N° RG 23/00041 – N° Portalis DBVX-V-B7H-OWOK

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 01 décembre 2022

RG : 20/06690

ch n°1 cab 01 A

[S]

[R]

C/

S.C.I. SCI AMC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 19 Novembre 2024

APPELANTS :

M. [T] [S]

né le 02 Août 1955 à [Localité 8] (ITALIE)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Mme [J] [R] épouse [S]

née le 18 Novembre 1957 à [Localité 5] (69)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par M^e Bastien LAURENT GRANDPRE de la SELARL CABINET LAURENT GRANDPRE, avocat au barreau de LYON, toque : 707

INTIMEE :

La SCI AMC

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Alban POUSSET-BOUGERE de la SELARL CVS, avocat au barreau de LYON, toque : 215

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 05 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Septembre 2024

Date de mise à disposition : 19 Novembre 2024

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 27 juin 2018, la Sci AMC a consenti à [T] [S] et [J] [R] son épouse une promesse unilatérale de vente portant sur une parcelle de terrain à bâtir sise à [Localité 6] (69) à l’angle de la [Adresse 7] et du [Adresse 2] pour une somme de 3.120.000 euros TTC. Le prix de vente a été ramené à 2.880.000 euros par avenant du 4 juillet 2018.

La promesse était assortie d’une condition suspensive de l’obtention d’un prêt immobilier au plus tard le 23 août 2018 et comportait une clause selon laquelle une indemnité d’immobilisation de 50.000 euros devait être versée par le bénéficiaire de la promesse avant le 31 juillet 2018 et séquestrée par le notaire. Le versement de cette indemnité a été effectif.

M. et Mme [S] n’ont pas obtenu le prêt et un désaccord est survenu sur le sort de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte introductif d’instance du 22 septembre 2020, M. et Mme [S] ont fait assigner la Sci AMC devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de caducité de la promesse de vente et restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Par jugement du 1er décembre 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— débouté M. et Mme [S] de leurs prétentions,

— dit que l’indemnité d’immobilisation doit être versée à la Sci AMC,

— rejeté le surplus des demandes des parties,

— condamné M. et Mme [S] à payer à la sci AMC la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

— dit n’y avoir lieu à surseoir à l’ exécution provisoire de plein droit.

M. et Mme [S] ont formé appel par déclaration d’appel du 03 Janvier 2023.

* * *

Par dernières conclusions déposées le 26 juillet 2024, M. et Mme [S] demandent à la cour de :

— constater la caducité de la promesse unilatérale de vente,

— constater qu’ils n’ont pas été défaillants dans l’exécution de leurs obligations,

— dire et juger que la somme de 50 000 euros versée d’avance par eux à titre de dépôt de garantie doit en conséquence leur être immédiatement et intégralement remboursée sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit, réformant en cela le jugement entrepris,

A titre subsidiaire,

— dire et juger que la somme de 50 000 euros versés par les Bénéficiaires entre les mains du Notaire à la nature d’une clause pénale,

— dire et juger que le montant de la clause pénale est manifestement excessif, réformant en cela le jugement entrepris,

— réduire le montant de la clause pénale à l’euro symbolique,

En toute hypothèse,

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la Sci AMC, et la condamner à leur payer

la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance, avec droit de recouvrement.

* * *

Par dernières conclusions du 9 août 2024, la Sci AMC demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, en ce qu’il a :

— Débouté M. et Mme [S] de l’ensemble de leurs demandes,

— Dit que l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 50.000 e doit lui être versée, – Condamné M. Et Mme [S] à lui verser la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance,

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de M. et Mme [S],

— ordonner le versement à son profit de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente du 27 juin 2018,

Y ajoutant,

— condamner les époux [S] à la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel, et aux entiers dépens d’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 septembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’immobilisation

M. et Mme [S] soutiennent que :

— le premier juge a considéré à tort que la condition suspensive de financement avait défailli par

la faute du bénéficiaire,

— trois demandes auprès d’établissements distincts ont été faites, ils ont présenté une première demande de prêt dans le délai contractuel pour un montant (rectifié par la banque Rhône-Alpes) de 2.400.000 euros pour 180 mois au taux de 2% ; mais le premier juge les a sanctionné d’une imprécision imputable à la Banque (montant erroné et taux omis), alors que l’attestation de cette dernière n’est pas contestable ; la condition de financement n’est pas défaillie,

— le jugement retient que des dossiers devaient être déposés dans deux établissements distincts mais l’acte comporte une ambiguïté sur le nombre de dossiers à déposer, et le délai de 15 jours n’est pas expressément stipulé pour l’ensemble des demandes de prêt ; l’acte doit être lu comme n’imposant le délai que pour le premier dépôt,

— le premier juge n’a pas fait application des principes d’interprétation légalement en vigueur imposant qu’une clause manquant de clarté soit interprétée en faveur de la partie qui s’oblige.

— les parties ont manifestement choisi de proroger les délais de manière tacite ; les délais initiaux n’étaient pas raisonnables car trop courts en période estivale au regard de l’envergure de l’opération ; aucune banque ne pouvait matériellement répondre ; la prorogation tacite des délais contractuels est également confirmée par la date du courrier de mise en demeure du promettant du 12 novembre 2018, et à cette date étaient intervenus deux refus de prêts,

— s’ils n’avaient pas été de bonne foi, ils n’auraient certainement pas versé l’indemnité d’immobilisation postérieurement à l’expiration du délai contractuel ; ils ont engagé des frais importants pour l’établissement du permis de construire,

— l’absence de production officielle de ces refus de prêt dans le délai de 8 jours imposé par le Promettant était sans incidence sur la réalisation de la condition suspensive, si le délai de réponse à la mise en demeure avait été respecté, les deux refus de prêts adressés en réponse auraient également entraîné la caducité de la promesse si bien que le retard est absolument sans incidence pour le promettant.

La Sci AMC réplique que :

— les époux [S] ont sollicité un prêt supérieur aux caractéristiques fixées dans la promesse, d’où la défaillance de la condition suspensive ; l’attestation de la banque établie pour les besoins de la cause ne correspond pas à la lettre sur le refus de prêt quant au montant ; le taux d’intérêt n’a pas été précisé ; les autres demandes sont au delà des délais prévus ; le prêt se rapportant à la TVA n’a fait l’objet d’aucune demande, la promesse a été exécutée de mauvaise foi.

SUR CE,

L’article 1103 du Code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » et l’article 1104 précise que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

L’article 1124 du Code civil dispose pour sa part que « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul. »

L’article 1304-3 du Code civil prévoit enfin que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

Pour se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive, il appartient au bénéficiaire de la

promesse de prouver qu’il a déposé des demandes de prêt conformes aux caractéristiques fixées dans la promesse.

En l’espèce, les Bénéficiaires se sont notamment engagés à déposer deux dossiers de demande de prêt dans les jours de la signature, répondant aux caractéristiques suivantes :

Prêt amortissable :

— Montant maximum : 2 600 000 €

— Durée maximale : 15 ans

— Taux d’intérêt maximum : 2% l’an hors assurance

Prêt pour paiement TVA :

— Montant maximum : 520 000 €

— Durée maximum : 6 mois

— Taux d’intérêt maximum : 2% l’an hors assurance

Il est également stipulé que « Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le Bénéficiaire devra justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts auprès d’au moins deux établissements bancaires ».

C’est par des motifs pertinents, ayant fait une juste appréciation des faits de la cause, et que la cour adopte, que le tribunal judiciaire a retenu :

— qu’il ressortait de l’attestation de la Banque Rhône-Alpes du 6 juillet 2018 que M. [S] avait déposé une demande de prêt auprès de cet établissement pour un montant de 2.880.000 euros, une durée maximale de 180 mois dans le délai de 15 jours de la promesse de vente, soit avant le 13 juillet 2018,

— qu’il n’y avait pas lieu d’apprécier davantage la régularité des autres demandes de prêt déposées postérieurement au délai contractuellement prévu alors même que la promesse prévoyait le dépôt d’une demande déclaration d’appel dans au moins deux établissements bancaires,

— que si la première demande de prêt a bien été déposée dans le délai contractuel, et si une attestation de la banque a rectifié le montant demandé à 2.400.000 euros, le taux d’intérêt prévu n’est pas mentionné,

— que la faute du bénéficiaire qui n’a pas sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles et est donc à l’origine de la défaillance de la condition suspensive est établie,

— que par courrier recommandé avec avis de réception du 12 novembre 2018, la SCI a demandé aux époux [S] de justifier de l’obtention d’une offre de prêt dans un délai de 8 jours à compter de la réception de ladite correspondance ou en cas de non réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt, de justifier, le cas échéant, que cette non réalisation n’est pas de leur fait, qu’à défaut, la promesse et son avenant seront caducs et le dépôt de garantie conservé,

— que cette correspondance doit être interprétée comme la volonté du promettant de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt entraînant la caducité de plein droit de la promesse (et non de celle relative à la caducité de plein droit de la promesse qui ne fait pas état du sort de l’indemnité d’immobilisation, prévoyant un formalisme non appliqué en l’espèce),

— que les époux [S] n’ont pas répondu dans le délai de 8 jours au courrier recommandé de leur contradicteur, que le promettant a à bon droit refusé la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

La cour ajoute, répondant aux moyens développés en appel :

— que les attestations rectificatives tardives de la Banque qui évoluent avec le litige, (la dernière relative au taux d’intérêt étant postérieure à l’appel suite au jugement ayant relevé cette carence), sont douteuses sur le montant réellement sollicité par les époux [S] et sur le taux du prêt et ne sont pas du tout convaincantes alors que les termes de la demande initiale de prêt ne sont pas justifiés par une pièce probante et que c’est bien un prêt de 2.880.000 euros qui a été refusé,

— qu’il n’est pas justifié d’une demande de prêt au titre du financement spécifique de la TVA, alolrs que celui-ci est également concerné par la condition suspensive,

— que les attestations de demandes de prêt auprès d’autres banques révèlent des demandes tardives et ne respectant en tout état de cause pas les stipulation s susvisées,

— que le non paiement à la date contractuelle de l’indemnité d’immobilisation révèle une exécution de mauvaise foi du contrat par les appelants, nonobstant leur poursuite de permis de construire, que la transmission de refus de prêt est tardive et non adressée au promettant mais à son notaire contrairement aux stipulations précises de la promesse,

— que c’est à tort que les appelants soutiennent que la promesse de vente contiendrait des clauses contradictoires dont ils peuvent se prévaloir et qui devraient être interprétées en leur faveur, alors que cette promesse prévoit expressément et sans ambiguïté le dépôt deux demandes de prêt déposées dans deux banques différentes pour que l’acquéreur bénéficie de la protection de la condition suspensive, que cette disposition spéciale n’est pas contredite par la clause stipulant que 'Il s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts au plus tard dans les quinze jours de la signature de la présente promesse de vente et à en justifier à première demande au promettant par tout moyen de preuve écrite’ ; que la finalité de cette clause est justement de préciser le délai limite de dépôt des prêts susvisés et nullement de permettre le dépôt d’une seule demande de prêt en contradiction avec l’obligation susvisée,

— que les appelants ne peuvent critiquer les modalités d’un acte, soit les délais restreints fixés en période estivale, qu’ils ont parfaitement acceptées,

— qu’aucune prorogation tacite des délais n’a été accordée par le promettant, les appelants ne procédant que par affirmation sans offre de preuve sur ce point, que la date du courrier de mise en demeure ne constituant pas cette preuve.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a dit que l’indemnité d’immobilisation était due.

Sur la demande de réduction de l’indemnité

Les époux [S] font valoir que :

— le premier juge a, à tort, refusé la requalification en clause pénale ; si la condition suspensive défaille sans faute du débiteur, l’indemnité d’immobilisation lui est restituée puisque cette indemnité est uniquement le prix de l’option du bénéficiaire, si elle défaille par la faute du débiteur, le dépôt de garantie n’a pas vocation à être conservé au titre de l’indemnité d’occupation,

— l’indemnité, prévue dans l’avant-contrat, constitue, non pas une somme forfaitaire destinée à indemniser le vendeur du préjudice lié à l’immobilisation de son bien, mais une clause pénale dont le montant est susceptible d’être diminué par le juge ; toute clause ayant pour objet de sanctionner le comportement de la partie débitrice de l’obligation peut être requalifié en clause pénale,

— la clause pénale est excessive, les refus de prêts démontrent un prix trop élevé, l’immobilisation a été courte, il a fallu ensuite diminuer le prix pour vendre,

— la société AMC ne produit aucune pièce justificative permettant d’apprécier son prétendu préjudice, (versement des échéances du prêt, prétendu état de cessation des paiements, acte de cession de son tènement).

La société AMC rétorque que :

— La clause d’immobilisation ne stipule aucune sanction d’une obligation qui devrait être menée par le bénéficiaire de la promesse et prévoit expressément l’indemnisation du promettant au titre de l’immobilisation du bien et rien de plus, elle stipule également qu’en cas de réitération de la vente, la somme de l’indemnité sera imputée sur le prix de vente,

— l’indemnité d’immobilisation prévue correspond à 2% du prix de vente, là où habituellement il est prévu une indemnité d’immobilisation correspondant à 10% du prix de vente,

— la jurisprudence adverse concerne une promesse synallagmatique de vente, avec des obligations pour chacune des parties, et non pas une promesse unilatérale de vente comme c’est le cas en l’espèce,

— sur le caractère excessif, les époux [S] ont obtenu lors de la signature de la promesse une faveur quant au montant de l’indemnité qui a été limitée à 2%,

— la réduction à l’euro symbolique n’a aucun sens par rapport au préjudice réellement subi puisqu’elle a dû trouver un nouvel acquéreur, ce qui a pris 19 mois supplémentaires, régler les échéances mensuelles du prêt, exigibles en janvier 2019, rembourser des intérêts d’emprunt qu’elle aurait pu s’abstenir de régler si elle avait pu réaliser un remboursement anticipé du prêt, dans le délai de deux ans prévu initialement et attendre juillet 2020 pour signer un acte réitératif avec un nouvel acquéreur ; elle a alors dû concéder une baisse de prix de 250.000 € HT.

SUR CE,

L’article 1231-5 du Code civil dispose que ' Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. » Il est jugé avec constance que le juge qui modère la clause pénale ne peut pas allouer une somme inférieure au montant du dommage subi par le créancier.

Il est jugé par ailleurs que l’indemnité d’immobilisation stipulée dans une promesse unilatérale de vente comme acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse.

En l’espèce, sur la nature de la clause, la promesse de vente stipule au chapitre indemnité d’immobilisation que le bénéficiaire déposera au moyen d’un virement bancaire une somme de 50.000 euros et qu’en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci, même si le bénéficiaire aura fait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option et sans possibilité d’une répartition prorata temporis.

Cette clause constitue ainsi selon ses termes une contrepartie de l’impossibilité pour le propriétaire de vendre son bien à un tiers ou de le louer pendant la durée de l’offre.

A l’évidence, cette indemnité, au regard de son montant limité par rapport au prix de la transaction (2% de ce prix) et aux montants habituels en la matière, autour de 10%, ne peut être qualifiée de clause pénale en ce qu’elle n’a pas, eu égard à ce montant, pour finalité manifeste par son montant de contraindre les acquéreurs à l’exécution de leur obligation mais uniquement d’indemniser l’immobilisation du bien pendant une certaine période.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a dit que la clause litigieuse ne constituait pas une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge.

Il découle de tout ce qui précède que le jugement est confirmé dans son intégralité.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les appelants qui succombent sur leurs prétentions supporteront les dépens d’appel et la cour estime équitable de les condamner à payer à leur adversaire la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 1er décembre 2022.

Y ajoutant,

Condamne M. et Mme [S] à payer à la SCI AMC la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. et Mme [S] aux dépens d’appel.

La greffière, La Présidente,