Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 10, 27 novembre 2025, n° 25/04817

CA Paris
Infirmation 27 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Irrégularité du droit de repentir
La cour a constaté que le bailleur n'avait pas respecté les délais légaux pour notifier son refus de renouvellement, rendant son droit de repentir inopposable.
Rejeté
Préjudice subi en raison des saisies conservatoires
La cour a estimé que la société n'a pas justifié son préjudice et a rejeté la demande de dommages-intérêts.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Paris du 27 novembre 2025, la S.A.R.L. Au Comte [G] conteste le jugement du 9 novembre 2022 qui avait rejeté sa demande de mainlevée des saisies conservatoires et l'avait condamnée à verser des frais à M. [W]. La question juridique principale concerne la validité du droit de repentir exercé par M. [W] et l'existence d'une créance fondée. Le tribunal de première instance avait estimé que M. [W] avait une créance apparente. En appel, la Cour a requalifié la situation, considérant que le droit de repentir était irrégulier, ce qui a conduit à l'infirmation du jugement initial. La Cour a ordonné la mainlevée des saisies conservatoires et a débouté la société de sa demande de dommages-intérêts, tout en condamnant M. [W] aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 10, 27 nov. 2025, n° 25/04817
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	25/04817
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Gilles HITTINGER ROUXJean-Claude CHEVILLERFrédérique ETEVENARD
Cabinet(s) :	HB & ASSOCIES
Parties :	S.A.R.L. AU COMTE [ G ] Société à responsabilité limitée au capital de 135 000,00 euros immatriculée au RCS de [ Localité 5 ] sous le c/ Société d'Avocats au Barreau de Paris ' Palais P. 102

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/04817 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CK7RR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Novembre 2022-Juge de l’exécution de [Localité 5]- RG n° 22/81750

APPELANTE

S.A.R.L. AU COMTE [G] Société à responsabilité limitée au capital de 135 000,00 euros immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°444 699 672

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Plaidant par M^e Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0497

INTIMÉ

Monsieur [F] [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

Ayant pour avocat plaidant la S.C.P [U] PANEPINTO

Société d’Avocats au Barreau de Paris ' Palais P. 102

Prise en la personne de Maître [T] [U]

Associé co-gérant de la SCP

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 Octobre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Dominique GILLES, Président de chambre

Madame Violette BATY, Conseiller

Monsieur Cyril CARDINI, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M. Dominique GILLES dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Dominique GILLES, Président de chambre et par Grégoire GROSPELLIER, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Le 20 janvier 1974, Mme [L], aux droits de laquelle se trouve M. [W], a donné à bail commercial à M. [B] et à Mme [R], aux droits desquels se trouve la SARL Au comte [G] (la société), un local sis à [Adresse 6], où cette dernière exploite une boulangerie à l’enseigne Eric Kayser. Par acte extrajudiciaire du 24 décembre 2010 la société a sollicité le renouvellement de son bail, pour une durée de 9 années à effet du 1er janvier 2011.

Par acte extrajudiciaire du 30 mars 2011, M. [W] a notifié à la société un congé avec refus de renouvellement de ce bail et offre de payer une indemnité d’éviction.

Le 7 décembre 2021, par un jugement dont il a exclu l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Paris, saisi par la société, a fixé les montants de l’indemnité d’éviction due à celle-ci ainsi que l’indemnité d’occupation due au bailleur. Ce jugement a été signifié au bailleur le 27 janvier 2022.

Par acte extrajudiciaire du 2 mars 2022, M. [W] a exercé son droit de repentir afin de se soustraire au paiement de l’indemnité et a offert le renouvellement du bail.

Le 11 août 2022, le juge de l’exécution a autorisé M. [W] à saisir les comptes bancaires de la société, pour conservation d’une somme de 632 396,20 euros correspondant à un arriéré d’indemnités d’occupation.

Sur le fondement de cette autorisation, M. [W] a fait procéder à quatre saisies conservatoires : le 22 septembre 2022, entre les mains de la Banque populaire Rives de [Localité 5] et le 26 septembre 2022 entre les mains de la Caisse d’épargne Ile-de-France, de la Bred Banque populaire et d’HSBC Continental Europe.

Ces saisies, fructueuses à hauteur de 165'877,55 euros, ont été dénoncées à la société le 26 septembre 2022.

Le 6 octobre 2022, ayant été autorisée à assigner à bref délai par une ordonnance du 5 octobre 2022, la société a fait citer M. [W] devant le juge de l’exécution.

Le bailleur, par acte extrajudiciaire du 7 octobre 2022, a fait assigner la société devant le tribunal judiciaire de Paris afin de la voir condamner à lui payer la même somme de 632'396,20 euros à titre d’indemnité d’occupation.

Par jugement du 9 novembre 2022, le juge de l’exécution a :

— rejeté les demandes de mainlevée des quatre saisies conservatoires des 22 et 26 septembre 2022 ;

— condamné la société Au comte [G] à verser à M.[W] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Au comte [G] aux dépens.

Par déclaration du 23 novembre 2022, la société Au comte [G] a interjeté appel de ce jugement.

