Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 04 AVRIL 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/14723 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ5VE

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Mai 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 22/50131

APPELANTE

Mme [K] [F]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par M^e Jessica CHUQUET de la SELEURL CABINET CHUQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0595

Ayant pour avocat plaidant M^e Thomas MLIZAK, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

S.A.S. WALCH, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3], représenté par son syndic la société WALCH, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentés par M^e Christophe LEVY-DIERES de la SELEURL ARGONE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0135

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 mars 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président de chambre et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

Mme [F] est propriétaire d’un studio au sein d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 9].

En 2017, des travaux de toiture ont été réalisés occasionnant selon Mme [F] des infiltrations d’eau au sein de son studio.

Les expertises menées par les compagnies d’assurance n’ayant pas permis de remédier aux désordres qu’elle dénonce, par acte du 18 décembre 2021, Mme [F] a fait assigner le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] à [Localité 9] (ci-après le syndicat des copropriétaires) et la société Walch, syndic, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir désigner un expert.

A l’audience du 12 janvier 2022, le premier juge a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur.

Les parties ont entrepris une médiation et ont désigné M. [E], en qualité d’expert.

En l’absence d’accord, par ordonnance contradictoire du 13 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :

— écarté des débats la pièce n°16 produite par Mme [F] correspondant au rapport d’expertise de M. [E] du 18 octobre 2022 ;

— ordonné une mesure d’expertise ;

— désigné en qualité d’expert :

[M] [R]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : [XXXXXXXX02]

Email : [Courriel 8]

qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, notamment, de :

— se rendre sur les lieux après y avoir convoqué les parties ;

— examiner les désordres d’infiltrations et les nuisances sonores tels qu’allégués par Mme [F] et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

— les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes ;

— indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité du bâtiment et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou sa conformité à sa destination ;

— fournir tout renseignement technique et de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d''uvre, le coût de ces travaux;

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires ; dans l’affirmative, décrire ces travaux et en faire une estimation dans un rapport intermédiaire ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

— En cas d’urgence ou de péril reconnus par l’expert, autorisé le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d’oeuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert qui déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux;

— dit n’y avoir lieu en l’état à enjoindre à Mme [F] d’appeler dans la cause la société PVP, la société Axa et le cabinet Laine ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions présentées par Mme [F] ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé à chacune des parties la charges des dépens par elle exposés.

Par déclaration du 5 août 2024, Mme [F] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

— écarté des débats la pièce n°16 qu’elle avait produite correspondant au rapport d’expertise de M. [E] du 18 octobre 2022 ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur ses demandes de provisions ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé à chacune des parties la charges des dépens par elle exposés.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 18 février 2025, Mme [F] demande à la cour de :

— infirmer la décision rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris en date du 13 mai 2024 en ce qui concerne les chefs du jugement expressément critiqués en son appel ;

En conséquence, statuant à nouveau,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Walch à procéder aux réparations visées par M. [E] dans son rapport du 18 octobre 2022 sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Walch à lui payer une provision de 20.000 euros à valoir sur des dommages et intérêts ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Walch à lui payer la somme de 5.000 euros, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires et la société Walch demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance du 13 mai 2024 du président du tribunal judiciaire de Paris ;

Et ce faisant,

— débouter Mme [F] de l’ensemble de ses demandes ;

Et y ajoutant,

— condamner Mme [F] à leur verser la somme de 4.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [F] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 février 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur la communication du rapport d’expertise de M. [E] par Mme [F]

Mme [F] soutient que le rapport d’expertise établi par M. [E], qui ne contient aucune constatation ou déclaration des parties et du médiateur, n’est pas couvert par le principe de la confidentialité, que la convention de médiation produite n’est pas signée et que de surcroît le syndicat des copropriétaires a déjà transmis ce rapport à son assureur.

La société Walch et le syndicat des copropriétaires affirment que l’article 3.5 de la convention de médiation prévoit expressément que toute personne participant à la médiation, les parties et leur conseil, sont soumis à une obligation de confidentialité, que cette convention bien que non signée, a été exécutée par les parties et tient lieu de loi entre elles. Ils ajoutent que la divulgation éventuelle du rapport ne saurait supprimer l’exigence de confidentialité qui s’impose aux parties.

