Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 07 MARS 2025

(n° ,16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/09017 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFY7J

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mars 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY – RG n° 19/09788

APPELANTE

S.A.R.L. LEGENDE immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 494 579 055, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 8]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 assistée de M^e Mathilde CHARMET-INGOLD du Cabinet MARICI AVOCATS , avocat au barreau de PARIS, toque : T01

INTIMÉES

Société COVIVIO immatriculée au RCS de Metz sous le numéro 364 800 060, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée et assistée de M^e Philippe JOLY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1753

Société PRIMOVIE ( SCPI) immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 752 924 845, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 assistée de M^e Pierre MOUNIER de AARPI ARCHERS, vocat au barreau de PARIS, toque : P0436 substitué par M^e Marie TEUMA, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 juin 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 08 novembre 2024. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée en dernier lieu le 07 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

La SARL LEGENDE est propriétaire de deux parcelles cadastrées section CF numéros [Cadastre 10] et [Cadastre 11] d’une superficie de 232 m² situés [Adresse 13] à [Localité 14] acquises le 14 février 2014 pour un montant de 111.360 euros TTC suite à la signature d’une promesse synallagmatique de vente en septembre 2007.

Cet acte stipule :

En son Article 2 Désignation de l’immeuble vendu :

« Etant précisé que : le terrain vendu ne possède aucun accès direct depuis la voie publique, et qu’il se trouve par conséquent enclavé, ce dont l’Acquéreur reconnaît avoir parfaitement connaissance. »

En son Article 13 Servitudes page 21

« l’immeuble vendu est enclavé et que le notaire a donné connaissance à l’acquéreur des dispositions du Code civil relatives à l’état d’enclave et notamment de celles des articles 682 et 683 du Code civil, que l’acquéreur reconnait être parfaitement informé des conséquences de l’état d’enclave de l’immeuble vendu. » (') « l’acquéreur fera son affaire personnelle de la servitude imposée par la Compagnie de chemin de fer du Nord de ne construire qu’à une distance de deux mètres ou de toute autre distance qu’il plairait à la Compagnie du Nord de fixer de la limite du terrain du côté bordant la ligne du chemin de fer, les vendeurs entendant n’être aucunement inquiétés ni recherchés à ce sujet.

La SARL LEGENDE a contacté dès le 5 septembre 2013 et à plusieurs reprises la société FONCIERE DES REGIONS afin d’échanger sur leur projet immobilier respectif.

La société Foncière des Régions est devenue la société SA COVIVIO par suite d’une modification de sa dénomination sociale.

La SARL LEGENDE a fait délivrer le 24 août 2014 une assignation d’heure à heure devant le Président du Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY aux fins de nomination d’un Expert judiciaire avec une mission portant sur les possibilités techniques de désenclavement de ses parcelles.

Par ordonnance de référé du 29 août 2014, le Président du Tribunal de Grande Instance de Bobigny a désigné Monsieur [O] [B] en qualité d’Expert judiciaire avec pour mission, outre la constatation de l’état des existants et d’éventuels désordres rattachables aux travaux, de :

Prendre connaissance du projet immobilier [']

donner son avis sur les impacts potentiels des travaux sur l’enclavement desdites parcelles ;

visiter le terrain constituant la propriété de la demanderesse ;

donner tous éléments techniques et de fait permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer l’assiette d’une servitude de passage et le montant de l’éventuelle indemnisation due. »

Par ordonnance de changement d’expert en date du 24 août 2016, le Tribunal de Grande Instance de Bobigny a désigné Monsieur [V] [G] en qualité d’Expert judiciaire

Le rapport d’expertise a été déposé le 27 juin 2017.

La société LEGENDE a assigné, par actes d’huissier en date du 11 juin 2019, la société COVIVIO (anciennement FONCIERE DES REGIONS) aux fins notamment de voir constater l’existence d’une servitude de passage grevant la parcelle cadastrée CG n°[Cadastre 4] à [Localité 14] (93) au profit des parcelles cadastrées CF n°[Cadastre 10] et CF n°[Cadastre 11] à [Localité 14] (93).