A la demande des parties, l’affaire a été retirée du rôle le 19 septembre 2024.

Le 25 mars 2025, elle était rétablie à la demande de l’appelante.

Par dernières conclusions déposées et notifiées le 25 mars 2025, la société Au comte [G] demande à la cour, par infirmation du jugement entrepris, de :

— ordonner la mainlevée des saisies conservatoires ;

— dire que les frais de ces saisies et de leur mainlevée resteront à la charge de M. [W] ;

— débouter M. [W] de ses demandes ;

— condamner M. [W] à lui payer 10 000 euros de dommages-intérêts ;

— condamner M. [W] à lui payer 7 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus comprenant les frais de mainlevée.

Par dernières conclusions déposées et notifiées le 18 janvier 2023, M. [W] prie la cour au visa de l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

In limine litis,

— surseoir à statuer dans l’attente du jugement du Tribunal judiciaire de Paris dans le cadre de la procédure enrôlée sous le RG 22/12426 ;

En tant que de besoin

— confirmer le jugement entrepris ;

En tout état de cause

— débouter la société Au Comte [G] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner la société Au Comte [G] à lui payer la somme de 10 000 euros, par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner également aux dépens.

L’ordonnance de clôture est du 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La somme de 632 396,20 euros pour sûreté de laquelle les saisies conservatoires ont été pratiquées est la même que celle figurant au commandement de payer délivrer le 12 juillet 2022 à la société par le bailleur, visant l’article L. 145- 17 du code de commerce. Le décompte joint à ce commandement est arrêté au 1er mars 2022 et recense uniquement des dettes d’indemnité d’occupation détaillées trimestre par trimestre, depuis le premier trimestre de l’année 2011 jusqu’au 1er mars 2022.

Ce document ne mentionne aucun paiement effectué par la locataire sur l’ensemble de la période.

Il n’est nullement fait mention, non plus, d’une quelconque créance de la locataire résultant, notamment du jugement rendu entre les parties le 7 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Paris qui a non seulement fixé le montant de l’indemnité d’occupation mais a, d’abord, fixé l’indemnité d’éviction due par le bailleur à la locataire à la somme de 1'891'683 euros.

Il est constant, cependant, que ce jugement a été signifié au bailleur le 27 janvier 2022 et qu’il n’en a pas été fait appel, de sorte qu’il est passé en force de chose jugée passé le délai d’un mois suivant sa notification au bailleur.

Le premier juge, pour retenir l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe, énonce :

« M. [W] détient donc contre la boulangerie une créance paraissant à l’évidence fondée en son principe, correspondant au solde entre l’indemnité d’occupation ainsi fixée et les sommes qu’il a perçues à titre de loyer au cours de la période allant du 1er janvier 2011 1er mars 2022, d’un montant global dont le calcul n’est pas contesté par la boulangerie.»

Si, devant le premier juge, la validité du repentir du bailleur, prévu à l’article L. 145-58 du code de commerce et de nature à le décharger du paiement de l’indemnité d’éviction, n’a pas été contestée, il n’en va pas de même devant la cour.

Le locataire soutient désormais que le repentir que le bailleur a prétendu exercer le 2 mars 2022 est irrégulier, de sorte que ce dernier demeure redevable de l’indemnité d’éviction après compensation des indemnités d’occupation non réglées.

Par acte extrajudiciaire du 30 novembre 2022, la société a d’ailleurs fait délivrer commandement au bailleur de lui payer l’indemnité d’éviction.

La société précise qu’elle a sollicité le renouvellement de son bail par acte extrajudiciaire du 24 décembre 2010, reproduisant les dispositions de l’article L.145-10 du Code de commerce, lesquelles prévoient notamment que, dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus et que, à défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, ce bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. La société fait valoir que, par conséquent, le bailleur disposait d’un délai de trois mois pour répondre à la demande de renouvellement, soit en l’espèce jusqu’au 24 mars 2011, et qu’à défaut, il était réputé avoir accepté le principe du renouvellement. Elle rappelle que le délai de trois mois précité est préfix.

Or, la société fait valoir que M. [W] a fait connaître ses intentions par acte extrajudiciaire du 30 mars 2011 seulement, soit six jours après le délai imparti. Elle en déduit que le bailleur, à l’échéance de ce délai, a été réputé avoir accepté le principe du renouvellement, sans possibilité de dénoncer un congé avec refus de renouvellement, mais avec uniquement sa faculté d’exercer son droit de repentir.

La société considère que le bailleur a, en l’occurrence, refusé le renouvellement et a offert une indemnité d’éviction et que, son acceptation tacite étant caractérisée, le refus de renouvellement du 30 mars 2011 doit être analysé comme l’exercice par le bailleur de son droit d’option.

La société se prévaut alors du caractère irrévocable attaché à l’option du bailleur, en application de l’article L. 145-59 du code de commerce, pour considérer qu’en l’espèce M. [W], le 2 mars 2022, ne disposait plus du droit d’exercer son droit de repentir.

La société considère qu’elle est toujours à temps de se prévaloir de l’irrégularité du droit de repentir invoqué par le bailleur et, par conséquent, de la nullité de l’acte extrajudiciaire du 2 mars 2022, ce nonobstant le fait qu’elle s’est abstenue de le faire au cours de l’instance qui a donné lieu au jugement du 7 décembre 2021.

Le bailleur, quant à lui, fait valoir la nouveauté – en dépit des longues procédures judiciaires passées- du moyen qui lui est opposé et qui est pris de la nullité de l’acte par lequel il a exercé son droit de repentir, constate que le tribunal judiciaire de Paris est déjà saisi de cette prétention de la société, par les conclusions de celle-ci en réponse à son assignation, et indique :

« Il est avéré, qu’en l’état du repentir exercé le 2 mars 2022, la prétendue créance de la société […] sur son bailleur est dépendante de la validité de cet acte et est donc soumise à l’appréciation du juge du fond ».

Il fait valoir qu’il a exercé son droit de repentir dans le délai de l’article L. 145-58 du code de commerce.

Il considère que sa créance paraît toujours fondée en son principe, en l’absence de toute décision exécutoire ayant fait droit à la demande en nullité formée par la société.

Sur ce, il sera souligné que la présente affaire est ancienne et a été rétablie au rôle après une vaine tentative de médiation.

La présente demande de sursis à statuer est formée par la partie qui a la charge de prouver qu’elle dispose d’une apparence de créance, étant souligné que cette partie a fourni les conclusions adverses dans le procès au fond qu’elle a initié, sans pour autant fournir, dans le cadre de la présente instance, aucun élément de réponse, sur le fond, à ces mêmes conclusions.

La bonne administration de la justice ne peut conduire, en l’espèce, à attendre davantage pour trancher le litige.

C’est pourquoi, le sursis à statuer demandé par le créancier ne peut être accordé.

Concernant le bien-fondé des saisies conservatoires, il sera rappelé que l’article L.145-10 du code de commerce dispose :

« Dans les trois mois de la signification de la demande d’un renouvellement, le bailleur doit dans les mêmes formes faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus.

À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »

Il est constant, en l’espèce, que le bailleur, pour établir l’existence d’une apparence de créance contre le locataire, doit justifier d’avoir apparemment valablement exercé son droit de repentir. Sans quoi, le montant de l’indemnité d’éviction due par le bailleur excède le montant des indemnités d’occupation impayées.

Or, il est établi que l’acte extrajudiciaire du 2 mars 2022 par lequel le bailleur a entendu notifier son droit de repentir à la société locataire a bien été délivré dans le délai de l’article L. 145-58 du code de commerce mais alors, toutefois, d’une part, que le jugement du 7 décembre 2021, dans son dispositif, ne s’était pas prononcé sur ce droit et que, d’autre part, l’acte extrajudiciaire de réponse à la demande de renouvellement de bail, par lequel le bailleur a signifié au locataire le refus du renouvellement et l’offre de payer une indemnité d’éviction, avait été délivrée le 30 mars 2011, soit plus de trois mois après l’acte extrajudiciaire par lequel la société lui avait demandé le renouvellement de ce bail.

En présence de cette irrégularité apparente, la présente cour statuant comme juge de l’exécution ne saurait retenir que le bailleur dispose en l’espèce d’une créance paraissant fondée en son principe.

Par conséquent, le jugement entrepris sera réformé.

Il sera donné mainlevée des saisies conservatoires en cause.

Concernant la demande de dommages-intérêts formée par la société à hauteur de 10'000 euros, celle-ci est fondée sur les dispositions de l’article L. 512 ' 2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il appartient à la demanderesse de justifier le préjudice qu’elle allègue.

Or, en l’espèce, la société n’apporte aucun justificatif de son préjudice et se borne à affirmer que des frais de banque ont été facturés au titre des frais de saisie, que le blocage des comptes bancaires a été préjudiciable et qu’elle a été contrainte de recourir à des emprunts pour financer son activité, ce qui a généré des frais financiers.

Dans ces conditions la société sera déboutée de sa demande en dommages-intérêts.

Cependant, en application de l’article L. 512 ' 2 du code des procédures civiles d’exécution les frais afférents aux saisies conservatoires et à leur mainlevée seront mis à la charge du bailleur.

Le bailleur, qui succombe pour l’essentiel en appel, sera condamnée aux entiers dépens.

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de rejeter la demande d’indemnité de procédure que la société a formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Réforme le jugement entrepris ;

Ordonne la mainlevée des saisies conservatoires pratiquées :

'le 22 septembre 2022 sur le compte ouvert auprès de la Banque populaire rives de [Localité 5] ;

'le 26 septembre 2022 sur les comptes ouverts auprès de la Caisse d’épargne Ile-de-France, Bred Banque Populaire et HSBC Continentale Europe ;

Déboute la société au comte [G] de sa demande en dommages-intérêts ;

Déboute chacune des parties de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [F] [W] aux dépens de première instance et d’appel ;

Dit que les frais afférents aux saisies conservatoires et à leur mainlevée seront à la charge de M. [F] [W] ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires des parties.

Le greffier, Le Président,