L’article 1531 du code de procédure civile prévoit que la médiation et la conciliation conventionnelles sont soumises au principe de confidentialité dans les conditions et selon les modalités prévues à l’article 21-3 de la loi du 8 février 1995 susmentionnée.

Selon l’article 21-3 précité, sauf accord contraire des parties, la médiation est soumise au principe de confidentialité.

Les constatations du médiateur et les déclarations recueillies au cours de la médiation ne peuvent être divulguées aux tiers ni invoquées ou produites dans le cadre d’une instance judiciaire ou arbitrale sans l’accord des parties.

Il est fait exception aux alinéas précédents dans les deux cas suivants :

a) En présence de raisons impérieuses d’ordre public ou de motifs liés à la protection de l’intérêt supérieur de l’enfant ou à l’intégrité physique ou psychologique de la personne ;

b) Lorsque la révélation de l’existence ou la divulgation du contenu de l’accord issu de la médiation est nécessaire pour sa mise en 'uvre ou son exécution.

Lorsque le médiateur est désigné par un juge, il informe ce dernier de ce que les parties sont ou non parvenues à un accord.

Pour écarter des débats le rapport de l’expert, M. [E], désigné par les parties dans le cadre de la médiation, le premier juge a retenu que ce document, en application de l’article 1531 du code de procédure civile et de la convention de médiation produite, était issu de la médiation et à ce titre couvert par l’obligation de confidentialité et ne pouvait être produit sans l’accord du syndicat des copropriétaires.

Il n’est pas contesté que les parties ont, d’un commun accord, désigné un expert afin de remédier aux désordres dénoncés par Mme [F].

Dans son rapport, l’expert rappelle que sa désignation est intervenue à la demande de Mme [F] et du syndicat des copropriétaires et mentionne, au titre de l’exposé du litige, que dans le cadre de l’assignation aux fins de désignation d’un expert judiciaire devant le président du tribunal judiciaire, une médiation a été convenue entre les parties. La mission confiée à l’expert se réfère à celle sollicitée par Mme [F] dans son assignation. Le rapport mentionne ensuite les désordres dénoncés par Mme [F], les constatations et les analyses de l’expert.

Le syndicat des copropriétaires et la société Walch produisent la convention de médiation du 17 mars 2022, qui prévoit un engagement de confidentialité pour toute personne (conseil, tiers, expert, consultant) qui pourrait être amenée à participer au processus de médiation. Bien que la convention soit non signée, il n’est pas contesté que les parties ont entrepris une mesure de médiation, ce que l’expert relève dans son exposé du litige.

Pour autant, comme le souligne Mme [F], ce rapport ne mentionne aucune constatation du médiateur ni déclaration des parties. A cet égard, contrairement à ce que soutiennent le syndicat des copropriétaires et la société Walch, l’expert a repris les désordres énoncés par Mme [F] dans son assignation et les différents courriers adressés aux syndic et assureurs.

Le rapport ne comprend en outre aucune disposition relative à sa confidentialité.

Dans ces conditions, la circonstance que l’expertise soit intervenue dans le cadre de la médiation ne saurait suffire à ce que le rapport soit écarté des débats. En effet, la confidentialité qui a vocation à protéger les échanges avec le médiateur et entre les parties afin de favoriser leur accord, porte sur les constatations du médiateur et les déclarations des parties recueillies au cours de la médiation et ne s’étend pas aux seules constatations et analyses de l’expert. Or, ce dernier en se bornant à reprendre les désordres dénoncés par Mme [F], à les décrire et à en déterminer l’origine n’a pas pris part au processus de médiation mais a seulement donné un avis technique aux parties.

Par ailleurs, Mme [F] produit la notification faite par l’assureur de l’immeuble au syndic daté du 12 octobre 2023 accompagné du rapport d’expertise préliminaire dommages-ouvrages du 12 octobre 2023 mentionnant au titre des documents examinés « le rapport d’expertise M. [E] du 18 octobre 2022 ». Il en résulte que le syndicat des copropriétaires et la société Walch ont d’ores et déjà communiqué le rapport d’expertise de M. [E] à des tiers à la procédure de médiation, confirmant l’absence de confidentialité du rapport.

L’ordonnance est infirmée en ce qu’elle a écarté le rapport d’expertise de M. [E] communiqué en pièce n°16 par Mme [F].

Sur la demande d’exécuter les travaux

Devant la cour comme devant le premier juge, Mme [F] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires et de la société Walch à procéder aux réparations visées par M. [E] dans son rapport du 18 octobre 2022. Elle soutient que les désordres proviennent des parties communes comme l’a relevé l’expert, que le syndicat des copropriétaires est donc tenu d’y remédier, le syndic ayant pour sa part l’obligation d’administrer les parties communes. Elle fait valoir que sa demande d’infirmation de la décision en ce qu’elle a rejeté sa demande de condamnation à réaliser les travaux vaut nécessairement contestation de la demande de désignation d’un expert.

Le syndicat des copropriétaires et la société Walch prétendent que la désignation de l’expert n’ayant pas été critiquée, la cour ne peut que rejeter la demande de Mme [F] tendant à les voir condamner à exécuter des travaux. Ils ajoutent que le premier juge ayant accueilli la demande subsidiaire de Mme [F] de désignation d’expert, la cour d’appel ne peut faire droit à sa demande principale.

Il ressort de l’ordonnance que Mme [F] demandait à titre principal la condamnation du syndicat des copropriétaires et de la société Walch à procéder aux réparations visées par M. [E] dans son rapport du 18 octobre 2022 et à lui verser la somme de 20.000 euros à valoir sur des dommages-intérêts et, à titre subsidiaire, la désignation d’un expert et la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 10.000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert.

Si le dispositif de l’ordonnance ne statue pas sur la demande principale de Mme [F] tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires et la société Walch à procéder aux travaux, il convient de retenir que le premier juge, ayant écarté des débats le rapport de M. [E] et statué sur la demande subsidiaire en ordonnant une expertise, a implicitement dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires et de la société Walch à exécuter les travaux.

Mme [F] n’a pas critiqué le chef de la décision ayant ordonné une expertise et désigné un expert pas plus que les intimés. Contrairement à ce que soutient Mme [F], il ne peut se déduire de sa demande tendant à voir faire exécuter les travaux une critique implicite du chef de la désignation de l’expert. En effet, nonobstant la condamnation des intimés à procéder à des travaux, Mme [F] pourrait avoir un intérêt à disposer d’une expertise judiciaire pour un éventuel procès au fond.

Au regard de l’expertise ordonnée qui vise notamment à déterminer la nature des travaux à exécuter pour remédier aux désordres dénoncés par Mme [F], il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’exécution des travaux.

Sur la demande de provision

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Mme [F] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires et de la société Walch à une provision de 20.000 euros à valoir sur des dommages-intérêts en indemnisation de son préjudice subi.

' A l’égard du syndic

L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous ['] d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Au cas présent, Mme [F] expose qu’aucune mesure n’a été prise pour faire cesser les fuites qu’elle subit alors qu’il ne fait aucun doute qu’elles proviennent des parties communes.

Mais, comme le soutiennent le syndicat des copropriétaires et la société Walch, aucune faute précise n’est reprochée au syndic. Mme [F] ne caractérise pas plus le lien de causalité entre l’éventuel manquement de ce dernier et son préjudice.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation du syndic comme l’a retenu le premier juge.

' A l’égard du syndicat des copropriétaires

Selon les deux derniers alinéas de l’article 14 de la loi précitée le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Mme [F] soutient que les désordres provenant des parties communes, le syndicat des copropriétaires est tenu de l’indemniser.

Les intimés soulignent qu’en l’absence de détermination de l’origine des désordres, aucune faute ne peut être imputée au syndicat des copropriétaires.

Mais, il résulte de l’article 14 précité que la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires suppose seulement qu’une partie commune soit à l’origine des dommages.

La désignation par le premier juge d’un expert judiciaire n’empêche pas Mme [F] de solliciter des dommages-intérêts provisionnels si les conditions prévues par cet article sont réunies pour retenir la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires.

Si la cour n’écarte pas des débats le rapport d’expertise de M. [E], il n’en demeure pas moins que celui-ci n’a qu’une valeur d’expertise amiable et ne peut suffire à fonder une condamnation s’il n’est pas corroboré par d’autres éléments.

M. [E], architecte dplg, expert agréé auprès de la Cour de cassation, indique dans son rapport dressé le 18 octobre 2022, dont rien ne permet de dire qu’il ne s’agit pas du rapport définitif contrairement à ce que soutiennent les intimés, que les désordres de pénétrations d’eau ont pour origine des défauts des ouvrages de couverture et ne sont pas en lien avec les menuiseries de la fenêtre.

Mme [F] produit également :

— un devis de la société Art et fenêtre du 13 septembre 2018 indiquant au titre des réserves/décharges de responsabilité que « les travaux de remplacement de la fenêtre sur rue ne résoudront pas le sinistre constaté. La fenêtre bois est endommagée suite à une infiltration d’eau, consécutif à un problème d’étanchéité de toiture, venant de la couverture extérieure en zinc sur le montant gauche de la poutre de chien assis. Sans intervention sur la toiture, le passage d’eau continuera de détériorer la poutre et les murs, et pourra à terme affecter l’installation et l’étanchéité de la nouvelle fenêtre. » ;

— le rapport du 20 juillet 2020 du cabinet CPE expertise qu’elle a mandaté qui conclut que « les nouvelles pathologies engendrées dans ce logement sont bien la conséquence du solin lequel doit être fuyard, ainsi [que] la jonction haute du brisis au niveau de l’astragale ; les nouvelles pathologies sont à prendre en charge par l’assurance de la copropriété dont il devra être vérifié la parfaite isolation derrière le zinc ainsi que l’absence d’infiltrations lesquelles seraient à l’origine des pathologies situées au niveau de l’allège basse fenêtre et brisis. »

— un courrier du syndic en date du 8 octobre 2020 indiquant que « bien que la toiture semblait être mise hors de cause jusqu’à présent par la société PVP et les experts d’assurance, ce dernier expert indique sans grande précision dans ce nouveau rapport « infiltrations de couverture. » ».

Il en résulte avec l’évidence requise en référé que les désordres subis par Mme [F], ou au moins une partie de ceux-ci trouvent leur origine dans la toiture qui est une partie commune.

Mme [F] établit par ailleurs, sans être contredite, que les désordres subsistent toujours. Outre le rapport d’expertise amiable, elle produit un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 22 juin 2021 démontrant l’existence de multiples infiltrations d’eau sur le mur et le bâti de la fenêtre, des coulures et du bois gonflé. Il souligne que le mur est saturé en eau. Le préjudice de Mme [F] est ainsi démontré avec l’évidence requise en référé.

Dans ces conditions et nonobstant l’expertise judiciaire ordonnée par le premier juge, il convient d’allouer à titre provisionnel à Mme [F] la somme de 8.000 euros au titre de ses préjudices.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires, succombant partiellement, est condamné aux dépens de première instance, à l’exception des frais d’expertise qui resteront provisoirement à la charge de Mme [F], et d’appel et à verser à Mme [F] la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles.

La demande formée à l’égard de la société Walch est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance des chefs critiqués sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à condamner la société Walch à verser à Mme [F] une provision,

Statuant à nouveau,

Rejette la demande tendant à voir écarter des débats la pièce n°16 produite par Mme [F] correspondant au rapport d’expertise de M. [E],

Condamne le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] à [Localité 9] à verser à Mme [F] la somme provisionnelle de 8.000 euros à valoir sur les dommages-intérêts,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [F] tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] à [Localité 9] et la société Walch à procéder à des travaux,

Condamne le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] à [Localité 9] aux aux dépens de première instance, à l’exception des frais d’expertise qui resteront provisoirement à la charge de Mme [F], et d’appel,

Rejette la demande formée par Mme [F] contre la société Walch au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] à [Localité 9] à payer à Mme [F] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT