RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 20 FEVRIER 2025

(n° 32 /2025, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/07717 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFVOQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 janvier 2022- Tribunal judiciaire de Melun (Ch1 Cab1 Cont Civil Gal Contentieux)- RG n° 20/05007

APPELANT

M. [X] [I]

né le 28 novembre 1965 à [Localité 9] (Iran)

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par M^e Selda CAN, avocat au barreau de Paris, toque : C1964

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/09432 du 08/04/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

INTIMÉE

S.A.R.L. SUD GROUP (enseigne OPTIKO)

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le n° 832 768 733

Prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Défaillante, non constituée, déclaration d’appel signifiée par procès-verbal de remise à étude le 15 décembre 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 novembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, en remplacement de M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre empêchée, et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Le 04 décembre 2013, M. [X] [I] a consenti à la société Optiko un bail commercial pour des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10] (Seine-et-Marne).

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2017, la société Optiko a cédé son fonds de commerce, comprenant le bail commercial relatif aux locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10] (Seine-et-Marne), à la société Sud Group.

À la suite du départ des lieux de la société Sud Group, M. [X] [I] a mandaté la société Id facto, titulaire d’un office d’huissiers de justice à [Localité 10] (Seine-et-Marne), afin que soit dressé un procès-verbal de constat d’état des lieux. Ce procès-verbal a été dressé le 16 décembre 2019.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 16 juillet 2020, M. [X] [I] a mis en demeure la société Sud Group d’avoir à lui payer la somme totale de 7.889,49 euros correspondant aux sommes suivantes :

—  1445,20 euros TTC au titre du loyer du mois de décembre 2017,

—  1445,20 euros TTC au titre du loyer du mois de novembre 2019,

—  770 euros TTC au titre du loyer du mois de décembre 2019 (16 jours),

—  444,09 euros TTC au titre des frais d’huissier pour le constat d’état des lieux,

—  1839 euros au titre de la taxe foncière 2018,

—  1946 euros au titre de la taxe foncière 2019.

Par acte d’huissier de justice du 17 novembre 2020, M. [X] [I] a fait assigner la société Sud Group devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 7.889,49 euros ainsi que des dommages et intérêts pour des dégradations dans les locaux.

Par jugement du 25 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Melun a :

— dit que la société Sud Group doit à M. [X] [I] la somme totale de 2 075,54 euros,

— dit que M. [X] [I] doit à la société Sud Group la somme totale de 3 300 euros,

— ordonné la compensation des créances,

— condamné M. [X] [I] à payer à la société Sud Group la somme de 1 224,46 euros par suite de la compensation des créances,

— condamné M. [X] [I] à payer à la société Sud Group la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [X] [I] aux entiers dépens,

— dit que l’avocat en ayant fait la demande pourra recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappelé l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

— débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires.

Par déclaration du 15 avril 2022, M. [X] [I] a interjeté appel du jugement en en critiquant expressément tous les chefs.

Après avoir été avisé par le greffe le 8 décembre 2022 de l’absence de constitution d’avocat de la société Sud Group, M. [X] [I] a fait signifier la déclaration d’appel à la société Sud Group, par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2022, délivré [Adresse 2] [Localité 10], adresse du siège social de la société Sud Group qui figure encore sur l’extrait Kbis de ladite société à la date du 24 novembre 2024, par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté.

La société Sud Group n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 octobre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS

Dans ses conclusions déposées et notifiéesle 14 juillet 2022 M. [X] [I], appelant, demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 25 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Melun

En conséquence statuant à nouveau :

— déclarer recevable et bien fondée la demande formulée par Monsieur [I] ;

— condamner la SAS Sud Group exerçant sous l’enseigne Optiko à verser à Monsieur [I] la somme de 7.889,49 € avec intérêts au taux légal ;

— condamner la SAS Sud Group à verser à Monsieur [I] les sommes suivantes : 1.029,60 € pour la réparation de la vitrine ;

10.530,00 € pour la remise en état du local ;

1.500,00 € à titre de dommage et intérêts pour le préjudice moral subi

— débouter la SAS Sud Group de l’intégralité de ses demandes

En tout état de cause,

— condamner la SAS Sud Group à verser à Maître [T] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 37 de la loi de 1991 ;

— ordonner l’exécution provisoire et la condamnation aux entiers dépens de première instance et d’appel.