La société SCPI PRIMOVIE, est intervenue volontairement à la procédure, par conclusions signifiées le 3 décembre 2019, ayant acquis les biens immobiliers détenus par la société COVIVIO, objet de la présente procédure.

Le 28 mars 2022, le Tribunal Judiciaire de Bobigny a rendu une décision en ces termes :

Déclare recevable l’intervention volontaire de la société Primovie ;

— Déboute la SARL Légende de l’ensemble de ses prétentions ;

— Déboute la SA COVIVIO de sa demande reconventionnelle ;

— Déboute la société Primovie de sa demande d’amende civile ;

— Condamne la SARL Légende aux dépens, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— Condamne la SARL Légende à payer à la SA Covivio la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SARL Légende à payer à la société Primovie la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement ;

— Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La Sarl Legend a interjeté appel selon déclaration reçue au greffe de la cour le 5 mai 2022.

Par conclusions d’appelant n°3 signifiées le 24 mai 2024 la Sarl Legende demande à la cour de :

Vu l’article 325 du Code de procédure civile,

Vu les articles 682 et suivants du Code civil,

Vu les articles 697 et suivants du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

— CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Bobigny en date du 28 mars 2022 (RG n° 19/09788) uniquement en ce qu’il a :

' Déclaré recevable l’intervention volontaire de la société Primovie ;

' Débouté la SA COVIVIO de sa demande reconventionnelle ;

' Débouté la société PRIMOVIE de sa demande d’amende civile ;

' Débouté la SA COVIVIO et la société PRIMOVIE de leurs demandes plus amples ou contraires.

— DEBOUTER la société COVIVIO de son appel formé à titre incident ;

— DEBOUTER la société PRIMOVIE de son appel formé à titre incident.

Et pour le surplus,

— INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Bobigny en date du 28 mars 2022 (RG n° 19/09788) en ce qu’il a :

' Débouté la SARL Légende de l’ensemble de ses prétentions ;

' Condamné la SARL Légende aux dépens, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

' Condamné la SARL Légende à payer à la SA Covivio la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Condamné la SARL Légende à payer à la société Primovie la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement ;

' Débouté la SARL LEGENDE de ses demandes plus amples ou contraires.

Et statuant à nouveau,

— CONSTATER l’existence d’une servitude de passage grevant les parcelles cadastrées CG n°[Cadastre 4] et CF n°[Cadastre 2] situées sur la commune de [Localité 14], propriété de la société COVIVIO, puis de la société PRIMOVIE depuis le 5 septembre 2019 au profit des parcelles cadastrées CF n°[Cadastre 10] et n°[Cadastre 11] situées [Adresse 13], sur la commune de [Localité 14] et appartenant à la société LEGENDE ;

— AUTORISER la publication de cette servitude auprès du Service de la Publicité Foncière ;

— DIRE que l’assiette de la servitude de passage durant la phase de chantier de la société LEGENDE devra être établie selon les prescriptions énoncées par Monsieur [G], dans son rapport d’expertise du 27 juin 2017 ;

— DIRE que l’assiette de la servitude de passage durant la phase définitive, au profit de l’immeuble appartenant à la société LEGENDE devra être établie selon les prescriptions énoncées par Monsieur [G], dans son rapport d’expertise du 27 juin 2017 sauf pour la largeur de la voie de circulation des véhicules légers qui doit être portée à 3 mètres ;

— CONDAMNER in solidum la société COVIVIO et la société PRIMOVIE à laisser la société LEGENDE accéder aux parcelles cadastrées CG n°[Cadastre 4] et CF n°[Cadastre 2] à [Localité 14] (93) afin de réaliser les travaux d’aménagement de la servitude selon les assiettes établies pour l’exploitation d’une activité sur la parcelle ou pour la phase de chantier puis l’exploitation de l’immeuble sous astreinte de 1.000 € (mille euros) par jour de retard à compter de la notification de la présente décision ;

