Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 8, 31 octobre 2024, n° 24/06038

TJ Paris 8 février 2024

CA Paris
Infirmation partielle 31 octobre 2024

Arguments

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Accepté
Existence d'une obligation de paiement
La cour a estimé que la société IGC SERVICES a prouvé l'exécution des prestations et que la contestation de la société GAP n'était pas sérieuse, justifiant ainsi le paiement des factures.
Accepté
Droit à des intérêts sur les sommes dues
La cour a retenu que les intérêts devaient courir à compter de la date de réception de la mise en demeure, confirmant ainsi le droit à des intérêts sur les sommes dues.
Accepté
Droit à des frais d'avocat en vertu de l'article 700
La cour a jugé que la société GAP devait rembourser les frais d'avocat de la société IGC SERVICES, conformément aux dispositions de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 8, 31 oct. 2024, n° 24/06038
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/06038
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 8 février 2024, N° 23/55929
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	9 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine PINEAU-BRAUDELAnne SALZER
Cabinet(s) :	CABINET PINEAU-BRAUDEL
Parties :	S.A.S.U. IGC SERVICES c/ S.C.I. GAP

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 31 OCTOBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/06038 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJFMS

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 08 Février 2024 -Président du TJ de PARIS – RG n° 23/55929

APPELANTE

S.A.S.U. IGC SERVICES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0260

INTIMÉE

S.C.I. GAP, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Anne SALZER, avocat au barreau de PARIS, toque : C2196

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 septembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présent lors de la mise à disposition.

La société civile immobilière Gap est propriétaire des murs d’un hypermarché et d’une galerie commerciale à Gap.

La société Gap a conclu avec la société IGC Service deux contrats le 12 septembre 2019 :

— un contrat d’asset management aux termes duquel la société Gap a confié à la société IGC différentes missions de conseil relatives aux actifs immobiliers qu’elle détient ;

— un contrat de mandat exclusif de recherche de locataires aux termes duquel la société Gap a donné mandat à la société IGC Service de rechercher des locataires en vue de louer et d’améliorer les conditions locatives des biens désignés au contrat.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 24 mars 2022, la société IGC Services a mis en demeure la société Gap d’avoir à lui régler la somme totale de 36 691,58 euros au titre de ses factures impayées en application des deux contrats précités.

La société IGC Services a adressé à la société Gap une nouvelle mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception le 4 juillet 2023.

Par acte du 26 juillet 2023, la société IGC Services a fait assigner la société Gap devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

La voir condamnée à lui payer, à titre provisionnel, la somme totale de 36 691,68 euros TTC au titre de plusieurs factures impayées ;

Dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 mars 2022 et ordonner en tant que de besoin la capitalisation des intérêts ;

La voir condamnée à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire du 8 février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

Condamné la société Gap à payer à la société IGC Services la somme provisionnelle de 6 600 euros TTC au titre de la facture n°314005306, outre les intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2023 ;

Dit que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamné la société Gap à payer à la société IGC Services la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société IGC Services ;

Condamné la société Gap aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 19 mars 2023, la société IGC Services a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus de ses demandes.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 juillet 2024, la société IGC Services demande à la cour de :

La dire recevable et bien fondée en ses demandes ;

Débouter la société Gap de l’ensemble de ses demandes ;

En conséquence,

Confirmer l’ordonnance de référé du 8 février 2024 sauf en en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus de ses demandes et la réformer sur ce point ;

Statuant à nouveau en y ajoutant,

Condamner par provision la société Gap à lui payer les sommes suivantes, au titre de ses factures impayées relatives au Contrat d’Asset Management :

* facture du 31 janvier 2021 (n° 0314005159) : 5 838,70 euros

* facture du 16 avril 2021 (n° 0314005225) : 6 377,81 euros

* facture du 28 octobre 2021 (n° 0314005455) : 5 969,75 euros

* facture du 28 octobre 2021 (n° 0314005456) : 6 004,43 euros

* facture du 26 janvier 2022 (n° 0314005554) : 5 900,89 euros

Total des sommes dues : 30.091,58 euros TTC

Dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure de paiement du 24 mars 2022 ;

Ordonner en tant que de besoin leur capitalisation annuelle ;

Condamner la société Gap à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Gap aux entiers dépens d’appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 septembre 2024, la société Gap demande à la cour de :

Constater la contestation sérieuse liée aux contrats de prestations de la société IGC Services ;

Réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée à régler la somme de 6 600 euros TTC au titre de la facture n°31400530 ;

Débouter la société IGC Services de l’intégralité de ses demandes ;

Condamner la société IGC Services aux dépens et à lui payer la somme de de 3 000 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 18 septembre 2024.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1353 du même code rappelle que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

La société IGC Services sollicite le paiement provisionnel de plusieurs factures impayées émises en exécution des contrats de commercialisation et d’asset management.

La société Gap soutient que les créances réclamées sont sérieusement contestables dès lors que la société IGC Services n’a fourni aucun service en exécution de ces contrats.

Sur la facture 314005306 du 21 juin 2021 visant le contrat de commercialisation

La facture n°314005306 mentionne comme objet « honoraire de mandat de commercialisation ; signature du bail + protocole Covid Pil#Vite le 17/06/2021 ; 2500 € pour frais rédaction renouvellement, 1500€ pour le renouvellement, 1500 € frais rédaction protocole. »

La société IGC Services considère, comme l’a retenu le premier juge, que cette facture correspond à des honoraires dus en contrepartie de la réalisation de prestations effectuées lors du renouvellement d’un bail et de l’établissement d’un 'protocole Covid’ conclu avec un locataire dont le nom est précisé dans la facture (la société Pil#Vite) au même titre que la date de l’acte.

La société Gap fait valoir que l’établissement d’un protocole Covid n’est ni prévu au contrat, ni prouvé par la société IGC Services et que le libellé de la facture ne saurait suffire à prouver une prestation qui n’est pas prévue au contrat.

Aux termes de l’article 4 du mandat exclusif de recherche de locataires des 10 et 12 septembre 2019, la société IGC Services doit notamment « prospecter la clientèle potentielle, ['] faire tout ce qui est utile en vue de louer les biens immobiliers, ['] négocier la transaction au mieux des intérêts du mandant, ['] établir le bail commercial, les baux en renouvellement ainsi que l’ensemble des documents contractuels à conclure avec les locataires retenus, en accord avec le mandant. »

Il se déduit de cet article qu’il incombait notamment à la société IGC Services d’établir les baux y compris en renouvellement ainsi que l’ensemble des documents contractuels avec les locataires. Ainsi, si la rédaction de protocoles «Covid » n’est pas expressément prévue, la mission confiée à la société IGC Services, en ce qu’elle prévoit la négociation des transactions et l’établissement de tous documents contractuels, peut inclure cette prestation.

Or, il ressort clairement des échanges de mails (pièce n°15 de l’appelant) entre la société IGC Services et la société Gap entre le 22 et 24 juillet 2021 qu’à réception de la facture litigieuse, la société Gap n’a pas contesté l’exécution des prestations facturées mais a seulement souligné que le montant total facturé était disproportionné par rapport au montant du loyer annuel perçu, demandant à la société IGC Services de faire un effort afin d’obtenir une facturation plus cohérente et acceptable pour le bailleur. Dans ces conditions, la société IGC Services rapporte la preuve que les prestations facturées ont été exécutées conformément au contrat et la contestation élevée par la société Gap n’est pas sérieuse. L’ordonnance qui l’a condamnée à verser, à titre provisionnel, la somme de 6600 euros TTC est confirmée sauf en ce qu’elle a dit que la somme portera intérêt au taux légal à compter 4 juillet 2023. Il convient en effet de retenir la date de réception de la mise en demeure de paiement, soit du 6 juillet 2023.

Sur les factures visant le contrat d’asset management

Aux termes de l’article 3 « Missions du Gestionnaire » du contrat d’asset management, il appartient à la société IGC Services de « conseiller le Client dans le cadre de la mise en valeur des Actifs Immobiliers, le cas échéant par adaptation de la stratégie commerciale, par adaptation ou actualisation du concept ou mise au point de tout nouveau concept, par aménagement des surfaces ou par réalisation de travaux de rénovation ou de restructuration etc ; Assister le Client dans le cadre de la mise en 'uvre des projets et stratégies adoptés aux fins de valorisation des Actifs Immobiliers ; Accompagner et assurer le suivi du Property Manager, du syndic de copropriété et/ou du représentant de l’AFUL ou l’ASL selon le cas, dans l’exécution de l’ensemble des missions qui leur ont été confiées. »

Cette mission consiste notamment pour le Gestionnaire à : « Etablir toute recommandation afin d’optimiser le rendement et la performance des Actifs Immobiliers (3.1)['] ; Etablir le Business Plan des Actifs Immobiliers (3.2) [']; Assister et assurer le suivi du Property Manager dans la gestion locative des Actifs Immobiliers (3.3) ['], et Assister le Client dans la gestion des travaux afférents aux Actifs Immobiliers (3.4) [']. »

L’article 6 du même contrat dispose qu'« En contrepartie de l’exécution par le Gestionnaire des missions prévues aux articles 3.1, 3.2 et 3.3 du présent Contrat, le Client versera à ce dernier une rémunération annuelle hors taxes, à laquelle s’ajoutera la TVA en vigueur, égale à :

' 4% des loyers hors taxes et hors charges facturés au titre des Baux, mais à l’exception du bail de l’hypermarché Géant Casino ;

' 4% des loyers hors taxes et hors charges perçus au titre des baux signés sur tout Nouvel Actif qui serait inclus dans l’objet du présent Contrat conformément aux stipulations de l’article 2 du Contrat. ci-après, ensemble les « Honoraires de Conseil.

