Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 29 JANVIER 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/08324 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDSU4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Avril 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’EVRY – RG n° 19/02790

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 12] [Adresse 2], [Adresse 1], [Adresse 6], [Adresse 8] et [Adresse 3], [Adresse 5] représenté par son syndic, la société EGIDE (SEGINE ESSONNE), SARL immatriculée au RCS d’Evry sous le numéro B 809 931 884

C/O Société EGIDE SEGINE ESSONNE

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représenté par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Ayant pour avocat plaidant M^e Julie FABRIZI, avocat au barreau de PARIS, du Cabinet AUDINEAU-GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

INTIMES

Monsieur [M] [B]

né le 1er août 1948 à [Localité 10] (Tunisie)

[Adresse 13]

[Adresse 5]

[Localité 14]

Représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant M^e Hadjar KHRIS-FERTIKH, avocat au barreau de PARIS, toque : B0472

Madame [U] [Y] épouse [B]

née le 27 janvier 1954 à [Localité 11]

[Adresse 13]

[Adresse 5]

[Localité 14]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant M^e Hadjar KHRIS-FERTIKH, avocat au barreau de PARIS, toque : B0472

Société EGIDE exploitant sous le nom commercial SEGINE ESSONNE

SARL immatriculée au RCS d’Evry sous le numéro B 809 931 884

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentée par M^e Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 205

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [M] [B] & Mme [U] [B] sont propriétaires des lots n°68, 74, 234, 2951 dans le bâtiment C au sein de la [Adresse 12] située [Adresse 2], [Adresse 1], [Adresse 3], [Adresse 5], [Adresse 4], [Adresse 6] à [Localité 14], consistant en un appartement, un séchoir, une cave et un box.

La résidence comprend 958 copropriétaires (1.200 lots principaux environ). Elle est composée de neuf bâtiments dont trois tours et six bâtiments hauts de 4 à 9 étages équipés eux-mêmes de 9 à 10 cages d’escaliers, de trois parkings extérieurs, 3 parkings en sous-sols et de différents locaux à usage de conciergerie et deux employés d’immeubles.

Les copropriétaires ont été convoqués à une assemblée générale fixée au 9 avril 2018 comprenant une résolution n°3 intitulée 'Ravalement des bâtiments avec ITE – Création ventilation (Sauf le bâtiment A3)', laquelle a été approuvée au moyen de 10 sous-résolutions.

Le syndicat des copropriétaires a convoqué une nouvelle assemblée générale qui s’est tenue le 10 janvier 2019, aux termes de laquelle les résolutions relatives au ravalement ont été votées par les seuls copropriétaires de chacun des bâtiments.

C’est dans ces conditions que selon exploit d’huissier en date du 20 mars 2019, M. & Mme [B] ont assigné le syndicat des copropriétaires et la société à responsabilité limitée Egide, syndic, devant le tribunal aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au terme de leurs dernières écritures :

— à titre principal, l’annulation de l’assemblée générale du 10 janvier 2019 en son entier,

— subsidiairement, l’annulation des résolutions n° 8-1 à 8-10 et 13,

— la condamnation de la société Egide à leur payer la somme de 100.000 € de dommages-intérêts,

— la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et du syndic aux dépens, ainsi qu’à leur payer la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la dispense de toute participation aux frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires s’est opposé à ces demandes et s’est porté reconventionnellement demandeur en condamnation de M. & Mme [B] à lui payer les sommes de 50.000 € de dommages-intérêts et 10.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Egide s’est opposée aux demandes de M. & Mme [B] et a sollicité leur condamnation à lui payer les sommes de 25.000 € de dommages-intérêts et 3.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 1er avril 2021, le tribunal judiciaire d’Evry a :

— prononcé la nullité de l’assemblée générale du 10 janvier 2019,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] et la société Egide aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. [M] [B] & Mme [U] [B] la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du même code,

— rappelé que M. et Mme [B] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] à [Localité 14] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 29 avril 2021 à l’encontre de M. & Mme [B]. Ces derniers ont formé un appel provoqué à l’encontre de la société Egide.

La procédure devant la cour a été clôturée le 6 novembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 13 juillet 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] à [Localité 14], appelant, invite la cour, au visa de l’article R 131-28-7 du code de la construction, à :

— constater que le syndicat prouve que la désignation d’un 2ème scrutateur était impossible faute de candidat à ce poste lors de l’assemblée du 10 janvier 2019,

— réformer le jugement en ce qu’il a prononcé l’annulation de l’assemblée du 10 janvier 2019 faute de désignation d’un 2ème scrutateur tel que prévu au règlement de copropriété,

— débouter M. & Mme [B] de leur demande de nullité du procès-verbal de l’assemblée du 10 janvier 2019,

subsidiairement,

— débouter M. & Mme [B] de leur demande de nullité des résolutions n° 8-1 à 8-10 et 13 de l’assemblée générale du 10 janvier 2019,

— débouter M. & Mme [B] de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 100.000 € à l’égard du cabinet Egide-Segine, syndic, et de toutes autres demandes,

reconventionnellement,

— condamner in solidum M. & Mme [B] à lui payer la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner in solidum M. & Mme [B] aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 18 octobre 2024 par lesquelles M. [M] [B] & Mme [U] [B], intimés ayant formé appel incident et provoqué, demandent à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a annulé l’assemblée générale du 10 janvier 2019,

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour réformerait le jugement sur ce point,

— prononcer la nullité des résolutions n° 8-1 à 8-10, 13 et 16.01 à 16.11 de l’assemblée générale du 10 janvier 2019,

en tout état de cause,

— réformer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande relative à la responsabilité du syndic,

— juger que la société Egide, syndic, a commis une faute extra contractuelle vis-à-vis d’eux,

— condamner la société Egide, en sa qualité de syndic, à leur payer la somme de 100.000 € de dommages et intérêts,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] à [Localité 14] et la société Egide de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] à [Localité 14] et la société Egide aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à leur payer, à chacun, la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du même code,

— les exonérer de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] à [Localité 14], par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les conclusions notifiées le 20 octobre 2024 par lesquelles la société à responsabilité limitée Egide, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 1240, 1241 du code civil, 9, 564, 909, 910 et suivants du code de procédure civile, à :

— rejeter comme irrecevables, les prétentions nouvelles de M. & Mme [B], s’agissant de nouveaux chefs de demandes critiquées : les résolutions de l’assemblée générale litigieuse, désormais mentionnées dans leurs écritures du 3 septembre 2024, non présentes à l’occasion de leur appel incident en 2021, à savoir, la demande d’annulation des résolution 16-1 à 16-11, laquelle ne figurait pas dans les écritures du 21 septembre 2021,

— infirmer le jugement en ce qu’il :

a prononcé la nullité de l’assemblée générale du 10 janvier 2019,

l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts,

l’a condamné avec le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

dispensé les époux [B] de toute participation aux frais (article 10-1 loi de 1965),

statuant à nouveau,

— juger que les époux [B] ne prouvent pas l’existence de la faute quasi-délictuelle de sa part dans la convocation et la tenue de l’assemblée générale du 10 janvier 2019, faute distincte de celle contractuelle que seul le syndicat aurait vocation à entreprendre, et qui aurait eu pour conséquence exclusive de leur causer un préjudice personnel direct, indépendant de celui collectif, et indemnisable au visa de la jurisprudence sur la perte de chance,

— débouter les époux [B] de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre,

— sanctionner l’abus du droit d’agir des époux [B] et les condamner solidairement à lui verser la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement les époux [B] aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 10 janvier 2019

Selon l’article 15 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967, 'au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs'.

M. & Mme [B] sollicitent l’annulation de l’assemblée générale du 10 janvier 2019 au motif que le règlement de copropriété prévoit, page 478, que le bureau est composé de deux scrutateurs et d’un secrétaire, alors qu’un seul scrutateur a été désigné lors de l’assemblée.

Les premiers juges ont exactement relevé que l’article 15 précité est d’ordre public, mais que si la désignation d’un président et d’un secrétaire par deux votes distincts est impérative, celle d’un ou plusieurs scrutateurs est facultative sauf si le règlement de copropriété en décide autrement, auquel cas son omission pourra entraîner la nullité de l’assemblée, même en l’absence de grief.

En effet, la clause du règlement prévoyant deux scrutateurs est impérative tant qu’elle n’a pas été déclarée non écrite par une décision de justice exécutoire.

Il est établi que l’assemblée générale du 10 janvier 2019 n’a désigné qu’un seul scrutateur.

En première instance, le syndicat n’avait pas allégué que l’assemblée avait été dans l’impossibilité de désigner un second scrutateur, faute de candidat.

Devant la cour le syndicat des copropriétaires soutient que l’assemblée a été dans l’impossibilité de désigner un second scrutateur, faute de candidat, ce qui l’a conduit à passer outre les stipulations du règlement de copropriété ; il verse aux débats des attestations de copropriétaires présents à l’assemblée générale et un courrier de la société STDI du 19 avril 2024 relatant qu’aucun copropriétaire n’avait souhaité se présenter en qualité de second scrutateur lors de l’élection des membres du bureau.

Cependant les 6 attestations produites par le syndicat (pièces n° 10 à 15) ont été établies en mai et juin 2021, soit près de 2 ans et demi après l’assemblée et deux mois après le jugement du 1er avril 2021, de sorte qu’elles apparaissent avoir été rédigées pour appuyer le moyen nouveau soulevé par le syndicat devant la cour. De même, le courrier de la société STDI chargée du vote électronique lors de l’assemblée a été écrit plus de 5 ans après la tenue de celle-ci.

En réalité, l’impossibilité de désigner un second scrutateur n’est démontrée, ni par les attestations, ni par le courrier de la société SDTI. D’une part le procès verbal de l’assemblée du 10 janvier 2019 ne fait pas état de cette impossibilité, alors que 466 copropriétaires étaient présents, de sorte que la possibilité de trouver un second scrutateur existait parmi les copropriétaires présents, d’autre part, lors des deux assemblées précédentes, deux scrutateurs avaient été désignés sans difficulté pour trouver des candidats (pièces [B] n° 1 et 5 : procès verbaux des assemblées des 19 décembre 2017 et 9 avril 2018), et encore lors de l’assemblée postérieure du 1er février 2020, deux scrutateurs ont été désignés (pièce [B] n° 14: procès verbal de l’assemblée du 1er février 2020).

Pour ces motifs, et ceux pertinents et circonstanciés des premiers juges que la cour adopte, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a annulé l’assemblée générale du 10 janvier 2019.

Sur la demande de dommages-intérêts dirigée contre le syndic

M. & Mme [B] sollicitent la condamnation de la société Egide à leur payer la somme de 1240 € sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Sur ce point, les moyens soutenus par M. & Mme [B] ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient d’ajouter que M. & Mme [B] ne justifient d’aucun préjudice autre que celui généré par les frais de la procédure qu’ils ont engagée pour obtenir l’annulation de l’assemblée générale, préjudice réparé par l’allocation d’une somme par application de l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M. & Mme [B] de leur demande de dommages-intérêts dirigée contre la société Egide.

Sur les demandes de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires et de la société Egide

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires et la société Egide de leur demande de dommages-intérêts contre M. & Mme [B].

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires et la société Egide, parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. & Mme [B], globalement, la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires et la société Egide.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Selon l’article 10-1 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires'.

M. & Mme [B], gagnant leur procès contre le syndicat, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rappelé que M. & Mme [B] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Il convient d’ajouter au jugement que M. & Mme [B] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d’appel dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] située [Adresse 2], [Adresse 1], [Adresse 6], [Adresse 8] et [Adresse 3], [Adresse 5], [Adresse 4], à [Localité 14] et la société à responsabilité limitée Egide aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M.& Mme [B], globalement, la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE