Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 20 DECEMBRE 2024

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/07831 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJKOF

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 Mars 2024 -Président du TJ de Paris – RG n° 24/50573

APPELANTE

S.A.S. 14 VERTBOIS, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Ayant pour avocat plaidant M^e Frédéric WIZMANE avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

SCI DU CAFE 33 NDN, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES- REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant M^e Pierre MOUNIER, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 novembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par acte du 30 avril 2020, la société du Café 33 NDN a consenti à la société 14 Vertbois un bail commercial, portant sur un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Les parties ont prévu que le preneur développera une activité hôtelière, ce qui supposait l’obtention de différentes autorisations administratives et, une fois celles-ci obtenues et devenues définitives, la réalisation de travaux de transformation de l’immeuble. Les parties sont toutefois convenues que la mise à disposition de l’immeuble interviendra dès la signature du bail, sans attendre les autorisations d’urbanisme afin que le preneur puisse temporairement commencer une activité économique de réception, en attendant lesdites autorisations.

Ce bail a été conclu avec la condition résolutoire ainsi rédigée : 'Le Bail est consenti sous la condition résolutoire que le Preneur n’obtienne pas dans les vingt-quatre (24) mois des présentes un permis de construire et/ou les autres autorisations d’urbanisme, purgées de tous recours (…)'.

Les parties ont signé un premier avenant le 7 mai 2020, puis un second, le 18 décembre 2020, ce dernier stipulant, notamment, que 'le preneur devra déposer ses demandes des autorisations administratives au plus tard le 31 juillet 2021 (au lieu du 30 juin 2020, comme indique dans le Bail). Le reste de l’article 4.2 est sans changement'.

Le 15 décembre 2021, la société 14 Vertbois a déposé une demande de permis de construire, lequel a été obtenu le 30 juin 2022 et purgé de tout recours le 30 août 2022.

Reprochant au preneur de ne pas avoir obtenu la purge du permis de construire dans le délai contractuellement prévu, la société du Café 33 NDN a, par actes des 18 et 19 janvier 2024, assigné la société 14 Vertbois et son président, M. [Z], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins, notamment, de constatation de la résolution de plein droit du bail, restitution des clés et de l’ensemble des dispositifs d’accès à l’immeuble.

Par ordonnance réputée contradictoire du 27 mars 2024, le premier juge a :

constaté que le contrat de bail est résolu de plein droit depuis le 1er mai 2022 ;

ordonné à la société 14 Vertbois de restituer à la société du Café 33 NDN les clés et l’ensemble des dispositifs d’accès de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], dans un délai de quinze jours suivant la signification de la décision ;

dit que passé ce délai, la société 14 Vertbois sera redevable d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois ;

dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

condamné la société 14 Vertbois à verser à la société du Café 33 NDN la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Par déclaration du 18 avril 2024, la société 14 Vertbois a relevé appel de cette ordonnance en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 22 octobre 2024, la société 14 Vertbois demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance entreprise en ses dispositions dont elle a relevé appel ;

Statuant à nouveau,

juger que la clause du bail qui prévoit la résiliation du contrat à défaut d’obtention des autorisations administratives avant un délai de 2 ans à compter de la signature du bail commercial était une clause résolutoire du contrat nécessitant la délivrance d’un commandement préalable, conformément à l’article L. 145-41 du code de commerce qui est d’ordre public ;

juger que la demande du bailleur se heurte à des contestations sérieuses ;

dire que le juge des référés était incompétent pour prononcer la résiliation ou la résolution du contrat ;

en conséquence, la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

débouter la société du Café 33 NDN de l’intégralité de ses demandes ;

condamner la société du Café 33 NDN à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 7.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel et aux dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 15 octobre 2024, la société du Café 33 NDN demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance entreprise ;

débouter la société 14 Vertbois de l’ensemble de ses prétentions ;

la condamner à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 30 octobre 2024.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur la résolution de plein droit du bail

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible de constater la résolution de plein droit d’un contrat lorsqu’il n’est opposé aucune contestation qui y ferait obstacle.

La société 14 Vertbois conteste l’ordonnance entreprise qui a accueilli la demande du bailleur tendant au constat de la résolution de plein droit du bail, à la date du 1er mai 2022, en soutenant que celle-ci se heurte à plusieurs contestations sérieuses tenant principalement à :

la nature de la condition résolutoire qu’elle qualifie de clause résolutoire, qui, selon elle, pour produire effet, devait être précédée d’un commandement demeuré infructueux conformément à l’article L.145-41 du code de commerce ;

la mauvaise foi du bailleur dont la propre défaillance est à l’origine du retard dans l’obtention du permis de construire et qui a postérieurement à l’obtention des autorisations administratives, admis la poursuite du contrat dont la résiliation n’est motivée que par l’augmentation de son engagement financier ;

la nécessaire interprétation du contrat qui comprend des clauses contradictoires,

l’illicéité de la clause résolutoire, qui fait échec au droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction puisque, en dépit de cette clause, le preneur a été autorisé, dès son entrée dans les lieux, à exercer une activité ne nécessitant pas de travaux.

Au cas présent, le bail litigieux a été consenti sous la condition résolutoire de l’absence d’obtention des autorisations administratives nécessaires pour permettre l’exploitation d’une activité hôtelière, dans un délai de 24 mois à compter de sa signature, délai expirant le 30 avril 2022.

L’avenant n° 2 a imparti au preneur un délai jusqu’au 31 juillet 2021 pour lui permettre de déposer ses demandes d’autorisations administratives.

