Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 17 OCTOBRE 2024

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/09112 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFZIE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Mars 2022 -Tribunal de proximité de SUCY EN BRIE – RG n° 11-21-0004

APPELANT

Monsieur [C] [D]

né le 16 juillet 1986 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté et assisté par M^e Stéphane GOLDENSTEIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0303 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/001506 du 30/07/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMES

Madame [P] [F] [H] divorcée [B]

née le 9 novembre 1937 à [Localité 7] (Valence Espagne)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [G] [B] agissant es qualité de curateur de Madame [P] [F] [H] divorcée [B]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [U] [F] [H]

née le 10 février 1948 à [Localité 7] (Valence Espagne)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [V] [B] épouse [X]

née le 19 août 1967 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [Z] [A] [L] [X]

né le 20 juin 1964 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté et assisté par M^e Majda REGUI, avocat au barreau de PARIS, toque : D0453

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er juin 1989, M. [J] [I] et Mme [W] [E] ont donné à bail un pavillon à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] à:

— Mme [P] [F] [H] divorcée [B],

— Mme [U] [F] [H],

— Mme [V] [B] épouse [X] et M. [Z] [X]

et ce pour une durée de trois années à compter du 1er juin 1989.

Par avenant au contrat de location du 1er juin 1990, le bail a été étendu à une maisonnette servant de débarras au fond du jardin.

Le 1er juillet 2015, M.[C] [D] est devenu propriétaire des lieux.

Par acte d’huissier de justice du 13 novembre 2018, M. [C] [D] a fait délivrer aux locataires et à M. [G] [B], es qualité de curateur de Mme [P] [F] [H] divorcée [B], un congé pour reprise du logement, à effet du 31 mai 2019.

M. [G] [B] agissant en qualité de curateur de Mme [P] [F] [H] divorcée [B] a répondu, contestant le congé par lettre du 9 juin 2019, en raison de l’âge de l’intéressée.

Les locataires se sont maintenus dans les lieux, au-delà du terme du congé.

Par acte du 17 juillet 2020, M.[C] [D] a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie statuant en référé, en validation du congé, expulsion et condamnation à verser une indemnité d’occupation.

Par ordonnance de référé du 30 mars 2021, le juge a estimé qu’il existait une contestation sérieuse otant au juge des référés le pouvoir de statuer et a renvoyé l’affaire à l’audience de fond du juge des contentieux de la protection .

Les défendeurs ont demandé la nullité du congé et le rejet des demandes et ont sollicité la remise de quittances.

Il se sont notamment prévalus d’une obligation de relogement en raison de l’âge et des ressources de Mme [P] [F] [H] divorcée [B] et ont fait valoir que le congé n’était pas fondé sur des éléments sérieux et légitimes et en outre était frauduleux.

Par jugement contradictoire entrepris du 7 mars 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie a :

— DÉCLARÉ non valide le congé délivré le 13 novembre 2018 par M. [C] [D] à Mme [P] [F] [H] divorcée [B], Mme [U] [F] [H], Mme [V] [B] épouse [X] et M. [Z] [X] ainsi qu’à M. [G] [B] en sa qualité de curateur de Mme [P] [F] [H] divorcée [B] et concernant le logement situé [Adresse 12] à [Localité 5],

— REJETÉ l’intégralité des demandes de M. [C] [D] à l’encontre de Mme [P] [F] [H] divorcée [B] assistée de son curateur M. [G] [B], Mme [U] [F] [H], Mme [V] [B] épouse [X] et M [Z] [X],

— REJETÉ la demande de Mme [P] [F] [H] divorcée [B] assistée de son curateur M. [G] [B], Mme [U] [F] [H], Mme [V] [B] épouse [X] et M [Z] [X] tendant à ordonner au bailleur la remise des quittances de loyers,

— CONDAMNÉ M. [C] [D] à payer à Mme [P] [F] [H] divorcée [B] assistée de son curateur M [G] [B], Mme [U] [F] [H], Mme [V] [B] épouse [X] et M. [Z] [X] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— REJETÉ les prétentions plus amples ou contraires de chacune des parties,

— CONDAMNÉ M. [C] [D] aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 6 mai 2022 par M.[C] [D];

Vu les dernières écritures remises au greffe le 1er août 2022 par lesquelles M.[C] [D] demande à la cour de :

Par l’INFIRMATION du jugement rendu (…)

— DÉCLARER recevable et bien fondée l’action intentée par M. [D],

— Juger que le congé délivré par M. [D] à Mme [P] [H] [B], son curateur M. [G] [B] Mme [U] [F] Mme [V] [B] épouse [X] M. [Z] [X] repose sur un motif légitime et sérieux à savoir la reprise pour habiter au lieu et place d’un appartement en HLM, d’une superficie moindre ;

— Qu’il convient dans ses conditions d’infirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a jugé le congé en date du 13 novembre 2018 non valide et de juger que la décision de reprise du logement pour l’habiter par le bailleur repose sur un caractère réel et sérieux

— DÉCLARER EN CONSÉQUENCE VALABLE le congé délivré le 13 novembre 2018 à effet du 1er juin 2019 par M. [D]

— Constater et juger que ce congé a mis fin au bail conclu le 1er juin 1989 et son avenant à effet du 1er juin 2019

— En conséquence constater la déchéance de plein droit de tout titre d’occupation des locataires Mme [P] [B] épouse [H] (représentée par son curateur M. [G] [B] à la présente instance), Mme [U] [F], Mme [V] [B] épouse [X], M. [Z] [X] à effet du 1 er juin 2019,

— Compte tenu des délais dont les locataires ont déjà bénéficié, ORDONNER L’EXPULSION sans délai de Mme [P] [B] épouse [H] représentée par son curateur M. [G] [B], Mme [U] [F], Mme [V] [B] épouse [X], M. [Z] [X] et de toute personne dans les lieux de leur chef et ce au besoin avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec une astreinte passée ce délai de 100 € par jour de retard

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu qu’il plaira au bailleur, aux frais, risques et périls des défendeurs et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, et seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution

— CONDAMNER solidairement, Mme [P] [B] épouse [H] représentée par son curateur M. [G] [B], Mme [U] [F], Mme [V] [B] épouse [X], M. [Z] [X], au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer contractuel soit la somme de 546.58 euros, charges en sus, à compter du 1 er juin 2019, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

— CONDAMNER solidairement les défendeurs aux dépens qui comprendront les frais d’huissier ainsi qu’au paiement, de la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 28 octobre 2022 au terme desquelles les consorts [B] demandent à la cour de :

CONFIRMER le jugement du juge des contentieux de la protection en date du 7 mars 2022

en ce qu’il a :

— déclaré non valide le congé (…)

— rejeté l’intégralité des demandes de M [C] [D] (…)

— condamné M [C] [D] à [l’article 700]

Débouter M. [D] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions

Statuer à nouveau,

Condamner M. [D] à remettre des quittances de loyer à compter de novembre 2018 jusqu’à octobre 2022 à Mme [P] [F] [H] divorcée [B], assistée de son curateur M [G] [B], Mme [U] [F] [H], Mme [V] [B] épouse [X] et M [Z] [X]

A titre infiniment subsidiaire,

ACCORDER les délais les plus larges (36 mois) aux consorts [F] [H] et [X] pour quitter le logement ; « (l’article L613-1 du code de la construction et de l’habitation, L412-3 et suivant du CPCE ) »

En tout état de cause,

Condamner M. [D] à 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner M. [D] aux entiers dépens

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Sur la validité du congé pour reprise du 13 novembre 2018 à effet du 31 mai 2019

M.[C] [D] demande l’infirmation du jugement et renouvelle sa demande aux fins de déclarer valable le congé.

Les intimés demandent la confirmation du jugement.

Sur la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction applicable en l’espèce,

« I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes."

Par ailleurs cet article prévoit également que :

« Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre » et qu'"À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.'

Ainsi, il résulte de ces dispositions que :

— le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise lorsqu’il donne congé ; il doit donc motiver précisément le congé, c’est à dire indiquer les raisons de la reprise ;

— en cas de contestation, il appartient au juge de contrôler la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise et ce dès la délivrance du congé, la loi dite Alur du 24 mars 2014 ayant consacré la possibilité d’un contrôle a priori (et non pas seulement a posteriori). Ce contrôle n’implique cependant pas un contrôle de l’opportunité même de la décision de reprise.

— pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs, dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention.

Le juge doit rechercher, lorsqu’une fraude est invoquée par le preneur, si celle-ci existe, étant précisé qu’il appartient au preneur de rapporter la preuve de cette fraude et que l’appréciation des juges du fond est souveraine en la matière (Civ.3ème 24 janvier 1996 ; Civ.3ème 11 juin 1997 pourvoi n° 95-20.020; Civ.3ème 18 février 2003 pourvoi n° 01-16.664).

En l’espèce, le contrat a été renouvelé par périodes de trois ans, pour arriver à échéance en dernier lieu le 31 mai 2019.

Le congé litigieux indique qu’il "est justifié par la volonté de M. [C] [D] de reprendre le logement à son bénéfice pour y fixer son habitation principale.

Le caractère réel et sérieux de ce congé est justifié par la volonté de M. [C] [D] de résider dans un logement d’une superficie suffisante pour accueillir sa compagne, sa fille et son enfant à naître. La superficie du logement actuellement occupé par M. [D] ne répond plus à sa situation familiale."

Le premier juge a considéré que M.[C] [D] ne rapportait pas la preuve du caractère réel et sérieux de la reprise du logement, relevant en substance l’absence de justificatif sérieux de la taille de son logement actuel et de sa situation familiale.

Devant la cour d’appel, M.[C] [D] justifie :

— de sa situation familiale, par la production de son livret de famille, d’où il résulte qu’il est père de deux enfants mineurs ([R] née le 19 mai 2017 et [K] né le 15 février 2019), la mère des enfants étant Mme [O], qu’il déclare être sa compagne ;

— qu’il est locataire, au titre d’un bail du 30 octobre 2009, d’un logement HLM de 3 pièces et d’une surface habitable de 59 m2, pour un loyer mensuel d’environ 350 euros, situé [Adresse 11] à [Localité 6] ; il produit des quittances de loyers pour les années 2019 et 2020.

La question de savoir si le bailleur est en « situation de précarité » financière se révèle inopérante au regard de son intention de loger dans une maison plus grande pour accueillir sa famille, ou à tout le moins ses deux enfants, étant souligné que le pavillon litigieux comporte notamment un jardin, deux étages et plusieurs chambres.

M.[C] [D] peut ainsi faire état de son choix de quitter un logement social de type F3 pour vivre avec ses enfants dans une maison plus grande et dotée d’un jardin, dont il est propriétaire.

Au regard de ces éléments, le fait que Mme [O] soit domiciliée à une autre adresse ne retire pas au congé litigieux son caractère sérieux; M.[C] [D] expose en effet que celle-ci ne souhaitait pas donner congé de son propre appartement pour s’installer dans l’appartement loué en HLM.

Par ailleurs, le fait que M.[C] [D] soit gérant d’une SCI dont l’objet social est l’achat et la vente de bien immobilier et qu’il ait apporté 14.850 euros à cette société ne suffit pas à rapporter la preuve de la fraude alléguée par la partie adverse.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, M.[C] [D] démontre devant la cour d’appel la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise et la fraude n’est pas établie.

Ce motif de nullité, qui a été retenu par le premier juge, est donc écarté par la cour d’appel.

Sur l’offre de relogement au bénéfice du locataire âgé

Les intimés soutiennent également que le congé n’est pas valable car aucune proposition de relogement n’a été faite alors que Mme [P] [F] [H] divorcée [B] remplit selon eux les conditions d’âge et de ressources permettant d’en bénéficier.

