Cour d'appel de Paris, Pôle 5 chambre 9, 9 janvier 2025, n° 23/19372

CA Paris
Infirmation partielle 9 janvier 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Inopportunité de la vente par adjudication
La cour a estimé que la vente par adjudication était justifiée par l'état des biens et l'absence d'acheteurs, rendant la vente de gré à gré inopérante.
Accepté
Inexactitudes dans la description des lots
La cour a constaté que les parties s'accordaient sur la nécessité de rectifier les erreurs dans la description des lots, ce qui a conduit à la modification de l'ordonnance.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 ch. 9, 9 janv. 2025, n° 23/19372
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/19372
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	16 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Catherine VIGNESJulien ANDREZVanessa BOISSEAU
Cabinet(s) :	GRV ASSOCIESAYACHESALAMAOBADIA & ASSOCIE
Parties :	S.C.I. CONDORCET c/ Société CAIXA GERAL DE DEPOSITOS Elisant domicile dans son inscription hypothécaire en l' Etude de

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 9

ARRÊT DU 9 JANVIER 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/19372 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CITW5

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 Novembre 2023 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 29] – RG n° 20/00044

APPELANTS

M. [J] [H]

[Adresse 17]

[Localité 23]

S.C.I. CONDORCET agissant poursuites et diligences de son gérant y domicilié en cette qualité

[Adresse 11]

[Localité 16]

Immatriculée au RCS de [Localité 35] sous le numéro 418 881 959

Représentée par M^e Marie-catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque : L0010

Assistée par M^e Vanessa BOISSEAU de la SELAS OBADIA & ASSOCIE, avocate au barreau de l’ESSONNE

INTIMÉS

Me [K] [O] de la S.E.L.A.R.L. MJC2A, ès qualités de liquidateur judiciaire de la S.C.I. Condorcet

[Adresse 21]

[Adresse 34]

[Localité 22]

Immatriculée au RCS de [Localité 29] sous le n° 501 184 774

Représenté par M^e Julien ANDREZ de la SCP AyacheSalama, avocat au barreau de PARIS, toque : P334

Société CAIXA GERAL DE DEPOSITOS Elisant domicile dans son inscription hypothécaire en l’Etude de Me [U], Notaire à [Adresse 36]. (créancier hypothécaire)

[Adresse 10]

[Localité 15]

Immatriculée au RCS de [Localité 35] sous le numéro 306 927 393

Assignation à domicile élu. Non constituée (signification de la déclaration d’appel en date du 5 février 2024)

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Novembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Sophie MOLLAT, Présidente

Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère

Caroline TABOUROT, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Yvonne TRINCA

ARRÊT :

— Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Sophie MOLLAT, présidente, et par Yvonne TRINCA, greffière présente lors du prononcé.

Exposé des faits et de la procédure

Par jugement du 11 mars 2021, le tribunal judiciaire d’Evry a prononcé la liquidation judiciaire de la SCI Condorcet et a désigné la SELARL MJC2A, prise en la personne de Me [K] [O], en qualité de liquidateur judiciaire.

Par ordonnance du 26 août 2021, le juge-commissaire du tribunal judiciaire d’Evry a désigné M. [X] [Y] en qualité d’expert immobilier, afin de procéder à l’estimation de la valeur vénale des deux ensembles immobiliers appartenant à la SCI Condorcet.

Par arrêt du 1er juillet 2021, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement du tribunal judiciaire d’Evry du 11 mars 2021.

Par ordonnance du 27 novembre 2023, le juge-commissaire du tribunal judiciaire d’Evry a notamment :

— Ordonné la vente par voie d’adjudication judiciaire du bien immobilier sis [Adresse 32], cadastré Section AN [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] et du bien immobilier [Adresse 33], cadastré Section AR [Cadastre 6] issue AR [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 24] & [Cadastre 25], selon les termes de la requête du 15 février 2023 en y ajoutant les lots 20, 21, 22, 23 et 30, dépendant de la liquidation judiciaire de la SCI Condorcet ;

— Dit que cette vente sera poursuivie à la requête de Me [O] ès qualités de mandataire liquidateur, à la barre du tribunal judiciaire d’Evry par le ministère de M^e Miorini, avocat au barreau de l’Essonne, et auquel il appartiendra d’établir le cahier des conditions de vente ;

— Dit que la vente judiciaire se fera en 24 lots ;

— Dit que l’ordonnance produira les effets du commandement prévu à l’article R. 321-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration du 1er décembre 2023, M. [H] et la SCI Condorcet ont relevé appel de cette ordonnance.

Par acte du 5 février 2024, M. [H] et la SCI Condorcet ont fait signifier la déclaration d’appel à la société Caixa Geral de Depositos, par signification de l’acte à domicile élu.

Par acte du 19 mars 2024, M. [H] et la SCI Condorcet ont fait assigner la société Caixa Geral de Depositos devant la cour d’appel de Paris, avec signification de leurs conclusions.

Par acte du 27 mars 2024, M. [H] et la SCI Condorcet ont fait assigner en intervention forcée devant la cour d’appel de Paris la société de droit suédois Hoist Finances AB, venant aux droits et obligations de la société Caixa Geral de Depositos, à la suite de la cession de créance intervenue le 30 novembre 2023.

Par acte du 11 juin 2024, Me [O] a fait signifier ses conclusions à la société de droit suédois Hoist Finances AB, par signification à personne morale.

La société Hoist Finances AB n’a pas constitué avocat.

Par conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 25 septembre 2024, M. [H] et la SCI Condorcet demandent à la cour de :

— Réformer l’ordonnance rendue par le juge-commissaire du 26 novembre 2023 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— Dire n’y avoir lieu à ordonner la vente par voie d’adjudication judiciaire du bien immobilier sis [Adresse 32], cadastré Section AN [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] et du bien immobilier [Adresse 33], cadastré Section AR [Cadastre 6] issue AR [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 24] & [Cadastre 25], selon les termes de la requête du 15 février 2023 en y ajoutant les lots 20, 21, 22, 23 et 30, dépendant de la liquidation judiciaire de la SCI Condorcet ;

A titre subsidiaire,

— Inclure dans le périmètre de la vente par adjudication de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] l’ensemble des lots propriété de la liquidation ;

En tout état de cause,

— Débouter Me [O] de toutes ses demandes et appel incident.

Par conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 25 septembre 2024, Me [K] [O], ès qualités, demande à la cour de :

— Confirmer l’ordonnance rendue le 27 novembre 2023 par le juge-commissaire du tribunal judiciaire d’Evry ayant ordonné la vente par adjudication judiciaire des lots appartenant à la SCI Condorcet situés dans le bien immobilier sis [Adresse 4] et dans le bien immobilier sis [Adresse 19] ;

— Recevoir la concluante en son appel incident et modifier le descriptif des lots à vendre dans les termes suivants :

LOT I DE LA VENTE :

[Localité 31] [Adresse 3], cadastré Section AN [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] ci-après décrit suivant rapport établi le 10/12/2021 :

1/ Bâtiment A : Bâtiment secondaire rectangulaire situé au Sud de l’ensemble immobilier, élevé en rez-de jardin et 2 étages à usage d’activité de Bureaux :

Lot 139 issu du lot 2 : bâtiment A, au rez-de-parking, un local d’entrepôt en rez-de parking et un emplacement de stationnement intérieur

Et les 363/10000èmes des quotes-parts dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales

Lot 4 : bâtiment A au 1er étage, un bureau

Et les 86/10000èmes des quotes-parts dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales

Lot 147 issu du lot 5 : bâtiment A, au premier étage, un local bureau

Et les 317/10000èmes des quotes-parts dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales

Lot 7 : au 2ème étage, Bâtiment A, escalier A et F, un bureau

Et les 79/10000èmes des quotes-parts dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales

Lot 8 au 2ème étage, Bâtiment A, escalier A et F, un bureau avec terrasse

Et les 381/10000èmes des quotes-parts dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales

Lot 9 au 2ème étage, Bâtiment A, escalier A et F, un bureau avec terrasse

Et les 236/10000èmes des quotes-parts dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales

2/ Bâtiment B : Bâtiment principal en forme de L inversé, élevé d’un rez-de-chaussée et de trois étages, le tout à usage de bureaux et d’habitation :

Lot 119 : un parking à l’intérieur

Et les 5/10000èmes des quotes-parts dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales

3/ Bâtiment C : Bâtiment secondaire situé en infrastructure du bâtiment B, élevé d’un simple rez-de chaussée à usage de parkings recouvert d’une terrasse végétalisée

Un Etat Descriptif de Division/Règlement de Copropriété a été établie par acte de Maître [B] [C], Notaire à [Localité 26] (91), en date du 30/03/2015, publié le 11/06/2015 références 9104P02 2015P3567 et un modificatif a été établie par acte de Maître [W], Notaire à [Localité 28], le 25/05/2016, publié le 22/06/2016 références 9104P02 2016P4001

LOT 2 DE LA VENTE :

[Localité 31] [Adresse 18], cadastré Section AR [Cadastre 6] issue AR [Cadastre 12], [Cadastre 14] & [Cadastre 25] ci-après décrit suivant rapport établi le 09/12/2021 :

Bâtiment A : Lot 27 : Au 2ème étage, un local d’activités,

Représentant les 281/9.835ème de la propriété du sol et des parties communes générales

LOT 3 DE LA VENTE :

[Localité 31] [Adresse 18], cadastré Section AR [Cadastre 6] issue AR [Cadastre 12], [Cadastre 14] & [Cadastre 25] ci-après décrit suivant rapport établi le 09/12/2021 :

Bâtiment A : Lot 28 : Au 2ème étage, un local d’activités,

Représentant les 256/9.835ème de la propriété du sol et des parties communes générales

LOT 4 DE LA VENTE :

[Localité 31] [Adresse 18], cadastré Section AR [Cadastre 6] issue AR [Cadastre 12], [Cadastre 14] & [Cadastre 25] ci-après décrit suivant rapport établi le 09/12/2021 :

Bâtiment B : Lot 104 : Au rez-de-chaussée et au 1er étage, un local d’activités avec mezzanine,

Représentant les 629/9.835ème de la propriété du sol et des parties communes générales

LOT 5 DE LA VENTE :

[Localité 31] [Adresse 18], cadastré Section AR [Cadastre 6] issue AR [Cadastre 12], [Cadastre 14] & [Cadastre 25] ci-après décrit suivant rapport établi le 09/12/2021 :

Bâtiment B : Lot 211 : Emplacement de stationnement extérieur

Représentant les 5/9.835ème de la propriété du sol et des parties communes générales

LOT 6 DE LA VENTE :

[Localité 31] [Adresse 18], cadastré Section AR [Cadastre 6] issue AR [Cadastre 12], [Cadastre 14] & [Cadastre 25] ci-après décrit suivant rapport établi le 09/12/2021 :

Bâtiment B : Lot 216 : Emplacement de stationnement extérieur

Représentant les 5/9.835ème de la propriété du sol et des parties communes générales

LOT 7 DE LA VENTE :

[Localité 31] [Adresse 18], cadastré Section AR [Cadastre 6] issue AR [Cadastre 12], [Cadastre 14] & [Cadastre 25] ci-après décrit suivant rapport établi le 09/12/2021 :

Bâtiment B : Lot 217 : Emplacement de stationnement extérieur

Représentant les 5/9.835ème de la propriété du sol et des parties communes générales

LOT 8 DE LA VENTE :

[Localité 31] [Adresse 18], cadastré Section AR [Cadastre 6] issue AR [Cadastre 12], [Cadastre 14] & [Cadastre 25] ci-après décrit suivant rapport établi le 09/12/2021 :

Bâtiment B : Lot 228 : Emplacement de stationnement extérieur représentant les 5/9.835ème de la propriété du sol et des parties communes générales

LOT 9 DE LA VENTE :

