RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 20 FÉVRIER 2024

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/18134 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEP7H

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Septembre 2021 – Tribunal judiciaire , hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY RG n° 20/09471

APPELANT

Monsieur [M] [Z] né le 30 Décembre 1978 à [Localité 8], ([Localité 6] ,Sénégal)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Assisté de M^e Mbaya DIAGNE de la SELARL SALIMITO AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : P497

INTIMÉS

Monsieur [W], [C], [U] [B] né le 31 août 1964 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [V], [X] [Y] épouse [B] née le 06 Avril 1968 à [Localité 5] (Cote d’Ivoire)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Tous représentés et assistés par M^e Marie DUPIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1023

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Janvier 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre

M^me Marie MONGIN, Conseillère

M. Claude CRETON, Président magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Nicolette GUILLAUME dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Catherine SILVAN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Marylène BOGAERS , greffière , présente lors de la mise à disposition.

******

Par contrat de bail intitulé 'contrat de location de logement vide’ signé le 16 février 2019, M. [W] [B] et Mme [V] [B] né [Y] ont donné en location à M. [M] [Z] un bien situé [Adresse 2].

M. [Z] a fait dresser un procès-verbal d’huissier en date du 1er juillet 2020 au [Adresse 2] de description du bien tel qu’il se présente lors de sa visite.

Saisi par M. [Z] par acte d’huissier de justice délivré le 14 octobre 2020, par jugement contradictoire rendu le 9 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— débouté M. [Z] de sa demande en re-qualification du bail intitulé 'contrat de location de logement vide’ en date du 16 février 2019 conclu avec M. et Mme [B];

— débouté M. et Mme [B] de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— débouté M. [Z], M. et Mme [B] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné M. [Z] à payer à M. et Mme [B] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le 31 mai 2021, les loyers n’étant plus payés depuis le mois de janvier 2020, M. et Mme [B] ont fait délivrer un commandement de payer à M. [Z] visant la clause résolutoire pour la somme de 18 340,38 euros.

Le 13 août 2021, M. et Mme [B] ont fait délivrer à M. [Z] un congé pour vendre.

Par déclaration reçue au greffe le 18 octobre 2021, M. [M] [Z] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision, sauf en ce qu’il a débouté M. [W] [B] et Mme [V] [B] de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Dans ses dernières conclusions déposées le 8 juillet 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [M] [Z] demande à la cour de :

— le recevoir en son appel et en ses demandes et les déclarer bien fondées ;

en conséquence,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu’il l’a :

— débouté de sa demande en re-qualification du bail intitulé 'contrat de location de logement vide’ en date du 16 février 2019 conclu avec M. et Mme [B];

— débouté de ses demandes plus amples ou contraires ;

— condamné à payer à M. et Mme [B] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné aux dépens.

et statuant a nouveau,

— juger ses demandes bien fondées, et y faire droit ;

— juger que les éléments caractéristiques de la propriété commerciale à son profit, exploitant ses activités sous l’enseigne Immo kit, sont bien réunies ;

— juger qu’il dispose d’une clientèle propre et qu’il exploite dans les locaux loués un fonds de commerce pour lequel il est immatriculé ;

— juger que le bail signé entre M. et Mme [B] et lui est un bail commercial soumis de plein droit au statut des baux commerciaux, nonobstant toute clause contraire ;

en tout état de cause :

— débouter M. et Mme [B] de leurs demandes de paiement d’une somme de 5 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour la réparation d’un prétendu préjudice moral ;

— débouter M. et Mme [B] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamner M. et Mme [B] à lui payer la somme 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 7 avril 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [W] [B] et Mme [V] [B] demandent à la cour de :

— les recevoir en leurs demandes, fins et conclusions ;

— débouter M. [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 9 septembre 2021 en ce qu’il a :

— débouté M. [Z] de sa demande en re-qualification du bail intitulé 'contrat de location de logement vide’ en date du 16 février 2019 conclu avec eux ;

— condamné M. [Z] à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [Z] aux dépens ;

sur appel incident :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

statuant à nouveau sur ce point :

— condamner M. [Z] au paiement de la somme de 5 000 euros pour procédure abusive ;

— condamner M. [Z] à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles afférents à la procédure et aux dépens de la présente instance devant la cour d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Concernant les critères d’application du statut des baux commerciaux, selon l’article L. 145-1-I du code de commerce : « Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce (…) ».

Certes le bail intitulé 'contrat de location de logement vide’ signé le 16 février 2019 indique que 'Le bailleur autorise expressément le locataire à domicilier dans le logement ses sociétés

notamment France Solutions Crédit SAS, Immo Kit SAS, et à pratiquer de la sous-location', cependant ce bail qui ne mentionne pas l’activité pratiquée et qui précise dans les termes suivants la destination des locaux 'mixte professionnel et d’habitation’ n’est pas déterminant de la nature commerciale du bail.

Ne caractérise pas l’exploitation d’une activité commerciale exercée dans les locaux le procès-verbal qu’a fait dresser M. [Z] par un huissier de justice le 1er juillet 2020 qui constate :

'Me situant à l’intérieur du pavillon, et directement après (avoir) ouvert la porte palière, se trouve un escalier sur ma droite.

A la première porte à droite, je relève une première pièce qui fait office de salle d’attente. Je relève un canapé, une pancarte au nom de la société Immo Kit et différentes photographies au nom de cette même société. Dans le prolongement, à droite, je note une cuisine laquelle est équipée. D’après les déclarations du requérant, elle fait parfois office de salle de réunion.

Revenant dans la première pièce constatée, j’accède en baie libre, ensuite, à la pièce principale qui est la salle de réception et de bureau.

Je relève au centre deux bureaux et des ordinateurs. Sur la gauche, je relève une télévision, une imprimante et de nombreuses affiches relatives à l’activité professionnel du requérant. Sur la droite, je relève également un canapé avec des étagères ainsi que de nombreux documents relatifs à la société et aux activités du requérant.'

La cour observe également que le bail mentionne l’existence d’une cuisine non équipée ; le fait qu’elle le soit parfaitement comme la photographie figurant dans le constat le prouve (plaques chauffantes, lave-vaisselle, bouilloire, micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle) démontre au contraire un usage d’habitation.

Les 'témoignages des clients’ qui ne sont en réalité que des avis laissés sur Google qui ne font d’ailleurs aucune mention du bien litigieux, ne démontrent pas davantage une exploitation commerciale des lieux, avec par exemple la réception de la clientèle. Il n’est produit ni de facturation et encore moins de comptabilité.

Dès lors le bail ne peut être re-qualifié en bail commercial et le jugement doit être confirmé.

Pour autant, aucun comportement fautif de M. [Z] dans l’usage de ses droits qui aurait entraîné un préjudice indépendant des frais irrépétibles, n’est caractérisé, de sorte que la demande indemnitaire de M. et Mme [B] est rejetée.

Partie perdante, M. [Z] est condamné aux dépens d’appel. L’équité justifie également sa condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans les termes du dispositif.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 9 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Bobigny,

Y ajoutant

Condamne M. [Z] à payer à M. et Mme [B] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Dit que M. [Z] supportera la charge des dépens d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,