M. [X] [I] fait valoir :

Sur la somme de 1445,20 euros TTC due au titre du loyer du mois de décembre 2017,

— que la cession du fonds de commerce est irrégulière en ce qu’il n’a pas donné son consentement à cette cession 'en dépit de la clause insérée dans le bail commercial’ et en ce qu’il n’en a pas été informé, étant observé que sa signature n’apparait pas sur l’acte de cession et que l’acte de cession ne lui a pas été notifié ;

— que l’irrégularité de la cession constitue une faute qui lui a causé un préjudice dans la mesure où il n’a pas été en mesure de solliciter du cédant le paiement du loyer du mois de décembre 2017 ;

— que la société Sud Group lui est donc redevable de la somme de 1445,20 euros TTC sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;

Sur la somme de 1445,20 euros TTC due au titre du loyer du mois de novembre 2019 et la somme de 770 euros TTC due au titre du loyer du mois de décembre 2019 (16 jours),

— que la société Sud Group lui est redevable de ces sommes sur le fondement de la responsabilité contractuelle, en vertu de son obligation contractuelle de payer le loyer et les charges dans les conditions prévues au bail ;

— que la société Sud Group a occupé le local jusqu’au 16 décembre 2019 ; que son départ n’a pu être constaté que le 16 décembre 2019, M. [X] [I] démontrant 'qu’il a tenté en vain d’établir le constat d’état des lieux de sortie, sans succès, puisque la défenderesse n’a pas répondu aux sollicitations de l’huissier de justice’ ;

— que la société Sud Group ne justifie pas du fait qui a mis fin à ses obligations ; que M. [X] [I] n’a reçu ni lettre recommandée avec accusé de réception ni acte extrajudiciaire de congé ;

Sur les sommes réclamées au titre des dégradations des locaux,

— que le bail a été conclu avant la loi Pinel de 2014 de sorte que l’article 1731 du code civil qui présume que le locataire a reçu les lieux en bon état de réparation est applicable ;

— que l’état des lieux de sortie démontre que le local a été dégradé ;

— que la société Sud Group doit assumer les travaux de remise en état en application de l’article 1732 du code civil ainsi que le paiement de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi ;

Sur les taxes foncières 2018 et 2019,

— que la taxe foncière est due par le locataire.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer à ses conclusions, pour un exposé plus ample de ses prétentions et moyens.

La société Sud Group n’a pas conclu. En vertu de l’article 954 du code de procédure civile, elle est réputée s’être appropriée les motifs du premier jugement.

SUR CE,

1- Sur la demande de M. [X] [I] de condamnation de la société Sud Group à lui payer la somme de 7.889,49 euros

Aux termes des conclusions de M. [X] [I], la somme de 7.889,49 euros se décompose comme suit :

—  1445,20 euros TTC au titre du loyer du mois de décembre 2017,

—  1445,20 euros TTC au titre du loyer du mois de novembre 2019,

—  770 euros TTC au titre du loyer du mois de décembre 2019 (16 jours),

—  444,09 euros TTC au titre des frais d’huissier pour le constat d’état des lieux,

—  1839 euros au titre de la taxe foncière 2018,

—  1946 euros au titre de la taxe foncière 2019.

1-1 Sur la demande de M. [X] [I] de paiement de la somme de 1145,20 euros au titre du loyer du mois de décembre 2017

Pour écarter cette demande, le premier juge, après avoir requalifié le fondement de la demande de M. [X] [I] et retenu celui de la responsabilité contractuelle, a considéré que l’obligation contractuelle de prévénance du bailleur en cas de cession du fonds de commerce incombait au cédant, en l’espèce la société Optiko, et non au cessionnaire, en l’espèce la société Sud Group.