[Localité 31] [Adresse 18], cadastré Section AR [Cadastre 6] issue AR [Cadastre 12], [Cadastre 14] & [Cadastre 25] ci-après décrit suivant rapport établi le 09/12/2021 :

Bâtiment B : Lot 230 : Emplacement de stationnement extérieur

Représentant les 5/9.835ème de la propriété du sol et des parties communes générales

LOT 10 DE LA VENTE :

[Localité 31] [Adresse 18], cadastré Section AR [Cadastre 6] issue AR [Cadastre 12], [Cadastre 14] & [Cadastre 25] ci-après décrit suivant rapport établi le 09/12/2021 :

Bâtiment B : Lot 231 : Emplacement de stationnement extérieur

Représentant les 5/9.835ème de la propriété du sol et des parties communes générales

LOT 11 DE LA VENTE :

[Localité 31] [Adresse 18], cadastré Section AR [Cadastre 6] issue AR [Cadastre 12], [Cadastre 14] & [Cadastre 25] ci-après décrit suivant rapport établi le 09/12/2021 :

Bâtiment B : Lot 232 : Emplacement de stationnement extérieur

Représentant les 5/9.835ème de la propriété du sol et des parties communes générales

LOT 12 DE LA VENTE :

[Localité 31] [Adresse 18], cadastré Section AR [Cadastre 6] issue AR [Cadastre 12], [Cadastre 14] & [Cadastre 25] ci-après décrit suivant rapport établi le 09/12/2021 :

Bâtiment B : Lot 235 : Emplacement de stationnement extérieur représentant les 5/9.835ème de la propriété du sol et des parties communes générales

LOT 13 DE LA VENTE :

[Localité 31] [Adresse 18], cadastré Section AR [Cadastre 6] issue AR [Cadastre 12], [Cadastre 14] & [Cadastre 25] ci-après décrit suivant rapport établi le 09/12/2021 :

Bâtiment B : Lot 236 : Emplacement de stationnement extérieur

Représentant les 5/9.835ème de la propriété du sol et des parties communes générales

LOT 14 DE LA VENTE :

[Localité 31] [Adresse 18], cadastré Section AR [Cadastre 6] issue AR [Cadastre 12], [Cadastre 14] & [Cadastre 25] ci-après décrit suivant rapport établi le 09/12/2021 :

Bâtiment B : Lot 237 : Emplacement de stationnement extérieur

Représentant les 5/9.835ème de la propriété du sol et des parties communes générales

LOT 15 DE LA VENTE :

[Localité 31] [Adresse 18], cadastré Section AR [Cadastre 6] issue AR [Cadastre 12], [Cadastre 14] & [Cadastre 25] ci-après décrit suivant rapport établi le 09/12/2021 :

Bâtiment B : Lot 245 : Emplacement de stationnement extérieur

Représentant les 5/9.835ème de la propriété du sol et des parties communes générales

LOT 16 DE LA VENTE :

[Localité 31] [Adresse 18], cadastré Section AR [Cadastre 6] issue AR [Cadastre 12], [Cadastre 14] & [Cadastre 25] ci-après décrit suivant rapport établi le 09/12/2021 :

Bâtiment B : Lot 246 : Emplacement de stationnement extérieur

Représentant les 5/9.835ème de la propriété du sol et des parties communes générales

LOT 17 DE LA VENTE :

[Localité 31] [Adresse 18], cadastré Section AR [Cadastre 6] issue AR [Cadastre 12], [Cadastre 14] & [Cadastre 25] ci-après décrit suivant rapport établi le 09/12/2021 :

Bâtiment B : Lot 247 : Emplacement de stationnement extérieur

Représentant les 5/9.835ème de la propriété du sol et des parties communes générales

LOT 18 DE LA VENTE :

[Localité 31] [Adresse 18], cadastré Section AR [Cadastre 6] issue AR [Cadastre 12], [Cadastre 14] & [Cadastre 25] ci-après décrit suivant rapport établi le 09/12/2021 :

Bâtiment B : Lot 248 : Emplacement de stationnement extérieur

Représentant les 5/9.835ème de la propriété du sol et des parties communes générales

LOT 19 DE LA VENTE :

[Localité 31] [Adresse 18], cadastré Section AR [Cadastre 6] issue AR [Cadastre 12], [Cadastre 14] & [Cadastre 25] ci-après décrit suivant rapport établi le 09/12/2021 :

Bâtiment B : Lot 250 : Emplacement de stationnement extérieur

Représentant les 5/9.835ème de la propriété du sol et des parties communes générales

LOT 20 DE LA VENTE :

[Localité 31] [Adresse 18], cadastré Section AR [Cadastre 6] issue AR [Cadastre 12], [Cadastre 14] & [Cadastre 25] ci-après décrit suivant rapport établi le 09/12/2021 :

Lot 20 : Au 2ème étage, un local d’activités avec balcon sur rue et terrasse

Représentant les 333/9.835ème de la propriété du sol et des parties communes générales

LOT 21 DE LA VENTE :

[Localité 31] [Adresse 18], cadastré Section AR [Cadastre 6] issue AR [Cadastre 12], [Cadastre 14] & [Cadastre 25] ci-après décrit suivant rapport établi le 09/12/2021 :

Lot 23 : Au 2ème étage, un local d’activités avec balcon sur rue et terrasse

Représentant les 463/9.835ème de la propriété du sol et des parties communes générales

LOT 22 DE LA VENTE :

[Localité 31] [Adresse 18], cadastré Section AR [Cadastre 6] issue AR [Cadastre 12], [Cadastre 14] & [Cadastre 25] ci-après décrit suivant rapport établi le 09/12/2021 :

Lot 30 : Au 2ème étage, un local d’activités,

Représentant les 305/9.835ème de la propriété du sol et des parties communes générales

LOT 23 DE LA VENTE :

[Localité 31] [Adresse 18], cadastré Section AR [Cadastre 6] issue AR [Cadastre 12], [Cadastre 14] & [Cadastre 25] ci-après décrit suivant rapport établi le 09/12/2021 :

Lot 21 Au 2ème étage du bâtiment A, un local d’activités et terrasse,

Représentant les 141/9.835ème de la propriété du sol et des parties communes générales

LOT 24 DE LA VENTE :

[Localité 30] [Adresse 1]) [Adresse 18], cadastré Section AR [Cadastre 6] issue AR [Cadastre 12], [Cadastre 14] & [Cadastre 25] ci-après décrit suivant rapport établi le 09/12/2021 :

Lot 22 Au 2ème étage du bâtiment A, un local d’activités avec balcon sur rue et terrasse,

Représentant les 463/9.835ème de la propriété du sol et des parties communes générales

L’ensemble immobilier (lots 2 à 24) ci-dessus désigné a fait l’objet d’un Etat Descriptif de Division et d’un Règlement de Copropriété établi par Maître [V], Notaire à [Localité 35], le 12/11/2010, publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 27] le 07/12/2010 Volume 2010 P 8970, modifié le 03/09/2014, publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 27] le 24/09/2014 Volume 2014 P 5625, par acte de Maître [V], Notaire à [Localité 35] (75) publié le 24/09/2014 références 2014 P 5625, et par acte de Maître [W], Notaire à [Localité 28], le 23/05/2018 publié le 28/05/2018 références 2018 P 3599 avec rectificatif du 25/10/2018 références 2018 D 13107

— Confirmer l’ordonnance déférée pour le surplus ;

— Débouter M. [H] et la SCI Condorcet de toute prétention ;

— Condamner M. [H] à payer à la SELARL MJC2A, ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Condorcet, une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Le condamner aux dépens.

L’instruction a été clôturée par une ordonnance du 26 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’opportunité de la vente par adjudication

M. [H] et la SCI Condorcet soutiennent que les difficultés évoquées par Me [O] s’agissant du recours à une vente de gré à gré, au motif que certains des biens étaient loués, sont inopérantes car le rendement locatif constitue un élément valorisant pour de potentiels investisseurs, dès lors que les biens immobiliers ne se déprécient pas avec le temps et que les produits de la location abondent la liquidation. Ils concluent que le choix de la vente par adjudication judiciaire est inopportun.

Me [O], ès qualités, réplique que la décision de procéder à la vente des lots par adjudication judiciaire ne relève pas d’un choix mais d’une nécessité ; qu’hormis une unique cession intervenue, aucune vente de gré à gré n’a pu être menée à son terme en plus de trois ans ; que le liquidateur judiciaire doit, dans l’intérêt des créanciers, procéder à une valorisation des actifs et ne peut attendre indéfiniment d’hypothétiques acquéreurs ; que l’ensemble immobilier est à l’abandon depuis 2017 et que son état ne cesse de se dégrader. Il conclut que la vente par adjudication apparaissait comme le seul moyen de valoriser les actifs.

Sur ce,

Par application de l’article L. 642-18 du code de commerce, Les ventes d’immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.

Lorsqu’une procédure de saisie immobilière engagée avant l’ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l’effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d’ouverture l’avait suspendue.

Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine. En cas d’adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère.

Pour les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent, le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emportent purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. L’adjudicataire ne peut, avant d’avoir procédé à ces paiements, accomplir un acte de disposition sur le bien à l’exception de la constitution d’une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l’acquisition de ce bien.

Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l’ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l’exécution.

Il résulte de ces dispositions que le liquidateur a le choix des modalités de la vente, à savoir d’opter pour une vente par adjudication judiciaire ou par adjudication amiable de gré à gré lorsque la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, et ce afin d’obtenir un meilleur prix.

En l’espèce, il est établi que, s’agissant de la valeur vénale de l’ensemble des lots, M. [X] [Y] l’a estimée à 9 453 713 euros si l’actif est livré achevé. Or, cet ensemble immobilier est à l’abandon depuis 2017 et le coût d’achèvement a été estimé en novembre 2021 par M. [Y] à 2 624 019 euros (coût des travaux, honoraires d’architecte et assurance) et a été estimé en janvier 2023 par M. [N], expert judiciaire, à la somme de 7 232 651 euros (montant total des travaux restant à faire, maîtrise d''uvre, bureau contrôle, SPS et assurance dommages-ouvrage de 11 197 619 euros ' montant des travaux concernant les biens du CFE de 3 964 968 euros).

Il est en outre observé que, depuis l’ouverture de la liquidation judiciaire en mars 2021, soit depuis plus de trois ans, la vente des lots de gré à gré a été privilégiée par le liquidateur judiciaire qui a procédé à la mise en vente des biens immobiliers comme en attestent les mesures de publicité effectuées et dûment justifiées par l’intimé.

Toutefois, à l’exception de la cession intervenue au bénéfice de la SCI SM Invest, locataire, aucune vente n’a pu être menée à son terme faute de candidats intéressés.

Dès lors que le liquidateur judiciaire doit, dans l’intérêt des créanciers, procéder à une valorisation des actifs, il n’est pas en mesure d’attendre d’hypothétiques acquéreurs alors que, s’agissant plus particulièrement de l’ensemble immobilier [Localité 30] Gardens, ce dernier est à l’abandon depuis au moins 2017 et son état ne cesse de se dégrader en raison de l’écoulement du temps et d’interventions humaines malveillantes (squats et vols de matériaux), et ne peut être assuré compte tenu de son état.

Il s’ensuit que la vente par adjudication judiciaire apparaissait comme le seul moyen de valoriser ces actifs, étant au demeurant relevé que même une telle vente n’a pas permis de vendre l’ensemble immobilier [Localité 30] Gardens.

Sur le fait que certains de ces lots seraient loués, les appelants soutiennent que le rendement locatif de ces lots serait un élément valorisant dès lors qu’il serait bien géré. Toutefois, cet élément ne concerne que l’ensemble immobilier Bâtisseurs II puisque l’ensemble immobilier [Localité 30] Gardens est quant à lui à l’état de chantier abandonné.

S’agissant de l’ensemble immobilier Bâtisseurs II, il est reproché au liquidateur et au cabinet en charge du suivi du paiement des loyers de ne prodiguer aucune diligence, alors qu’il est établi que plusieurs locataires ne règlent pas leurs loyers dans les délais requis, et ce malgré les interventions et relances effectuées, ce qui a d’ailleurs conduit la société Ovec-Sécurité à renoncer à son offre d’acquisition.

De même, la Fondation Olga Spitzer a renoncé à ses offres d’acquisition en raison de la présence des locataires, souhaitant pouvoir occuper personnellement les locaux.

En tout état de cause, l’examen du rendement locatif est dépourvu d’intérêt et ce moyen est inopérant, faute de candidat acquéreur.

Il apparaît ainsi que la vente par adjudication judiciaire s’impose désormais dès lors que, plus de trois années après l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, aucune vente de gré à gré n’est intervenue si ce n’est celle conclue avec la SCI SM Invest, locataire.

M. [H] lui-même, qui prétend connaître les biens en cause, le marché immobilier et les différents intervenants, n’a pas été en capacité de trouver des acquéreurs.

Enfin, les actifs doivent désormais être réalisés rapidement, et ce plus particulièrement s’agissant de l’ensemble immobilier [Localité 30] Gardens, ce dernier se dépréciant inéluctablement en raison de l’abandon des travaux de construction depuis plus de sept ans.

Il y a par conséquent lieu de confirmer l’ordonnance rendue le 27 novembre 2023 par le juge commissaire du tribunal judiciaire d’Evry ayant ordonné la vente par adjudication judiciaire des lots appartenant à la SCI Condorcet situés dans :

— le bien immobilier sis [Adresse 5],

— le bien immobilier sis [Adresse 20],

tout en modifiant les termes du descriptif de ces lots afin de tenir compte des modificatifs aux états descriptifs de division.

Sur la description des biens objets de l’adjudication

M. [H] et la SCI Condorcet soutiennent que le périmètre des biens dont la vente par adjudication a été ordonnée est incomplet ; que les numéros de lots figurant sur les documents commerciaux repris par M. l’expert [X] [Y] ne correspondent pas aux numéros de lots figurant à la publicité foncière ; qu’un modificatif à l’état descriptif de division initial est intervenu le 20 mai 2016 ; qu’en excluant de nombreux lots du périmètre de la requête, il serait impossible de vendre les lots séparément. Ils concluent à la modification de l’ordonnance en conséquence.

Me [O], ès qualités, expose également que l’ordonnance rendue le 27 novembre 2023 mérite d’être modifiée, compte tenu de la renumérotation de lots intervenue par suite des modificatifs aux états descriptifs de division.

Sur ce,

Les parties s’accordant sur une redéfinition du périmètre des biens inclus dans la vente par adjudication judiciaire aux fins de rectifier les erreurs commises dans la description des lots, soit en ce qu’elle contient une liste non exhaustive, soit en ce qu’elle comporte des inexactitudes, l’ordonnance sera modifiée comme il est dit au dispositif.

Sur les frais du procès

Les dépens seront passés en frais privilégiés de procédure collective.

Il convient enfin de rejeter les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens engagés dans le cadre de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance en ce qu’elle a ordonné la vente par adjudication judiciaire des lots appartenant à la SCI Condorcet situés dans le bien immobilier sis [Adresse 5] et dans le bien immobilier sis [Adresse 20], sous réserve des rectifications dans la description des lots ;

Infirme l’ordonnance s’agissant de la description des lots à vendre ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Modifie la description des lots à vendre comme suit :

LOT I DE LA VENTE :

[Localité 31] [Adresse 3], cadastré Section AN [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] ci-après décrit suivant rapport établi le 10/12/2021 :

1/ Bâtiment A : Bâtiment secondaire rectangulaire situé au Sud de l’ensemble immobilier, élevé en rez-de jardin et 2 étages à usage d’activité de Bureaux :

Lot 139 issu du lot 2 : bâtiment A, au rez-de-parking, un local d’entrepôt en

rez-de-parking et un emplacement de stationnement intérieur