Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 18 NOVEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/15870 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIJJ4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Août 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] – RG n° 22/06936

APPELANTE

Madame [C] [N]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Matthieu JESSEL, avocat au barreau de PARIS, toque : L158

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023/002807 du 08/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMEE

S.A. [Adresse 7] agissant poursuites et diligences en la personne de son Directeur Général y domicilié

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1971

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Roselyne GAUTIER, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

— M^me Agnès BODART-HERMANT, présidente à la chambre,

— Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

La SAGI (Société anonyme de gestion immobilière )aux droits de laquelle vient la SA d’HLM 1001 Vies Habitat a, par contrat du 6 février 2024, donné à bail à Mme [C] [N], un appartement sis [Adresse 2].

La Société 1001 Vies Habitat a, par exploit du 27 janvier 2022, fait délivrer à Mme [C] [N], un commandement de payer une somme de 1.540,38 euros en principal,et de justifier de son assurance.

Par exploit du 24 août 2022, la Société 1001 Vies Habitat,a assigné Mme [C] [N] devant le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 8].

Par jugement du 03 août 2023, le Juge des Contentieux de la Protectionde [Localité 8] a:

— Constaté l’existence d’un bail écrit conclu le 6 février 2004 entre la Société Anonyme de Gestion Immobilière (SAGI), aux droits de laquelle vient la SA d’HLM 1001 Vies Habitat, et Mme [C] [N],

— Constaté que la SA d’HLM 1001 Vies Habitat se désiste de sa demande de résiliation du bail conclu le 6 février 2004 entre la Société Anonyme de Gestion Immobilière (SAGI), aux droits de laquelle vient la SA d’HLM 1001 Vies Habitat, et Mme [C] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9],

— Condamné Madame [C] [N] à verser à la SA d’HLM 1001 Vies Habitat la somme de 354.78 euros (décompte arrêté au 20 mars 2023, échéance de février 2023 incluse et après déduction de la régularisation des charges 2020),

— Condamné la SA d’HLM 1001 Vies Habitat à payer à Mme [C] [N] la somme de 328.22 euros au titre du trop-perçu sur le dépôt de garantie,

— Débouté Mme [C] [N] de ses demandes de remboursement de provision sur charges, de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— Dit que chaque partie conservera à sa charge les frais et dépens engagés dans la présente instance,

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration enregistrée au greffe le 26 septembre 2023 Mme [C] [N] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées via le RPVA le 22 décembre 2023, elle demande à la cour de :

DECLARER recevable et bien fondé son appel,

En consequence :

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Condamné Madame [C] [N] à verser à la SA d'[Adresse 7] la somme de 354,78 euros arrêtée au 20 mars 2023, échéance de février 2023 incluse et après régularisation des charges 2020,

— Débouté Madame [C] [N] de ses demandes de remboursement de provision sur charges, de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— Dit que chaque partie conservera à sa charge les frais et dépens engagés dans la présente instance.

Statuant à nouveau :

DEBOUTER la Société 1001 VIES HABITAT de ses demandes en paiement excédant la somme de 246,76 € au titre des provisions sur charges 2021,

A titre principal :

CONDAMNER la Société 1001 VIES HABITAT à rembourser à Madame [N] la somme de 3.152,24 € versée à titre de provisions sur charges 2022 et 2023, et ce avec un intérêt légal à compter de l’arrêt à intervenir,

ORDONNER la compensation entre les créances réciproques des parties, laissant apparaître une créance de 2.905,48 € au profit de Madame [N]

A titre subsidiaire,

CONDAMNER la Société 1001 VIES HABITAT à rembourser à Madame [N] la somme de 1.787,36 €, et ce avec un intérêt légal à compter de l’arrêt à intervenir,

ORDONNER la compensation entre les créances réciproques des parties, laissant apparaître une créance de 1.540,60 € au profit de Madame [N],

En tout etat de cause :

CONDAMNER la Société 1001 VIES HABITAT à payer à Madame [N] une indemnité de 2.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi,

CONDAMNER la Société 1001 VIES HABITAT à payer à Madame [N] une indemnité de 1.000 € pour procédure abusive, en application de l’article 1231-1 du Code Civil précité,

CONDAMNER la Société 1001 VIES HABITAT à payer à Madame [N] une indemnité de 4.000 € avec distraction au profit de Maître Matthieu JESSEL.

CONDAMNER la Société 1001 VIES HABITAT aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par RPVA le 21 août 2025, la Société 1001 Vies Habitat demande à la cour de :

— Déclarer Madame [N] mal fondée en son appel,

— La débouter de l’ensemble de ses demandes,

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Y ajoutant

— Actualiser la créance de la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT à la somme de 386,43 euros échéance de juillet 2025 incluse selon décompte arrêté au 19 août 2025,

— Condamner en conséquence Madame [N] à payer la somme de 386,43 euros de ce chef à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT

— La condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel

— La condamner à payer à la SA d’HLM 1001 vies habitat la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC.

L’ordonnance de clôture est datée du 9 septembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIVATION

Sur le remboursement des provisions pour charges

L’appelante locataire sollicite l’infirmation du jugement l’ayant déboutée de sa demande en remboursement des provisions pour charges pour les années 2021 et 2022 et ce, en l’absence de toute régularisation annuelle. Elle sollicite pour le même motif le remboursement des provisions perçues sur l’année 2023.

La société bailleresse se prévaut du fait qu’elle a régularisé les charges au titre de l’année 2021 en portant au crédit du compte locatif de Mme [N], le 19 février 2024, la somme de 350,71 euros et du fait que lors de la régularisation à intervenir pour les années suivantes avant la prescription de 3 ans, la totalité des charges annuelles sera immédiatement exigible.

Sur ce,

Vu les articles 23 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Selon ce texte tel qu’interprété par une jurisprudence constante, il appartient au bailleur de régulariser annuellement les appels de provision pour charges et de mettre à disposition du locataire les pièces et documents en justifiant,à charge pour ce dernier, à réception de cette régularisation, de solliciter son bailleur afin de consulter ces justificatifs, la régularisation pouvant intervenir jusqu’à l’audience devant le juge.

A défaut de régularisation intervenue, les provisions ne sont pas exigibles et le locataire est bien fondé à en solliciter le remboursement, peu important que le bailleur doive par la suite prendre l’initiative de réclamer l’intègralité des charges dues pour la période concernée, dès lors que la régularisation interviendrait avant la prescription.

C’est donc à tort que le premier juge a rejeté les demandes en remboursement des provisions pour charges de Mme [N] au seul motif,que la régularisation desdites charges peut intervenir dans les 3 ans de la prescription.

En l’espèce, la régularisation des charges pour l’année 2021 étant intervenue le 19 février 2024, ce que la locataire ne conteste pas, il convient de confirmer mais pour autre motif, le premier juge qui a rejeté sa demande en remboursement sur cette période.

En revanche, en l’absence de toute régularisation pour les années 2022 et 2023 au jour de la clôture des débats devant la cour, le jugement qui rejette la demande en remboursement des provisions pour charges pour l’année 2022 est infirmé et il est en sus fait droit à la demande de remboursement desprovisions pour l’année 2023.

Au vu du relevé locatif produit par la socité bailleresse et des avis d’échéances de la locataire, il est fait droit à la demande de rembousement de cette dernière, au titre des provisoins appelées et payées à hauteur de 3152,24 euros et ce, avec intérêts légaux à compter du présent arrêt.

Au vu du relevé actualisé au 14 août 2025 le solde locatif imputable à Mme [D] étant de 386, 43 euros elle sera condamnée au paiement de cette somme et,, il est fait droit à la demande de compensation entre les deux créances.

Sur les troubles de jouissance

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé pendant la durée du bail de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé,exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l 'usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations. autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il s’agit d’une obligation de résultat mais l’inexécution de son obligation d’entretien par le bailleur ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts pour le locataire que s’il a informé le bailleur de l’existence des désordres et que celui-ci n’y a pas remédié.

En l’espèce Mme [C] [N] reproche au bailleur de ne pas avoir traité durablement le problème lié à la présence de rongeurs dans son appartement.

Au vu des pièces versées aux débats, la société bailleresse justifie être intervenue de nombreuses fois le 21 juillet 2020, le 10 novembre 2020, le 27 décembre 2021 chez Mme [N], le 13janvier 2022 sur l’ensemble des logements et comme l’a justement relevé le premier juge Mme [N] ne démontre pas qu’en dehors de ces interventions elle aurait signalé à son bailleur la présence de nuisibles et aurait sollicté en vain son intervention.

En effet les photographies versées aux débats ne permettent toujours pas d’identifier la date et le lieu où elles ont été prises,et les pièces 17 ( attestation d’une amie ne répondant pas aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile ) et, 20 ( mail d’une amie ) font état de présence de rongeurs à des périodes suivies dans des délais rapides d’intervention de la société bailleresse.

Par ailleurs il convient de constater que depuis les interventions ayant eu lieu en janvier 2022 Mme [N] ne justifie nullement avoir sollicité d’autres interventions de son bailleur.

Il convient donc de confirmer le jugement ayant rejeté la demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance, Mme [N] ne rapportant pas la preuve de manquements de son bailleur dans les diligences faites pour éradiquer la présence de nuisibles.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le droit de défendre ses intérêts en justice ne dégénère en abus de nature à justifier l’allocation de dommages-intérêts qu’en cas d’une attitude fautive génératrice d’un dommage, la mauvaise foi, l’intention de nuire ou une erreur grossière sur ses droits.

Une telle preuve n’est pas rapportée à l’encontre de la société bailleresse et il convient de confirmer le premier juge qui a rejeté la demande de dommages te intérêts de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Au vu du sens de l’arrêt, la société intimée supportera les dépens de première intance et d’appel.

Elle sera également condamnée à payer à l’appelante une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile ne prévoyant pas de distraction au profit de l’avocat la demande de ce chef est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme les dispositions du jugement entrepris relatives au remboursement des charges et à la condamantion aux dépens,

Confirme le surplus des dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société 1001 Vies Habitat à restituer à Mme [C] [N] la somme de 3152,24 euros correspondant aux provisions pour chargespercues en 2022 et 2023 et non régularisées au 9 septembre 2025 ;

Condamne Mme [C] [N] à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 386, 43 euros au titre du solde locatif décompte arrêté au 19 août 2025 juillet 2025 inclus,

Ordonne la compensation entre les deux créances,

Condamne la société 1001 Vies Habitat aux entiers dépens, et au paiement à Mme [C] [D] de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,