L’appelant ne réplique pas à ce moyen (auquel le premier juge n’a pas répondu, ayant accueilli celui examiné au paragraphe ci-dessus).

Aux termes du III de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date du congé :

« Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé."

Ainsi quel que soit son motif de congé, le bailleur est privé de la possibilité de délivrer congé au locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés.

Il résulte de cet article qu’en cas de pluralité de locataires, l’âge et les ressources de chacun d’eux sont appréciés séparément : la protection légale est ainsi acquise dès lors que l’un des colocataires réunit ces deux conditions cumulatives, même si ses ressources, cumulées avec celles d’un cotitulaire du bail, excèdent le plafond légal.

Les ressources ainsi calculées doivent être appréciées au vu des revenus déclarés à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction pratiqué par cette administration et non pas au vu du revenu net imposable.

Les plafonds de ressources résultent de l’arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’Etat en secteur locatif, révisé chaque année.

Pour l’année 2018, l’arrêté prévoit un plafond de ressources de 50.257 euros pour 4 personnes, en Ile de France hors [Localité 8] et communes limitrophes.

Il est constant, en l’espèce, que Mme [P] [F] [H] divorcée [B], étant née le 9 novembre 1937, avait 81 ans à la date d’échéance du contrat .

Il résulte de son avis d’imposition 2019 qu’elle a perçu 15.822 euros de revenus pour l’année 2018, année de notification du congé.

Elle bénéficie donc de la protection résultant du III de l’article 15 précité.

Pour sa part, M.[C] [D] ne se prévaut pas, dans ses conclusions d’appel de la contre-exception dont bénéficie le bailleur aux termes de cet article.

À toutes fins utiles, il ne justifie pas remplir les conditions légales puisqu’en premier lieu, étant né en 1986, il n’avait pas plus de 65 ans au 1er juin 2019 ; en second lieu, il ne produit pas son avis d’imposition complet sur ses revenus de 2018 ; seule la première page est produite (pièce 10) et si elle mentionne qu’il n’est pas imposable, les pages relatives aux revenus perçus ne sont pas produites, comme le font valoir pertinemment les intimés (qui relevaient déjà le caractère incomplet de cette pièce en première instance) ; ainsi l’intéressé ne démontre pas quel était l’ensemble de ses ressources en 2018.

Au vu de ces éléments le congé délivré ne sera pas validé puisqu’il n’est ni allégué ni établi qu’une offre de relogement a été effectuée par M.[C] [D] .

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré le congé litigieux non valide et en ses dispositions subséquentes relatives à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande des intimés de production des quittances de loyer

Les consorts [B] demandent à la cour d’appel d’ordonner à M.[C] [D] de produire les quittances de loyers de novembre 2018 à octobre 2022.

M.[C] [D] ne conclut pas sur ce point.

Le bailleur est tenu, en application de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 de remettre une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande ; en cas d’inexécution de cette obligation, le locataire peut demander l’allocation de dommages-intérêts s’il justifie de ce que cette carence lui a causé un préjudice ; en cas de paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer à son locataire un reçu.

Il résulte des pièces produites devant la cour d’appel que les locataires ont demandé au bailleur des quittances de loyer pour les mois de juillet à novembre 2019, et ce par courrier du 5 décembre 2019 (pièce 16 de l’appelant). Toutefois, les courriers échangés entre les parties démontrent que sont survenus divers problèmes de transmission et d’encaissement de chèques par l’intermédiaire d’un huissier de justice.

Par ailleurs, il ne résulte pas des pièces produites que les locataires aient demandé au bailleur des quittances de loyer et que ce dernier ait refusé de d’accueillir cette demande.

Il convient donc rejeter la demande en l’état.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel, M.[C] [D] sera condamné aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne M.[C] [D] à payer à Mme [P] [F] [H] divorcée [B],

assistée de son curateur M. [G] [B], Mme [U] [F] [H], Mme [V] [B] épouse [X] et M. [Z] [X] la somme totale de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M.[C] [D] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président