COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 21 MAI 2025

N° RG 24/04376 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N6W3

S.A.S.U. EDB

c/

E.U.R.L. STELLA BARROS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 21 mars 2024 (R.G. 21/00259) par le Tribunal Judiciare de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 03 octobre 2024

APPELANTE :

S.A.S.U. EDB, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Hélène ABRAHAM substituant Maître David LARRAT de la SELARL H.L. CONSEILS & CONTENTIEUX, avocat au barreau de BERGERAC

INTIMÉE :

E.U.R.L. STELLA BARROS, exerçant sous l’enseigne H 56 LE HANGAR DE LA DECO, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Christine SAINT GERMAIN PENY de la SELARL SAINT GERMAIN PENY, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

1. Par acte du 1er mai 2016 intitulé « bail de courte durée », la société civile immobilière EDB, devenue le 31 mars 2021 une société par actions simplifiée, a donné en location à la société à responsabilité limitée Stella Barros un local commercial d’une surface de 350 m² situé dans un immeuble au [Adresse 2] à [Localité 5] (Gironde). Le bail a été conclu pour une période allant du 1er mai 2016 au 31 mars 2018 pour un loyer mensuel de 1 200 euros HT.

Par courrier recommandé du 14 janvier 2018, le bailleur a indiqué au preneur qu’il entendait dénoncer un titre « d’occupation éphémère sans droit ni titre pour la fin du mois de mars », soit mars 2018.

Toutefois, un contrat, signé mais non daté et intitulé « avenant au bail de courte durée existant entre les deux parties ci-dessous indiquées » a prévu d’étendre la période de location du 1er avril 2018 au 31 décembre 2018 et de porter le montant du loyer à la somme de 1 600 euros HT.

Par courrier recommandé du 12 août 2019, le bailleur a demandé au preneur de lui payer les taxes foncières et taxe ordures ménagères pour les exercices 2016 en partie, 2017, 2018 et partie de 2019, ainsi que les montants correspondant à l’augmentation de loyer pour cinq mois de 2019 (avril à août).

Le preneur a quitté les lieux en septembre 2019.

2. Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2020, le bailleur a assigné le preneur devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de paiement de la somme de 18 314,60 euros au titre de sommes dues au 12 août 2019, ainsi qu’une indemnité de 3 000 euros à titre de réparation pour inexécution du contrat.

Par jugement du 21 mars 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— Ecarté la fin de non-recevoir soulevée par la société Stella Barros tirée de l’immutabilité du litige,

— Dit que la demande d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture du 14 décembre 2022 est sans objet ;

— Rejeté la demande de nullité du bail initial ;

— Dit n’y avoir lieu à commettre une expertise aux fins de vérifier la surface louée, la réalité des taxes foncières et charges afférentes, de calculer le prorata de celles devant être mis à la charge du preneur et établir les comptes entre les parties ;

— Débouté la société EDB de l’ensemble de ses demandes de paiement (loyers et charges) et d’indemnisation formées à l’encontre de la société Stella Barros ;

— Condamné la société EDB aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamné la société EDB à payer à la société Stella Barros la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ;

— Rappelé que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration au greffe du 3 octobre 2024, la société EDB a relevé appel du jugement énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la société Stella Barros.

Les parties ont été avisées le 31 octobre 2024 que le président de chambre avait fixé l’affaire à bref délai à l’audience du 26 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

3. Par conclusions déposées en dernier lieu le 27 février 2025, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la société EDB demande à la cour de :

Vu les articles 1103, 1104, 1217, 1231-2, 1353 et 1844-3 du code civil,

Vu l’article 12 du code de procédure civile,

Vu les articles L.145-4, L.145-5 et L.210-6 du code de commerce,

Vu la jurisprudence,

Vu le contrat de bail en date du 1er mai 2016 et son avenant,

Vu les pièces versées aux débats,

— Déclarer recevable et bien fondée la société EDB en son appel du jugement rendu le 21 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Bordeaux,

Y faisant droit,

— Réformer le jugement sus énoncé et daté en ce qu’il a :

' Débouté la société EDB de l’ensemble de ses demandes de paiement (loyers et charges) et d’indemnisation formées à l’encontre de la société Stella Barros

' Condamné la société EDB aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

' Condamné la société EDB à payer à la société Stella Barros la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

et statuant de nouveau :

— Juger que la société Stella Barros a commis plusieurs inexécutions contractuelles dans le cadre du contrat de bail souscrit dont celles de ne pas avoir payé son loyer et d’occuper les lieux ;

— Condamner la société Stella Barros à payer à la société EDB la somme de 63 840 euros TTC au titre des loyers impayés, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 août 2019 ;

— Condamner la société Stella Barros à payer à la société EDB la somme de 16 394,60 euros TTC au titre des charges non régularisées, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 août 2019 ;

— Condamner la société Stella Barros à payer à la société EDB la somme de 3 000 euros au titre de la perte de chance qu’elle a subi ;

— Condamner la société Stella Barros à payer à la société EDB la somme de 6 120 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Stella Barros aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile et, au surplus, à tous les frais d’exécution, en ce compris le droit proportionnel dû à l’huissier de justice sur le fondement de l’article A444-32 du code de commerce ;

— Débouter la société Stella Barros de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

4. Par conclusions déposées en dernier lieu le 7 mars 2025, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments,la société Stella Barros demande à la cour de :

Vu les articles 1103, 1104, 1217, 1231-2, 1353 et 1844-3 du code civil,

Vu l’article 12 du code de procédure civile,

Vu les articles L.145-4, L.145-5 et L.210-6 du code de commerce,

Vu la Jurisprudence,

Vu le contrat de bail en date du 1er mai 2016 et son avenant,

Vu les pièces versées aux débats

A titre pricipal

— Infirmer le jugement du 21 mars 2024 en ce qu’il a rejette la demande de nullité de l’avenant prolongeant la location jusqu’au 31 décembre 2018 et portant augmentation du montant du loyer

Et y ajoutant

— Juger que le document intitulé « Avenant au bail de courte durée » est nul et de nul effet et en tirer toutes les conséquences.

— Juger que le montant du loyer mensuel était de 1 200 euros HT

— Confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions et notamment en ce qu’il a :

' Dit n’y avoir lieu à commettre une expertise aux fins de vérifier la surface louée, la réalité des taxes foncières et charges afférentes, de calculer le prorata de celles devant être mis à la charge du preneur et établir les comptes entre les parties ;

' Débouté la société EDB de l’ensemble de ses demandes de paiement (loyers et charges) et d’indemnisation formées à l’encontre de la société Stella Barros ;

' Condamné la société EDB aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

' Condamné la société EDB à payer à la société Stella Barros la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et y ajoutant

— Condamner la SCI EDB à verser à la société Stella Barros la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

5. La société EDB, bailleur appelant, poursuit de nouveau devant la cour la condamnation de la société Stella Barros, preneur intimé, à lui payer diverses sommes à titre de loyers et de charges. La société Stella Barros demande la confirmation du jugement ayant rejeté les demandes du bailleur, mais forme aussi appel incident en demandant de nouveau que soit prononcée la nullité du document « avenant au bail de courte durée ».

Sur la demande de nullité du document dénommé 'avenant'

6. La société Stella Barros demande de nouveau la nullité du document intitulé « avenant », en faisant valoir qu’à défaut, le bail devait cesser de plein droit à l’arrivée du terme le 31 décembre 2018, alors que le bailleur considère qu’un nouveau bail s’est formé en 2019, et que le bailleur a dénoncé le bail de courte durée par sa lettre du 14 janvier 2018, démontrant sa volonté de ne pas poursuivre les relations contractuelles.

7. La société EDB lui oppose qu’il résulte des termes mêmes du document que la société Stella Barros a bien exprimé sa volonté, par sa signature, de soumettre les relations au régime des baux commerciaux.

Réponse de la cour,

8. Comme l’a relevé à juste titre le tribunal judiciaire, l’acte intitulé « avenant au bail de courte durée existant entre les deux parties » et signé par elles quoique seulement daté par la mention « Fait à La Teste de Buch ce jour » sans autre précision, emporte expressément la volonté des deux parties de prolonger le bail existant entre elles du 1er avril au 31 décembre 2018, avec une augmentation du loyer de 1 200 à 1 600 euros HT. Le tribunal en a exactement conclu que cet avenant maintenait le bail dans la limite légale de 3 ans des baux de courte durée prévue par le statut des baux commerciaux aux article L. 145-1 et suivants du code de commerce, et qu’il était donc valide.

9. Ce chef du jugement déféré sera donc confirmé.

Sur les demandes en paiement de loyers

10. La société EDB demande de nouveau le paiement de loyers qu’elle affirme impayés pour un total de 63 840 euros. Elle tend d’abord au paiement de la somme de 61 440 euros pour les loyers dus pour la période courant entre le 1er septembre 2019 et le 31 avril 2022, en faisant valoir que la société Stella Barros s’est maintenue dans les lieux après le 31 avril 2019, qui était le terme du bail allant du 1er mai 2016 à cette date. Elle en conclut qu’un nouveau bail de 9 années s’est formé. Elle y ajoute, pour demander le paiement d’une somme de 2.400 euros, la période « d’avril à août 2019 inclus », en faisant valoir que cette question est séparée de la question du reliquat de charges.

11. La société Stella Barros observe que les demandes du bailleur, de 18 314,60 euros dans son assignation, ont été portées à 63 840 et 16 394 euros, démontrant le peu de sérieux de la demande. Elle fait valoir, d’une part, que le bailleur avait clairement manifesté son opposition au maintien dans les lieux, de sorte que son départ en septembre 2019 ne peut être considéré comme un maintien dans les lieux en application de l’alinéa 2 de l’article L. 145-5 du code de commerce, et, d’autre part, l’absence du moindre justificatif ou relevé de compte qui permettrait de démontrer que le loyer de 1 600 euros n’aurait pas été payé d’avril à août 2019.

Réponse de la cour,

12. S’agissant de la demande au titre de la période entre le 1er septembre 2019 et le 31 avril 2022.

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-5 alinéa 2 du code de commerce que si, à l’expiration de la durée totale de trois ans du bail dérogatoire de courte durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du chapitre relatif au baux commerciaux.

13. En l’espèce, il doit être relevé que le bailleur, dès sa lettre du 14 janvier 2018, avait expressément indiqué sa volonté de reprendre les locaux. Or, après le 31 décembre 2018 soit la date de fin de la période objet de l’avenant valide ci-dessus, le bailleur n’a fait aucune diligence pour obtenir le départ de l’occupante, ce qui ne peut être considéré comme un accord pour un maintien dans les lieux, de sorte que le texte ci-dessus ne peut recevoir application pour qu’un nouveau bail se soit opéré.

14. En ce qui concerne la demande en paiement de 2 400 euros pour la période d’avril à août 2019, la cour ne peut que constater, comme l’avait fait le tribunal judiciaire, que le bailleur, qui ne se fonde que sur des considérations générales, ne produit aucun justificatif utile, alors au contraire que la société Stella Barros produit aux débats les documents comptables relatifs au paiement régulier de ses loyers et charges.

15. Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les demandes formées par la société EDB à ce titre.

Sur les demandes en paiement de charges

16. L’appelante tend au paiement de la somme de 16 394,60 euros au titre de charges qui seraient restées impayées. Elle indique produire le compte de la société Stella Barros, les factures et les justificatifs de taxe foncière.

17. L’intimée répond que ces pièces ne satisfont pas à l’obligation du bailleur de faire apparaître dans une facture le détail des charges et taxes, ni le mode de calcul qui y est relatif.

Réponse de la cour,

18. Il résulte de la clause « I-7 Charges » du bail de courte durée qui régissait les relations entre les parties, que, notamment, le bailleur est tenu d’adresser au locataire une facture faisant apparaître le détail des charges et taxes.

Or, les factures produites par la société EDB ne sont pas conformes à cette obligation, et aucun justificatif n’est produit ; il n’est par ailleurs pas explicité le mode de calcul qui aurait permis de déterminer la quote-part du preneur en ce qui concerne le paiement des charges alors même que l’immeuble était composé de plusieurs lots.

19. La demande de paiement de charges a été rejetée à juste titre par le tribunal judiciaire.

Sur la demande indemnitaire de l’appelante

20. Au visa de l’article 1231-2 du code civil, la société EDB forme une demande indemnitaire de 3 000 euros au titre d’une perte de chance qu’elle aurait subie. Elle estime qu’elle a perdu l’éventualité favorable de louer à un preneur plus régulier dans le respect de ses obligations.

21. La société Stella Barros réplique que l’appelante n’est pas fondée à invoquer une perte de chance de louer un local qu’elle a en réalité vendu en 2020.

Réponse de la cour,

22. L’article 1231-2 du code civil dispose :

« Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé (…).»

23. C’est par des motifs pertinents, qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que le bailleur ne démontrait ni le manquement du preneur source d’un préjudice, ni la réalité du préjudice invoqué.

La cour ajoute que l’appelante n’apporte aucun élément de nature à faire la preuve de ce qu’elle était en mesure de conclure un nouveau bail, alors même qu’elle produit elle-même les actes authentique de vente du local reçus le 19 mai 2020 par Maître [M] et le 20 mai 2020 par Maître [J] [P], l’un et l’autre notaires à [Localité 4].

24. Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré de ce chef.

Sur la demande indemnitaire de l’intimée

25. La société Stella Barros forme une demande indemnitaire de 2 000 euros pour procédure abusive à l’encontre du bailleur, faisant notamment valoir que celui-ci n’a pas hésité à réclamer le paiement de loyers pour une période où il n’était plus propriétaire.

26. L’appelante répond que l’intimée n’établit pas un abus dans l’exercice, par la société EDB de son droit d’appel.

27. En l’espèce, il n’est pas établi que EDB aurait fait dégénérer en abus son droit d’agir et de former un recours contre le jugement du 21 mars 2024. Il convient donc de débouter la société Stella Barros de sa demande présentée à ce titre devant la cour.

28. Les chefs de dispositif du jugement entrepris relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance sera confirmé.

Partie tenue aux dépens d’appel, la société EDB paiera à la société Stella Barros la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 21 mars 2024.

Y ajoutant,

Déboute la société Stalla barros de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive;

Condamne la société EDB à payer à la société Stella Barros la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société EDB au paiement des dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président