Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 9 – A

ARRÊT DU 15 MAI 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/02948 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI45U

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 septembre 2023 – Tribunal de proximité du RAINCY – RG n° 11-23-000505

APPELANTS

Madame [V] [H]

née le 28 août 1970 à [Localité 6] (ISRAEL)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée et assistée de M^e Catherine SCHLEEF, avocat au barreau de PARIS, toque : C1909

Monsieur [B] [P] [Y] [K]

né le 5 octobre 1972 à [Localité 4] (93)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté et assisté de M^e Catherine SCHLEEF, avocat au barreau de PARIS, toque : C1909

INTIMÉE

La société IAD FRANCE, SAS prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 503 676 421 00038

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Véronique DAGONET, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 3

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Laurence ARBELLOT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Muriel DURAND, Présidente de chambre

M^me Laurence ARBELLOT, Conseillère

M^me Sophie COULIBEUF, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Camille LEPAGE

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Muriel DURAND, Présidente et par M^me Camille LEPAGE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 21 septembre 2021, la société Iad France, agent immobilier, s’est vue confier par M. et Mme [T] un mandat de vente sans exclusivité d’un bien situé aux [Adresse 7] au prix de 208 000 euros, avec une commission fixée à la somme de 7 280 euros TTC.

Mme [V] [H] et M. [B] [K] ont formulé une offre d’achat au prix de 200 000 euros frais d’agence inclus et les vendeurs ont fait une contre-proposition à hauteur de 202 000 euros qui a été acceptée par les acquéreurs.

Par acte de Maître [O] [F], notaire à [Localité 8], du 13 octobre 2021, les parties ont régularisé un compromis de vente. Aux termes de cet acte, les acquéreurs ont déclaré vouloir financer le prix de vente par leurs deniers personnels ou assimilés, renonçant ainsi à la condition suspensive d’obtention d’un crédit immobilier.

Le projet d’acte authentique a été adressé par le notaire à Mme [H] et à M. [K] par courriers recommandés du 13 octobre 2021 comme devant être régularisé au plus tard le 31 décembre 2021. Les fonds n’ont pas été versés au 29 décembre 2021 et l’acte n’a pu être régularisé, les acquéreurs invoquant d’abord une difficulté liée au déblocage de leur assurance-vie puis la présence de fissures et d’infiltrations sur l’immeuble pour renoncer au projet.

Par acte d’huissier délivré le 3 avril 2023, la société Iad France a fait assigner M. [K] et Mme [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy en paiement de la somme de 6 000 euros au titre de sa perte de chance de percevoir ses honoraires outre la somme de 3 000 euros à titre d’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant jugement contradictoire rendu le 28 septembre 2023 auquel il convient de se référer, le juge a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société Iad France, a condamné in solidum M. [K] et Mme [H] à verser une somme de 3 000 euros à la société Iad France, à titre de dommages et intérêts, a débouté les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et a mis les dépens à la charge des défendeurs in solidum.

Pour statuer ainsi, le juge a constaté que M. [K] et Mme [H] ne pouvaient exciper de la nullité du mandat de vente auquel ils n’étaient pas parties et en conséquence du défaut de qualité à agir de la société Iad France pour prétendre au paiement d’une somme à titre de perte de chance de percevoir la commission forfaitaire prévue par ledit mandat.

Pour accueillir la demande de l’agent immobilier, le juge a relevé que les acquéreurs ne sauraient se prévaloir de la nullité du compromis de vente pour non-réalisation du séquestre de 20 000 euros qui leur incombait, et a considéré qu’il n’était pas démontré que les acquéreurs avaient renoncé à la vente pour des raisons légitimes, que leur refus était constitutif d’une faute à l’origine du préjudice de l’agence immobilière, constitué par la perte de chance de percevoir une commission, et que cette perte de chance devait être évaluée non au montant de la commission qui aurait dû être perçue en l’absence de preuve de perte définitive mais à hauteur de la moitié.

M. [K] et Mme [H] ont formé appel à l’encontre de cette décision le 2 février 2024.

Dans leurs conclusions numéro 2 remises le 24 octobre 2024 par voie électronique, Mme [H] et M. [K] demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement et statuant à nouveau,

— de débouter la société Iad France de l’ensemble de ses chefs de demandes initié en première instance,

— de la condamner au versement de la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance,

— d’ordonner la restitution des sommes versées à tort au titre de l’exécution provisoire,

— de la condamner au versement de la somme de 3 000 euros à titre de procédure abusive,

— de la condamner au versement de la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour l’appel.

Ils soulèvent la nullité du mandat de vente ne permettant pas à l’agence immobilière de solliciter une commission.

Ils indiquent que le mandat a été signé électroniquement le 21 septembre 2021 pour 15 mois, soit jusqu’au 21 décembre 2022 mais qu’il est non paraphé sur les différentes pages de celui-ci, que la mention « bon pour mandat » n’y figure pas, que la signature électronique n’est dès lors pas prévue audit mandat qui de ce fait doit être considéré comme non signé et dès lors, nul. Ils ajoutent que la rémunération mentionnée au mandat n’est pas celle visée au compromis de vente. Ils demandent l’infirmation du jugement et la déchéance de l’agence immobilière de son droit à rémunération.

Ils estiment qu’ils étaient bien fondés à refuser la validation de la vente dans la mesure où ils ont découvert des problèmes de ventilation et d’infiltrations sur un mur, que ces désordres leur avaient été cachés en raison de meubles encombrants déposés devant le mur concerné, et que ces vices cachés n’étaient pas visibles au moment de la vente.

Ils affirment que l’agence immobilière ne démontre aucun préjudice, qu’elle ne précise pas si le bien a finalement été vendu alors qu’il apparaît à la lecture du relevé des ventes effectuées pour cette parcelle et cet immeuble, que de nombreux biens ont été vendus entre décembre 2021 et juillet 2022 et que la société Iad France a donc dû percevoir sa commission pour ledit bien et que si tel n’était pas le cas, au vu du nombre de biens vendus dans le secteur, elle pouvait le revendre sans difficulté. Ils affirment que le bien a été revendu par l’agence le 18 juillet 2022, soit moins de 6 mois après le refus d’acquérir.

Dans ses conclusions numéro 3 remises le 14 janvier 2025, la société Iad France demande la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir et fait droit à sa demande de dommages et intérêts,

— de l’infirmer en ce qu’il a limité les dommages et intérêts à la somme de 3 000 euros et statuant à nouveau,

— de condamner in solidum M. [K] et Mme [H] à lui verser la somme de 6 000 euros,

— en tout état de cause, de les condamner in solidum au versement de la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de les débouter de leur demande de condamnation à leur verser une somme de 3 000 euros à titre de procédure abusive,

— de les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

À l’appui de ses prétentions, elle fait sienne la motivation du premier juge s’agissant de la demande d’annulation du mandat de vente. Elle rappelle que selon la jurisprudence de la Cour de cassation, si la méconnaissance des articles 7 alinéa 1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 alinéa 5 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 est sanctionnée par une nullité relative, les consorts [H]-[K] sont des tiers au mandat et ne peuvent pas invoquer sa nullité comme le prévoit l’article 1181 du code civil.

Elle conteste toute irrégularité du mandat, accepté électroniquement convention de preuve à l’appui, et alors que la mention 'bon pour mandat’ n’est nullement exigée ad validitatem. Elle note que la nullité relative peut toujours être couverte ce qui est le cas dans le compromis du 13 octobre 2021.

Elle soutient que les désordres invoqués étaient bel et bien présents lors des premières visites, que Mme [T] a invoqué ces points débattus lors des visites et a notamment informé les futurs acquéreurs de la réalisation de travaux de réfection totale avec isolation de la toiture de l’immeuble. Elle indique produire des photos prises pour mettre en vente le bien qui montrent la présence de traces d’humidité et de fissures. Elle considère que c’est donc de mauvaise foi que les appelants soutiennent avoir découvert peu de temps avant la signature de l’acte authentique de vente la présence de prétendus vices cachés et alors que l’expert commis par eux n’a relevé aucune fuite, un taux d’humidité faible au 3ème étage et un seul problème de ventilation de la pièce dû à des meubles encombrants posés devant le mur concerné. Elle estime que c’est pour des motifs personnels qu’ils n’ont pas souhaité réitérer la vente et non en raison d’un manquement des vendeurs, que pour preuve, au 29 décembre 2021, ils n’avaient toujours pas versé les fonds pour l’acquisition.

Sur le préjudice, elle confirme que le bien a été vendu par son entremise le 18 juillet 2022 au prix de 207 000 euros et qu’une commission de 5 000 euros lui a été versée. Elle ajoute que si elle a finalement réalisé la vente et perçu des honoraires, il n’en demeure pas moins que son préjudice est réel car la commission de l’agent immobilier correspond à la rémunération des diligences effectuées dans le cadre d’une vente, d’autant que le comportement des consorts [K]-[H] et leurs allégations fantaisistes pour se désengager du compromis, sans motif légitime, ont nécessité de l’agent immobilier des démarches supplémentaires, en multipliant les échanges avec les acquéreurs, le notaire et les vendeurs en vue de trouver une issue possible à leur différend.

Elle exclut toute procédure abusive et demande le rejet des indemnités réclamées à ce titre.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties et des intimés, il est renvoyé aux écritures de celles-ci, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2025 et l’affaire a été retenue à l’audience du 19 mars 2025 pour être mise en délibéré au 15 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation du mandat de vente

Mme [H] et M. [K] soutiennent que le mandat de vente est nul, invoquant la nécessité pour les agents immobiliers de respecter les règles de droit commun des contrats (capacité, consentement, contenu licite et certain,) et les dispositions de la loi Hoguet et de son décret d’application. Ils font valoir que nul ne peut être indemnisé pour la perte d’un droit auquel il ne pouvait légalement prétendre.

Les causes de nullité invoquées tiennent à la signature du mandat et à l’absence de mention « bon pour mandat » sans que la violation d’une disposition spécifique ne soit invoquée.

Ces prescriptions formelles du mandat de l’agence immobilière fussent-elles tirées des dispositions du code civil ou des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 visent à la protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire avec pour éventuelle sanction une nullité relative de sorte que les acquéreurs, tiers à la relation contractuelle, ne peuvent en exciper.

C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté le moyen de nullité soulevé par Mme [H] et M. [K].

Sur la demande de dommages intérêts

La société Iad France réclame au visa de l’article 1240 du code civil, la somme de 6 000 euros en réparation de la perte d’une chance de percevoir sa commission d’agent immobilier qu’elle était en droit d’attendre pour l’accomplissement de ses diligences.

Elle excipe du refus non motivé des bénéficiaires de la promesse de vente de finaliser la vente alors que toutes les conditions suspensives avaient été levées, ce qui a engendré la perte de chance de percevoir sa commission. Elle ajoute que s’ils avaient réitéré la vente, elle aurait assurément perçu sa commission.

Pour s’opposer à cette demande, Mme [H] et M. [K] font état d’un refus parfaitement justifié de finaliser la vente au regard de vices cachés affectant l’immeuble.

En application des articles 1er et 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû ou ne peut être exigé ou accepté avant que l’opération ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée. Le mandataire perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité délictuelle suppose la démonstration d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

Selon mandat de vente signé électroniquement le 21 septembre 2021 pour une durée de 15 mois avec faculté de révocation à l’issue d’un délai de 3 mois, M. et Mme [T] ont donné mandat à la société Iad France pour la vente de leur appartement au prix de vente de 208 000 euros TTC avec un honoraire de 7 280 euros TTC payable au plus tard le jour de la signature de l’acte définitif.

