Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 01 JUILLET 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08838 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHUDN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Mars 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] – RG n° 1122000486

APPELANTE

Madame [M] [E] née le 27 Octobre 1980 à [Localité 7],

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée et assistée de M^e Pierre ROBIN de la SELARL R & R, avocat au barreau de PARIS, toque : C0622

INTIMEE

Madame [N] [B] [G] née le 26 Octobre 1987 à [Localité 8] (Portugal),

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée et assistée de M^e Virginie TEICHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : A353

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/019246 du 30/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 26 avril 2017, Mme [M] [E] a donné en location à Mme [N] [B] [G] un bien situé [Adresse 3].

Mme [M] [E] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour obtenir paiement de la somme de 539,14 euros en principal à titre de régularisation de charges 2020 et 2021.

Par jugement contradictoire du 3 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés, saisi par Mme [M] [E] :

— déclare Mme [M] [E] irrecevable en ses demandes tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 26 avril 2017, expulsion de la locataire, fixation et paiement de l’indemnité d’occupation ;

— condamne Mme [N] [B] [G] à verser à Mme [M] [E] la somme de 240 euros correspondant au montant des provisions sur charges appelées pour les mois de mai à décembre 2022 en exécution du contrat de bail et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

— rejette toute autre demande ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne Mme [N] [B] [G] aux entiers dépens de la présente procédure, à l’exclusion du coût de la notification de l’assignation à la préfecture et du commandement de payer.

Par déclaration reçue au greffe le 15 mai 2023, Mme [M] [E] a interjeté appel de ce jugement et par ses dernières conclusions déposées le 11 septembre 2023 elle demande à la cour de:

— l’infirmer le jugement rendu le 3 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal proximité de Saint-Maur-des-Fossés en ce que :

— il l’a déclarée« irrecevable en ses demandes tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 26 avril 2017, expulsion de la locataire, fixation et paiement de l’indemnité d’occupation » ;

— il a rejeté toutes ses autres demandes formulées ;

— il a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le confirmer en ce qu’il a :

— condamné Mme [N] [B] [G] à lui verser la somme de 240 euros correspondant au montant des provisions sur charges appelées pour les mois de mai à décembre 2022 en exécution du contrat de bail et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

— condamné Mme [N] [B] [G] aux entiers dépens de la présente procédure, à l’exclusion du coût de la notification de l’assignation à la préfecture et du commandement de payer ;

Statuant à nouveau :

— constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 25 avril 2022 est demeuré infructueux ;

— en conséquence :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— prononcer la résiliation de plein droit du bail d’habitation à effet au 27 juin 2022 ;

— débouter Mme [N] [B] [G] de l’intégralité de ses demandes ;

— ordonner l’expulsion de Mme [N] [B] [G] ainsi que de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est de l’appartement qu’elle occupe [Adresse 2] ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant lesdits lieux dans un garde-meuble que le preneur désignera et dans tel autre lieu au choix de la bailleresse et ce aux entiers frais de la locataire en garantie de toute somme qui pourra être due ;

— condamner Mme [N] [B] [G] au paiement d’une somme d’un montant de 969,58 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation correspondant à la dette locative arrêtée au mois de juillet 2023 inclus ;

— condamner Mme [N] [B] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges à la date d’effet de la résiliation et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs par les occupants ;

— condamner Mme [N] [B] [G] au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens à hauteur de 189,44 euros.

Dans ses dernières conclusions déposées le 13 octobre 2023, Mme [N] [B] [G] demande à la cour de :

— la recevoir en toutes ses demandes et l’y déclarer bien fondée ;

— confirmer le jugement rendu le 9 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny ;

— en conséquence,

— à titre principal :

— juger que le commandement de payer délivré le 25 avril 2022 vise des sommes infondées et non justifiée ;

— juger que le commandement de payer délivré le 25 avril 2022 ne peut produire effet ;

— juger que la clause résolutoire n’est pas acquise ;

— juger que la demande de régularisation des charges de l’année 2022 n’est ni justifiée ni fondée ;

— fixer le montant de la provision sur charges à 55 euros ;

— en conséquence ;

— débouter Mme [M] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— à titre subsidiaire :

— lui accorder le report du paiement des sommes dues à Mme [M] [E], soit 734,58 euros, et l’autoriser à s’acquitter de cette dette en 32 versements mensuels consécutifs de 22 euros en sus des loyers et charges courants, le 33 ème versement devant solder la totalité de la dette ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais ;

— juger que les sommes correspondant aux échéances reportées ne porteront pas intérêt ;

— à titre infiniment subsidiaire :

— appliquer le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— appliquer la prorogation du délai prévu à l’article précité par un délai de trois mois en application de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— juger que l’expulsion aurait en l’espèce pour elle des conséquences d’une exceptionnelle dureté ;

— accorder un délai supplémentaire de trois ans à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter les lieux eu égard aux circonstances particulières de l’espèce sur le fondement des dispositions des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à hauteur du loyer actuel ;

— en tout état de cause :

— débouter Mme [M] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— débouter Mme [M] [E] de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIVATION

Sur la recevabilité des demandes de l’appelante

Au vu de la dénonciation à la CCAPEX de l’assignation, le 19 juillet 2022 (pièce appelante 21), l’appelante conteste utilement le chef du jugement entrepris qui déclare irrecevable sa demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire avec toutes conséquences de droit qui sera donc infirmé. Ces demandes seront déclarées recevables.

Sur le bien-fondé des demandes des parties

Vu les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article VIII intitulé 'clause résolutoire’ du bail précité,

Vu le commandement de payer précité du 25 avril 2022,

L’appelante soutient que la clause résolutoire du bail est acquise faute de paiement des sommes visées au commandement de payer précité dans les deux mois de sa date. Elle actualise à la somme de 969,58 euros au mois de juillet 2023 inclus, la dette locative, au titre des régularisations de charges des années 2020-2022 et des provisions sur charges de janvier à juillet 2023.

Toutefois, l’intimée fait justement valoir sans être contredite qu’aucune régularisation des charges 2017-2019 n’est intervenue. Par suite, elle est fondée d’une part, à obtenir restitution des provisions mensuelles de 65 euros versées pendant cette période soit la somme de 1 560 euros, supérieure à celle visée au commandement de payer et à la dette locative actualisée, et d’autre part, à contester le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et les conséquences juridiques qui en sont la suite nécessaire.

En revanche – étant relevé qu’il est acquis aux débats que les charges ainsi contestées sont relatives au ménage des parties à usage commun, le reste étant 'très faible et ce n’est donc pas la peine de demander des preuves'(pièce appelante 3), selon l’intimée elle-même – l’appelante justifie du bien fondé des régularisations de charges 2020 et 2021 comme suit:

—  176,66 euros pour 2020 (pièces 2-4 et 20)

—  362,48 euros pour 2021 (pièces 11 et 20)

En effet, le non-respect par le bailleur du délai d’un mois avant la régularisation pour communiquer au locataire les justificatifs requis n’est pas sanctionné par le rejet de la demande en paiement de cette régularisation si bien que l’intimée qui dispose de ces justificatifs ne conteste pas utilement les montants retenus. Elle conteste aussi vainement la répartition des charges entre les différents locataires, en l’état de la clé de répartition de 214,30/1000, toujours appliquée sans contestation de l’intimée jusqu’à la première instance, telle que figurant sur les décomptes de régularisation (pièces 4 et 11).

En revanche, la somme alléguée de 265,44 euros pour 2022 n’est étayée d’aucun décompte ni justificatif repris aux conclusions ou même au bordereau de pièces communiquées. Elle est donc utilement contestée.

En définitive, l’intimée apparaît redevable au titre des régularisations de charges 2020-2021 de la somme de 539,14 euros outre celle de 165 euros à titre de solde de provisions sur charges de janvier à juillet 2023 dont à déduire la somme précitée de 1 560 euros due en remboursement des provisions sur charges pour 2017-2019.

Elle n’est donc manifestement pas débitrice et la demande de l’appelante en paiement d’une dette locative doit être rejetée.

Enfin, l’intimée ne fonde pas en droit sa demande tendant à la fixation de la provision sur charges à 55 euros mensuels. En tout état de cause, elle ne la fonde pas suffisamment en fait non plus, faute d’expliquer en quoi la fixation à 75 euros de la provision sur charges à compter de 2023, justifiée par l’incidence sur le montant de ces charges du recours à une société de nettoyage, sur sa demande, est manifestement abusive et injustifiée. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, l’appelante, partie perdante, doit supporter les dépens sans pouvoir prétendre à une indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevables les demandes tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 26 avril 2017, à l’expulsion de la locataire, et au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Rejette les demandes de Mme [M] [E] ;

Rejette la demande de Mme [N] [B] [G] tendant à voir 'fixer la provision sur charges à 55 euros’ ;

Condamne Mme [M] [E] aux dépens de première instance et d’appel et rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,