Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 12 JUIN 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/05120 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHJWH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Février 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] – RG n° 22/04726

APPELANT

Monsieur [Y] [C] [B]

né le 27 mars 1976 à [Localité 6] (CENTRE AFRIQUE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Frédéric GUERREAU de la SELARL PONTAULT LEGALIS, avocat au barreau de MELUN, toque : 55

INTIMEE

S.A. 3 F SEINE ET MARNE

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Elisabeth MENARD de la SCP MENARD – WEILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0128

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 19 octobre 2018, la SA 3F Seine-et-Marne a donné à bail à M. [Y] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] et un emplacement de parking n°B576P.0010 annexé, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 404,05 euros pour le logement et 57,33 euros pour le parking hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 juin 2022, la SA 3F Seine-et-Marne a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 619,17 euros au titre des loyers et charges échus au mois de mai 2022 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2022, la SA 3F Seine-et-Marne a fait assigner M. [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,

— condamner le locataire à payer :

— la somme de 2 082,03 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’août 2022,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers majoré de 50% et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

— la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Par jugement contradictoire entrepris du 21 février 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun a ainsi statué :

Déclare l’action recevable ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 octobre 2018 entre la SA 3F Seine-et-Marne, d’une part, et [Y] [C] [B], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1] et un emplacement de parking n°B576P.0010 annexé sont réunies à la date du 30 août 2022 ;

Ordonne en conséquence à [Y] [C] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

Dit qu’à défaut pour [Y] [C] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA 3F Seine et Marne pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne [Y] [C] [B] à verser à la SA 3F Seine-et-Marne la somme de 4578,36 euros (décompte arrêté au 28 décembre 2022, mois de novembre 2022 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2022 sur la somme de 1 619,17 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

Condamne [Y] [C] [B] à verser à la SA 3F Seine-et-Marne une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de décembre 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Rejette la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

Déboute la SA 3F Seine-et-Marne du surplus de ses prétentions ;

Condamne [Y] [C] [B] à verser à la SA Seine-et-Marne une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [Y] [C] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 19 mars 2023 par M. [Y] [B],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 11 mars 2025 par lesquelles M. [Y] [B] demande à la cour de :

Recevoir Monsieur [B] en son appel et le déclarer bien fondé ;

Réformer le jugement entrepris du 21 février 2023 en toutes ses dispositions relatives à la résiliation de plein droit du bail liant Monsieur [B] à la société 3F SEINE ET MARNE ainsi que celles relatives aux dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civil ;

Statuant à nouveau dans cette limite,

Constater que Monsieur [B] ne conteste pas le principe de sa dette locative ;

Constater que Monsieur [B] est débiteur malheureux mais de bonne foi ;

Infirmant le jugement de première instance,

Ordonner la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

Homologuer le protocole signé entre les parties ;

Accorder à Monsieur [B] au regard des dispositions des articles 1343 et suivants du Code Civil, les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette locative, et ce par des règlements de 100 € mensuels pendant 23 mois le solde au 24ème mois ;

En conséquence,

Ordonner la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire dont s’agit avec clause de déchéance en cas de non-respect des délais de paiement accordés, monsieur [B] devant être autorisé à régler en sus du loyer courant avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant celui de la signification de l’arrêt à intervenir le paiement mensuel de la somme de 100 € en sus du loyer courant ;

Subsidiairement et dans l’hypothèse où la Cour n’entendait pas faire droit à la demande de suspension de la clause résolutoire insérée au bail,

Accorder des plus larges délais pour Monsieur [B] et sa famille afin de pouvoir être relogé et quitter les lieux soit en l’espèce un délai de 12 mois conformément au Code de la Construction et de l’Habitation et au Code des Procédures Civiles d’exécution ;

Rejeter toutes autres demandes plus amples ou contraires de la société 3F SEINE ET MARNE;

Débouter la société 3F SEINE ET MARNE de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile tant en première instance qu’en appel ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 7 mars 2025 aux termes desquelles la SA 3F Seine et Marne demande à la cour de :

DEBOUTER Monsieur [Y] [C] [B] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, les dires mal fondées ;

En conséquence, CONFIRMER le jugement dont appel en toute ses dispositions sauf en ce qui concerne la créance de 3F SEINE ET MARNE qu’il convient d’actualiser à la somme de 2438,77 € au titre des sommes dues au 5 mars 2025, terme de février 2025 inclus ;

Subsidiairement, si la Cour accordait des délais de paiement, DIRE qu’en cas de non-respect d’une seule mensualité ou d’un seul loyer courant, la clause résolutoire redeviendra immédiatement exigible et il pourra alors être procédé à l’expulsion de Monsieur [Y] [C] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il a condamné Monsieur [Y] [C] [B] à payer à la SA 3F SEINE ET MARNE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable, outre les charges courantes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi;

CONDAMNER Monsieur [Y] [C] [B] à payer à la société 3F SEINE ET MARNE 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER Monsieur [Y] [C] [B] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

M. [B] fait grief au jugement entrepris d’avoir rejeté sa demande de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire, qu’il réitère devant la cour, en sollicitant 'les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette locative, et ce par des règlements de 100 euros mensuels pendant 23 mois et le solde au 24ème mois', en sus du loyer courant et avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir.

Il fait valoir qu’il a rencontré des difficultés financières en raison de la perte de son emploi en 2022, mais qu’il a désormais retrouvé du travail, et qu’il a signé un protocole d’accord avec le bailleur prévoyant le règlement de la dette par mensualités de 50 euros en sus du loyer courant, ce qu’il a respecté, la dette ayant considérablement diminué depuis la première instance puisqu’elle est passée de 4578,36 euros au 28 décembre 2022 à 2438,77 euros au 1er mars 2025.

La SA 3F Seine et Marne conclut à la confirmation du jugement entrepris et, subsidiairement, si la cour accordait des délais de paiement, demande qu’il soit dit qu’en cas de non respect d’une seule mensualité ou d’un seul loyer courant, la clause résolutoire redeviendra immédiatement exigible et il pourra alors être procédé à l’expulsion de M.[B].

Elle fait valoir que la dette du locataire est récurrente, qu’il a repris le règlement des échéances courantes mais qu’il n’effectue pas régulièrement un règlement de 100 euros en sus des échéances courantes. Subsidiairement, elle indique qu’elle 's’en rapporte’ sur une suspension de la clause résolutoire, sous réserve d’une clause de déchéance.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige :

'I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (…).

V.-Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa (…)'.

En l’espèce, M. [B] ne conteste pas ne pas avoir apuré la dette locative dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 29 juin 2022, de sorte qu’il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 août 2022.

S’agissant de l’octroi de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire, il résulte des pièces produites que la dette locative, non contestée par M. [B], s’élevait à 4578,36 euros au 28 décembre 2022, contre 2438,77 euros au 1er mars 2025, soit une diminution de moitié, s’expliquant par la reprise du paiement des loyers courants par le locataire, outre le versement de sommes supplémentaires.

Il en résulte que le locataire est en situation de régler sa dette locative, et il convient dès lors, infirmant le jugement entrepris, d’octroyer des délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire, en l’autorisant à se libérer de l’arriéré locatif par le règlement de 23 échéances mensuelles de 100 euros chacune, conformément à sa demande, et d’une dernière échéance représentant le solde de la dette, le tout le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification la présente décision et ce en sus des loyers et charges en cours. Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés au locataire, suspendus, sous condition du respect par ce dernier desdites échéances et de son obligation de paiement du loyer et des charges courants.

Toutefois, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l’échéancier, M. [B] sera déchu du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer en cours outre les charges.

Sur la dette locative

La SA 3F Seine et Marne sollicite la confirmation du jugement entrepris, sauf à actualiser la dette à la somme de 2438,77 euros au titre des sommes dues au 5 mars 2025, terme de février 2025 inclus.

M. [B] ne s’y oppose pas, en indiquant qu’il ne conteste pas la dette locative.

Il convient dès lors de condamner M. [B] à payer à la SA 3 F Seine et Marne la somme réactualisée de 2438,77 euros au 5 mars 2025, terme de février 2025 inclus.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [B], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens de première instance, confirmant le jugement entrepris sur ce point, ainsi qu’aux dépens d’appel.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que ce soit en première instance, infirmant le jugement entrepris sur ce point, ou en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 octobre 2018 entre la SA 3F Seine-et-Marne, d’une part, et [Y] [C] [B], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1] et un emplacement de parking n°B576P.0010 annexé sont réunies à la date du 30 août 2022,

— condamné M. [Y] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Condamne M. [Y] [B] à payer à la SA 3F Seine et Marne la somme réactualisée de 2438,77 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 mars 2025, terme de février 2025 inclus,

Accorde à M. [Y] [B] des délais de paiement et dit qu’il devra se libérer de sa dette par le règlement de 23 échéances mensuelles de 100 euros chacune et d’une dernière échéance représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais, le tout le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification la présente décision et ce en sus des loyers et charges en cours,

Dit que les effets de la clause résolutoire sont suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si ces délais sont respectés,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l’échéancier :

1°/ la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

2°/ le bail sera résilié sans autre décision judiciaire, 15 jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception réclamant le solde de la dette,

3°/ le locataire sera tenu de quitter les lieux et que, faute de les avoir libérés spontanément, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. [Y] [B] à payer à la SA 3F Seine et Marne à compter de la résiliation du bail si elle a lieu, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail,

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Y] [B] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,