RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 03 AVRIL 2025

(n° 65 /2025, 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 24/10669 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJSOR

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 mai 2024-Juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) – RG n° 23/05914

APPELANTE

S.A.S. UNIONTRAD COMPANY

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 412 083 206

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée et assistée par M^e René-Louis PETRELLI, avocat au barreau de Paris, toque : C1160

INTIMÉE

S.A.S. PARCHAMPS

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 410 233 498

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0050

Assistée de M^e Eléonore TARNAUD du Cabinet PEYRONNET Avocats, avocat au barreau de Paris, toque : C2141

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, chargée du rapport, et M^me Stéphanie Dupont, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre,

M^me Stéphanie Dupont, conseillère,

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous-seing privé en date du 30 juillet 2010, la société Parchamps a donné à bail commercial à la société Uniontrad company des locaux à usage exclusif de bureaux situés dans un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2010.

Par acte extrajudiciaire en date du 29 août 2019, la société Uniontrad Company a signifié à la société Parchamps une demande de renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2019, avec actualisation des clauses et conditions du bail conformément aux stipulations impératives issues de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite « loi Pinel » et de son décret d’application.

Par acte extrajudiciaire en date du 18 novembre 2019, la société Parchamps a répondu à la demande de renouvellement en indiquant qu’elle refusait le renouvellement et offrait le paiement de l’indemnité d’éviction à laquelle pourrait prétendre la société Uniontrad Company.

La société Parchamps, par exploit en date du 24 mars 2023, a fait signifier à la preneuse une mise en demeure de restituer les locaux loués sous un délai de 4 mois.

Le 26 avril 2023 la société Uniontrad Company a fait délivrer une assignation à la société Parchamps.

Par ordonnance en date du 15 mai 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a, notamment, déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de la SAS Uniontrad Company à l’encontre de la SC Parchamps et condamné la SAS Uniontrad Company aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à payer à la SC Parchamps la somme de 3.000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 10 juin 2024, la SAS Uniontrad Company a interjeté appel total de l’ordonnance rendue.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 13 septembre 2024, la SAS Uniontrad Company, appelante, demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 15 mai 2024 par le juge de la mise en état de 18ème chambre 2ème section du tribunal judiciaire de Paris ;

— déclarer la Société Uniontrad company recevable en son action en paiement d’une indemnité d’éviction introduite par assignation en date du 26 avril 2023 en suite de la signification du refus de renouvellement de son bail commercial par la SC Parchamps en date du 18 novembre 2019 ;

— condamner la SC Parchamps à payer à la SAS Uniontrad Company une indemnité de 5.000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter la SC Parchamps de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions ;

— condamner la Société Parchamps aux dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétention, la SAS Uniontrad Company fait valoir que l’ordonnance du JME s’inscrit en méconnaissance des dispositions de l’article 2224 du code civil en ce que l’action en paiement de la créance indemnitaire, dont le principe est reconnu par le débiteur, obéit aux règles de la prescription quinquennale et que c’est donc à partir de la signification du 18 novembre 2019 de refus de renouvellement de bail commercial comportant offre d’indemnité d’éviction que s’est ouvert le délai de cinq années de prescription quinquennale de l’action, de sorte que l’action introduite est recevable. Contrairement à ce que soutient l’intimée, les dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce ne sont applicables qu’aux hypothèses de congé délivré sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction. Dans ces conditions, la reconnaissance que le débiteur fait du droit de celui contre lequel il entend prescrire interrompt la prescription conformément aux termes de l’article 2240 du code civil et, en l’occurrence, le droit à indemnisation de la locataire a expressément été reconnu par la bailleresse aux termes de son acte de refus de renouvellement en date du 18 novembre 2019.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 25 juillet 2024, la SC Parchamps, intimée, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance du 15 mai 2024 du Juge de la mise en état de la 2ème section de la 18ème chambre en toutes ses dispositions ;

— débouter la société Uniontrad company de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Ajoutant à l’ordonnance,

— condamner la société Uniontrad company à 8.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

— condamner la société Uniontrad company aux entiers dépens d’appel et autoriser Maître Bruno Regnier (SCP Regnier) à les recouvrer directement.