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte.

M. [X] [I] n’établit pas la faute délictuelle ou contractuelle qu’aurait commis la société Sud Group en ne l’informant pas de la cession du fonds de commerce.

Il convient d’ajouter que M. [X] [I] n’explique pas en quoi le défaut d’information de la cession du fonds de commerce au bailleur aurait privé celui-ci de la possibilité de réclamer au cédant, la société Optiko, le paiement du loyer du mois de décembre 2017 étant observé que l’acte de vente du fonds de commerce du 21 décembre 2017 produit aux débats par M. [X] [I] stipule : 'le vendeur reste garant solidaire de l’acquéreur tant pour le paiement des loyers que pour l’exécution des charges et conditions du bail'.

1-2 Sur la demande de M. [X] [I] de paiement des sommes de 1145,20 euros et de 770 euros au titre des loyers des mois de novembre 2019 et décembre 2019

Le premier juge a condamné la société Sud Group à payer à M. [X] [I] la somme de 1445 euros au titre du loyer du mois de novembre 2019 et la somme de 186,45 euros au titre du loyer du mois de décembre 2019 pour la période du 1er au 4 décembre 2019 inclus.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu qu’il ressortait du mail du 6 décembre 2019, adressé à M. [X] [I] par Maître [W] [L], huissier de justice associé de la société Id facto mandatée par M. [X] [I] pour dresser le procès-verbal d’état des lieux de sortie, que le bailleur avait été informé du congé donné par la société Sud Group pour le 4 décembre 2019 et que M. [X] [I] ne démontrait pas que la société Sud Group s’était maintenue dans les lieux après le 4 décembre 2019.

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte.

Il convient seulement d’ajouter que l’établissement de l’état des lieux de sortie n’est pas une modalité nécessaire de la restitution des locaux et qu’il résulte du procès-verbal d’état des lieux de sortie établi le 16 décembre 2019 par un huissier de justice de la société Id facto, que la société Sud Group avait restitué les clés du local avant le 16 décembre 2019. En effet, le procès-verbal d’état des lieux mentionne : ' Me suis rendue ce jour, le seize décembre deux mille dix-neuf à 11h10, à [Localité 10] (Seine et Marne), [Adresse 8], où là étant, porteuse des clés, préalablement remise par l’ancien locataire.'

1-3 Sur la demande de M. [X] [I] de paiement des taxes foncières 2018 et 2019

Pour écarter cette demande, le premier juge a retenu :

— qu’il n’était pas démontré que la société Sud Group n’avait pas déjà réglé la taxe foncière par provision dans le cadre du versement mensuel de la provision sur charges,

— que M. [X] [I] ne produisait qu’un avis d’impôt 2018 relatif à la taxe foncière pour un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 10] alors que les locaux loués se situaient [Adresse 1] à [Localité 10],

— qu’à l’appui d’un courrier de la mairie de [Localité 10] du 3 décembre 2018, la société Sud Group soutenait que le local se trouve en zone franche urbaine et était donc exonéré du paiement de la taxe foncière.

L’appelant se borne à soutenir que le locataire est redevable du paiement des taxes foncières en exécution du bail sans faire valoir d’autres moyens que ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans critiquer la motivation du premier juge et sans produire d’autres pièces aux débats que celles mentionnées dans le jugement entrepris.

Il convient d’ajouter que M. [X] [I] ne produit pas aux débats à hauteur d’appel le bail commercial qui lie les parties, étant observé qu’en première instance le bail avait été produit aux débats par l’intimé. La pièce n° 4 produite aux débats par M. [X] [I] et intitulée dans son bordereau de communication de pièces 'bail commercial en date du 30 août 2013" est en réalité la promesse de bail commercial conclu le 30 août 2013 entre M. [X] [I] et M.[R] [J]. La preuve que la charge de la taxe foncière incombe au locataire en exécution du bail commercial n’est donc pas démontrée.

1-4 Sur la demande de M. [X] [I] de paiement de la somme de 444,09 euros au titre des frais du constat d’huissier du 16 décembre 2019

Le premier juge a fait droit à cette demande. La cour n’est pas saisie d’une demande d’infirmation sur ce point.

2- Sur les demandes de M. [X] [I] concernant les dégradations dans les locaux

M. [X] [I] demande la condamnation de la société Sud Group à lui payer les sommes suivantes :

—  1.029,60 euros pour la réparation de la vitrine,

—  10.530 euros pour la remise en état du local,

—  1.500 euros pour le préjudice moral subi.

Pour écarter cette demande, le premier juge a considéré :

— que la cession du fonds de commerce entre la société Optiko et la société Sud Group est postérieure à l’entrée en vigueur de la Loi Pinel de sorte que l’article 145-40-1 du code de commerce est applicable à cette cession de fonds de commerce ;

— qu’en l’absence d’un état des lieux d’entrée en 2013 et faute pour le bailleur de démontrer qu’il a fait toutes les diligences pour réaliser un état des lieux lors de la cession du fonds de commerce, le bailleur ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil,

— que M. [X] [I] n’établit pas que les désordres constatés dans le local, suivant procès-verbal de constat dressé le 16 décembre 2019 par un huissier de justice de la société Id facto, sont imputables à la société Sud Group.

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte.

3- Sur la demande d’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a dit que M. [X] [I] doit à la société Sud Group la somme totale de 3.300 euros

Pour dire que M. [X] [I] doit la somme de 3.300 euros à la société Sud Group, le premier juge a retenu :

— que le bail commercial du 4 décembre 2013 stipule que le preneur a remis au bailleur une somme de 3.300 euros à titre de dépot de garantie,

— que l’acte de cession du fonds de commerce entre la société Optiko et la société Sud Group stipule que le dépot de garantie actuellement entre les mains du bailleur d’un montant de 3.300 euros est remboursé directement par l’acquéreur au vendeur qui le reconnaît et en donne bonne et valable quittance.

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte.

Ainsi et contrairement à ce que soutient M. [X] [I], il est justifié que le bailleur a reçu la somme de 3.300 euros à titre de dépot de garantie et que la société Sud Group est en droit d’en solliciter la restitution.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— dit que la société Sud Group doit à M. [X] [I] la somme de 2.075,54 euros,

— dit que M. [X] [I] doit à la société Sud Group la somme de 3.300 euros,

— ordonné la compensation des créances,

— condamné M. [X] [I] à payer à la société Sud Group la somme de 1224,46 euros par suite de la compensation des créances.

4- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Compte-tenu de la confirmation du jugement entrepris comme ci-dessus indiquée, il convient de confirmer la condamnation de M. [X] [I], qui succombe, aux dépens et au paiement de la somme de 1000 euros à la société Sud Group sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [X] [I], qui succombe en appel, sera en outre condamné aux dépens de la procédure d’appel et sa demande sur le fondement de l’article 37 de la loi de 1991 sera rejetée.

En application de l’article 579 du code de procédure civile, qui dispose que le recours par une voie extraordinaire et le délai ouvert pour l’exercer ne sont pas suspensifs d’exécution si la loi n’en dispose autrement, la demande d’exécution provisoire de M. [X] [I] est sans objet.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort ;

Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement du tribunal judiciaire de Melun du 25 janvier 2022 (RG n° 20/5007),

Y ajoutant,

Condamne M. [X] [I] au paiement des dépens de la procédure d’appel,

Rejette la demande de M. [X] [I] sur le fondement de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,

Déclare sans objet la demande d’exécution provisoire de la présente décision de M. [X] [I],

La greffière, La conseillère,

pour la présidente empêchée,