Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 9 octobre 2025, n° 25/00546

TGI 5 décembre 2024

CA Paris
Infirmation 9 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Application de l'article 6 de la loi Hoguet
La cour a jugé que la société Futur immobilier, agissant dans le cadre de ses activités professionnelles, pouvait légitimement exiger le paiement des avances contractuellement prévues, même en l'absence de signature d'actes authentiques de vente.
Accepté
Reconnaissance de dette par la société Novastrada
La cour a constaté qu'il n'y avait pas de contestation sérieuse sur le principe et le montant des avances réclamées, ce qui justifiait l'octroi de la provision.
Accepté
Engagement in solidum des sociétés
La cour a confirmé l'engagement in solidum des sociétés Novastrada et Résidence Le Bosquet au titre des contrats d'apporteur de terrain, justifiant ainsi la demande de provision.
Accepté
Responsabilité des parties aux dépens
La cour a jugé que les sociétés Novastrada et Résidence Le Bosquet, parties perdantes, devaient être condamnées aux dépens.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Paris du 9 octobre 2025, la société Futur immobilier a interjeté appel d'une ordonnance du tribunal judiciaire qui avait rejeté ses demandes de provision pour avances dues par la société Novastrada. La question juridique principale était de savoir si les avances pouvaient être exigées malgré l'absence de conclusion des ventes, en vertu de l'article 6 de la loi Hoguet. La première instance avait considéré que les conditions suspensives non réalisées rendaient les demandes non fondées. La Cour d'appel, après avoir analysé les contrats et la loi applicable, a infirmé l'ordonnance, concluant que les avances étaient dues car les parties avaient prévu une clause conforme à l'exception de la loi Hoguet. Elle a donc condamné Novastrada à verser les sommes demandées, ainsi qu'aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 2, 9 oct. 2025, n° 25/00546
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	25/00546
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 5 décembre 2024, N° 24/55647
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Hugo WINCKLERFrançois-Marie IORIONathalie BOUDE
Cabinet(s) :	EVERGREEN LAWYERS
Parties :	S.A.R.L. FUTUR IMMOBILIER c/ S.A.S. NOVASTRADA

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 9 OCTOBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/00546 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKS2E

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 5 Décembre 2024 -Président du TJ de [Localité 13] – RG n° 24/55647

APPELANTE

S.A.R.L. FUTUR IMMOBILIER, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nathalie BOUDÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018

Ayant pour avocat plaidant M^e François-Marie IORIO, avocat au barreau de PARIS, toque : D649

INTIMÉES

S.A.S. NOVASTRADA, RCS de [Localité 12] sous le n°528 145 014, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5] [Adresse 9]

[Adresse 1]

[Localité 3]

S.C.C.V. RESIDENCE LE BOSQUET, RCS de [Localité 12] sous le n°922 204 235, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Adresse 5] [Adresse 9]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentées par M^e Hugo WINCKLER de l’AARPI EVERGREEN LAWYERS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0649

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 3 septembre 2025, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société Futur immobilier exerce une activité d’agence immobilière et de transactions de toutes valeurs immobilières.

La société Novastrada est spécialisée dans la réalisation de projets immobiliers. Pour l’achat des terrains nécessaires à la réalisation de ces projets, elle constitue projet par projet une société civile de construction vente (SCCV) qui s’en porte acquéreur.

La société Futur immobilier et la société Novastrada ont conclu entre elles plusieurs mandats de recherche et contrats d’apporteur de terrain, la première s’engageant à négocier pour le compte de la seconde, auprès des propriétaires, l’acquisition de terrains situés au [Localité 6] et à [Localité 7].

Font litige entre les parties les avances de rémunération dues par la société Novastrada à la société Futur immobilier au titre de certains de ces contrats pour lesquels il n’a pas été conclu de vente définitive sur le terrain apporté.

Par actes du 30 juillet 2024, la société Futur immobilier a fait assigner la société Novastrada et la société [Adresse 15] (SCCV) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

Condamner la société Novastrada à lui verser, à titre de provision, la somme de 115.206,89 euros toute taxes comprises correspondant au montant des avances dues selon les contrats d’apporteur de terrain des 10 et 11 mars 2022, augmenté des intérêts conventionnels et des frais conventionnels de recouvrement,

Condamner in solidum la société Novastrada et la société [Adresse 14] [Adresse 10] Bosquet à lui verser la somme de 25.352,13 euros correspondant au montant de l’avance due selon les contrats d’apporteur de terrain des 15 octobre 2021 et 15 juin 2023, augmenté des intérêts conventionnels et des frais conventionnels de recouvrement,

Condamner in solidum la société Novastrada et la société [Adresse 15] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire du 5 décembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Futur immobilier de provision au titre des avances prévues par les contrats d’apporteur de terrain des 10 et 11 mars 2022 et des 15 octobre 2021 et 15 juin 2023 augmentée des intérêts conventionnels et des frais conventionnels de recouvrement ;

