Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 30 JANVIER 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/05181 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDKCG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Novembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 11-20-9717

APPELANTE

Madame [K] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée et assistée par M^e Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1414

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003831 du 11/03/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT-OPH

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0096 et assistée par M^e Karine PARENT, avocat au barreau de PARIS, toque : B096

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie MONGIN, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M^me Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

M^me Marie MONGIN, conseiller

M. Claude CRETON, conseiller magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Gisèle MBOLLO

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, prévue le 05 décembre 2023 et prorogée jusqu’au 30 janvier 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé en date du 7 mars 1997, l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 5] Habitat-OPH a donné en location, avec effet au 15 mars suivant, à Mme [K] [G] un logement de trois pièces, situé [Adresse 2], au 6ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 723 francs.

Mme [K] [G] a saisi le service de la direction du logement et de l’habitat, lequel a mis en demeure le 25 septembre 2015, [Localité 5]-habitat d’effectuer certains travaux dans le logement ; ce même service a constaté lors d’une visite de contrôle du 4 juillet 2016, la persistance d’humidité dans le logement et une absence de ventilation basse dans la cuisine.

Mme [G] a régularisé une déclaration de sinistre auprès de son assureur le 31 mai 2017, les experts des deux compagnies d’assurance, de la locataire et du bailleur ont conclu à la nécessité d’effectuer des travaux supplémentaires.

Le bailleur a commandé des travaux lesquels pour l’essentiel n’ont pu être réalisés en raison, selon le bailleur, du refus par la locataire de permettre l’accès à son logement.

Par assignation en date du 4 novembre 2019, Mme [G] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de l’entendre condamner le bailleur à procéder à son relogement, lui verser la somme de 25 500 euros au titre du préjudice de jouissance et celle de 1 200 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Par jugement contradictoire rendu le 27 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection de Paris a :

— condamné l’EPIC [Localité 5] Habitat-OPH à payer à Mme [K] [G], en réparation de son préjudice de jouissance, la somme de 2 613, 07 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

— condamné Mme [K] [G] à payer à l’EPIC [Localité 5] Habitat-OPH, au titre de l’arriéré locatif, la somme de 7 466, 08 euros arrêtée au 13 octobre 2020, terme d’octobre 2020 inclus, avec intérêts «à hauteur de ce jour» (sic),

— ordonné la compensation des créances à hauteur de leur quotité respective ;

— débouté Mme [K] [G] et l’EPIC [Localité 5] Habitat-OPH de toutes leurs autres demandes ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 17 mars 2021, Mme [K] [G] a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il :

— l’a condamnée à payer à l’EPIC [Localité 5] Habitat-OPH la somme de 7 466, 08 euros arrêtée à octobre 2020 ;

— a limité la condamnation de l’EPIC [Localité 5] Habitat-OPH à la somme de 2 613, 07 euros ;

— a ordonné la compensation ;

— a refusé de reconnaître les troubles de jouissance qu’elle a subis et de la reloger.

Dans ses dernières conclusions déposées le 26 juin 2023, Mme [G] demande à la cour de :

— la dire et juger recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;

— infirmer partiellement le jugement déféré quant au quantum des sommes qui lui ont été allouées ;

— infirmer le jugement déféré en qu’il l’a condamnée au paiement d’une dette locative au profit de l’EPIC [Localité 5] Habitat-OPH ;

— débouter l’EPIC [Localité 5] Habitat-OPH de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— ordonner une expertise judiciaire pour examiner les désordres existant dans l’appartement et déterminer les travaux à la charge du bailleur outre le montant de la diminution de loyer applicable au regard du trouble de jouissance subie ;

— réserver ses droits pour le surplus dans l’attente des résultats de l’expertise judiciaire.

En tout état de cause,

— déduire de la dette locative le montant des frais divers et de contentieux à hauteur de 390, 07 euros ;

— déduire de la dette locative le montant de la réduction de loyer de solidarité pour la période de janvier 2019 à septembre 2020 soit 716,10 euros, période pour laquelle l’EPIC [Localité 5] Habitat-OPH a perçu l’allocation logement ;

— condamner l’EPIC [Localité 5] Habitat-OPH à lui verser la somme de 25 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre des différents préjudices subis ;

— ordonner le cas échéant la compensation judiciaire entre les créances réciproques existant entre les parties ;

— condamner l’EPIC [Localité 5] Habitat-OPH à payer à Maître Frédérique Roussel-Sthal la somme

de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Dans ses dernières conclusions déposées le 6 mars 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, l’EPIC [Localité 5] Habitat-OPH demande à la cour de :

— dire Mme [K] [G] mal fondée en son appel ;

— l’accueillir en son appel incident ;

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il l’a condamné à payer à Mme [K] [G] la somme de 2 613, 07 euros, avec intérêts légaux à compter du prononcé du jugement ;

— en conséquence, réduire l’indemnisation en réparation du trouble de jouissance de Mme [K] [G] à la somme de 540, 64 euros sur la période de septembre 2015 à février 2016 et condamner Mme [K] [G] à rembourser le solde ;

— condamner Mme [K] [G] à lui payer une indemnité de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [K] [G] aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 juin 2023.

SUR CE,

Sur la demande d’expertise

Considérant qu’à l’appui de sa demande tendant à ce que soit ordonnée une expertise judiciaire l’appelante se borne à indiquer qu’elle est «en droit de solliciter» une telle expertise «aux fins d’examiner les désordres allégués, de déterminer la réduction de loyer du fait de l’indécence, d’établir les responsabilités encourues et les différents préjudices de jouissance subis» par elle, l’expert devant également apprécier si un relogement au moins temporaire serait nécessaire  ;

Que néanmoins, outre qu’il appartient aux parties de rapporter la preuve des faits qu’elles invoquent à l’appui de leurs prétentions, les rapports du service d’hygiène et des assureurs des deux parties suffisent à informer la cour et lui permettent de trancher les prétentions dont elle est saisie ;

Que cette demande sera rejetée ;

Sur le préjudice de jouissance

Considérant que pour fixer à la somme de 2 613,07 euros le préjudice de jouissance de l’appelante, le premier juge a retenu la période du mois de septembre 2015 au mois de janvier 2018 inclus soit 29 mois et une indemnisation de 90,106 euros par mois ;

Considérant cependant que, comme le fait valoir le bailleur, Mme [G] a contrevenu à l’obligation qui lui est faite par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 de laisser les ouvriers et techniciens accéder à son logement pour effectuer les travaux permettant au bailleur de remplir les obligations qui lui sont imposées par l’article 6 de ladite loi ;

Que les courriers de l’appelante versées aux débats par le bailleur ( pièces n°7, 8, 9, 15 et 20) ainsi que celui de l’ouvrier chargé de remplacer le tuyau de gaz périmé de l’appartement de Mme [G] (pièce n°12) démontrent les difficultés rencontrées et l’obstruction de la locataire a laisser l’accès à son logement ;

Qu’il résulte notamment de la lettre de Mme [G] en date du 10 février 2016 que celle-ci a refusé d’ouvrir sa porte à un électricien sous le prétexte qu’il se serait présenté à 8h30 plutôt qu’à 9 heures et, qu’en conséquence, elle refusait que ce soit le même électricien qui se présente à nouveau ; que ses courriers suivants, ci-dessus cités, invoquaient le même type d’argumentation pour s’opposer aux travaux nécessitant l’accès à son domicile ;

Que de même, en 2017 après réalisation d’autres travaux sur la couverture, Mme [G] à refusé l’accès à son appartement pour effectuer le diagnostic des dégradations intérieures;

Qu’il doit être par ailleurs précisé que l’argumentation relative à l’atteinte qui serait portée à son droit à la vie privée et familiale ne saurait être accueillie ; qu’en effet à la supposer avérée, l’atteinte serait proportionnée à la nécessité pour le bailleur de réaliser les travaux permettant de rendre le logement donné à bail conforme aux normes de décence ;

Considérant, en conséquence, que compte tenu de l’obstruction de la locataire pour l’exécution des travaux, le préjudice de jouissance sera évalué du mois de septembre 2015 au mois de février 2016, à la somme de 1 000 euros, et le jugement infirmé quant au quantum de cette indemnisation ;

Que s’agissant de la demande du bailleur tendant à la condamnation de Mme [G] à rembourser la différence entre la somme retenue par le premier juge, soit 2 613,07 euros, et celle fixée par la cour, soit une somme de 1 613,07 euros, il doit être relevé que le présent arrêt infirmant le jugement entrepris de ce chef, vaut titre pour la restitution du trop versé par le bailleur ;

Sur l’arriéré locatif de Mme [G]

Considérant que selon le décompte établi par le bailleur au mois de juin 2023, mois de juin inclus, le solde locatif prenant en compte les dommages-intérêts alloués par le premier juge au titre du préjudice de jouissance, s’élève à la somme de 3 813,64 euros ;

Que l’appelante conteste la consommation d’eau qui lui est facturée dans ce décompte, mais elle ne démontre pas que le bailleur aurait facturé une consommation d’eau supérieure à celle relevée par le compteur individuel, qu’en revanche celui-ci justifie avoir fait vérifier le fonctionnement de cet appareil en raison de l’importance de la consommation de Mme [G] ( Pièce n°42) ;

Qu’elle conteste également une somme de 390,70 euros pour des frais de contentieux ; que sur ce point, il est exact que figurent au 9 juin 2021 et 18 janvier 2022 au débit du compte établi par le bailleur les sommes de 189,16 et 177, 59 euros sous la mention : «Fr ctx rec», pour un montant total de 363,75 euros, sur lesquelles le bailleur ne s’explique pas ;

Que cette somme devra être déduite de la somme due ;

Que par ailleurs et contrairement à ce que soutient Mme [G], le bailleur a pris en compte un rappel d’allocation logement d’un montant de 11 941,59 euros et indique que le loyer résiduel mensuel qui reste à sa charge est de 50,95 euros déduction faite de l’APL de 278,14 euros et de l’aide complémentaire de 84 euros ;

Que Mme [G] sera déboutée de sa demande tendant à obtenir le remboursement d’une somme de 716,10 euros au titre du loyer de solidarité insuffisamment motivée et de sa demande de condamnation du bailleur à lui verser la somme de 25 000 euros à titre de dommages-intérêts pour les « différents préjudices subis » lesquels, abstraction faite du préjudice de jouissance ne sont pas caractérisés ;

Considérant que le bailleur ne sollicitant pas dans le dispositif de ses conclusions, la condamnation de Mme [G] à régler l’arriéré locatif en actualisant la créance, la cour n’est pas saisie de cette demande ;

Sur les mesures accessoires

Considérant s’agissant des mesures accessoires que le jugement sera confirmé, que Mme [G] qui succombe en son appel sera condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à verser à l’EPIC [Localité 5] habitat la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l’arrêt contradictoire,

— Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a fixé l’indemnisation du préjudice de jouissance de Mme [G] à la somme de 2 613,07 euros,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Déboute Mme [K] [G] de sa demande tendant à une expertise judiciaire,

— Condamne l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 5] habitat OPH à verser, en denier ou quittance, à Mme [K] [G] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— Dit que le présent arrêt vaut titre pour la restitution de l’éventuel surplus de sommes éventuellement versées par le bailleur en exécution du jugement partiellement infirmé,

— Dit que doivent être déduits du décompte locatif les sommes de 189,16 et 177, 59 euros sous la mention : «Fr ctx rec», pour un montant total de 366,75 euros,

— Déboute Mme [K] [G] du surplus de ses demandes,

— Condamne Mme [K] [G] à verser à l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 5] habitat OPH, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne Mme [K] [G] aux dépens d’appel.

La Greffière La Présidente