— CONDAMNER in solidum la société COVIVIO et la société PRIMOVIE à supprimer les massifs habillés de platelages présents sur les parcelles cadastrées et CF n°[Cadastre 2] et CG n°[Cadastre 4] sise à [Localité 14] (93) sous astreinte de 1.000 € (mille euros) par jour de retard à compter de la notification de la présente décision ;

— DIRE que l’indemnité qui sera versée par la société LEGENDE à la société PRIMOVIE en contrepartie de l’établissement de cette servitude de passage devra être fixée à la somme de 1 € (un euro) ;

En tout état de cause,

— DEBOUTER les sociétés COVIVIO et PRIMOVIE de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions

— CONDAMNER les sociétés COVIVIO et PRIMOVIE à verser chacune à la société LEGENDE la somme de 10.000 € (dix mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER les sociétés COVIVIO et PRIMOVIE aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise.

Par conclusions d’intimée n°1 signifiées le 21 décembre 2023 la société SCPI Primovie demande à la cour de :

Vu les articles 682 et suivants du Code civil,

Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile,

A titre principal,

— Débouter la société Legende de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

— Déclarer la société Primovie recevables et bien fondée en son appel incident.

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Primovie de sa demande de condamnation de la société Legende au paiement d’une amende civile de 10.000 euros.

— Confirmer le jugement entrepris pour le surplus.

Statuant à nouveau du chef du jugement infirmé :

— Condamner la société Legende au paiement d’une amende civile de 10.000 euros.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande de servitude de la société Legende :

— Fixer l’assiette de la servitude pendant la phase temporaire de chantier des parcelles de la société Legende selon les prescriptions du rapport d’expertise judiciaire du 27 juin 2017 à l’exception de la largeur de la voie de circulation des véhicules qui sera portée à 2,50 mètres.

— Fixer l’assiette de la servitude à l’issue du chantier des parcelles de la société Legende selon les prescriptions du rapport d’expertise judiciaire du 27 juin 2017.

— Condamner la société Legende à soumettre à la société Primovie, pour sa validation préalable, les plans d’aménagement de la servitude de passage sur ses parcelles au moins un mois avant la date des travaux envisagée.

— Condamner la société Legende à assumer la totalité des coûts des travaux d’aménagement de la servitude.

— Débouter en conséquence la société Legende de sa demande tendant à voir condamner la société Primovie à supprimer les massifs des parcelles CG n°[Cadastre 4] et CF n°[Cadastre 2] sous astreinte de 1.000 euros par jour à compter de la notification de la décision à intervenir.

— Condamner la société Legende au paiement de la somme de 98.540 euros en réparation de son préjudice.

En tout état de cause :

— Condamner la société Legende à payer à la société Primovie la somme de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner la société Legende au paiement des entiers dépens de l’instance.

Par conclusions signifiées le 20 septembre 2022 la société SA Covivio demande à la cour de :

Vu l’Article 682 du Code civil

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [G]

Vu l’absence de permis de construire de la Société LEGENDE

Vu le Jugement du 28 mars 2022

CONFIRMER le Jugement du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY du 28 mars 2022 en ce qu’il a

« Débouté la SARL Légende de l’ensemble de ses prétentions ;

— Condamné la SARL Légende aux dépens, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— Condamné la SARL Légende à payer à la SA Covivio la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SARL Légende à payer à la société Primovie la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement ;

— Débouté la SARL LEGENDE de ses demandes plus amples ou contraires »

STATUANT A NOUVEAU

— DIRE ET JUGER qu’aucune condamnation ne serait être prononcée à l’encontre de la société COVIVIO, laquelle n’est plus propriétaire du fonds servant

— CONSTATER l’absence de projet immobilier de la société SARL LEGENDE justifiant ses demandes

— CONSTATER que la société COVIVIO a organisé depuis décembre 2016 un droit de passage suffisant à la société SARL LEGENDE pour assurer la desserte de son terrain

— En conséquence, DEBOUTER la société SARL LEGENDE de toutes ses demandes

A TITRE INCIDENT,

REFORMER le Jugement du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY du 28 mars 2022 en ce qu’il a débouté la Société COVIVIO de ses demandes reconventionnelles

STATUANT A NOUVEAU

— CONDAMNER à titre incident la société SARL LEGENDE à payer à la société COVIVIO la somme de 216.082,14 €.

— La CONDAMNER au paiement d’une somme de 25.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— La CONDAMNER aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Philippe JOLY, par application des dispositions de l’Article 699 du CPC

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 30 mai 2024.

SUR QUOI,

LA COUR

1- L’état d’enclave

Le jugement constate que les parcelles CF [Cadastre 10] et CF [Cadastre 11] se situent le long du mur de soutènement d’une gare de RER D et présentent une largeur de 5,82 mètres, que le terrain litigieux est constructible sous certaines réserves de hauteur et de retrait et qu’il n’est pas démontré, à défaut de production du certificat d’urbanisme opérationnel par la Sarl Legende, que l’utilisation normale des parcelles inclut les opérations de construction dont elle se prévaut. Il en infère que le passage pédestre actuel de 1,4 mètres de large aménagé par la société Covidio qui a remis à la Sarl Legend les clefs et le code nécessaires à l’ouverture du portail est suffisant pour rejeter la demande, l’enclavement n’étant pas démontré.

La Sarl Legende, au soutien de l’infirmation du jugement, fait valoir que ses parcelles sont enclavées ainsi qu’il résulte de l’acte de vente, des constats d’huissier et de l’expertise de Monsieur [V] [G], le critère étant l’impraticabilité de l’accès clairement identifié en l’espèce, le seul passage piéton construit de marches, aménagé par la société Covivio pour permettre l’accès à ses bâtiments, au demeurant fermé par un portail, dont elle n’a eu la clef que grâce à l’expertise, n’étant pas un passage suffisant au sens de l’article 682 du Code civil. Elle ajoute être dans l’impossibilité de réaliser son projet immobilier et n’être pas tenue de justifier d’un certificat opérationnel d’urbanisme, condition non prévue par l’article précité. Elle fait grief au jugement de n’avoir pas tiré les conséquences de cet article et souligne qu’il n’appartient pas au juge, saisi d’une demande de désenclavement, d’apprécier la faisabilité du projet de construction de la société Legende. Pour la détermination de l’assiette de la servitude, elle se réfère au rapport de l’expert judiciaire, sauf à fixer à 3 mètres la voie circulable des véhicules pour permettre le passage d’un véhicule de pompiers, précise qu’elle prendra à sa charge les frais d’aménagement et demande l’accès aux parcelles et la suppression des massifs habillés de platelages sur les parcelles cadastrées CF [Cadastre 2] et CG [Cadastre 4].

La SCPI Primovie oppose que les parcelles ne sont plus enclavées depuis le 2 décembre 2016, qui correspond à la date à laquelle, au cours de l’expertise, la société Covivio a remis à la Sarl Legende les clefs des deux portails d’accès depuis la rue, au droit du passage aménagé assurant à l’appelante l’accès à son terrain. Elle ajoute que la Sarl Legende ne rapporte la preuve ni de la réalité d’un projet immobilier ni de sa faisabilité, n’ayant produit, en dépit des demandes de l’expert, ni permis de construire ni certificat d’urbanisme opérationnel. Elle affirme que la Sarl Legende n’a jamais eu l’intention de réaliser le moindre projet immobilier mais tente en réalité d’exercer une pression sur la société Primovie afin d’obtenir une compensation financière de sa part.

La SA Covivio oppose avoir fait le nécessaire pour désenclaver le terrain en faisant l’acquisition de l’établissement public Plaine Commune de la parcelle CF n°[Cadastre 5] et en ayant réalisé à ses frais un passage gravillonnés et deux portails d’accès depuis la rue dont les clefs et le code d’accès ont été fournis le 2 décembre 2016 lors de la réunion d’expertise. Le passage étant suffisant elle estime que la cour doit confirmer le jugement. Sur la faisabilité du projet immobilier, elle rappelle que l’expert judiciaire a entériné son dire n°3 retenant que les esquisses présentées ne sont pas en l’état d’obtenir les autorisations administratives indispensables à la réalisation du projet. Elle ajoute que l’appelante n’a jamais déféré à la sommation de communiquer l’entier dossier de demande de permis de construire et l’arrêté de la ville de [Localité 14]. Compte tenu de l’acharnement procédural de l’appelante, elle s’en remet à la cour sur l’amende civile.

Réponse de la cour

Aux termes des dispositions de l’article 682 du Code civil : Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

La servitude légale ayant pour but de permettre l’utilisation normale du fonds enclavé, par référence à sa destination objective, ce qui n’est pas la convenance ou le goût personnel du propriétaire, l’état d’enclave est apprécié en fonction des besoins nécessaires pour assurer une exploitation normale du fonds lesquels peuvent varier dans le temps en fonction de l’affectation donnée au fonds par son propriétaire, de la modification des modes de vie ou de l’évolution des techniques.

Il est jugé que le droit pour le propriétaire d’une parcelle enclavée de réclamer un passage sur les fonds de ses voisins étant fonction de l’utilisation normale du fonds, l’accès par un véhicule automobile correspond à l’usage normal d’un fonds destiné à l’habitation (Civ.3, 14 janvier 2016, n°14-25.089; Civ.3, 16 mars 2017, n° 15-28.551).

En l’espèce l’état d’enclave des parcelles CF [Cadastre 10] et CF [Cadastre 11] acquises par la Sarl Legende est expressément constaté par l’acte authentique du 14 février 2014 Article 2 Désignation de l’immeuble vendu selon lequel : « le terrain vendu ne possède aucun accès direct depuis la voie publique et qu’il se trouve par conséquent enclavé » et ajoute qu’il se trouve en outre « bordé dans sa limite Nord par la voie de chemin de fer SNCF » laquelle se trouve « en remblai de plus de trois mètres au-dessus du terrain naturel , ce qui a pour conséquence que le terrain vendu se trouve situé au pied du mur de soutènement ».

Il est également constaté par ledit acte en page 21 que : « l’immeuble vendu étant enclavé ainsi qu’il est dit à l’article 2 ci-dessus, le notaire soussigné a donné connaissance à l’acquéreur des dispositions du Code civil relatives à l’état d’enclave et notamment de celles des articles 682 et 683 du Code civil » lesquelles sont reproduites in extenso.

Cet état d’enclave résulte en outre du rapport de l’expert judiciaire Monsieur [G] en page 18 qui indique qu’ « à la date d’acquisition par la Sarl Legende des parcelles n°[Cadastre 10] et [Cadastre 11], la parcelle cadastrale n°[Cadastre 4] était la propriété de la SEM Plaine Commune qui l’a cédée à la société Foncière des Régions en date du 15 janvier 2015 comme mentionnée dans l’attestation notariée du cabinet Wargny Katz établie en date 27 mars 2015, parcelle qui aurait permis de désenclaver celles de la société Légende ».

L’expert indique en page 20, lors de la seconde réunion d’expertise en date du 24 février 2017, avoir expressément interrogé les parties qui « lui ont unanimement confirmé que la mission lui incombant tenant compte des circonstances particulières de remplacement de l’expert initialement désigné portait désormais sur la question du désenclavement des parcelles appartenant à la Sarl Legende et des conditions éventuelles suivant lesquelles ce désenclavement pourrait être envisagé. »

C’est ainsi que l’expert en page 28 de son rapport indique :

« Les parcelles n°[Cadastre 10] et [Cadastre 11] de la société Legende sont actuellement entièrement clôturées et pourvues de deux portails d’accès condamnés par une fermeture à clefs qui est verrouillée : l’un de faible largeur implanté contre le mur de soutènement de la gare du RER correspond à la servitude de passage de 80 cm environ dont la SNCF bénéficie pour assurer le contrôle visuel de l’état de ce soutènement, l’autre plus large correspond à l’accès du terrain de la Sarl Legende depuis la parcelle n°[Cadastre 4] propriété de la société Foncière des Régions, verrouillé à clef »

En accord avec les parties et leurs conseils « j’ai proposé qu’un jeu de trois clefs identiques soit remis en mains propres et en ma présence et que le code du contrôle d’accès depuis l'[Adresse 12] soit communiqué par les représentants de de la société Foncière des Régions à Maître Séverine Marquis intervenant dans l’intérêt de la société Légende »

« Les parties l’ayant accepté, c’est dans ces conditions que la remise des clefs et du code d’accès a été effectuée en ma présence le 2 décembre 2016 »

L’état d’enclave des parcelles CF n°[Cadastre 10] et [Cadastre 11] appartenant à la Sarl Legende est donc avéré et impose, conformément aux dispositions de l’article 683 du Code civil, que le passage bénéficiant à la Sarl Légende soit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

L’opération de construction projetée par la Sarl Legende résultant de l’étude de faisabilité réalisée par l’architecte du cabinet Skylines, Monsieur [W] [Z], constitue une utilisation normale du fonds expressément prévue par l’article 682 précité, fondant le droit de la Sarl Légende à réclamer à passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage pouvant être occasionné à la société Primovie, l’exigence de la production d’un certificat d’urbanisme opérationnel réclamé par l’expert judiciaire et non communiqué par l’appelante, ne figurant pas au rang des conditions prévues pour l’instauration d’un droit de passage dès lors qu’il est constaté que celui-ci n’est pas suffisant pour assurer une utilisation normale du fonds.

Or, l’expert judiciaire, ainsi qu’il a été vu plus haut, a expressément relevé que la parcelle n°[Cadastre 4] appartenant à la société Primovie commande l’accès aux parcelles de la société Legende, est implantée à l’extrémité Nord du site entre le pignon du bâtiment neuf et le mur de soutènement de la gare RER, propriété de la SNCF, et qu’elle est clôturée, son portail d’accès étant fermé. Cette parcelle est décrite comme présentant une forte déclivité avec un aménagement d’une circulation latérale de 456 centimètres, constituée d’emmarchements inclinés en pas d’âne, avec des plantations le long du mur de soutènement de la gare RER.

Il est donc incontestable que la Sarl Légende ne bénéficie pas d’un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds.

L’expert judiciaire a pris en compte au point 6-7 de son rapport, la réalisation d’une construction sur les parcelles n°[Cadastre 10] et [Cadastre 11] de la société Légende, laquelle « même d’importance plus réduite que celle qui ressort de l’étude de faisabilité de juillet 2015 » doit permettre la circulation, en phase de chantier, d’une grue mobile d’une largeur de 255 cm laissant une largeur minimale de passage de 3 mètres et, en phase définitive, de véhicules légers d’une largeur de 2 mètres 50 avec une voie piétonne d'1 mètre 40 soit une largeur de passage de 3,90 mètres.

Il préconise en phase de chantier, la mise en 'uvre de protections efficaces sur l’ensemble des façades des immeubles du fonds servant, une double clôture de chantier au droit de la servitude avec un passage réservé pour l’évacuation des personnes depuis l’immeuble de la société Primovie et un passage pour le contrôle visuel du mur de soutènement de la SNCF, une clôture spécifique de chantier en périmètre des parcelles n°[Cadastre 10] et [Cadastre 11].

En phase définitive après réalisation de la construction, il prévoit outre la réalisation d’une voie de 2 mètres 50 pour la circulation des véhicules légers et d’une bande piétonne d'1mètre 40, soit 3,90 mètres au total, la mise en oeuvre d’une fosse de récupération et d’un séparateur d’hydrocarbures, la création d’un passage de réseaux de la société Légende sous la voie nouvellement créée en ménageant impérativement une réserve d’environ 90 cm sur toute la longueur , la réalisation d’un éclairage piéton de qualité au mois équivalent à celui existant, la reprise complète des grilles de clôture sur rue après réalisation des accès piétons et véhicules avec une qualité de finition au moins équivalente : système d’ouverture piétons et véhicules sous contrôle d’accès partagé entre la société Légende et la société Primovie.