Rejeté la demande de la société Novastrada et de la société [Adresse 15] d’enjoindre aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ;

Condamner la société Futur immobilier aux entiers dépens ;

Condamné la société Futur immobilier à payer à la société Novastrada la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté le surplus des demandes des parties ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 19 décembre 2024, la société Futur immobilier a interjeté appel de l’ensemble des chefs du dispositif de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 10 juin 2025 elle demande à la cour, au visa des articles 1103, 1231-1, 1984 et suivants du code civil, 6.1 de la loi du 2 janvier 1970 et 835 du code de procédure civile, de :

Dire la société Futur immobilier recevable et fondée en son appel,

Réformer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau,

Condamner la société Novastrada à verser à la société Futur immobilier, à titre de provision, la somme de 115.206,89 euros toutes charges comprises correspondant au montant des avances dues selon les contrats d’apporteur de terrain des 10 et 11 mars 2022 augmenté des intérêts conventionnels et des frais conventionnels de recouvrement ;

Condamner in solidum la société Novastrada et la société [Adresse 15] à verser à la société Futur immobilier la somme de 25.352,13 euros toutes charges comprises correspondant au montant de l’avance due selon les contrats d’apporteur de terrain des 15 octobre 2021 et 15 juin 2023 augmenté des intérêts conventionnés et des frais conventionnels de recouvrement ;

A titre subsidiaire :

Condamner la société Novastrada à verser à la société Futur immobilier, à titre de provision à valoir sur des dommages et intérêts, la somme de 115.206,89 euros toutes charges comprises correspondant au montant des avances dues selon les contrats d’apporteur de terrain des 10 et 11 mars 2022 augmenté des intérêts conventionnels et des frais conventionnels de recouvrement ;

Condamner in solidum la société Novastrada et la société [Adresse 14] [Adresse 11] à verser à la société Futur immobilier, à titre de provision à valoir sur des dommages et intérêts, la somme de 25.352,13 euros toutes taxes comprises correspondant au montant de l’avance due selon les contrats d’apporteur de terrain des 15 octobre 2021 et 15 juin 2023 augmenté des intérêts conventionnés et des frais conventionnels de recouvrement ;

A titre infiniment subsidiaire :

Condamner la société Novastrada à verser à la société Futur immobilier à titre de provision, la somme de 84.000 euros toutes taxes comprises ;

En tout état de cause :

Condamner in solidum la société Novastrada et la société [Adresse 15] au paiement de la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum la société Novastrada et la société [Adresse 14] [Adresse 11] aux entiers dépens.

La société Futur immobilier soutient que les avances dont elle sollicite le règlement sont dues sur le fondement de l’exception prévue par l’article 6, I de la loi Hoguet, applicable en l’espèce mais dont le premier juge n’a pas tenu compte, aux termes de laquelle « Lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, tout ou partie des sommes d’argent visées ci-dessus qui sont à sa charge peuvent être exigées par les personnes visées à l’article 1er avant qu’une opération visée au même article n’ait été effectivement conclue et constatée. La clause prévue à cet effet est appliquée dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. », peu important que les opérations immobilières envisagées ne soient pas conclues.

Elle fait valoir qu’en tout état de cause la société Novastrada a reconnu dans ses courriers devoir à sa cocontractante les sommes dues au titre des avances.

Elle soutient à titre subsidiaire que les sommes dont elle sollicite le paiement lui sont dues à titre de dommages et intérêts provisionnels en raison du comportement fautif de la société Novastrada, qui n’a pas régularisé les actes de vente pour les deux programmes en cause alors que les conditions suspensives avaient été levées, soulignant que les contrats d’apporteur de terrain contiennent une clause aux termes de laquelle « En cas de non-acquisition du terrain par la Société, alors que toutes les conditions suspensives prévues au sein des promesses de vente ont été levées, cette avance sera acquise au Prestataire. »

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 22 avril 2025, les sociétés Novastrada et [Adresse 15] demandent à la cour, de :

Confirmer l’ordonnance de référé rendue le 5 décembre 2024 sous le n° RG 24/55647 en son intégralité ;

Débouter l’appelant en toutes ses demandes, fins et conclusions,

Condamner l’appelant à la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 et aux entiers dépens d’appel.

Elles font valoir que contrairement à ce que prétend l’appelante, les promesses de vente pour lesquelles il est sollicité le paiement d’avances sont caduques faute de réalisation des conditions suspensives, et ne peuvent engendrer aucun honoraire ni avance sur honoraires en application de l’article 6 de la loi Hoguet, d’ordre public, auquel les contrats d’apporteur de terrain ne peuvent déroger, les contrats d’apporteur de terrain ne pouvant non plus contredire les contrats de mandat qui ne prévoient pas le paiement d’avances. Elles contestent le fait que les courriers de la société Novastrada contiendraient reconnaissance de dette.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 juillet 2025.

SUR CE, LA COUR

L’ordonnance n’est pas critiquée en ce qu’elle a rejeté la demande des sociétés Novastrada et [Adresse 15] d’enjoindre aux parties de rencontrer en médiateur.

En application de l’article 835 alinéa 2 du procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Au cas présent, il est constant que les contrats de service conclus entre les parties sont soumis aux dispositions d’ordre public de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, laquelle prévoit en son article 6, I : « Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties ».

Il est de jurisprudence constante que le défaut de réitération d’un compromis de vente par acte authentique marque l’échec de l’opération immobilière et, partant, l’interdiction faite à l’intermédiaire d’exiger ou de percevoir la moindre commission ou somme d’argent quelconque.

Il n’est pas contesté en l’espèce que les opérations immobilières concernées n’ont pas abouti à la signature d’actes authentique de vente.

Cependant, l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 pose à l’avant dernier alinéa de son paragraphe I une exception à l’interdiction faite à l’intermédiaire d’exiger ou de percevoir la moindre commission ou somme d’argent avant la conclusion effectue de l’opération immobilière, dans les termes suivants : « Lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, tout ou partie des sommes d’argent visées ci-dessus qui sont à sa charge peuvent être exigées par les personnes visées à l’article 1er avant qu’une opération visée au même article n’ait été effectivement conclue et constatée. La clause prévue à cet effet est appliquée dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. »

L’article 78-1 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 dispose que « La clause du mandat mentionnée à l’avant dernier alinéa du I de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 a pour objet les frais exposés par le mandataire et les honoraires auxquels il peut prétendre pour ses diligences préalables à la conclusion de l’opération de l’opération. Elle décrit les modalités de calcul et de paiement des sommes dues au mandataire. Elle est mentionnée sur le mandat en caractères très apparents. »

Or en l’espèce, il n’est pas discuté que la société Futur immobilier, mandante, agit dans le cadre de ses activités professionnelles.

Les contrats d’apporteur de terrain conclus par les parties prévoient le montant d’une avance due au prestataire sur sa rémunération, précisément chiffré et exigible à une date déterminée.

Les parties ont ainsi prévu de faire application de l’exception de l’article 6, I de la loi Hoguet.

Les mandats de recherche qu’elles ont conclus mentionnent cette clause en caractères très apparents, en indiquant au paragraphe « Rémunération du mandataire – frais exposés », en majuscules et en caractères gras « Néanmoins, lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, le mandataire peut prétendre au paiement des frais exposés et de la commission avant même que l’opération ait été effectivement conclue ou constatée. »

C’est donc à bon droit que la société Futur immobilier a exigé de sa cocontractante le paiement du montant des avances prévues contractuellement alors même que les opérations immobilières n’ont pas donné lieu à la signature d’actes authentiques de vente.

Il doit en outre être relevé qu’il ne ressort pas des courriers échangés entre les parties avant l’introduction de l’instance une remise en cause par la société Novastrada du principe et du montant des avances réclamées par la société Futur immobilier.

L’obligation de paiement de la société Novastrada n’est donc pas sérieusement contestable au titre du montant des avances contractuellement prévues.

Le quantum des sommes réclamées n’est pas contesté, ni dans leur montant principal ni au titre des intérêts de retard et des frais de recouvrement, lesquels sont stipulés à l’article 3 des contrats d’apporteur de terrain.

N’est pas non plus contesté l’engagement in solidum de la société [Adresse 15] aux côtés de la société Novastrada au titre des contrats d’apporteur de terrain des 15 octobre 2021 et 15 juin 2023.

En conséquence, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé et la cour fera droit aux demandes de provisions de la société Futur immobilier telles que mentionnées au dispositif de ses dernières conclusions.

L’ordonnance sera également infirmée en ce qu’elle a condamné la société Futur immobilier aux dépens et au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Parties perdantes, les sociétés Novastrada et [Adresse 15] seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d’appel et à payer à la société Futur immobilier la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés pour les deux instances et qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau,

Condamne la société Novastrada à payer à la société Futur immobilier, à titre de provision, la somme de 115.206,89 euros toutes charges comprises correspondant au montant des avances dues au titre des contrats d’apporteur de terrain des 10 et 11 mars 2022, augmentée des intérêts conventionnels (trois fois le taux légal) et de la somme de 40 euros au titre des frais de recouvrement ;

Condamne in solidum la société Novastrada et la société [Adresse 15] à payer à la société Futur immobilier, à titre de provision, la somme de 25.352,13 euros toutes charges comprises correspondant au montant de l’avance due au titre des contrats d’apporteur de terrain des 15 octobre 2021 et 15 juin 2023, augmentée des intérêts conventionnels (trois fois le taux légal) et de la somme de 40 euros au titre des frais de recouvrement ;

Condamne in solidum la société Novastrada et la société [Adresse 15] aux dépens de première instance et d’appel, et à payer à la société Futur immobilier la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE