COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54G

Ch civ. 1-4 construction

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 16 JUIN 2025

N° RG 22/06122

N° Portalis DBV3-V-B7G-VOL2

AFFAIRE :

Société [U] & [I] FRANCE exerçant sous l’enseigne MAISONS DU NORD

C/

[S] [Z]

[D] [C] épouse [Z]

COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Juillet 2022 par le tribunal judiciaire de NANTERRE

N° RG : 19/08091

Expéditions exécutoires, Copies certifiées conforme délivrées le :

à :

M^e Oriane DONTOT

M^e Olivier [Localité 9]

M^e Armelle [X]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Société [U] & [I] FRANCE exerçant sous l’enseigne MAISONS DU NORD

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617

Plaidant :M^e Nicolas PAPIACHVILI de la SELARL PAPIACHVILI AVOCATS, avocat au barreau de LILLE, vestiaire : 0080

****************

INTIMÉS

Monsieur [S] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Olivier FALGA de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0251

Madame [D] [C] épouse [Z]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Olivier FALGA de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0251

S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représentant : M^e Armelle MONGODIN de la SELEURL EQUITY JURIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0541

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 31 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne TROUILLER, Présidente chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffière lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 7 septembre 2015, M. [S] [Z] et Mme [D] [C] épouse [Z] ont confié à la société [U] & [I] France exerçant sous l’enseigne « Maisons du Nord » la construction de leur maison individuelle située [Adresse 5] à [Localité 8] (59), pour un prix initial de 290 550 euros TTC.

Le 10 mai 2016, une garantie de livraison à prix et délais convenus a été souscrite auprès de la société Compagnie européenne de garanties et de cautions (ci-après « CEGC »).

La déclaration d’ouverture de chantier a été réalisée le 17 juin 2016.

Le 25 août 2017, un procès-verbal de réception avec réserves a été signé.

Le 1er septembre 2017, les époux [Z] ont notifié de nouvelles réserves au constructeur et ils estiment que la plupart d’entre elles n’auraient pas été levées.

Ils ont fait dresser un procès-verbal de constat d’huissier le 2 janvier 2019.

Par acte d’huissier du 22 août 2019, les époux [Z] ont assigné les sociétés Maisons du Nord et CEGC à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d’indemnisation.

La maison a été vendue par acte notarié du 28 décembre 2020.

Par jugement du 7 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Maisons du Nord,

— condamné in solidum la société CEGC et la société Maisons du Nord à restituer la somme de 10 373,23 euros TTC aux époux [Z], au titre des travaux effectués par eux,

— dit que la société CEGC pourra opposer aux époux [Z] la franchise de 5 % du prix convenu (soit 14 008,84 euros TTC) en cas de dépassement du prix de celui-ci,

— condamné la société Maisons du Nord au paiement de la somme de 2 000 euros aux époux [Z] au titre du préjudice de jouissance subi,

— condamné la société Maisons du Nord à payer aux époux [Z] la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ou contraires,

— condamné la société Maisons du Nord aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Pour rejeter la fin de non-recevoir, le tribunal a jugé que les époux [Z] se prévalaient d’un intérêt direct et certain, en ce qu’ils sollicitaient uniquement l’indemnisation de leur préjudice de jouissance et qu’il en était de même de leur recours en remboursement d’une partie du prix de vente.

Il a relevé que des malfaçons et non-façons avaient été constatées dans le procès-verbal de réception avec réserves du 25 août 2017, lequel avait été dressé de manière contradictoire.

Il a estimé qu’il n’y avait pas lieu d’examiner un par un les désordres allégués mais d’apprécier le préjudice de jouissance global subi du fait des réserves.

Il a accordé la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice de jouissance dès lors que les réserves portaient essentiellement sur des désordres esthétiques et qu’ils n’avaient pas empêché l’utilisation de la maison conformément à sa destination.

S’agissant du coût des travaux supplémentaires, le tribunal a retenu que les travaux de pose d’évier dans la cuisine, de revêtements de sol, de cuve de récupération des eaux de pluviales et d’escalier menant à la porte d’entrée devaient être mis à la charge de la société Maisons du Nord dès lors qu’ils n’avaient pas été réservés par les époux [Z], ni chiffrés par le constructeur et que les trois premiers étaient en outre nécessaires à l’habitabilité de la maison. Il a estimé ces travaux à la somme de 10 373,23 euros TTC.

Le tribunal a jugé que la garantie de livraison devait être mise en 'uvre, en présence d’une défaillance du constructeur, notamment un dépassement du prix, plusieurs malfaçons/non-façons et l’absence de réalisation des travaux nécessaires à la levée des réserves.

Néanmoins, il a rappelé que la garantie ne couvrait pas l’indemnisation du trouble de jouissance et il n’a pas relevé de faute du garant.

Il a retenu que la société CEGC pouvait opposer aux époux [Z] la franchise de 5 % applicable en cas de dépassement du prix convenu, soit la somme de 14 008,84 euros.

Il a rejeté les demandes reconventionnelles du constructeur au titre des indemnités pour retard de paiement et du solde de 5 % du prix convenu, en l’absence de preuve.

Le tribunal a rejeté la demande d’appel en garantie à l’encontre de la société CEGC, en l’absence de démonstration d’une faute contractuelle.

Le tribunal a également rejeté l’appel en garantie formé à l’encontre de la société Maisons du Nord, devenu sans objet après application de la franchise de 5 %.

Par déclaration du 5 octobre 2022, la société Maisons du Nord a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions n°2 remises au greffe le 28 juin 2023 (22 pages), la société Maisons du Nord demande à la cour de :

— réformer et à tout le moins infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir, en ce qu’il l’a condamnée in solidum avec la société CEGC à restituer la somme de 10 373,23 euros TTC aux époux [Z] au titre des travaux effectués par les maîtres de l’ouvrage, en ce qu’il a dit que la société CEGC pouvait opposer aux époux [Z] la franchise de 5 % du prix convenu en cas de dépassement, en ce qu’il l’a déboutée du surplus de ses demandes, et en ce qu’il l’a condamnée à payer aux époux [Z] la somme de 2 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens,

— à titre principal, juger que l’action des époux [Z] est irrecevable pour défaut de qualité et d’intérêt à agir,

— les débouter de leurs demandes.

— à titre reconventionnel, condamner les époux [Z] à lui payer les sommes suivantes :

—  5 027,91 euros à parfaire au titre des indemnités de retard,

—  14 711 euros au titre du solde du marché de construction de maison individuelle du 7 septembre 2015, avec intérêts au taux légal à compter de la date de paiement effectif soit 15 jours après l’appel de fond c’est-à-dire le 1 juillet 2017,

— à titre subsidiaire, juger que les sommes dues aux époux [Z] se trouvent compensées par celles dues par ces derniers,

— en tout état de cause, condamner la société CEGC à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

— condamner les époux [Z] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [Z] à lui payer aux entiers frais et dépens, dont distraction au profit de M^me Oriane Dontot, JRF & Associés, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions remises au greffe le 3 avril 2023 (30 pages), la société CEGC forme appel incident et demande à la cour :

— de débouter la société Maisons du Nord de son appel principal,

— de débouter les époux [Z] de leur appel incident,

— de confirmer le jugement excepté en ce qu’il l’a condamnée avec la société Maisons du Nord à restituer la somme de 10 373,23 euros aux époux [Z] au titre des travaux effectués par les maîtres de l’ouvrage,

— d’infirmer le jugement de ce chef,

— de dire et juger que la société Maisons du Nord n’est pas défaillante,

— en conséquence, d’ordonner sa mise hors de cause,

— à titre subsidiaire, de débouter les époux [Z] de leurs demandes au titre du trouble de jouissance,

— de constater que seule la sanction de la nullité du contrat est applicable à l’irrégularité résultant de l’absence de clause manuscrite des maîtres de l’ouvrage du chef des travaux dont ils se réservent l’exécution et constater que les maîtres de l’ouvrage ne sollicitent pas une telle sanction,

— en conséquence, de débouter les époux [Z] de leurs demandes du chef des suppléments de prix illégaux,

— à titre infiniment subsidiaire, de dire et juger que les époux [Z] étaient parfaitement informés que restait à leur charge le coût de l’évier, des revêtements de sol, des aménagements extérieurs (enrobé, engazonnement, terrasse, clôture et haies vives) et de l’escalier menant à la porte d’entrée et son revêtement, que le coût de la cuve de récupération d’eaux pluviales a été chiffré à la notice descriptive annexe B et que le garant de livraison ne garantit pas les avenants qui ne lui ont pas été dénoncés,

— en conséquence, de débouter les époux [Z] de leurs demandes au titre des suppléments de prix illégaux,

— à titre très infiniment subsidiaire, dans l’éventualité où une condamnation interviendrait au bénéfice des époux [Z], de dire et juger qu’elle peut opposer la compensation et qu’elle est en droit d’exiger à l’encontre des époux [Z] une franchise supplémentaire de 5 % du prix convenu, soit la somme de 14 711 euros,

— d’ordonner la compensation entre les créances respectives des parties,

— en conséquence, de dire et juger qu’aucune condamnation ne peut intervenir à son encontre si la créance des époux [Z] n’excède pas 29 422 euros,

— de débouter la société Maisons du Nord de son appel en garantie à son encontre,

— de lui donner acte que la demande de garantie par la société Maisons du Nord ne vaut pas reconnaissance de garantie au profit des époux [Z],

— de condamner la société Maisons du Nord à la garantir de toute condamnation prononcée au bénéfice des époux [Z], que ce soit au titre des suppléments de prix, des dommages et intérêts, frais irrépétibles et dépens de l’instance,

— de condamner le(s) succombant(s) à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner le(s) succombant(s) aux dépens de l’instance,

— d’autoriser Mme [X], avocate, à procéder au recouvrement desdits dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions remises au greffe le 26 septembre 2023 (64 pages), M. et Mme [Z] forment appel incident et demandent à la cour de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a :

— condamné in solidum la société CEGC et la société Maisons du Nord à leur restituer la somme de 10 373,23 euros TTC, au titre des travaux effectués par les maîtres de l’ouvrage,

— dit que la CEGC pourra leur opposer la franchise de 5 % du prix convenu (soit à hauteur de 14 008,84 euros TTC) en cas de dépassement du prix de celui-ci,

— condamné la société Maisons du Nord à leur payer la somme de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ou contraires.

— l’infirmer de ces chefs,

— débouter la société Maisons du Nord de ses demandes,

— débouter la société CEGC de ses demandes,

— condamner in solidum la société Maisons du Nord et la société CEGC à leur payer la somme de 29 662,72 euros au titre des suppléments de prix,

— condamner in solidum la société Maisons du Nord et la société CEGC à leur payer la somme de 15 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

— dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du prononcé de l’arrêt,

— condamner in solidum la société Maisons du Nord et la société CEGC à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société Maisons du Nord et la société CEGC aux entiers dépens de l’instance dont l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2024. L’affaire a été appelée à l’audience du 31 mars 2025 et mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est rappelé que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de «dire et juger» qui ne sont pas des prétentions juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la fin de non-recevoir

Sans contester l’application par le tribunal des articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile ni le motif retenu, la société Maisons du Nord fait valoir que les époux [Z] ne contestent pas qu’ils ont vendu leur maison le 28 décembre 2020, que les garanties légales dont bénéficie le propriétaire d’un bien sont transmises au nouvel acquéreur et que les époux [Z] n’ont désormais ni qualité, ni intérêt à agir.

Il n’est pas contestable que les garanties légales prévues aux articles 1792 et suivants du code civil sont transmissibles aux acquéreurs.

L’acte authentique de vente stipule : « Les diverses garanties et responsabilités attachées à cette construction sont régies par les articles 1792 du code civil. En tant que de besoin, le vendeur subroge l’acquéreur dans tous ses droits au titre des garanties ci-dessus énoncées ».

En l’espèce, comme le relève le tribunal, les demandes formulées par les maîtres d’ouvrage à l’encontre du constructeur en réparation de leurs préjudices personnels de jouissance, matériel et moral sont fondées sur la responsabilité contractuelle et non sur la mise en 'uvre des garanties des constructeurs.

Il est patent que les époux [Z], qui ont de surcroît assigné avant la vente de leur maison, disposent d’un intérêt direct à réclamer l’indemnisation de préjudices personnels et le remboursement d’une partie du prix de vente.

Partant, le jugement est confirmé sur ce point.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance

Les époux [Z] réclament, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, l’indemnisation d’un préjudice de jouissance évalué à 15 000 euros et font valoir qu’ils ont dénoncé de nombreuses réserves dont la majorité n’a pas été levée, que le constructeur ne rapporte pas la preuve de la levée de ces réserves, que les désordres de parfait achèvement n’ont jamais été repris, qu’ils ont dû résider pendant près de trois ans et demi dans une habitation affectée de désordres et qu’ils l’ont vendue en l’état, sans avoir pu lever les réserves.

Ils estiment qu’ils n’ont jamais pu jouir d’une maison achevée et sans désordre.

C’est à juste titre que le tribunal a rappelé que les demandes n’étaient pas invoquées sur le fondement des garanties légales dues par le constructeur et qu’il n’y avait donc pas lieu d’examiner un par un les désordres allégués mais d’apprécier l’existence d’un préjudice de jouissance.

Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et doivent être exécutées de bonne foi.

En application de l’article 1147, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

Il ressort du procès-verbal de réception du 25 août 2017 les réserves suivantes :

— baie vitrée cuisine : menuiserie éraflée, rail griffé, coups sur le haut du rail, impact sur le volet,

— baie vitrée fond de jardin : joints tordus, pierre bleue non biseautée et griffée à droite,

— baie vitrée côté voisins : projections de ciment, défaut de peinture, joint bas du volet, impact sur 4 lames de volet,

— petite fenêtre fixe salle à manger : petit éclat de verre sur la vitre, coup sur menuiserie,

— grande fenêtre fixe salle à manger : pierre bleue avec défauts, manque 1 cm de chaque côté,

— fenêtre n°1 chambre parentale : verre griffé, griffes sur plaque extérieure, coup sur menuiserie, volet ne s’ouvre pas en espagnolette,

— fenêtre n°2 chambre 1 : ciment sur menuiserie,

— fenêtre bureau : petit coup sur barre séparative des 2 fenêtres,

— baie vitrée chambre 2 : joints tordus sur les coins,

— baie vitrée chambre 3 : joints tordus sur les coins, vitre rayée,

— porte de garage : griffée à plusieurs endroits, petits coups sur la droite, traces,

— porte de service : griffe au niveau serrure, dépôt de ciment autour, ciment sur barre de seuil.

Si les époux [Z] estiment que ces désordres, qui ne peuvent être repris, relèvent d’un préjudice de jouissance, il est au contraire manifeste, comme l’a retenu le tribunal, que ce sont des réserves d’ordre esthétique qui n’ont pas empêché l’utilisation de la maison. Aucune inhabitabilité partielle ou totale ne résulte de ces réserves mineures émises contradictoirement. Aucun préjudice de jouissance ne peut être de ce fait retenu.

Ils font également état, dans leurs écritures, de « réserves complémentaires », non mentionnées dans le procès-verbal de réception, dans la pièce de vie (verre baie vitrée rayée), dans les combles aménageables au-dessus du garage (coup sur la porte d’accès et pierre de seuil griffée), au niveau des extérieurs (habillage alu abîmé), dans le hall d’entrée (porte abîmée et porte d’entrée griffée sur le bas), dans les WC (n’ud non peint), dans le bureau (porte abîmée et mal montée), dans la chambre n°3 (projections de ciment sur la vitre griffée), dans la salle de bain (baignoire griffée sur le fond), à l’extérieur (pierres bleues des appuis de fenêtre griffées ou avec de nombreux défauts, absence de patin entre garde-corps et tulle, garde-corps à reprendre, gouttière à refaire). Ils y ajoutent la finition des encadrements des portes intérieures, la nécessité d’une pièce pour rigidifier le garde-corps du petit balcon, des plaques de « placo » gondolées, la nécessité de ré-enduire les plafonds (expressément reconnue par le constructeur), la restitution d’un demi « big-bag » de sable et la reprise esthétique des arrivées de tuyaux au niveau des radiateurs.

Là encore, il est manifeste que ces réserves complémentaires, à l’exception de celle concernant le garde-corps du balcon, qui sont contestées à ce titre et qui n’apparaissent, que pour certaines, que dans le procès-verbal de constat réalisé en l’absence du constructeur le 2 janvier 2019, soit seize mois après la réception intervenue entre les parties, ne peuvent, pour les mêmes motifs, s’analyser en un préjudice de jouissance subi par les époux [Z] qui ne fondent pas leur demande sur les garanties légales.

Contrairement à ce qui est invoqué sans fondement, la non-livraison d’un ouvrage exempt de désordres ne caractérise pas ipso facto un préjudice de jouissance qui n’est pas étayé ni démontré.

De la même façon, ils ne peuvent arguer de désordre de parfait achèvement alors que leur action est contractuelle. Au demeurant, le constat d’huissier dressé postérieurement au délai de parfait achèvement ne peut être opposé au constructeur à cette fin. Le préjudice de jouissance n’est pas démontré sur cette liste mentionnée en page 19 de leurs conclusions.

Toutefois, la non-conformité relative au garde-corps du balcon de la chambre à l’étage, signalée à plusieurs reprises par courriels et clairement démontrée par le constat d’huissier, ne constitue, pas un désordre esthétique puisqu’elle concerne la sécurité des personnes, et a nécessairement empêché l’usage et donc la jouissance du balcon de cette chambre.

Dans ces conditions, le jugement est confirmé en ce qu’il a accordé une somme de 2 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi.

Sur la demande de remboursement du coût des travaux supplémentaires

L’application par les premiers juges des articles L.231-1 et suivants, L.232-1 du code de la construction et de l’habitation et des articles R.231-1 et suivants du même code et de l’arrêté du 27 novembre 1991 relatif aux contrats de construction de maison individuelle avec fourniture de plan n’est pas remise en cause par les parties.

Ces dispositions ont pour objectif d’informer le maître d’ouvrage du coût global de la construction et de lui éviter de s’engager dans une opération qu’il ne pourrait mener à son terme.

Il est rappelé que tous les travaux nécessaires à la bonne utilisation de la maison et qui ne sont pas exclus de la notice, sont à la charge du constructeur.

L’article L.231-2 qui fixe les énonciations du contrat ne distingue pas les travaux indispensables ou non alors que l’article R.231-4 précise que la notice descriptive telle que fixée par l’arrêté du 27 novembre 1991, ne concerne que les travaux indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble.

Ainsi, les travaux non indispensables et non prévus au contrat n’ont pas besoin d’être chiffrés. En revanche, les travaux non indispensables à l’habitation mais faisant partie des travaux nécessaires à la réalisation de la maison décrite au contrat doivent être chiffrés. En outre, tous les travaux prévus au contrat doivent être chiffrés, même si le maître d’ouvrage s’en réserve l’exécution et même s’ils ne sont pas indispensables à l’implantation de la maison ou à son utilisation.

Il en résulte que le maître d’ouvrage peut demander, à titre de réparation, que le coût des travaux prévus au contrat non chiffrés ou insuffisamment chiffrés dans la notice descriptive et le coût supplémentaire de ceux chiffrés de manière non réaliste soient mis à la charge du constructeur.

Il est enfin admis que les travaux qui ne sont pas réservés dans les formes prescrites et qui sont nécessaires à l’achèvement de la maison sont à la charge du constructeur.

Ainsi, les dispositions d’ordre public du code de la construction relatives au CCMI sont dérogatoires aux règles de la responsabilité contractuelle et ne font aucune distinction entre travaux omis ou travaux non chiffrés dès lors que ces deux irrégularités de fond vicient le prix convenu dans les conditions particulières du contrat.

En revanche, en présence de la seule irrégularité de forme tirée de l’absence de mention manuscrite, seule la sanction de la nullité s’applique.

Il en résulte que le maître de l’ouvrage n’est pas contraint de solliciter la nullité de son contrat en cas d’omission ou de sous-évaluation de certains travaux. Deux sanctions alternatives s’appliquent à la sous-estimation du prix dans le contrat : la nullité du contrat ou la prise en charge par le constructeur et le garant des suppléments de prix exposés par le consommateur pour faire face à des travaux qui n’ont pas été prévus alors qu’ils auraient dû l’être.

En l’espèce, les époux [Z], qui ont bien rédigé la mention manuscrite prescrite à peine de nullité, réclament la prise en charge des travaux non chiffrés et soutiennent que le tribunal a omis de prendre en considération les travaux prévus dans les plans contractuels qui n’ont pas été chiffrés à la notice descriptive. Ils estiment qu’il importe peu que les postes de travaux contractuels soient indispensables à l’implantation de la maison ou à son utilisation.

Concernant l’évier

Il ressort des pièces du dossier que l’évier de la cuisine n’était pas prévu au contrat et que l’annexe B n’a pas chiffré ce poste au titre des travaux réservés. Les époux [Z] justifient avoir engagé cette dépense en produisant la facture dont le montant n’est pas contesté. S’agissant de surcroît d’un équipement nécessaire à l’habitabilité de la maison, le jugement est confirmé en ce qu’il en a laissé la charge à la société Maisons du Nord.

Concernant les revêtements de sol

Les revêtements de sol doivent être considérés, conformément à l’arrêté susvisé, comme un équipement indispensable à l’utilisation de la construction. En l’espèce, comme le souligne à juste titre le jugement, ce poste aurait dû faire l’objet d’un chiffrage au titre des travaux réservés. Il importe peu que les époux [Z] n’ignoraient pas que ce poste était à leur charge et que la facture soit antérieure à la réception des travaux.

Les époux [Z] justifient avoir engagé cette dépense (pièce 13).

Le jugement est confirmé sur ce point.

Concernant l’enrobé

Les époux [Z] soutiennent que l’enrobé était bien prévu dans les plans annexés au dossier de demande de permis de construire, que cet ouvrage est rendu obligatoire par les normes d’urbanismes applicables et qu’il aurait dû être chiffré à la notice descriptive.

Néanmoins, il est manifeste que ce poste n’a pas été prévu au contrat liant les parties ni dans la notice descriptive ni dans les plans contractuels (pièces 2 à 4). Les pièces contractuelles produites ne le mentionnent pas comme faisant partie du prix convenu et il ne peut être considéré comme indispensable à l’habitabilité de la maison. Il ne peut donc être reproché au constructeur de ne pas l’avoir chiffré.

Contrairement à ce que soutiennent les époux [Z], le PLU produit n’impose qu’un nombre minimum de places de stationnement et non la réalisation d’un enrobé.

Le jugement est par conséquent confirmé sur ce point.

Concernant les clôtures, les haies et les espaces verts

Les époux [Z] soutiennent que tant les plans annexés au contrat et ceux déposés pour la demande de permis de construire mentionnent des clôtures et une bordure de haie.

Il est rappelé que le coût d’un projet de CCMI avec fourniture de plan s’apprécie, conformément aux articles L.231-2, R.231-3 et R.231-4, au regard du contrat, de la notice descriptive et du plan de construction qui y sont joints. Ainsi, les plans ont un caractère contractuel.

Néanmoins, ces postes n’ont pas été contractualisés par les parties et l’aménagement de clôtures et des espaces verts ne sont pas des travaux indispensables à l’implantation ou à l’utilisation de la maison. Dans ces conditions, ces postes ne peuvent être considérés comme contractuels que lorsqu’ils sont mentionnés dans les plans joints au contrat, chiffrés dans la notice descriptive et inclus dans le prix convenu, ce qui n’est pas le cas.

Si le constructeur doit également supporter les travaux d’aménagement prévus par les normes et les règles locales d’urbanisme, les époux [Z] ne rapportent pas la preuve d’un non-respect à ce titre.

Partant, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté ces demandes.

Concernant la cuve de récupération des eaux pluviales (EP)

Comme le relève le tribunal, le règlement de construction du lotissement prévoit en son article 8 que « Les eaux pluviales en provenance des surfaces privaives devront être réutilisées par des systèmes de récupération d’eaux pluviales d’un m3 minimum et/ou évacuées par épandage ».

En l’espèce, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, il est prévu dans la notice descriptive (3.42) et dans son annexe que l’évacuation des EP n’est pas comprise dans le prix convenu. Cette évacuation par puits de perte a été chiffrée à la somme de 1 200 euros, ce qui est parfaitement conforme au règlement susvisé qui n’impose nullement l’installation d’une cuve de 3 000 litres choisie par les maîtres d’ouvrage.

Dans ces conditions, le jugement est infirmé et cette demande est rejetée.

Concernant la terrasse

Les époux [Z] soutiennent que les plans de la construction font apparaître une terrasse en rez-de-chaussée qui a été laissée à leur charge sans avoir été chiffrée. Ils justifient avoir dépensé une somme de 3 919,39 euros à ce titre.

Ils visent les plans annexés au contrat (pièce 4), notamment la perspective 3D de la construction qui pourtant ne fait pas explicitement apparaître une terrasse. C’est par conséquent à juste titre que le tribunal a retenu qu’elle n’était pas prévue au contrat et qu’elle ne constitue pas un élément indispensable à l’implantation ou à l’utilisation de la construction.

Partant, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Concernant l’escalier menant à la porte d’entrée avec habillage en pierre bleue

La société Maisons du Nord estime que le coût de l’escalier n’a pas excédé 220 euros et s’oppose au paiement de l’habillage en pierre bleue, estimant qu’il s’agit d’un embellissement.

La nécessité d’aménager un escalier non prévu au contrat mais indispensable à l’implantation de la maison n’est pas contestée.

Néanmoins, à hauteur d’appel, les époux [Z] ne justifient pas avoir réalisé ces travaux ni engagé une dépense pour l’habillage de l’escalier en pierre bleue.

Le jugement est partiellement infirmé et il n’est fait droit à leur demande qu’à hauteur de 220 euros.

Concernant le conduit de cheminée

Les époux [Z] reprochent au tribunal d’avoir retenu qu’aucune cheminée n’était prévue au contrat alors que l’installation d’un conduit de cheminée est rendue obligatoire dans toute construction de maison individuelle et que le constructeur ne pouvait tenter de régulariser cette situation par un avenant illicite.

Ils produisent un avenant signé le 30 mai 2016 prévoyant notamment une plus-value de 1 700 euros TTC pour la « réalisation d’une souche maçonnée compris conduit double parois isolée diamètre 230 ».

Selon eux, cet avenant est nul puisqu’il prévoit la réalisation de travaux qui étaient déjà à sa charge. Ils invoquent un dol ou à tout le moins un manquement au devoir d’information et de conseil et rappellent que l’arrêté du 31 octobre 2005 impose l’installation d’un conduit de cheminée dans les maisons individuelles.

La cour constate que les intimés ne réclament pas le prononcé de la nullité de l’avenant signé le 30 mai 2016. Cet avenant de « modifications à la demande du maître d’ouvrage » a au demeurant été exécuté par les parties. Ce contrat fait les comptes entre les plus-values et les moins-values au regard des modifications souhaitées et fixe le solde à la somme de 3 663 euros. Rien ne permet de remettre en cause la volonté des parties.

Au regard de ce qui précède, il est manifeste que la dépense supplémentaire de 307,80 euros engagée par les époux [Z] pour la coiffe de cheminée incombait au constructeur qui aurait dû chiffrer correctement cette prestation.

Le jugement est partiellement infirmé et la société Maisons du Nord est condamnée au paiement de cette somme.

Au final, les travaux mis à la charge du constructeur s’élèvent par conséquent à :

—  456 euros au titre de la pose de l’évier

—  5 209,97 euros titre des revêtements de sol

—  220 euros titre de l’escalier

—  307,80 euros au titre de la coiffe de cheminée

soit la somme totale de 6 193,77 euros TTC, au paiement de laquelle la société Maisons du Nord est condamnée. Le jugement est partiellement infirmé en son quantum.

Sur la garantie de livraison

Les parties s’entendent sur l’application par le tribunal de l’article L.231-6 du code de la construction qui prévoit une caution solidaire.

En application de ces dispositions, le garant prend à sa charge « le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu, les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix », les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours et la levée des réserves.

Il n’est pas tenu des dommages-intérêts dus par le constructeur en réparation de préjudices distincts du coût de l’achèvement de l’ouvrage.

La société CEGC conteste la mobilisation de sa garantie en l’absence de défaillance du constructeur selon elle.

Il est rappelé qu’en application de l’article L.231-6 susvisé, la défaillance s’entend également des manquements du constructeur le conduisant à ne pas respecter ses engagements, que ce soit un dépassement du prix ou un retard de livraison.

En l’espèce, il ressort du dossier que la société Maisons du Nord a mis à la charge des maîtres d’ouvrage le coût de travaux supplémentaires qui lui incombaient concernant l’évier, les revêtements de sol, l’escalier et la coiffe de cheminée. Il ressort également des pièces produites qu’elle ne justifie pas avoir procédé à la levée des réserves mentionnées contradictoirement lors de la réception mais la réclamation des époux [Z] ne porte pas sur ce point.

Au regard de ce qui précède, les époux [Z] sont fondés à réclamer la prise en charge par leur garant de livraison, des surcoûts indispensables évalués à la somme de 5 885,97 euros TTC, correspondant à l’évier, les revêtements de sol et l’escalier. La société CEGC a fait valoir à juste titre que l’avenant relatif au conduit de cheminée ne lui a pas été dénoncé, ce qui justifie de ne pas retenir ce surcoût.

Le jugement est infirmé sur ce point.

À l’appui de leur demande de prise en charge de leurs préjudices, les époux [Z] soutiennent que le garant de livraison a manqué à ses obligations, qu’ils lui ont dénoncé la liste des réserves complémentaires dans le délai de huit jours, qu’ils l’ont averti à trois reprises des difficultés rencontrées avec le constructeur dans la levée des réserves et que ce dernier a refusé sa garantie en invoquant les moyens techniques et financiers permettant au constructeur de répondre à ses obligations contractuelles.

Ils ajoutent qu’ils ont vécu pendant trois ans et demi dans une maison inachevée, que si le garant avait respecté ses obligations, ils n’auraient pas subi de préjudice de jouissance.

La société CEGC conteste toute faute et rappelle qu’un contentieux opposant les signataires d’un contrat de construction de maison individuelle n’est pas un cas de défaillance du constructeur.

Il est patent que les époux [Z] invoquent une faute du garant dans la mise en 'uvre de la garantie en l’absence de levée des réserves qui est sans lien avec le préjudice de jouissance retenu à l’encontre du constructeur relatif à une non-conformité du garde-corps, non signalée dans le procès-verbal de réception avec réserves.

Le jugement est par conséquent confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande non fondée.

Il doit être relevé par ailleurs que la société Maisons du Nord réclame la garantie de la société GEGC « eu égard aux fautes contractuelles de cette dernière », ce qui ne saurait constituer la démonstration d’une faute imputable. Elle en est déboutée.

Sur les demandes reconventionnelles de la société Maisons du Nord

La société Maisons du Nord réclame le paiement d’une somme de 5 027,91 euros au titre des indemnités pour retard de paiement ainsi que la somme de 14 700 euros TTC au titre du solde du marché.

Elle fait valoir que la fiche client démontre que l’ensemble des appels de fonds a été réglé avec retard, qu’elle a comptabilisé 25 jours de retard jusqu’aux travaux d’équipement et 935 jours à compter de la livraison.

Elle souligne également que le tribunal a retenu une solution en contradiction avec les écritures des époux [Z] qui ont reconnu l’existence d’un solde dû au constructeur à hauteur de 9 163 euros après une remise à titre commercial et que le courrier retenu par le tribunal est sans lien avec le paiement du solde.

Concernant les indemnités de retard, il ressort de la fiche client éditée par la société Maisons du Nord que les appels de fonds ont été réglés, jusqu’au stade des travaux d’équipement et que le solde du prix est resté impayé. Comme le rappelle le tribunal, il ne saurait être déduit d’une pièce établie par le constructeur lui-même un retard de 25 puis 935 jours, intervenu dans un contexte d’absence de levée des réserves émises lors de la réception. Dans ces conditions, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Concernant le solde de 5 % du prix, il est patent que les époux [Z] n’ont pas contesté devoir ce solde, soit 14 711 euros mais qu’ils considèrent que ce solde n’est pas exigible. À tout le moins, ils rappellent que le prix a été ramené à la somme de 288 665 euros et que le solde ne s’élève plus qu’à 9 163 euros.

En application de l’article R.231-7 du code de la construction et de l’habitation, « Le solde du prix est payable (') si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci. Dans les cas où des réserves sont formulées, une somme égale à 5 % du prix convenu est, jusqu’à la levée des réserves, consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire. »

En l’espèce, rien n’établit qu’une consignation ait été effectuée et les époux [Z] ont renoncé à toute demande au titre de la levée des réserves et des désordres affectant l’ouvrage au regard de la vente de leur bien. Ils ne peuvent par conséquent revendiquer l’application de ces dispositions, d’autant qu’ils n’agissent que sur un fondement contractuel.

De son côté, la société Maisons du Nord reconnaît avoir accordé un geste commercial et n’a pas émis de contestation sur le solde fixé, après rabais, à 9 163 euros.

Dans ces conditions, le jugement est infirmé et les époux [Z] sont condamnés au paiement du solde de 9 163 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2022, date de l’assignation en justice en l’absence de mise en demeure préalable.

Il est fait droit à la demande de compensation de la société Maisons du Nord. Au regard des développements qui précèdent, les époux [Z] sont condamnés à payer à la société Maisons du Nord la somme de 969,23 euros (9 163 – 8 193,77).

Sur les demandes reconventionnelles de la société GEGC

La société CEGC oppose la compensation de ce que les époux [Z] doivent au constructeur et réclame l’application de la franchise de 5 % du prix convenu.

En application de l’article 1294 du code civil, dans sa version applicable au litige, « la caution peut opposer compensation de ce que le créancier doit au débiteur principal ».

Il résulte de ce qui précède que les époux [Z] sont condamnés à régler à la société Maisons du Nord la somme de 9 163 euros au titre du solde du prix.

Dans ces conditions, la société CEGC, condamnée au paiement d’une somme de 5 885,97 euros TTC au titre des suppléments de prix, est en droit d’opposer la compensation et le jugement est infirmé en ce qu’il l’a condamnée, in solidum avec la société Maisons du Nord, à restituer la somme de 10 373,23 euros au titre des travaux effectués par les époux [Z].

Au final, il est jugé que la société CEGC est fondée à opposer la compensation et que la demande de condamnation à son encontre est rejetée. Sa demande de garantie à l’encontre de la société Maisons du Nord est par conséquent sans objet.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Succombant à l’instance, les époux [Z] sont condamnés aux entiers dépens de première instance et d’appel. Les dépens pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l’article 699 du même code.

Selon l’article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de condamner les époux [Z] à payer une somme de 3 000 euros à la société Maisons du Nord et une somme de 2 000 euros à la société CEGC.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement en ce qu’il a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société [U] & [I] France exerçant sous l’enseigne « Maisons du Nord »,

— condamné la société [U] & [I] France exerçant sous l’enseigne « Maisons du Nord » au paiement de la somme de 2 000 euros à M. [S] [Z] et Mme [D] [C] épouse [Z] au titre du préjudice de jouissance subi,

— rejeté les demandes de suppléments de prix concernant l’enrobé, la terrasse, les espaces verts, les clôtures et haies,

— rejeté la demande de prise en charge par le garant du préjudice de jouissance,

— rejeté la demande de la société [U] & [I] France exerçant sous l’enseigne « Maisons du Nord » au titre des indemnités pour retard de paiement ;

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— condamné in solidum la société Compagnie européenne de garanties et de cautions et la société [U] & [I] France exerçant sous l’enseigne « Maisons du Nord » à restituer la somme de 10 373,23 euros TTC M. [S] [Z] et Mme [D] [C] épouse [Z] au titre des travaux effectués,

— dit que la société Compagnie européenne de garanties et de cautions pourra opposer aux époux [Z] la franchise de 5 % du prix convenu (soit 14 008,84 euros TTC) en cas de dépassement du prix de celui-ci,

— rejeté la demande de la société [U] & [I] France exerçant sous l’enseigne « Maisons du Nord » en paiement du solde du marché,

— condamné la société [U] & [I] France exerçant sous l’enseigne « Maisons du Nord » au paiement des frais irrépétibles et des entiers dépens ;

Statuant de nouveau,

Rejette la demande de M. [S] [Z] et Mme [D] [C] épouse [Z] au titre de la cuve de récupération des eaux de pluie ;

Condamne la société [U] & [I] France exerçant sous l’enseigne « Maisons du Nord » à payer à M. [S] [Z] et Mme [D] [C] épouse [Z] la somme de 6 193,77 euros TTC au titre des suppléments de prix concernant l’évier, les revêtements de sol, l’escalier et la coiffe de cheminée ;

Dit que la société Compagnie européenne de garanties et de cautions doit garantir la somme de 5 885,97 euros TTC, correspondant aux suppléments de prix concernant l’évier, les revêtements de sol et l’escalier ;

Dit que la société Compagnie européenne de garanties et de cautions est fondée à opposer la compensation des sommes dues par M. et Mme [Z] au constructeur avec la créance qu’ils invoquent à son encontre ;

Condamne M. [S] [Z] et Mme [D] [C] épouse [Z] à payer à la société [U] & [I] France exerçant sous l’enseigne « Maisons du Nord » la somme de 9 163 euros ;

Ordonne la compensation des sommes réciproquement dues par M. [S] [Z] et Mme [D] [C] épouse [Z] et par la société [U] & [I] France exerçant sous l’enseigne « Maisons du Nord » ;

Condamne en conséquence M. [S] [Z] et Mme [D] [C] épouse [Z] à payer à la société [U] & [I] France exerçant sous l’enseigne « Maisons du Nord » la somme de 969,23 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2022 ;

Rejette en conséquence les demandes à l’encontre de la société Compagnie européenne de garanties et de cautions et le surplus des demandes ;

Y ajoutant,

Rappelle que M. [S] [Z] et Mme [D] [C] épouse [Z] sont redevables de plein droit du remboursement des sommes perçues en exécution du jugement qui est infirmé ;

Condamne M. [S] [Z] et Mme [D] [C] épouse [Z] aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [S] [Z] et Mme [D] [C] épouse [Z] à payer à la société [U] & [I] France exerçant sous l’enseigne « Maisons du Nord » la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [S] [Z] et Mme [D] [C] épouse [Z] à payer à la société Compagnie européenne de garanties et de cautions la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,