Par ailleurs, dès la signature du bail, le 30 avril 2020, il a été convenu entre les parties que les locaux seraient, dès cette date, mis à la disposition du preneur afin qu’il débute une activité commerciale. L’article 5 du contrat intitulé 'livraison du local, date de prise d’effet du bail, durée, congé’ et l’article 6, intitulé 'destination des lieux', stipulent, notamment, que :

'le local est remis au preneur ce jour. Cette date constituera la date de prise d’effet du bail. A cette date, (…) le preneur versera au bailleur le dépôt de garantie (…) (lui) remettra la GAPD (…) (article 5.1) ' ;

le bail est consenti pour une durée de 9 années à compter de la date de prise d’effet du bail (article 5.2) ;

'le local devra être affecté par le preneur à l’usage exclusif suivant : hôtel, restaurant, bar, concept store, bien-être et événementiel’ (…) Il est précisé que pendant la première période du bail (avant que les autorisations administratives soient obtenues), le preneur pourra exercer dans le local toute activité événementielle. (…)' (article 6.1).

Le bail prévoit encore que dès que les autorisations administratives seront obtenues et auront acquis un caractère définitif, le preneur effectuera sans délai les travaux de transformation et d’aménagement, que le bailleur participera financièrement au coût de ces travaux dans la limite de 2.500.000 euros HT, mais sous réserve que les travaux entrepris par le preneur aient une nature d’immobilisation au sens comptable.

Il est acquis que le 15 décembre 2021, la société 14 Vertbois a déposé la demande de permis de construire valant permis de démolir, pour le changement de destination, l’extension, la surélévation, la création de niveaux supplémentaires et la modification d’aspect extérieur d’une construction existante à R+2 sur un niveau de sous-sol ; que des pièces complémentaires ont été reçues le 2 février 2022 et le 15 avril suivant ; que le permis de construire a été accordé le 30 juin 2022 et qu’aucun recours n’ayant été exercé, celui-ci est devenu définitif le 30 août suivant.

Il apparaît de la décision du maire de [Localité 5] en date du 8 juillet 2022 ayant accordé le changement d’usage de l’immeuble, que la société du Café 33 NDN, propriétaire des locaux, a sollicité, le 6 mai 2022, l’autorisation d’affecter à un autre usage que l’habitation (hôtel de tourisme) des locaux d’une surface totale de 82,40 m², répartis aux 2ème et 3ème étages de l’immeuble loué et proposé une compensation.

Par ailleurs, il résulte des pièces produites que dès le 11 juillet 2022, la société 14 Vertbois a fait constater, par commissaire de justice, l’affichage du permis de construire sur l’immeuble loué ; que les parties ont échangé par mails sur les travaux au cours du mois d’octobre 2022 ; que le bailleur a réglé les honoraires du commissaire de justice relatifs aux procès-verbaux de constat des 11 juillet, 17 août et 13 septembre 2022 ainsi qu’une note d’honoraires de l’architecte ; que par lettre du 29 novembre 2022, le conseil du bailleur a mis en demeure le preneur de régler le dépôt de garantie de 50.000 euros prévu dans le bail et de lui fournir la garantie à première demande également visée dans le bail ; qu’un échange entre les parties a eu lieu en mars 2023 sur le budget des travaux, un dépassement de 1.500.000 euros HT par rapport au budget prévisionnel des travaux ayant été révélé, conduisant la société locataire à solliciter une augmentation de la participation financière du bailleur.

C’est dans ce contexte que le bailleur a entendu se prévaloir de la condition résolutoire stipulée dans le bail.

Or, sans qu’il soit utile d’entrer dans le détail des moyens soulevés par les parties, les éléments qui précèdent, démontrent :

que le retard pour l’obtention des autorisations administratives n’est pas exclusivement imputable au preneur dès lors que le bailleur a attendu le 6 mai 2022, soit après l’expiration du délai de 24 mois stipulé dans le bail, pour solliciter le changement d’usage de l’immeuble ;

que par ailleurs, le bailleur n’a pas entendu se prévaloir de la réalisation de la condition résolutoire à l’expiration du délai de 24 mois visé dans celle-ci, la société du Café 33 NDN ayant par la suite poursuivi les relations contractuelles avec le preneur et exigé le respect des dispositions du bail en réclamant le paiement du dépôt de garantie et la remise de la garantie autonome à première demande ;

qu’il existe une contradiction dans le bail résultant de la stipulation de la condition résolutoire litigieuse et de celle permettant au preneur d’exercer dès la prise d’effet du bail, à la date de sa signature, une activité événementielle, qualifiée en page 2 du bail, d’activité économique de réception, pour laquelle la réalisation de travaux n’était pas nécessaire de sorte que la condition résolutoire pourrait faire échec au droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction.

Au regard de ces éléments, il apparaît que la demande de la société du Café 33 NDN se heurte à une contestation sérieuse ne permettant pas à la juridiction des référés d’y faire droit, celle-ci relevant de la seule appréciation du juge du fond.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en toutes ses dispositions.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Succombant en ses prétentions, la société du Café 33 NDN supportera les dépens de première instance et d’appel.

Il sera alloué à la société 14 Vertbois, contrainte d’exposer des frais irrépétibles tant en première instance qu’en appel, la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société du Café 33 NDN ;

Condamne la société du Café 33 NDN aux dépens de première instance et d’appel et à payer à la société 14 Vertbois la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT