Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 3, 11 décembre 2025, n° 23/11859

CA Paris
Infirmation partielle 11 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Difficultés financières
La cour a estimé que les locataires n'ont pas justifié de leur situation financière actuelle et qu'ils ont cessé de régler leurs loyers, rendant leur demande infondée.
Rejeté
Règlement de dettes antérieures
La cour a constaté que les locataires avaient cessé de payer depuis juillet 2023, ce qui ne justifie pas la suspension de la clause résolutoire.
Accepté
Arriérés de loyers
La cour a confirmé le montant des arriérés de loyers et a ordonné leur paiement, considérant que les locataires n'avaient pas respecté leurs obligations contractuelles.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé que la SCI, en tant que partie gagnante, avait droit à une indemnité au titre de l'article 700 du CPC.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 3, 11 déc. 2025, n° 23/11859
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/11859
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	25 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric LALLEMENTGérard FASSINAIsabelle GABRIELVincent RIBAUT
Cabinet(s) :	GRV ASSOCIESBDL AVOCATS
Parties :	S.C.I. LES COLLINES

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 11 DECEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/11859 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH5IE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Mai 2023 – Juge des contentieux de la protection de [Localité 7]- RG n° 22/09730

APPELANTS

Monsieur [G] [C]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [S] [X] épouse [C]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant M^e Gérard FASSINA, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.C.I. LES COLLINES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

Immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 379 910 417

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Ayant pour avocat plaidant M^e Isabelle GABRIEL de la SELARL G2&H, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MÉANO, présidente de chambre

M^me Aurore DOCQUINCOURT, conseillère

M^me Laura TARDY, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Catherine SILVAN

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MÉANO, présidente et par Caroline GAUTIER, Greffière présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 27 janvier 2020, la SCI Les Collines a donné à bail à M. [G] [C] et Mme [S] [X] épouse [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] avec cave n°16 et parking n°213, pour un loyer mensuel révisable de 3834 euros, outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Les Collines a fait signifier le 23 septembre 2022 un commandement de payer la somme de 10.384,69 euros à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, arrêté au 1er septembre 2022 et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2022, la SCI Les Collines a fait assigner M. [G] [C] et Mme [S] [X] épouse [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— condamner solidairement M. [G] [C] et Mme [S] [X] épouse [C] à lui payer les loyers et charges impayés au 28 novembre 2022, soit la somme de 17.284,85 euros, échéance de novembre 2022 incluse, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner les défendeurs à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la CCAPEX.

A l’audience du 17 mars 2023, la SCI Les Collines, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 14999,68 euros, selon décompte en date du 14 mars 2023. Elle s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement qui pourraient être décidés d’office.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 15 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 janvier 2020 entre la SCI Les Collines et M. [G] [C] et Mme [S] [X] épouse [C] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4] avec cave n°16 et parking n°213 sont réunies à la date du 28 novembre '2023" ;

DEBOUTE M. [G] [C] et Mme [S] [X] épouse [C] de leur demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à M. [G] [C] et Mme [S] [X] épouse [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [G] [C] et Mme [S] [X] épouse [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai, la SCI Les Collines pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [C] et Mme [S] [X] épouse [C] à verser à la SCI Les Collines la somme de 14.999,68 euros (décompte arrêté au 14 mars 2023, incluant la mensualité de mars 2023), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2022 sur la somme de 10.384,69 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [C] et Mme [S] [X] épouse [C] à verser à la SCI Les Collines une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 15 mars 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [C] et Mme [S] [X] épouse [C] à verser à la SCI Les Collines une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [C] et Mme [S] [X] épouse [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 6 juillet 2023 par M. [G] [C] et Mme [S] [X] épouse [C],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 5 octobre 2023 par lesquelles M. [G] [C] et Mme [S] [X] épouse [C] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 15 mai 2023 par le juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Paris,

Statuant à nouveau

Suspendre les effets de la clause résolutoire du bail,

En tout état de cause

Condamner la SCI LES COLLINES à payer à M. et Mme '[D]' la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 22 novembre 2023 par lesquelles la SCI Les Collines demande à la cour de :

RECEVOIR la SCI Les Collines en son argumentation et l’y DECLARER bien fondée,

Ce faisant :

CONFIRMER en tout point la décision dont appel en y ajoutant, compte tenu de l’augmentation de la dette locative la condamnation solidaire de M. [G] [C] et Mme [S], [U] [C] née [X] à régler à la SCI Les Collines la somme de 19.698,10 euros au titre de la dette locative arrêtée à novembre 2023 (échéance de novembre 2023 comprise),

A titre subsidiaire :

JUGER que M. [G] [C] et Mme [S], [U] [C] née [X] ne s’acquittent jamais de leurs loyers régulièrement depuis leur entrée dans les lieux et plus du tout depuis le mois d’avril 2023,

PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de bail signé le 27 janvier 2020 aux torts exclusifs de M. [G] [C] et Mme [S], [U] [C] née [X],

En tout état de cause,

DEBOUTER M. [G] [C] et Mme [S], [U] [C] née [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER solidairement M. [G] [C] et Mme [S], [U] [C] née [X] à régler à la SCI Les Collines la somme de 6372 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER solidairement M. [G] [C] et Mme [S], [U] [C] née [X] en tous les dépens de première instance et d’appel et dont le recouvrement sera directement poursuivi par Maître Frédéric Lallement Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Vu l’ordonnance de clôture du 25 septembre 2025,

Vu les conclusions remises au greffe par la SCI les Collines le 26 septembre 2025,

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient au préalable de constater que les conclusions remises au greffe par la SCI Les Collines le 26 septembre 2025, soit le lendemain de l’ordonnance de clôture du 25 septembre 2025, sont irrecevables comme tardives, étant au surplus relevé que l’avis de fixation date du 7 juillet 2025, que la SCI Les Collines n’a sollicité ni report de clôture, ni demandé à la cour de révoquer l’ordonnance de clôture pour voir admettre ses conclusions tardives, et qu’elles ne correspondent pas aux conclusions visées à l’article 802 alinéa 2 du code de procédure civile, en ce qu’elles sollicitent notamment que l’appel soit jugé sans objet.

Sur la dette locative

Les époux [C] sollicitent l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il les a solidairement condamnés au paiement de la somme de 14.999,68 euros au titre de l’arriéré locatif au 14 mars 2023, incluant la mensualité de mars 2023, mais ne forment aucune demande à ce titre, fût-ce de rejet.

La SCI Les Collines sollicite la confirmation du jugement entrepris, outre l’actualisation de la dette locative à la somme de 19.698,10 euros arrêtée à novembre 2023 (échéance de novembre 2023 incluse).

Une demande d’infirmation ne suffit pas à émettre une prétention sur le fond des demandes qui ont été tranchées ; les moyens développés à l’appui des demandes d’infirmation ne tiennent pas lieu de prétentions ; les prétentions de rejet des demandes adverses doivent être explicites.

En conséquence, en application de l’article 954 précité et d’une jurisprudence constante (2ème Civ., 5 décembre 2013, n° 12-23.611, bull n°230, 2ème civ., 23 février 2017, pourvoi n° 16-12.288, 1re Civ., 17 mars 2016, pourvoi n° 14-27.168, Bull. n° 64, 2ème civ 10 décembre 2020, n°1921187, 2ème Civ., 4 février 2021, n°19-23.615), en l’absence de prétention sur cette demande tranchée dans le jugement, pas même de rejet, la cour ne peut que constater qu’elle n’est pas saisie de prétention relative à cette demande et ne peut que confirmer le jugement sur le chef de dispositif concerné.

S’agissant de l’actualisation de la dette locative sollicitée par la SCI Les Collines, il résulte du décompte produit en pièce 15 que celle-ci s’élève à la somme de 18.698,10 euros au 17 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, après déduction de la somme de 1000 euros au titre de 'l’article 700" du jugement entrepris figurant au décompte.

Il convient dès lors de condamner solidairement les époux [C] au paiement de ladite somme.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande reconventionnelle de délais de paiement suspensifs des effets de ladite clause

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 28 novembre '2023", ordonné leur expulsion et les a condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, les époux [C] sollicitent que les effets de la clause résolutoire soient suspendus, en faisant valoir qu’ils ont subi d’importantes difficultés financières dans leur activité professionnelle, lesquelles se sont arrangées, de sorte qu’ils ont réglé un montant total de 20.779,55 euros courant mars 2023.

La SCI Les Collines conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que les locataires ne se sont jamais acquittés régulièrement du loyer depuis leur entrée dans les lieux, et qu’elle avait été contrainte de leur délivrer trois commandements de payer et de diligenter une première procédure de résiliation de bail à laquelle le juge n’avait pas fait droit car les locataires avaient soldé la dette locative juste avant l’audience. Elle ajoute que, depuis le jugement entrepris, les locataires ont à nouveau cessé tout règlement.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose:

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (…) ;

V.-Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa (…)".

En l’espèce, si les époux [C] ont effectué des règlements conséquents concomittament à l’audience de plaidoiries devant le premier juge, ils ont cessé à nouveau de procéder à tout règlement depuis le mois de juillet 2023, occasionnant une nouvelle hausse de la dette locative, celle-ci s’élevant à la somme de 18.698,10 euros hors frais au 17 novembre 2023, ainsi qu’il a été jugé plus haut. Ils avaient déjà fait l’objet d’une précédente procédure de résiliation de bail à laquelle le juge n’avait pas fait droit par décision du 8 juillet 2022, compte tenu de l’apurement de la dette juste avant l’audience. Enfin, et surtout, ils ne justifient nullement de leur situation financière, l’unique pièce produite consistant en l’avis d’échéance d’avril 2023 portant mention de leurs virements, de sorte qu’il ne peut être jugé qu’ils sont en situation de régler la dette locative, et ce d’autant moins que celle-ci est à nouveau en augmentation.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, sauf à rectifier d’office l’erreur matérielle commise en ce que la date de ladite acquisition est le 28 novembre 2022 et non 2023. Il sera également confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande reconventionnelle de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire, en ce qu’il a ordonné leur expulsion et les a condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 15 mars 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les époux [C], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance, confirmant le jugement entrepris sur ce point, et d’appel, avec droit de recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu’il a condamné in solidum les époux [C] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI Les Collines n’ayant pas formé d’appel incident sur ce point.

L’équité commande de les condamner au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à rectifier l’erreur matérielle qu’il contient s’agissant de la date d’acquisition de la clause résolutoire, qui est le 28 novembre 2022 et non 2023, et à réactualiser la dette locative,

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [G] [C] et Mme [S] [X] épouse [C] à payer à la SCI Les Collines la somme réactualisée de 18.698,10 euros au titre de la dette locative arrêtée au 17 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus,

Condamne in solidum M. [G] [C] et Mme [S] [X] épouse [C] à payer à la SCI Les Collines la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [G] [C] et Mme [S] [X] épouse [C] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE