Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 21 MAI 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/16157 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEKJR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Mai 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n° 1120010675

APPELANTE

Madame [U] [H]

née le 15 octobre 1958 à [Localité 6] (Algérie)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Aurélie BERTHET, avocat au barreau de PARIS, toque : C2274

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2021/032332 du 03/08/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] [Localité 7] représenté par son syndic, la société AGENCE ARAGO, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 307 146 720

C/O Société AGENCE ARAGO

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Farauze ISSAD de la SELASU F. ISSAD AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2017

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère,

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [H] est propriétaire du lot n°27 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Par acte d’huissier de justice du 2 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 7] l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’un arriéré de charges de 9 315,85 euros, 4ème trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 639,81 euros à compter du 12 juillet 2019 et sur la somme de 8 091,41 euros à compter du 21 novembre 2019, et de diverses sommes.

Par jugement contradictoire du 3 mai 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné Mme [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 7] :

la somme de 9 315,85 euros représentant les charges de copropriété dues comprenant celles du 4ème trimestre 2020 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et leur capitalisation en les formes de l’article 1343-2 du code civil,

400 euros à titre de dommages et intérêts,

800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné Mme [H] aux dépens,

— jugé que l’exécution provisoire recevra normalement application.

Mme [H] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 2 septembre 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 13 novembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 2 décembre 2021 par lesquelles Mme [H], appelante, invite la cour à :

— infirmer le jugement entrepris,

à titre principal,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, dont notamment :

le remboursement de charges de copropriété et autres frais et intérêts,

l’octroi de dommages et intérêts,

la capitalisation des intérêts,

— lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter des sommes éventuellement dues au titre des charges de copropriété, soit vingt-quatre mois,

en tout état de cause

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] [Localité 7] à lui payer une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, de première instance et d’appel,

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] [Localité 7] à payer à Maître Berthet, avocat de Mme [H], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, une somme de 2 000 euros hors taxes outre les taxes afférentes sur le fondement de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;

Vu les conclusions notifiées le 24 février 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 7], intimé, invite la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, à :

— confirmer le jugement,

— condamner Mme [H] à lui payer la somme en principal de 9 315,85 euros comprenant les charges du 4ème trimestre 2020 augmentés des intérêts au taux légal comme suit :

sur la somme de 4 639,81 euros à compter du 12 juillet 2019, date de la lettre de mise en demeure,

sur la somme de 8 091,41 euros à compter du 21 novembre 2019, date de la lettre de mise en demeure,

à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner Mme [H] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Mme [H] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

Mme [H] allègue, à titre principal, sur le fondement de l’article 1353 du code civil, que la somme de 9 315,85 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété est injustifiée aux motifs qu’en première instance il s’est contenté de la réclamer sans détailler sa créance et qu’à la page 4 de l’assignation du 2 novembre 2020 il réclamait une dette de 9 565,58 euros arrêtée au 4ème trimestre 2020 compris. Elle ajoute que, de surcroît, le syndicat des copropriétaires a lui-même admis les incertitudes dans son assignation.

En outre, elle relève également l’existence d’une dichotomie entre le solde indiqué sur le décompte sur lequel s’appuie le syndicat des copropriétaires et la somme qu’il réclame.

Enfin, Mme [H] soutient que la créance du syndicat des copropriétaires n’est pas non plus fondée au vu de la condamnation du syndic pour mauvaise gestion de la copropriété par le tribunal judiciaire de Paris.

Le syndicat des copropriétaires soutient avoir produit tous les éléments nécessaires à la justification de sa créance au titre des charges de copropriété impayées comprenant les charges du 4ème trimestre 2020, notamment par la production des procès-verbaux d’assemblées générales.

Il allègue que Mme [H] ne peut se fonder sur la mauvaise gestion de la copropriété et la nomination d’un administrateur ad hoc pour échapper à ses obligations, ajoutant que ce dernier n’a été désigné que pour les travaux, Maître [L] précisant dans son courrier du 21 avril 2021 que le syndic conserve la gestion courante de l’immeuble.

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipement communs de l’immeuble.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour justifier ses prétentions le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— la matrice cadastrale justifiant que Mme [H] est propriétaire du lot n° 27 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7],

— un décompte des charges et travaux dus par Mme [H], pour la période du 1er juillet 2017 au 9 octobre 2020, 4ème trimestre 2020 inclus, faisant apparaître un arriéré de charges de 9 565,58 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 mai 2018 et 31 juillet 2019, approuvant les comptes des exercices 2017 et 2018, et fixant le budget prévisionnel et les travaux des exercices 2019 et 2020.

Il ressort du décompte, comme l’a justement rappelé le syndicat des copropriétaires, que les sommes des 25 novembre et 12 décembre 2019, d’un montant respectif de 45,73 euros et 204 euros, ont été déduites des charges dues.

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu que Mme [H] était redevable de la somme de 9 315,85 euros au titre des impayés de charges et travaux arrêtés au 9 octobre 2020, 4ème trimestre 2020 inclus.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la capitalisation des intérêts

Mme [H] argue de sa situation financière précaire et de sa bonne foi pour contester la capitalisation des intérêts ordonnée par le premier juge.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En vertu de ce dernier la capitalisation est accordée sur simple demande sur les intérêts dus pour au moins une année entière, sauf à ce que l’empêchement du débiteur de procéder à la liquidation de la dette soit du fait du créancier.

En l’espèce, Mme [H], sur qui pèse la charge de la preuve, ne démontre aucune faute du syndicat des copropriétaires.

Mme [H] sera donc déboutée de sa demande et le jugement de première instance sera confirmé sur ce point.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Le syndicat des copropriétaires allègue que les impayés de Mme [H] mettent en péril la copropriété et que sa demande comprend le coût des mises en demeure d’un montant de 45,73 euros.

Il soutient par ailleurs que l’intimée est de mauvaise foi, soulignant qu’elle interjette appel du jugement du 3 mai 2021 alors même qu’elle ne règle pas ses charges de copropriété.

Mme [H] soutient que le syndicat des copropriétaires ne démontre ni sa résistance abusive ni le dommage subi. Elle précise que se trouvant dans une situation économique précaire, c’est sans mauvaise foi ni malice qu’elle n’a pas réglé sa dette. Elle soutient, en outre, qu’au vu du manque de clarté des demandes du syndicat des copropriétaires elle a pu ignorer, en toute bonne foi, la réalité de sa créance, d’autant que le syndic a été condamné par le tribunal judiciaire de Paris pour mauvaise gestion de la copropriété. Mme [H] indique, de surcroît, qu’il ressort de l’ordonnance du 7 janvier 2021 que le syndic a délibérément laissé la dette s’accumuler sans prendre les mesures nécessaires au recouvrement des charges et que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas qu’elle se serait abusivement opposée à de telles mesures.

Par ailleurs, Mme [H] reproche au syndicat des copropriétaires d’avoir intégré des frais de recouvrement dans les dommages et intérêts pour résistance abusive.

Il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du décompte des charges dues, que Mme [H] n’a procédé à aucun versement depuis 2017. Elle ne justifie en revanche aucunement de sa situation précaire.

Par conséquent, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les délais de paiement

Mme [H] soutient qu’elle est en situation de précarité financière et qu’elle est de bonne foi.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [H] ne paie pas ses charges et qu’elle n’a proposé aucun échéancier.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Mme [H] ne produit aucun élément permettant de justifier de ses difficultés financières ni de sa capacité de remboursement de la créance résultant des impayés de charges.

En conséquence, elle doit être déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [H], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [H] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] la somme supplémentaire de 1 500 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE