REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRET DU 25 AVRIL 2024

(n° , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/12869 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIA6X

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Juillet 2023 -Juge de l’exécution de PARIS RG n° 23/80317

APPELANTE

S.C. FINANCIÈRE AMOR

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34

Ayant pour avocat plaidant M^e Dov GHNASSIA , avocat au barreau de PARIS

INTIME

Monsieur [D] [F] [S]

[Adresse 3]

[Localité 6]/SUISSE

Représenté par M^e Guillaume LECLERCQ, avocat au barreau de PARIS, toque : B1129

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 Mars 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseiller

Madame Catherine LEFORT, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Valérie DISTINGUIN, Conseiller dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre et par Grégoire GROSPELLIER, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par un acte notarié du 21 mars 2022, M. [F] [S] a promis de vendre à la société Financière Amor un immeuble sis à [Localité 7], [Adresse 1] et [Adresse 4] ; la vente n’a pas été réalisée.

Le 29 juillet 2022, le juge de l’exécution a autorisé le vendeur, à pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de l’acheteur pour conservation de sa créance, estimée à 1.675.000 euros, correspondant à l’indemnité d’immobilisation de 10% du prix de vente, prévue au contrat.

En vertu de cette autorisation, le vendeur a, le 17 octobre 2022, fait saisir les parts de l’acheteur dans la société Thematics Asset Management.

Par ordonnance du 19 octobre 2022, le juge de l’exécution, pour conservation de la même créance, a autorisé toutes mesures conservatoires sur les biens de l’acheteur.

Par acte du 17 novembre 2022, le vendeur a fait saisir les comptes du bénéficiaire à la Bred Banque Populaire.

Par actes du 30 janvier 2023, l’acheteur a assigné le promettant devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris en contestation de ces mesures.

Par jugement du 5 juillet 2023, le juge de l’exécution a :

— rejeté les demandes de mainlevée des saisies conservatoires opérées le 17 octobre 2022 entre les mains de la société Thematics Asset Management et le 17 novembre 2022 entre les mains de la Bred Banque populaire,

— rejeté les demandes de dommages intérêts,

— condamné la société Financière Amor à verser à M. [F] [S] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Financière Amor aux dépens.

Pour statuer en ce sens, il a relevé que l’occupation illicite des quatre appartements décrits comme vacants à la promesse, motif que la société Financière Amor a opposé au vendeur pour refuser de signer l’acte de vente, n’était pas de nature à altérer l’économie générale de l’opération, ni son intérêt pour l’acheteur, relevant par ailleurs que le vendeur n’avait toujours pas payé le prix ni les frais de la vente et qu’il avait pris l’initiative de faire réaliser un constat non autorisé de l’occupation illicite des lieux la veille de la signature.

Il en a déduit que cette occupation n’était pas de nature à remettre en cause le droit du vendeur à son indemnité d’immobilisation de sorte que la créance paraissait fondée en son principe.

Le juge de l’exécution a estimé que la société Financière Amor, qui est une société civile dont les comptes ne sont pas connus, n’a pas versé le prix de vente au notaire dans les délais d’usage. Enfin, il a souligné que la saisie conservatoire avait révélé un solde nul du compte bancaire pour conclure qu’il existait des circonstances de nature à menacer le recouvrement de la créance.

Par déclaration du 19 juillet 2023, la société Financière Amor a interjeté appel de la décision.

Par conclusions signifiées le 4 mars 2024, la société Financière Amor demande à la cour de :

infirmer le jugement rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris le 5 juillet 2023 en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

juger que la saisie conservatoire de valeurs mobilières ou droits d’associés diligentée le 17 octobre 2022 est abusive,

ordonner la mainlevée intégrale de la saisie conservatoire des actions qu’elle détient au capital de la société Thematics Asset Management,

juger que la saisie conservatoire de créance sur les comptes bancaires qu’elle détient auprès de la BRED diligentée le 17 novembre 2022 est abusive,

ordonner la mainlevée intégrale de la saisie conservatoire de créance sur les comptes bancaires qu’elle détient auprès de la Bred diligentée le 17 novembre 2022,

condamner M. [F] [S] à lui payer la somme de 15.000 euros en raison du préjudice d’image que lui a causé la saisie conservatoire diligentée auprès de la société Thematics Asset Management le 17 octobre 2022,

condamner M. [F] [S] à lui payer la somme de 15.000 euros en raison du préjudice financier que lui a causé la saisie conservatoire de créance diligentée sur les comptes bancaires qu’elle détient auprès de la BRED le 17 novembre 2022,