L’agence immobilière justifie par production d’un bon de visite avoir fait visiter l’appartement à M. [K] le 26 septembre 2021 puis avoir recueilli le même jour de sa part une offre d’achat au prix de 200 000 euros frais d’agence inclus, finalement acceptée par les propriétaires à hauteur de 202 000 euros.

La promesse de vente signée le 13 octobre 2021 entre M. et Mme [T] et M. [K] et Mme [H] pour 202 000 euros ne contenait aucune condition suspensive liée à l’obtention d’un contrat de crédit, et il était prévu une rémunération de l’agence de 6 000 euros TTC due par le vendeur. La signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 31 décembre 2021 et les acquéreurs se sont engagés à verser entre les mains du notaire une somme de 20 000 euros à titre de séquestre au plus tard dans les 10 jours « faute de quoi les présentes conventions seraient nulles et non avenues si bon semble au vendeur sans qu’aucune formalité ni notification préalable à l’acquéreur ne soit nécessaire ».

Les échanges de SMS produits démontrent que le séquestre n’était toujours pas versé au 29 décembre 2021, sans que les acquéreurs n’aient formellement souhaité user de leur faculté de rétractation de 10 jours et que le rendez-vous de signature initialement prévu pour le 30 décembre n’a pas été honoré, les acquéreurs ayant fait savoir au notaire qu’ils rencontraient une difficulté dans le déblocage des fonds puis dans un second temps qu’ils n’entendaient plus acquérir le bien en raison de la crainte d’infiltrations. La vente n’a pas été finalisée malgré mise en demeure du notaire par courriers recommandés du 17 janvier 2022 faisant état d’une expertise démontrant l’absence d’infiltrations sur le bien, puis mises en demeure de signer l’acte par exploits d’huissier du 25 février 2022 avec procès-verbal de carence dressé le 4 mars 2022.

Il échet de constater en premier lieu qu’aux termes du compromis de vente, seuls les vendeurs peuvent se prévaloir de la nullité ou plutôt de la caducité de l’acte en raison de l’absence de versement du séquestre et qu’ils ont fait le choix de passer outre en laissant un délai supplémentaire aux acquéreurs qui ont finalement renoncé à finaliser la vente en mettant en avant des vices affectant le bien.

Cependant, M. [K] et Mme [H] ne produisent absolument aucune pièce au débat visant à étayer leurs dires et alors que les échanges de SMS produits avec l’agence démontrent qu’ils évoquaient la possibilité de commettre un expert dès le 3 janvier sans concrétiser leur promesse. Il est au contraire acquis qu’à la diligence de la société Iad France, un rapport d’intervention a été établi le 3 janvier 2022 par une société spécialisée attestant qu’aucune fuite n’a été constatée dans l’appartement, que le taux d’humidité relevé est faible, et qu’il existe un problème de ventilation d’une pièce due à des meubles encombrants entassés devant un mur. Il s’ensuit que les arguments avancés par M. [K] et Mme [H] pour retarder la vente puis refuser la signature de l’acte authentique ne sont pas légitimes rendant leur refus injustifié et à l’origine d’un préjudice de perte de chance de percevoir sa commission par l’agence.

La commission de l’agence fixée finalement à 6 000 euros était liée aux diligences accomplies pour le compte de ses mandants ce dont elle justifie amplement.

Pour autant, la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Il est justifié que le bien a finalement été vendu moins de 6 mois plus tard suivant acte authentique du 18 juillet 2022 pour 207 000 euros moyennant le versement à Mme [X] [L] de l’agence Iad France, d’honoraires de négociation de 5 000 euros.

C’est donc à juste titre que le premier juge a évalué la perte de chance non au montant de la commission qui aurait dû être perçue mais à hauteur de la moitié soit 3 000 euros.

Partant, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions, les appelants étant déboutés de leur demande d’indemnisation pour procédure abusive.

Les dépens d’appel doivent être mis à la charge des appelants qui sont condamnés in solidum à verser à la société Iard France une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant contradictoirement,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [V] [H] et M. [B] [K] in solidum aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [V] [H] et M. [B] [K] in solidum à verser à la société Iad France une 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

La greffière La présidente