Au soutien de ses prétentions, la SC Parchamps oppose :

— Sur la prescription des actions en fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation que, sur le fondement de l’article L. 145-60 du code de commerce, l’appelante devait assigner l’intimée au plus tard le 18 novembre 2021, ce qu’elle n’a pas fait alors que que l’action du locataire évincé en paiement d’une indemnité éviction est sans contestation possible fondée sur le statut des baux commerciaux de l’article L. 145-14 du code de commerce ; que la nature de l’action est statutaire et que la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce est applicable ; que les jurisprudences invoquées par l’appelante sont inopérantes en ce qu’elles sont antérieurement à des évolutions jurisprudentielle et législative et, notamment, la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l’économie (dite « loi LME ») qui a supprimé le délai de forclusion prévu à l’ancien alinéa 4 de l’article L. 145-10 du code de commerce et la jurisprudence constante de la Cour de cassation, depuis 2007, qui a considéré que le délai de prescription de deux ans édicté à l’article L. 145-60 du code de commerce s’impose au locataire bénéficiaire d’une offre de paiement de l’indemnité de l’éviction ;

— Sur la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’occupation, laquelle est le corollaire de la demande de fixation de l’indemnité d’éviction, compte-tenu de la prescription de son action en fixation de l’indemnité d’éviction, l’appelante est irrecevable à cette demande ; que, par ailleurs, s’agissant d’une demande de fixation d’une indemnité d’occupation statutaire, le délai de prescription est également de deux années, conformément aux stipulations de l’article L. 145-60 du code de commerce.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Sur la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre de ce code relatif au bail commercial se prescrivent par deux ans.

L’article L. 145-10 du même code énonce qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande, soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation et, dans les trois mois de la notification de cette demande, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. L’acte extrajudiciaire délivré par le bailleur doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

En effet, l’article L. 145-14 prévoit, notamment, que le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, sauf exceptions limitativement énumérées à l’article L. 145-17 du code de commerce.

Au cas d’espèce, en réponse à la demande de renouvellement du bail, la SC Parchamps a, par acte en date du 18 novembre 2019, notifié le refus de renouvellement du bail avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, il est de jurisprudence constante que toutes actions nées de l’application du statut des baux commerciaux, dont celle relative au droit du preneur à obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail, se prescrivent par deux ans et ne sont pas soumises à la prescriptions quinquennale de droit commun.

Conformément aux dispositions de l’article L. 145-10 précitée, le délai de prescription de l’action engagée par l’appelante et tendant à obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction a expiré dans le délai de deux ans à compter de la date à laquelle a été signifié le refus de renouvellement par le bailleur, soit le 19 novembre 2021.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, si, selon l’article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait, interrompt le délai de prescription, seule une reconnaissance non équivoque résultant d’un acte positif pouvant être prise en compte.

Le seul fait d’opposer refus de renouvellement avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction à la demande de renouvellement notifiée par le preneur ne vaut pas reconnaissance du droit à cette indemnité de la part du bailleur et n’interrompt donc pas davantage la prescription qui court à l’encontre du preneur, lequel doit assigner avant l’expiration du délai de deux ans à compter de la date d’effet du refus conformément aux dispositions susvisées.

Il s’en déduit que, c’est à bon droit, que le juge de la mise en état a déclaré prescrite l’action engagée par la SAS Uniontrad Company le 26 avril 2023 et, de ce fait, a prononcé son irrecevabilité.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Succombant en ses prétentions, la SAS Uniontrad Company sera condamnée à payer à la SC Parchamps la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et supportera la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris le 15 mai 2024 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS Uniontrad Company à payer à la SC Parchamps la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Uniontrad Company à supporter la charge des dépens d’appel.

La greffière La présidente