Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 18 NOVEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14922 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIGYO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Juillet 2023 – Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] – RG n° 22 / 09428

APPELANTE

Madame [F] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Assistée par M^e Vanessa GRYNER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0792

INTIMEE

S.C. CORA représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

Assistée par M^e Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, toque : A0466

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

— M^me Agnès BODART-HERMANT, présidente à la chambre,

— Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de Chambre, et par Monsieur Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PRÉTENTIONS

La société Cora est propriétaire d’un appartement au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] (lots 12, 1 et 122). ainsi que d’une chambre de service située escalier B au rez-de-chaussée (lot n°123).

Cette chambre est occupée par Mme [C] [Z] depuis de nombreuses années.

En raison de la dégradation de santé de l’un des associés de la société Cora, celle-ci a souhaité récupérer la chambre afin de la mettre à disposition d’un ou d’une assistante sanitaire de manière à pouvoir intervenir à tout moment et notamment la nuit. Par acte d’huissier du 20 juin 2022, la société a fait signifier à Mme [C] [Z] un acte de révocation de prêt à usage portant sommation d’avoir à quitter les lieux au plus tard le 30 septembre 2022.

Par courrier recommandé du 15 septembre 2022 adressé à la société par le conseil de Mme [C] [Z], celle-ci a formé opposition à l’acte en contestant la qualification de prêt à usage gratuit au profit de celle de location, évoquant le paiement des loyers en espèces sur 27 années.

Par acte d’huissier du 23 novembre 2022 la société Cora a fait citer Mme [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, qui, par jugement contradictoire rendu le 13 juillet 2023, a :

— constaté que Mme [C] [Z] est occupante sans droit ni titre. des lieux situés au [Adresse 10] au rez-de-chaussée, appartenant à la société Cora.

— dit qu’à défaut par Mme [C] [Z] et tous occupants de son chef d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la société Cora pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur,

— condamné Mme [C] [Z] à payer à la société Cora une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 420 euros à compter du jugement jusqu’au départ effectif des lieux.

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

— condamné Mme [C] [Z] à payer à la société Cora la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné Mme [C] [Z] aux dépens.

— rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 31 aout 2023, Mme [C] [Z] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 08 avril 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [C] [Z] demande à la cour de :

— infirmer le jugement du 13 juillet 2023 ;

— constater que les relations contractuelles entre les parties sur la période considérée s’analysent bien en un bail verbal et non comme un prêt à usage à titre gratuit ;

— prononcer la nullité ou, à tout le moins,

— constater l’inopposabilité de l’acte extrajudiciaire en date du 20 juin 2022 de révocation du prétendu « prêt à usage » ;

— constater la reconduction tacite du bail verbal jusqu’au 1er juillet 2025 ;

— débouter la société Cora de l’ensemble de ses demandes ;

en conséquence,

— condamner la société Cora à lui verser la somme de 8 820 euros de dommages et intérêts en réparation des 21 mois durant lesquels elle aurait dû jouir de son bail ;

— condamner la société Cora à lui verser à la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

A titre subsidiaire, au regard des 27 ans de domiciliation de Mme [C] [Z] à cette adresse :

— condamner la société Cora à lui verser la somme de 5 040 euros, afin de lui permettre de se reloger à des conditions équivalentes.

En tout état de cause :

— condamner la société Cora au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’affaire.

Dans ses dernières conclusions déposées le 08 avril 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Cora demande à la cour de :

— débouter Mme [C] [Z], de toutes ses demandes, fins et conclusions d’appel ;

— confirmer le jugement rendu le 13 juillet 2023 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a prononcé condamnation de Mme [C] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 420 euros à compter du 13 juillet 2023 ;

Statuant à nouveau de ce chef,

— condamner Mme [C] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 420 euros à compter du 1er octobre 2022 ;

— condamner Mme [C] [Z], à la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— condamner Mme [C] [Z], aux entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, et dire que les dépens seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la qualification du contrat d’occupation des lieux,

Le prêt à usage ou 'commodat " est en vertu des articles 1875 à 1879 du code civil un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi. Il se différencie du bail en ce qu’il est essentiellement gratuit.

L’absence de contrepartie onéreuse exclut la qualification de bail, même verbal. Il est exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989.

Par application des articles 1709, 1714 et 1736 du code civil, le contrat de bail se caractérise par la mise à disposition d’un bien en contrepartie du paiement d’un loyer qui peut être stipulé en espèces ou en nature. Si le bail a été fait sans écrit, l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés par l’usage des lieux.

Le contrat de bail fonde l’obligation au paiement des loyers du locataire, la charge de la preuve du paiement incombe au locataire de sorte que c’est au locataire qui prétend avoir exécuté son obligation de paiement du loyer d’apporter la preuve de l’extinction de son obligation.

Il est relevé que la société Cora justifie de la propriété du bien occupé et produit l’acte de vente de ce bien daté de janvier 1997.

Par ailleurs, il existe une convention d’occupation entre le propriétaire des lieux et Mme [C] [Z].

Il ressort de cette convention que le début d’occupation des lieux s’établit à compter de juillet 1995.

Un courrier d’EDF du 12 juillet 1995 permet de faire courir l’occupation par Mme [C] [Z] à compter de cette date.

A défaut de contrat écrit, il convient de rechercher quelle a été l’intention des parties sur la nature du contrat convenu et sur le terme éventuel de celui-ci.

Afin de démontrer une occupation des lieux à titre onéreux, Mme [C] [Z] produit des relevés bancaires justifiant. en 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 de retraits d’espèces sporadiques pour des montants variables et non constants parmi d’autres retraits ou prélèvements. Sont également produits des bordereaux d’espèces, ainsi que d’autres relevés bancaires sur deux mois en plusieurs mois.

Les retraits d’espèces n’étant par nature pas causés et non démonstratifs d’un quelconque bénéficiaire faute de reçu dument signé, rien ne permet de les relier à des dépenses correspondant au versement de loyers compte tenu du mode de fonctionnement du compte de Mme [C] [Z] ou s’opère des retraits d’espèces récurrents plusieurs fois par mois pour des montants similaires.

Les opérations indiquées par Mme [C] [Z] comme correspondant au paiement des loyers ne sont en outre pas effectués à date régulière, elles interviennent à tout moment du mois et pour des montants à chaque fois différents. Les relevés produits ne couvrent au surplus pas tous les mois de l’année, ne débutent pas au début de la location revendiquée par Mme [C] [Z] et apparaissent au final peu probants.

Les attestations produites par Mme [C] [Z], ne sont pas conformes dans leurs formes aux dispositions des articles 201 et 202 du code de procédure civile,et, elles émanent de membres de sa famille ou amies.

Mme [B] explique ainsi le 4 février 2023 connaitre Mme [C] [Z] depuis 28 ans comme étant occupante des lieux [Adresse 7]. Elle témoigne que plusieurs fois elle lui disait de l’attendre car elle devait monter le montant du loyer à la propriétaire de la chambre.

Mme [I] [O], nièce de Mme [C] [Z] avec laquelle elle a un lien de parenté, témoigne s’être rendue chez sa tante à son domicile plusieurs fois. Elle explique : " je lui ai également donné de l’argent pour payer son loyer à plusieurs reprises pour lui éviter d’avoir des loyers impayés'.

Le 29 janvier 2023, Mme [J] [Z] épouse [M], s’ur de l’appelante témoigne « avoir prêté de l’argent à sa s’ur pour qu’elle puisse payer son loyer ».

Ces attestatations qui n’évoquent nullement la remise effective d’espèces au bailleur ne reposent que sur des propos prêtés à Mme [C] [Z] et ne sont nullement suffisantes pour établir le paiement de loyers par cette dernière.

Il n’est de même produit aucunes justifications écrites de réclamations du bailleur à Mme [C] [Z].

Il se déduit de ce qui précède que Mme [C] [Z] ne rapporte pas la preuve du caractère onéreux du contrat souscrit.

L’occupation étant présumée gratuite, la convention d’occupation doit être qualifiée de prêt à usage à titre gratuit.

Lorsque aucun terme prévisible n’a été convenu ou lorsqu’il n’existe aucun terme naturel pour le prêt d’une chose d’un usage permanent, le prêteur est en droit d’y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable.

Une sommation de quitter les lieux a été signifiée à l’appelante par acte extrajudiciaire du 20 juin 2022 avec effet au 30 septembre 2022.

Le délai de préavis est raisonnable et suffisant.

C’est donc à bon droit que le premier juge a constaté que le prêt à usage consenti il y a plusieurs années (27 ans selon l’appelante) avait valablement été révoqué en raison du besoin imprévu et urgent de la société Cora pour l’une de ses associées dont l’état de santé nécessitait selon son docteur « une présence paramédicale de jour comme de nuit ».

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a en conséquence constaté que Mme [C] [Z] est occupante sans droit ni titre, des lieux situés au [Adresse 5] au rez-de-chaussée, appartenant à la société Cora, dit qu’à défaut par Mme [C] [Z] et tous occupants de son chef d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la société Cora pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au propriétaire.

Il convient également de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [C] [Z] à payer à la société Cora une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 420 euros à compter du jugement jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou son expulsion, cette somme correspondant à celle que Mme [C] [Z] soutient être un loyer.

Il n’y a pas lieu d’infirmer la décision déférée en ce que l’indemnité d’occupation a été fixée à compter de la date du jugement, soit à compter du 13 juillet 2023, dès lors que le point de départ du paiement de l’indemnité d’occupation ne peut courir qu’à la date à laquelle le juge a statué sur la qualification de la convention d’occupation qu’il a qualifié de prêt à usage et non rétroactivement avant.

Sur les demandes de dommages et intérêts,

Mme [C] [Z] ne justifie d’aucune faute ou manquement de la société Cora qui serait en lien avec un préjudice qu’elle aurait subi. Elle sera déboutée de ses demandes de dommages et intérêts.

Sur la demande de condamnation de la Société Cora au paiement de la somme de 5 040 euros, afin de permettre à Mme [C] [Z] de se reloger à des conditions équivalentes,

Mme [C] [Z] sollicite le versement d’une somme de 5040 euros représentant un an de loyers afin de lui permettre de se reloger à des conditions satisfaisantes sans en justifier le fondement juridique et alors même qu’une telle obligation ne repose aucunement sur le prêteur à l’issue d’un prêt à usage. Sa demande sera rejetée et le jugement confirmé.

Sur les mesures accessoires,

Mme [C] [Z] qui succombe au principal en son appel, est condamnée à payer à la société Cora la somme de 500 euros d’indemnité de procédure.

Elle est également condamnée aux dépens d’appel, les dispositions du jugement étant confirmées sur les dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions;

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne Mme [C] [Z] à payer à la société Cora la somme de 500 euros d’indemnité de procédure,

Condamne Mme [C] [Z] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,