Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 4, 9 septembre 2025, n° 23/09167

CA Paris
Confirmation 9 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Transfert du bail au décès du locataire
La cour a estimé que les appelants ne remplissaient pas les conditions requises pour le transfert du bail, n'étant pas des 'personnes à charge' du locataire décédé.
Rejeté
Existence d'un bail verbal
La cour a jugé que les appelants n'apportaient pas la preuve de la connaissance par la société Immobilière 3F de leur occupation indépendante du locataire décédé.
Rejeté
Prescription de l'action en résiliation du bail
La cour a rejeté cet argument, considérant que les appelants n'avaient pas démontré que la société avait été informée du décès du locataire en temps utile.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que les appelants, étant partie perdante, ne pouvaient prétendre à l'allocation de frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 4, 9 sept. 2025, n° 23/09167
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/09167
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Damien CHEVRIERLorraine LE GUISQUETElisabeth MENARD
Cabinet(s) :	MENARD WEILLER
Parties :	S.A. IMMOBILIERE 3F

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 09 SEPTEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/09167 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHVBN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Mars 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] – RG n° 22/06298

APPELANTS

Monsieur [V] [T]

né le 07 avril 1977 à [Localité 7] (Sri Lanka)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [X] [F]

née le 07 mars 1987 à [Localité 8] (Sri Lanka)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0920

INTIMEE

S.A. IMMOBILIERE 3F

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 552 141 533

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Elisabeth MENARD de la SCP MENARD – WEILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0128

Ayant pour avocat plaidant à l’audiene M^e Lorraine LE GUISQUET, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 28 juillet 1992, la société d’HLM Immobilière 3F a donné en location à [B] [M] un bien situé [Adresse 2] à [Localité 10].

[B] [M] est décédé le 19 septembre 2016.

Par courrier en date du 27 janvier 2022, M. [V] [T] a sollicité le transfert du bail à son nom, indiquant résider dans le logement depuis 2012 avec sa compagne Mme [X] [F] et leurs trois enfants.

Le 21 février 2022, la société d’HLM Immobilière 3F a indiqué ne pas pouvoir satisfaire à sa demande, les justificatifs produits étant incomplets, et a sollicité le 2 mars le départ des lieux de M. [V] [T] et Mme [X] [F] dans un délai d’un mois. Le 19 avril 2022, les occupants ont été mis en demeure de quitter immédiatement les lieux.

Saisi par la société Immobilière 3F par acte d’huissier de justice délivré le 19 juillet 2022, par jugement contradictoire rendu le 15 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

— constate la résiliation du contrat de bail liant la société Immobilière 3F et [B] [M] relativement au logement situé [Adresse 2] à [Localité 10] à la date du décès du locataire 19 septembre 2016 ;

— ordonne en conséquence à M. [V] [T] et Mme [X] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement ;

— dit qu’à défaut pour M. [V] [T] et Mme [X] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai la société Immobilière 3F pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— déboute la société Immobilière 3F de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamne in solidum M. [V] [T] et Mme [X] [F] à payer à la société Immobilière 3F une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges (625,93 euros au 30 novembre 2022), tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 20 septembre 2016 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou ensuite de l’expulsion) ;

— déboute la société Immobilière 3F de sa demande de dommages et intérêts ;

— déboute la société Immobilière 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne in solidum M. [V] [T] et Mme [X] [F] aux dépens comprenant la sommation de quitter les lieux en date du 19 avril 2022 ;

— rappelle que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 19 mai 2023, M. [V] [T] et Mme [X] [F] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 1er août 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [V] [T] et Mme [X] [F] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et en ce qu’il :

« – constate la résiliation du contrat de bail liant la société Immobilière 3F et [B] [M] relativement au logement situé [Adresse 2] à [Localité 10] à la date du décès du locataire 19 septembre 2016 ;

— leur ordonne en conséquence de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement ;

— dit qu’à défaut pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai la société Immobilière 3F pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— les condamne in solidum à payer à la société Immobilière 3F une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges (625,93 euros au 30 novembre 2022), tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 20 septembre 2016 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou ensuite de l’expulsion) ;

— les condamne in solidum aux dépens comprenant la sommation de quitter les lieux en date du 19 avril 2022 ;

— rappelle que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. » ;

— en conséquence :

— débouter la société Immobilière 3F de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— en conséquence :

— à titre principal :

— dire prescrite l’action de la société Immobilière 3F en résiliation du bail et expulsion ;

— dire que le bail de [B] [M] leur a été transféré au décès de ce dernier survenu le 20 septembre 2016 ;

— à défaut et à titre subsidiaire :

— dire qu’ils occupent les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 10] en vertu d’un bail verbal ;

— en tout état de cause :

— condamner la société Immobilière 3F au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, et en tous les dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 30 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Immobilière 3F demande à la cour de :

— débouter M. [V] [T] et Mme [X] [F] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

— condamner M. [V] [T] et Mme [X] [F] à lui payer une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [V] [T] et Mme [X] [F] aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025.

Il a été vainement adressé à M. [V] [T] et Mme [X] [F] le 11 juin 2025 un message leur octroyant un délai supplémentaire de 24 heures pour déposer leur dossier de plaidoirie.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 912 du code de procédure civile : 'Dans tous les cas, les dossiers, comprenant les copies des pièces visées dans les conclusions et numérotées dans l’ordre du bordereau récapitulatif, sont déposés à la cour quinze jours avant la date fixée pour l’audience de plaidoiries.' Non seulement M. [V] [T] et Mme [X] [F] n’ont pas respecté cette règle, mais de surcroît, interpellés en cours de délibéré, ils n’ont déposé aucune pièce dans le délai qui leur avait été octroyé, ni même à la date du 17 juillet 2025. La cour retient donc qu’ils ne versent aux débats aucune pièce à l’appui de leurs prétentions.

Les appelants soutiennent qu’ils ont été hébergés depuis 2012 à titre gratuit par le locataire en titre, décédé depuis en 2016.

Ils prétendent que la société Immobilière 3F était informée de la situation (pièces 2, 4, 9 à 13) et qu’ils règlent régulièrement les loyers depuis 2016.

Ils contestent la décision de refus de transfert du bail.

La société Immobilière 3F s’oppose à la prescription invoquée et soutient qu’elle n’a jamais été informée du décès du locataire en titre, ni de son départ, et relève que sur l’acte de décès, le domicile est à une autre adresse. Elle indique qu’elle a appris fortuitement en 2022 lors d’un changement d’interphonie que son locataire était décédé.

Elle s’oppose au transfert du bail et à la qualité revendiquée par les appelants, de personnes à charge.

Sur ce,

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. Selon l’article 40.I de la même loi, les dispositions de l’article 14 sont applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

M. [V] [T] et Mme [X] [F] ne remplissent pas les conditions requises par l’article 14 puisqu’ils démontrent pas avoir été des 'personnes à charge’ du locataire en titre. Ne répond en effet pas à cette definition celui qui 'en contrepartie de la prise en charge financière de l’hébergement s’occupe (du locataire en titre) comme un proche', d’autant qu’ils indiquent que M. [V] [T] était cuisinier dans l’établissement de restauration exploité par la fille de [B] [M], activité forcément rémunératrice, qui se trouve par ailleurs, être à l’origine du lien qui avait pu se tisser et conduire à l’hébergement des appelants dans l’appartement litigieux. Ils ne justifient pas de leur situation financière à l’époque du décès. Le fait enfin qu’ils revendiquent avoir payé le loyer depuis le décès du locataire contredit aussi cette allégation de 'personne à charge'.

Par ailleurs, sur l’acte de décès, le domicile du défunt se situe à [Localité 6] dans l’Eure, sans que les appelants ne parviennent à rapporter la preuve qu’il continuait d’habiter avec eux l’appartement litigieux. Dès lors la condition tenant à la durée d’occupation avec le défunt n’est pas davantage remplie.

M. [V] [T] et Mme [X] [F] ne peuvent prétendre à l’existence d’un bail verbal puisqu’ils n’apportent pas de preuve de la connaissance par la société Immobilière 3F d’une part, de leur occupation des lieux litigieux indépendamment de [B] [M], d’autre part, du décès du locataire en titre. Pour ce même motif, le moyen tiré de la prescription est vainement soulevé par les appelants. Dans ces conditions leurs allégations tenant au fait qu’ils auraient payé le loyer, l’assurance locative ou même la taxe d’habitation sont insuffisantes pour démontrer l’existence d’un bail verbal.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail litigieux, prononcé l’expulsion et condamné les appelants au paiement d’une indemnité d’occupation.

Partie perdante, M. [V] [T] et Mme [X] [F] ne sauraient prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Ils devront en outre supporter in solidum les dépens d’appel.

L’équité justifie de condamner M. [V] [T] et Mme [X] [F] comme il sera dit dans le dispositif.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 15 mars 2023,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [V] [T] et Mme [X] [F] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que M. [V] [T] et Mme [X] [F] supporteront in solidum la charge des dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,