A titre infiniment subsidiaire,

ordonner la substitution des saisies conservatoires avec la garantie documentaire que lui a accordée la banque Cecaz,

En tout état de cause,

débouter l’intimé de ses demandes, fins et conclusions,

condamner M. [F] [S] à lui payer la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A cet effet, elle soutient qu’elle-même et la société le Merveilleux qui s’est substituée dans ses engagements, avait la capacité de financer l’acquisition de l’ensemble immobilier, la condition d’apport en fonds propres à hauteur de 1 800 000 euros, fixée par la Caisse d’Epargne afin de permettre le déblocage de l’emprunt de la somme de 17.250.000 euros permettant de financer l’acquisition, étant réalisée. Elle conteste formellement avoir cherché à obtenir une diminution du prix de vente avant la signature comme l’affirme l’intimé. Elle expose qu’elle a effectué une dernière visite de l’immeuble la veille de la signature comme le lui permettait la promesse de vente et qu’elle a fait constater que les locaux promis vacants étaient occupés par des personnes se prévalant chacune d’un bail récent consenti par un certain « [O] », sans qu’elle ait été informée de la conclusion de ces baux. Elle subodore que l’intermédiaire immobilier « Coup de C’ur immobilier » soit à l’origine de la conclusion de ces baux d’occupation dans le but de contraindre son mandant M. [S] à lui payer sa commission de 6% sur la transaction.

Elle rappelle que la stabilité de la situation locative a été un élément déterminant du consentement. Selon elle, la non-réalisation de la vente est donc imputable aux seuls manquements contractuels du promettant concernant les engagements relatifs à la situation locative de l’immeuble. Elle considère par conséquent qu’au regard de l’évolution de la situation locative, elle était en droit de ne pas consigner l’indemnité d’immobilisation.

Elle ajoute qu’elle ne présente aucune fragilité financière puisqu’elle a été en mesure d’obtenir un concours bancaire de 17 250.000 euros et propose à titre subsidiaire une garantie documentaire accordée par la banque Cecaz. Elle prétend que la mesure conservatoire sur les actions a provoqué un préjudice d’image et celle sur les comptes bancaires un préjudice de désorganisation en l’empêchant d’assurer son objet social, à savoir l’investissement et la prise de participations dans d’autres sociétés.

Par conclusions n° 3 signifiées le 7 mars 2024, M. [F] [S] demande à la cour :

— confirmer le jugement du 5 juillet 2023 en toutes ses dispositions,

— rejeter les demandes de mainlevée des saisies conservatoires opérées le 17 octobre 2022 et le 17 novembre 2022,

— rejeter les demandes de dommages et intérêts,

— condamner la société Financière Amor à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Statuant à nouveau :

— débouter la société Financière Amor de ses demandes,

— débouter la société Financière Amor de sa demande de substitution des saisies conservatoires réalisées au profit d’une garantie documentaire,

— débouter la société Financière Amor de sa demande de condamnation à payer la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, ;

— condamner la société Financière Amor à lui verser la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Il fait valoir que l’exigibilité du paiement de l’indemnité d’immobilisation résulte bien de l’absence de levée d’option dans les conditions contractuelles et de la non réalisation de la vente du fait exclusif de la société Financière Amor, affirmant que sa défaillance n’était couverte d’aucune justification valable. Il prétend que le maintien de l’état locatif n’a aucune incidence sur la réalisation de la vente et que c’est en réalité après son refus de diminuer le prix de vente de l’ensemble immobilier peu avant la date de signature définitive, que la société Financière Amor a cherché à se défausser de ses engagements, de concert avec son associé en charge de la gestion locative de l’ensemble immobilier, elle et son gérant ayant cherché à modifier l’état locatif de l’immeuble en y introduisant des occupants sans droit ni titre la veille du jour de signature de l’acte de vente. Il relève que la société Financière Amor a même fait réaliser un constat d’huissier d’occupation le 7 juin 2022, soit la veille de la signature, et ce sans prendre la peine de l’informer de cette visite. Selon lui, la modification partielle de l’état locatif n’explique pas l’absence de versement des fonds entre les mains du notaire dans les jours précédant la vente, observant qu’il n’était pas rapporté la preuve de la réalisation ou de la levée des conditions fixées et notamment de l’effectivité du virement de la somme de 1.800.000 euros sur le compte bancaire de la société Le Merveilleux à titre de fonds propres. Par ailleurs, il soutient que la modification de l’état locatif et l’occupation illicite des lieux étant une simple condition particulière, l’économie générale de l’opération n’était pas remise en cause. Enfin, il souligne que la société Financière Amor est fragile puisqu’elle est seule bénéficiaire de la promesse et qu’elle est extérieure au groupe de sociétés qu’elle met en avant pour justifier de sa solidité financière.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la demande de mainlevée de la saisie conservatoire

Selon l’article L. 511-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire.

Il résulte de l’article R 512-1 du même code, que si les conditions prévues pour pratiquer une saisie conservatoire ne sont pas réunies, la mainlevée de la mesure conservatoire peut être ordonnée à tout moment. Il incombe au créancier de prouver que les conditions requises sont réunies.

S’agissant de conditions cumulatives, si l’une ou l’autre des conditions susvisées, créance paraissant fondée en son principe ou circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de ladite créance, n’est pas remplie, la mesure conservatoire doit être levée.

C’est au créancier qu’incombe la charge de la preuve de l’existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance alléguée. Et à cet égard, la seule contestation du bien fondé de cette créance ne constitue pas, en elle-même, une circonstance menaçant son recouvrement.

Au cas présent, la promesse de vente du 21 mars 2022 prévoit en son article 11 :

« En considération de la promesse et en contrepartie du préjudice qui pourrait résulter pour le promettant en cas de non signature de l’acte de vente par le seul fait du bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et notamment pour réparer le préjudice résultant de l’immobilisation des biens, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 1.675.000 euros correspondant à 10 % du prix de vente. »

Aux termes de l’article 11.2. : « Modalités de versement de l’indemnité d’immobilisation », cette indemnité devra être versée par le bénéficiaire de la promesse au plus tard à la date de son expiration dans les conditions suivantes :

« L’indemnité d’immobilisation devra être versée par le bénéficiaire au promettant au plus tard à la date d’expiration de la promesse dans l’hypothèse où, à cette date, la réalisation de la vente ou une demande de réalisation de la vente, ne serait pas intervenue dans les conditions de la promesse alors que (i) aucun dommage affectant l’immeuble n’aurait entraîné la caducité de la promesse dans les conditions de l’article « Sinistre » et (ii) les conditions suspensives stipulées aux présentes auraient été réalisées ou réputées réalisées par suite de la renonciation expresse du bénéficiaire à s’en prévaloir. »

Aux termes de son article 9.1, la promesse expirait le 8 juin 2022 à 16 heures.

Il ressort de ces dispositions contractuelles qu’à l’exception de l’hypothèse où un dommage aurait affecté l’immeuble entraînant sa disparition totale ou le rendant impropre à sa destination ou affectant plus de 30 % des surfaces utiles ou permettant aux locataires de demander la résiliation du bail, et à la condition que les conditions suspensives aient été réalisées, l’indemnité d’immobilisation demeurera acquise au promettant en cas de non réalisation de la vente.

L’exigibilité du paiement de l’indemnité d’immobilisation résulte ainsi de l’absence de levée d’option et de la non réalisation de la vente du fait exclusif du bénéficiaire de la promesse.

Au cas présent, il est constant qu’au jour prévu pour la signature de la vente le 8 juin 2022, la société Financière Amor, qui devait remplir son obligation de paiement du prix et des frais accessoires entre les mains du notaire en charge de la vente, n’avait pas encore versé le prix, ni produit la preuve du moindre versement et qu’elle n’a pas finalement souhaité signer la vente.

Sa défaillance doit entraîner par conséquent le versement de l’indemnité d’immobilisation au profit du promettant.

S’opposant au paiement, la société Financière Amor argue d’une modification de l’état locatif de l’immeuble entre la date de la promesse et la date prévue pour la signature de la vente, qu’elle aurait constatée par elle-même lors d’une visite des lieux organisée la veille du rendez-vous de signature chez le notaire.

Elle s’appuie sur les articles 19.1 et 20.1 de la promesse qui stipulent que le promettant s’est engagé à ne conférer à personne de droit d’occupation sur le bien et à ne pas modifier leur situation locative, pour lui reprocher une inexécution de ses engagements, justifiant selon elle, son désengagement et excluant tout versement d’indemnité.

Cependant, outre que l’occupation illicite ne concerne qu’une très faible partie des lots objet de la vente, seulement quatre logements étant mentionnés comme « vacants » sur l’état locatif annexé à l’acte, la promesse de vente ne prévoit pas comme condition suspensive le maintien de l’état locatif du bien, de sorte que la modification de l’état locatif est sans incidence sur sa validité et la réalisation de ses conditions. Elle est insusceptible de remettre en cause l’opération.

En revanche, le non-paiement du prix ou le non-versement de l’indemnité d’immobilisation à la date de la signature de la vente caractérise une défaillance certaine du bénéficiaire de la promesse, qui ne peut sérieusement trouver sa justification dans la modification marginale de l’état locatif par l’occupation illicite de quelques logements.

Enfin, plusieurs éléments significatifs du dossier, comme le non versement du prix entre les mains du notaire dans les jours précédant le rendez-vous de signature, l’absence de communication au notaire du vendeur de l’organisme qui devait financer l’opération, ou des coordonnées du notaire de banque en charge du dossier, corroborent la thèse du vendeur selon laquelle l’acheteur a cherché à se désengager du projet sans avoir à payer l’indemnité d’immobilisation, expliquant par ailleurs les circonstances troubles dans lesquelles la société Financière Amor a constaté la présence de squatters dans l’immeuble, puisque cette découverte, prétendument fortuite, est survenue à l’occasion d’une dernière visite du bien, organisée par l’acheteur hors la présence du vendeur qui n’y a pas été convié et surtout, la veille de la signature de l’acte de vente, en prenant soin de solliciter un commissaire de justice chargé de constater une occupation illicite de plusieurs logements.

Enfin, contrairement à ce qu’elle soutient, ni la société Financière Amor, ni la société Le Merveilleux qui s’est substituée à elle pour l’opération d’acquisition, n’ont justifié le jour de la signature de l’acte, disposer des fonds nécessaires à l’acquisition puisque la lettre d’accord de financement du 1er juin 2022 dont elle se prévaut, n’est qu’une proposition de prêt de la Caisse d’Epargne soumise à la condition d’un apport de 1.800.000 euros, dont la preuve du versement n’est pas rapportée.

Il ressort de ces éléments que la défaillance de la société Financière Amor lors de la signature de l’acte de vente est susceptible d’entraîner le versement de l’indemnité d’immobilisation au profit de M. [F] [S] de sorte que celui-ci justifie d’une créance paraissant fondée en son principe.

Par ailleurs, les circonstances menaçant le recouvrement de la créance sont caractérisées par l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation entre les mains du notaire dans les délais d’usage et par la non justification de l’effectivité du virement de la somme de 1.800.000 euros sur le compte bancaire de la société Le Merveilleux à titre de fonds propres. Par ailleurs, ainsi que l’a relevé à juste titre le juge de l’exécution, la société Financière Amor est une société civile dont les comptes ne sont pas connus et la saisie conservatoire contestée réalisée sur ses comptes bancaires a révélé un solde nul.

Sont ainsi suffisamment caractérisées des circonstances de nature à menacer le recouvrement de la créance.

Aussi y a-t-il lieu de rejeter les demandes de mainlevée et de confirmer le jugement entrepris.

La société Financière Amor sollicite à titre subsidiaire une substitution de mesure conservatoire aux saisies effectuées les 17 octobre 2022 et 17 novembre 2022, indiquant avoir obtenu une garantie documentaire à hauteur de 1.675.000 euros de la part de la banque Cecaz.

M. [F] [S] s’y oppose.

Force est de constater, à l’instar de l’intimé, que cette garantie n’est cependant pas encore formalisée, qu’il ne s’agit que d’un avant-contrat, produit par la société Financière Amor devant la cour peu de temps avant la date de clôture alors que ladite garantie était pourtant annoncée dès ses premières écritures en 2023, lui ôtant ainsi tout caractère sérieux.

La demande de substitution sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Les prétentions formées à ce titre par la société Financière Amor, qui estime avoir subi un préjudice d’image du fait de la saisie de droits d’associés diligentée auprès de la société Thematics Asset Management ainsi qu’un préjudice financier du fait de celle pratiquée sur les comptes bancaires qu’elle détient auprès de la Bred, seront rejetées dès lors que ses demandes de mainlevée ont toutes été rejetées.

Sur les demandes accessoires

Au vu de l’issue du litige, il convient de confirmer les condamnations accessoires de la société Financière Amor, qui succombe en ses prétentions, et de la condamner aux dépens d’appel.

En outre, il n’est pas inéquitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [F] [S] et de condamner à ce titre la société Financière Amor à lui payer la somme de 5.000 euros.

La société Financière Amor sera déboutée de la demande qu’elle forme de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 juillet 2023 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris,

Y ajoutant,

REJETTE la demande de substitution de garantie de la société Financière Amor,

CONDAMNE la société Financière Amor à payer à M. [D] [F] [S] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société Financière Amor de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Financière Amor aux dépens d’appel ;

Le greffier, Le président,