Les Honoraires de Conseil seront : (i) dus à terme échu à compter de la date de prise d’effet du Contrat ; (ii) payés, par virement sur le compte du Gestionnaire, sur présentation des factures trimestrielles, dans les trente (30) jours ouvrés suivant la fin de chaque trimestriel civil ; (') »

La société IGC Services réclame le paiement des factures impayées suivantes établies conformément au contrat d’asset management :

— Facture du 31 janvier 2021 (n° 0314005159): 5 838,70 euros

— Facture du 16 avril 2021 (n° 0314005225) : 6 377,81 euros

— Facture du 28 octobre 2021 (n° 0314005455) : 5 969,75 eruos

— Facture du 28 octobre 2021 (n° 0314005456) : 6 004,43 euros

— Facture du 26 janvier 2022 (n° 0314005554) : 5 900,89 euros

Soit la somme de 30 091,58 euros TTC.

Pour s’opposer à la demande de provision, la société Gap fait valoir que ces factures sont insuffisantes pour attester des prestations effectuées, que les échanges de mails ne démontrent pas la réalisation des prestations étant rappelé que ses actifs sont gérés par la société Sudeco qui a réalisé les prestations arguées par la société IGC Services.

Mais, d’une part, le contrat de mandat de gestion locative, administrative et technique conclu entre la société Gap et la société Sudeco le 12 février 2019 ne s’applique qu’à la seule année 2019 de sorte que la société Gap ne démontre pas que les prestations revendiquées en 2020 et 2021 par la société IGC Services auraient pu être exécutées par la société Sudeco. D’autre part, le contrat de direction de centre qui court du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2021 porte sur l’animation, la communication et le marketing, l’accompagnement des commerçants, la gestion du fonctionnement du centre commercial et la représentation locale du centre commercial. Les missions confiées à la société Sudeco sont donc distinctes de celles confiées à la société IGC Services dans le cadre du contrat d’asset management détaillées pages 7 à 13 du contrat, celle-ci devant au contraire « Accompagner et assurer le suivi du Property Manager, du syndic de copropriété et/ou du représentant de l’AFUL ou l’ASL selon le cas, dans l’exécution de l’ensemble des missions qui leur ont été confiées ». En tout état de cause, il importe peu que la société Gap ait conclu plusieurs contrats ayant le même objet avec plusieurs prestataires. Cette circonstance est inopérante pour contester la provision réclamée par la société IGC Services.

Contrairement à ce que soutient la société Gap, il ressort des nombreux échanges de mails entre la société IGC Services et le gestionnaire de la société Gap que la société IGC Services a transmis des avenants signés en décembre 2020, a préparé et participé à une réunion portant sur le suivi des baux et impayés locataires en décembre 2020, a reçu des pouvoirs de la part de la société Gap afin de participer à une réunion syndicale préparatoire le 11 février 2021 et à une assemblée générale le 11 mars 2021, a transmis des éléments sur les locataires et les négociations en cours en mars et avril 2021, a proposé des courriers de réponse à des locataires en mars 2021, a donné son avis sur des travaux à effectuer et la ventilation financière en mai 2021, a adressé un tableau actualisé des locataires en septembre 2021, a demandé l’accord de la société Gap pour la validation d’un devis à la suite d’une fuite d’eau le 4 octobre 2021 et a transmis une synthèse locative le 3 novembre 2021, le plan pluriannuel pour 5 ans le 9 novembre 2021 et le rapport de commercialisation n°9 le 31 décembre 2021.

La société IGC Services produit également les business plans établis en septembre 2019 pour l’année 2020 et le 30 septembre 2021 pour l’année 2022.

Ainsi, la société IGC Services établit avec l’évidence requise les prestations qu’elle a effectuées pour son mandant, la société Gap, au cours du dernier trimestre 2020 et de l’ensemble de l’année 2021.

La société Gap n’ayant formé aucune contestation sur le montant des honoraires facturés, il est justifié de condamner la société Gap à lui verser une provision équivalente au montant des factures impayées précitées au titre du contrat d’asset management. A défaut de production de l’avis de réception de la mise en demeure adressée le 24 mars 2022, la somme due portera intérêt au taux légal à compter de la seconde mise en demeure du 4 juillet, reçue le 6 juillet 2023.

En appel, la société Gap est condamnée aux dépens et à verser à la société IGC Services la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme l’ordonnance en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société IGC Services,

Statuant à nouveau,

Condamne la société Gap à payer à la société IGC Services la somme provisionnelle de 30'091,58 euros, qui portera intérêt au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure de paiement, soit du 6 juillet 2023,

Dit que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Confirme l’ordonnance en ses autres dispositions dont il a été relevé appel sauf à préciser que les intérêts au taux légal sur la somme de 6 600 euros TTC seront dus à compter du 6 juillet 2023 ;

Condamne la société Gap aux dépens d’appel et à verser à la société IGC Services la somme de 2'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT