Copies exécutoires République française

délivrées aux parties le : Au nom du peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 5

ORDONNANCE DU 24 JUILLET 2025

(n° /2025, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/02152 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKXWG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Septembre 2024 – TJ de [Localité 10] – RG n° 22/08373

Nature de la décision : Réputée contradictoire

NOUS, Michel RISPE, Président de chambre, agissant par délégation du Premier Président de cette Cour, assisté de Cécilie MARTEL, Greffière.

Vu l’assignation en référé délivrée à la requête de :

DEMANDEURS

Monsieur [G] [K]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Madame [M] [K] [T]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentés par M^e Filiz TINAS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2118

à

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [J] [O]

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Localité 11] – PAYS-BAS

Madame [R] [Z] [P]

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Localité 11] – PAYS-BAS

Représentés par la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Assistés de M^e Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, avocat plaidant au barreau de NANTES

S.D.C. DU [Adresse 6], représenté par son syndic, la SAS AMOR’IMMO

[Adresse 1]

[Localité 9]

Non comparant ni représenté à l’audience

Ayant pour avocat lors de la procédure M^e Keppler FILS, avocat au barreau de PARIS, toque : D502

Et après avoir appelé les parties lors des débats de l’audience publique du 01 Juillet 2025 :

L’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété, son syndic actuel étant la société Armor Immo. En son sein, les époux [K] sont propriétaires du lot n°101, donné à bail, tandis que les consorts [O] [P] sont propriétaires des lots n°3 et 29.

Le 3 juillet 2020, les époux [K] ont obtenu un permis de construire notamment afin de surélever leur lot et de gagner une superficie habitable supplémentaire de 154,35 m², sans avoir sollicité l’autorisation du syndicat des copropriétaires.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 15 novembre 2021, le syndic de la copropriété a mis en demeure les époux [K] de cesser immédiatement les travaux entrepris.

Ensuite d’une autorisation d’assigner à jour fixe, par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2022, les consorts [O] [P] ont fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Bobigny, les époux [K] en vue notamment de les entendre condamner à remettre en état initial le lot n°101. Par acte du 27 septembre 2022, les époux [K] ont fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dont s’agit. Au terme de cette procédure, par jugement prononcé le 26 septembre 2024, le dit tribunal a notamment :

— condamné les époux [K] à cesser les travaux initiés sur le lot n°101 du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 7]),

— condamné les mêmes à remettre le lot n°101 en état conforme à son état initial tiré du règlement de copropriété,

— dit que les travaux de remise en état devront avoir débuté dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, à peine d’une astreinte de 150 euros par jour de retard pendant trois mois,

— condamné les mêmes in solidum à payer les sommes de 4.000 euros aux consorts [O] [P] et de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires.

Par déclaration effectuée par voie électronique le 21 novembre 2024, les époux [K] ont interjeté appel contre ce jugement, élevant critiques contre tous les chefs de son dispositif. Cette affaire a été inscrite sous le numéro du répertoire général 24/19777 et affectée à la chambre 4-2.

Par actes de commissaire de justice du 24 janvier 2025, les époux [K] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dont s’agit ainsi que les consorts [O] [P], par devant le Premier président de cette cour, statuant en référé, à son audience du 8 avril 2025, afin qu’il juge que l’exécution provisoire du jugement entrepris risquait d’entraîner des conséquences manifestement excessives et en conséquence de le voir ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire du dit jugement ainsi que de l’entendre condamner chacun des défendeurs au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 8 avril 2025, à la demande des parties, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 1er juillet suivant. Lors de cette dernière audience, la nouvelle demande de renvoi présentée par le syndicat des copropriétaires et soutenue par le conseil des époux [K] n’étant pas acceptée, l’affaire a été retenue.

Par conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 1er avril 2025, les consorts [O] [P] ont demandé que soit déclarée irrecevable la demande d’arrêt de l’exécution provisoire présentée par les époux [K] et qu’à défaut, ils en soient déboutés et qu’ils soient condamnés à leur verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux dépens.

Par conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 30 juin 2025, les époux [K] ont demandé à cette juridiction de :

— juger qu’ils sont recevables et bien fondés en leurs demandes,

— juger les consorts [O] [P] irrecevables en leurs fins, demandes et conclusions aux fins de rejet de la demande d’arrêt de l’exécution provisoire,

— juger que les époux [K] disposent de moyens sérieux de réformation ou d’annulation des chefs de jugements critiqués,

— juger que l’exécution provisoire du jugement rendu le 26 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Bobigny risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives,

— en conséquence, ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement rendu le 26 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Bobigny dans l’attente de la décision à intervenir sur l’appel principal,

— ordonner que la présente décision soit notifiée au greffe du tribunal judiciaire de Bobigny ;

— condamner solidairement les consorts [O] [P] à verser aux époux [K] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile relatif à la présente procédure, outre aux dépens de la présente procédure.

Le syndicat des copropriétaires n’était pas comparant, ni représenté, lors de l’audience. En revanche, les époux [K] et les consorts [O] [P], représentés par leurs conseils respectifs ont comparu, où après avoir été entendus en leurs plaidoiries soutenant leurs écritures respectives, l’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025.

SUR CE

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision entreprise et aux conclusions des parties susvisées, pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, ainsi que de leurs prétentions et moyens.

L’article 514-3 du code de procédure civile prévoit que :

« En cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

En cas d’opposition, le juge qui a rendu la décision peut, d’office ou à la demande d’une partie, arrêter l’exécution provisoire de droit lorsqu’elle risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.".

L’existence de conséquences manifestement excessives au sens de ces dispositions s’apprécie en considération des facultés de paiement du débiteur et des facultés de remboursement de la partie adverse dans l’hypothèse où la décision dont appel serait infirmée, et non par rapport aux chances de succès du recours.

Le risque de conséquences manifestement excessives suppose un préjudice irréparable et une situation irréversible en cas d’infirmation.

Le moyen sérieux de réformation est celui qui présente des chances raisonnables de succès, sans qu’il appartienne au premier président de se livrer à un examen approfondi de l’ensemble des moyens et arguments avancés par les parties et soumis à l’examen, au fond, de la cour d’appel.

Ces deux conditions sont cumulatives en sorte que si l’une d’elles n’est pas caractérisée, la demande de ce chef doit être rejetée.

Au cas présent, le premier juge a notamment retenu pour parvenir à la décision entreprise qu'"En vertu de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit que la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite (article 9a). En outre, le règlement de copropriété prévoit également que l’harmonie visuelle de l’ensemble immobilier, bien que constituant une partie privative ne pourra être modifiée sans l’autorisation de l’assemblée générale.

Ainsi, les travaux réalisés par les consorts [K] sur le lot n°101 ont consisté en une surélévation au-dessus du bâtiment B, en la transformation d’appartements duplex en chambres meublées destinées à la location, en la réalisation d’un local poubelle sur la cour, en la mise en place d’un escalier en colimaçon pour accéder aux étages supérieurs et à transformer la cour en parking. Ces travaux d’envergure ont modifié l’apparence extérieure du bâtiment B, ont modifié l’harmonie générale de l’immeuble et contreviennent expressément aux dispositions de l’article 9a du règlement de copropriété. Les travaux portent atteinte à la destination de l’immeuble et au règlement de copropriété ayant été effectués sans autorisation de la copropriété pourtant nécessaires.

Le fait que le règlement de copropriété prévoit que le lot 101 pourra être utilisé à des fins commerciales n’exonère pas le propriétaire de la limitation prévue à l’article 9a du règlement.

Les consorts [K] seront condamnés à cesser les travaux en cours de réalisation et à remettre en état le lot n°101 conformément à la description faite dans le règlement de copropriété.

Il apparaît nécessaire de prononcer une astreinte, définie dans les termes du dispositif, afin d’assurer l’efficacité de la mesure".

Sur la prétendue irrecevabilité des consorts [O] [P] à se défendre

Faisant valoir que la seule disposition du jugement concernant les consorts [O] [P], à savoir la condamnation pécuniaire en leur faveur, qui a été intégralement exécutée, ceux-ci ne justifient d’aucun intérêt à intervenir dans le cadre de l’exécution des autres dispositions du jugement, notamment celles relatives à la remise en état, rendue au seul bénéfice du syndicat des copropriétaires, les époux [K] soulèvent l’irrecevabilité de leurs demandes aux fins de rejet de la demande d’arrêt de l’exécution provisoire, faute d’intérêt et de qualité à agir.

En droit, selon l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 30 du même code dispose que "L’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.

Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention."

Selon l’article 31 du même code « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. ».

Enfin, l’article 32 du même code prévoit qu'« Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

Par ailleurs, il est acquis que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect par les autres du règlement de copropriété et qu’il peut à ce titre demander la destruction d’un ouvrage édifié, sans autorisation de l’assemblée générale, en violation de ce règlement (cf. Cass. 3ème Civ., 25 janv. 2024, n° 22-22.758).

Au cas présent, le délégataire du Premier président ne peut que constater que si les consorts [O] [P] comparaissent dans la présente procédure, c’est par ce qu’ils ont été assignés à cette fin par les époux [K] qui ont notamment sollicité leur condamnation à leur payer une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors, c’est à tort que les époux [K] ont cru pouvoir dénier à ceux qu’ils avaient eux-mêmes mis en cause, le droit de se défendre et de pouvoir ainsi discuter le bien-fondé des prétentions adverses.

La fin de non-recevoir sera donc rejetée.

Sur la recevabilité de la demande des époux [K]

Au cas présent, les consorts [O] [P] font valoir que les époux [K] ont comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire et en déduisent qu’ils ne sont pas recevables à solliciter l’arrêt de l’exécution provisoire de la décision entreprise.

Au contraire, les époux [K] font valoir qu’il ressort des termes du jugement qu’ils ont, dès la première instance, formulé dans le corps de leurs écritures notifiées via le réseau privé virtuel des avocats le 21 juillet 2023, des observations tendant à écarter l’exécution provisoire. Il en résulte selon eux qu’ils ne sont pas tenus, pour être recevables en leur demande, de démontrer l’existence de conséquences manifestement excessives révélées postérieurement au jugement.

Au vu des conclusions des époux [K] devant le premier juge, le délégataire du Premier président constate que ceux-ci, excipant des conséquences graves induites par la décision à venir, avaient sollicité qu’elle ne soit pas assortie de l’exécution provisoire.

Dès lors, la recevabilité de la demande des époux [K] ne saurait être subordonnée à la démonstration de leur part de conséquences manifestement excessives attachées à l’exécution du jugement entrepris, lesquelles se seraient révélées postérieurement à cette décision.

En conséquence, la demande des époux [K] doit être déclarée recevable. Reste qu’il appartenait à ceux-ci de démontrer à la fois l’existence de chances de succès de leur demande d’infirmation de la décision entreprise, et qu’il existait des conséquences manifestement excessives attachées à l’exécution de celle-ci, peu important au cas présent qu’elles aient ou non été révélées avant ou après la décision entreprise.

S’agissant des conséquences manifestement excessives

Les époux [K] exposent que l’exécution de la décision entreprise entraînerait une série de conséquences gravement disproportionnées, s’agissant de détruire les travaux réalisés conformément à un permis de construire régulièrement délivré et utilisés à des fins d’habitation conformément à leur destination, ce qui constituerait une atteinte définitive à leur droit de propriété, en contradiction directe avec l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789. Ils font encore valoir que la charge financière que représenterait la remise en état serait considérable, alors qu’aucun trouble réel ou immédiat n’est démontré. Ils indiquent que lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 avril 2022, la majorité s’est prononcée contre la résolution tendant à initier une action en justice contre eux, outre que depuis l’assemblée du 30 octobre 2024 a désormais été votée la scission du lot n°101 du restant de l’immeuble. Ils ajoutent que les appartements du lot n°101 sont aujourd’hui occupés par des locataires, dans le cadre de baux d’habitation conformes à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et que ceux-ci bénéficient à ce titre de la protection légale qui interdit toute expulsion ou atteinte à la jouissance de leur logement sans décision judiciaire spécifique, sauf exceptions expressément prévues par la loi. Ils expliquant encore que la remise en état supposerait nécessairement une évacuation des lieux, ce qui est impossible en l’état, notamment en période de trêve hivernale, mais aussi en l’absence de fondement légal à une telle intervention.

Au contraire, les consorts [O] [P] observent que les consorts [O] [P] versent aux débats trois baux qui auraient été conclus le 1er avril 2024, alors qu’ils n’ont jamais obtenu de permis de louer, que le chantier était en cours et donc non achevés, laissant les locataires dans des conditions de vie précaire, et qu’ils réclamaient plus de 20.000 euros de dommages pour l’arrêt de chantier et 4,375 euros par mois allant du 22 juillet 2022 jusqu’à la notification du jugement, soit le 26 septembre 2024, soit un préjudice éventuel de 113.750 € pour la perte de leurs revenus locatifs, ce qui met en lumière le peu de scrupule et la mauvaise foi des époux [K]. Ils considèrent que les époux [K] ne rapportent pas la preuve que l’exécution provisoire risquerait de leur causer un dommage irréparable ou quasi irréparable, au regard de leur faculté de paiement. Ils ajoutent que les époux [K] n’établissent pas en quoi l’exécution de la décision aurait des conséquences manifestement excessives, autre que le coût de démolition et de remise en état.

Le délégataire du Premier président de cette cour rappelle qu’il est constant que d’une part, l’exécution, en cas d’appel, a nécessairement lieu aux risques et périls du créancier qui, en cas d’infirmation du jugement, devra rembourser les sommes payées au titre de l’exécution provisoire et indemniser la partie adverse en cas d’exécution dommageable. D’autre part, pour caractériser le risque de conséquences manifestement excessives, il est nécessaire de démontrer l’existence d’un préjudice irréparable et d’une situation irréversible en cas d’infirmation, mais ces conditions s’apprécient différemment dans le cadre de l’arrêt de l’exécution provisoire et dans celui de la radiation pour défaut d’exécution. En effet, ce n’est que dans ce dernier cas, qu’il convient de balancer le droit à l’exécution et le droit d’accès au juge, en opérant alors un contrôle de proportionnalité entre ceux-ci.

C’est donc vainement en l’espèce que les époux [K] se prévalent de la disproportion manifeste de la mesure, qui imposerait selon eux de faire droit à leur demande, sans pour autant caractériser que son exécution engendrerait une situation irréversible ou un préjudice irréparable. En effet, comme l’ont relevé les consorts [O] [P], force est de constater qu’à cet égard, les époux [K] se sont bornés à procéder par voie de simples affirmations, non étayées par des pièces probantes, alors qu’aucun des justificatifs versés ne concerne l’exécution de la décision entreprise. En outre, la circonstance que les époux [K] aient donné à bail tout ou partie des locaux dont le premier juge a ordonné la démolition ne saurait être regardée comme rendant impossible l’exécution de la décision.

Et, faute d’avoir caractérisé l’existence de conséquences manifestement excessives qui résulteraient de l’exécution de la décision, c’est vainement que les époux [K] se sont prévalus de moyens sérieux d’annulation de la décision entreprise.

Par voie de conséquence, ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

En l’espèce, parties perdantes, les époux [K] devront, par voie de conséquence, supporter les dépens de la présente instance outre une indemnité de deux mille euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Rejetons la fin de non-recevoir soulevée par les époux [K] quant au prétendu défaut d’intérêt et de qualité à agir des consorts [O] [P] ;

Déclarons recevable la demande d’arrêt de l’exécution provisoire formée par les époux [K], mais la rejetons ;

Condamnons les époux [K] aux dépens ;

Condamnons les époux [K] à payer aux consorts [O] [P] une indemnité de deux mille (2.000) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes demandes plus amples ou contraires.

ORDONNANCE rendue par M. Michel RISPE, Président de chambre, assisté de M^me Cécilie MARTEL, greffière présente lors de la mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, Le Président