’obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance réputée contradictoire du 12 septembre 2024, ce magistrat a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail, étaient réunies à la date du 22 février 2024 ;

— ordonné en conséquence à Mme [R] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour Mme [R] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-l du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-l et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [R] [X] à verser à M. [T], à titre provisionnel, la somme de 4 789,03 euros, décompte arrêté au 18 juin 2024, incluant la mensualité de juin, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 693,43 euros à compter du 22 décembre 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— condamné Mme [R] [X] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’ occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 834,60 euros à compter du juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné Mme [R] [X] à verser à M. [T] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [R] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Selon déclaration reçue au greffe le 28 février 2025, Mme [R] [X] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 5 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, Mme [R] [X] demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de :

— dire le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, incompétent en raison de l’existence d’une contestation sérieuse ;

— envoyer M. [T] à mieux se pourvoir devant la juridiction du fond ;

— débouter M. [T] de l’ensemble de ses demandes ;

À titre subsidiaire,

— lui octroyer des délais de paiement de la dette sur 36 mois;

— débouter M. [T] du surplus de ses demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 12 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, M. [T] demande à la cour de :

— débouter Mme [R] [X] de l’ensemble de ses demandes ;

— confirmer l’ordonnance entreprise, en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de la dette qu’il convient d’actualiser ;

— condamner Mme [R] [X] à lui payer la somme de 11 062,31 euros, selon décompte arrêté au 7 mai 2025, au titre de l’occupation des lieux ;

— condamner Mme [R] [X] à payer la somme de 1 000 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [R] [X] aux entiers dépens, de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de Maître Jérémie Ghez sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 17 novembre 2025.

Par soit-transmis envoyé le 9 décembre 2025, la cour a informé les conseils des parties qu’elle s’interrogeait sur l’étendue de la saisine de la cour au regard de l’appel incident formé par M. [T], en application des dispositions des articles 542 et 562 alinéa 1 et 954 alinéa 3 et 4 du code de procédure civile, dès lors que, dans le dispositif de ses dernières conclusions, il ne formulait qu’une demande de confirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de la dette qu’il entend actualiser, mais ne demandait pas l’infirmation de l’ordonnance de ce chef.

Elle leur a imparti un délai expirant le mardi 16 décembre 2025 à midi pour lui transmettre leurs éventuelles observations sur ce point précis, par une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile).

Les parties n’ont pas produit de note en délibéré dans le délai imparti.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « dire et juger » ou « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la constatation de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que le moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse sur la validité d’un commandement de payer, visant la clause résolutoire, constitue un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462, modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…)».

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (…) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, sauf à établir que l’inexécution, qui est dénoncée, est suffisamment grave, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

En l’espèce, l’appelante ne conteste pas ne pas avoir réglé, dans les deux mois impartis, la somme sollicitée aux termes du commandement de payer, délivré le 22 décembre 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Elle se prévaut de l’existence d’une contestation sérieuse portant son obligation de régler les échéances réclamées dans le commandement de payer en raison de manquements du bailleur à son obligation de délivrance tenant à l’indécence et l’insalubrité du logement dans lequel elle vit. Ce faisant, elle fait état d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 précité du code civil, qui énonce qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne.

Elle explique que l’appartement qu’elle occupe est envahi par la moisissure et les fissures (') et qu’ il y a de nombreuses fuites d’eau dans la salle de bain et la cuisine.

À l’appui de ses prétentions, elle produit :

plusieurs clichés photographiques, non datés,

un certificat médical du docteur [B], attestant qu’elle souffre d’asthme.

M. [T] argue de ce que la locataire ne rapporte pas la preuve de l’insalubrité du logement et qu’elle est tenue de payer son loyer.

Si Mme [R] [X] produit plusieurs photos montrant, d’une part, des traces noires pouvant être de la moisissure sur les murs et le sol d’un logement, et d’autre part, une chaudière et un évier avec une bassine en-dessous, ces images, non datées, ne permettent pas d’avoir la certitude qu’elles ont été prises à l’intérieur du logement qu’elle occupe de sorte qu’elles ne sont pas de nature, elles-seules, à démontrer, avec l’évidence requise en référé, que le logement est inhabitable.

Il convient d’ajouter que le certificat médical dont se prévaut Mme [R] [X] ne permet pas non plus d’établir l’insalubrité du logement. Il est en réalité de nature à établir qu’elle souffre d’une altération de sa santé, dont il n’y a pas lieu de discuter ici la réalité.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l’effet de la clause résolutoire acquise à la date du 22 février 2024.

Sur le montant de la provision au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, M. [T] sollicite, dans le dispositif de ses écritures, la confirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de la dette qu’il convient d’actualiser et, y ajoutant, demande la condamnation de Mme [R] [X] à lui payer la somme de 11 062,31 euros, selon décompte arrêté au 7 mai 2025, au titre de l’occupation des lieux.

Mme [R] [X] ne conteste pas la dette locative et avance que le logement qu’elle occupe est insalubre.

Il résulte de ce qui précède que l’appelante n’est pas fondée à se prévaloir, avec l’évidence requise en référé, d’une exception d’inexécution de son obligation de régler ses loyers et charges qu’elle a cessé de payer depuis le mois de décembre 2021, suivant le décompte produit par le bailleur, en raison d’un manquement de l’intimé à son obligation de délivrer un logement répondant aux critères de décence.

En réalité, elle ne discute pas le caractère non sérieusement contestable des sommes auxquelles elle a été condamnée, à titre provisionnel, par le premier juge et sollicite, à titre subsidiaire, des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Il s’ensuit qu’elle ne soulève aucune contestation sérieuse de nature à remettre en cause son obligation de régler les sommes réclamées.

Or, alors même que M. [T] demande, dans le dispositif de ses dernières écritures, la confirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, il réactualise sa créance locative sans demander au préalable son infirmation quant au montant des provisions qui ont été allouées par le premier juge à valoir sur l’arriéré locatif.

Dès lors, la cour ne peut que confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [R] [X] à payer à M. [T] la somme provisionnelle de 4 789,03 euros correspondant aux loyers et charges, suivant décompte arrêté au 18 juin 2024, mensualité du mois de juin incluse.

L’ordonnance sera également confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [R] [X] à payer à M. [T], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué, majoré des charges, soit la somme de 834,60 euros, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1343-5 code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Il est admis que la mise en 'uvre des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suppose :

— que la situation obérée résulte de circonstances indépendantes de la volonté du débiteur,

— que ce dernier soit de bonne foi et qu’il ait donc mis en 'uvre tous les moyens dont il dispose pour remplir ses obligations,

— qu’il existe des perspectives d’évolution financière positive.

En l’espèce, Mme [R] [X] sollicite l’octroi des délais de paiement de la dette locative sur 36 mois. Elle fait valoir qu’elle a un enfant à charge et perçoit l’allocation aux adultes handicapés d’un montant de 971,97 euros.

À l’appui de ses prétentions, elle produit une attestation de paiement de la caisse d’allocations familiales (CAF) du 19 juin 2024 faisant apparaître qu’elle a perçu au mois de mai 2024 un montant mensuel de 963,05 euros.

M. [T] s’oppose à cette demande et fait valoir que la dette, au 7 mai 2025, est d’un montant de 11 062,31 euros et argue de ce qu’il n’est pas un professionnel de l’immobilier et qu’il est contraint d’assurer le paiement des charges afférentes au logement qu’occupe Mme [R] [X].

Si Mme [R] [X] affirme être en situation de régler sa dette locative, il ressort du décompte produit par M. [T], arrêté au 7 mai 2025, dont les termes ne sont pas contestés, que la dette locative ne cesse d’augmenter et qu’elle ne paie pas les loyers courants ni apure sa dette.

Il s’ensuit qu’aucune perspective concrète de remboursement de la dette réclamée n’est démontrée.

Par conséquent, la cour, ajoutant à l’ordonnance déférée, déboute Mme [R] [X] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire et la confirme en ce qu’elle a ordonné son expulsion, ainsi que de tout occupant de son chef, des lieux loués.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [R] [X] aux dépens de première instance mais de l’infirmer en ce qu’elle l’a condamnée à payer à M. [T] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens.

Succombant, Mme [R] [X] sera condamnée aux dépens d’appel, avec distraction au profit de Maître Jérémie Ghez, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité et la situation financière des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [R] [X] à payer à M. [T] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés non compris dans les dépens pour la procédure de première instance.

La confirme pour le surplus,

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Déboute Mme [R] [X] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ;

Condamne Mme [R] [X] aux dépens d’appel, avec distraction au profit de Maître Jérémie Ghez, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière La présidente