L’expert judiciaire a retenu en page 34 de son rapport que du point de vue de la règlementation applicable en matière de protection des personnes et des biens vis-à-vis des risques d’incendie et de panique, l’accès devant être assuré au terrain de la Sarl Legende doit correspondre à une voie engins d’une largeur minimale de 3 mètres, ce dont il résulte selon l’expert judiciaire que la hauteur du dernier plancher accessible ne peut excéder 8 mètres, cette hauteur étant prise par rapport au niveau d’accès des secours soit celui du trottoir sur l'[Adresse 12] et du sous-sol demi enterré ou du niveau moyen du terrain, dans le cas le plus favorable, en l’absence de niveau de sous-sol.

Ainsi l’argument de la Sarl Legende tenant à la reconnaissance d’une largeur de voie de circulation des véhicules légers de 3 mètres outre le passage piétons ne saurait être retenu, l’expert ayant exactement apprécié l’assiette de la servitude de passage à une largeur totale de 3,90 mètres, les travaux étant à la charge exclusive de la Sarl Légende qui assumera seule l’enlèvement des massifs habillés de platelages sur les parcelles cadastrées CF [Cadastre 2] et CG [Cadastre 4], dans le strict respect des préconisations du rapport de l’expert judiciaire.

L’expert judiciaire Monsieur [G] ajoute que ces aménagements appartiennent en totalité à la Sarl Legende cependant, celle-ci, contrairement à ce qu’affirme Monsieur [G], ne saurait être tenue d’en soumettre le projet à la société Primovie, sauf à ce que les parties s’entendent éventuellement sur ce point, chacune étant en tout état de cause liée par le respect des règles d’urbanisme et des obligations résultant de la servitude de passage instauré par le présent arrêt.

La société Primovie sera donc déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la Sarl Legende à lui soumettre pour sa validation préalable les plans d’aménagement de la servitude de passage.

La Sarl Legende sera déboutée de sa demande de condamnation sous astreinte des intimées à supprimer les massifs habillés de platelages sous astreinte et à lui laisser l’accès aux parcelles CF n°[Cadastre 2] et CF n°[Cadastre 4], puisque d’une part l’enlèvement des massifs fait partie des travaux d’aménagement lui incombant et que, d’autre part, le présent arrêt instaure à son profit le droit de passage qu’elle revendique.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il dit que la Sarl Legende bénéficie d’un passage suffisant et débouté de sa demande de constater l’existence d’une servitude de passage.

La publication de la servitude de passage au Service de la Publicité Foncière sera ordonnée à l’initiative de la Sarl Legende au vu du présent arrêt.

2- L’indemnisation du droit de passage

La Sarl Legende, au constat que le droit de passage qui grèvera la parcelle de la société Primovie correspond à un accès déjà existant et n’entraînera pas de nouveau préjudice ce dont elle infère la fixation d’une indemnité de 1 euro.

La SCPI Primovie sollicite subsidiairement le versement de l’indemnité telle que calculée par l’expert judiciaire Monsieur [G] à laquelle elle ajoute une somme de 20 000 euros pour indemniser les nuisances et la gêne esthétique de la suppression des espaces verts.

Réponse de la Cour

L’indemnité compensatoire a été évaluée par le rapport d’expertise judiciaire non utilement contredit sur ce point à hauteur d’appel à la somme de 78 540 euros ainsi décomposée :

Perte de constructibilité de 92,4 m2 de plancher commercialisable soit 73 920 euros

Perte de constructibilité de 23,1 m2 de parking collectif commercialisable soit 4 620 euros

Il n’est pas justifié d’un préjudice complémentaire par la société Primovie qui excipe, sans aucunement l’étayer à hauteur d’appel, d’un préjudice forfaitaire au titre des nuisances et de la gène esthétique occasionnée par la destruction de l’espace vert actuel qu’elle n’a au demeurant pas soumis à l’expert judiciaire dans le cadre d’un dire, de sorte que celui-ci n’a pas été mis en mesure d’apprécier ledit préjudice dont la cour constate qu’il n’est donc pas déterminable.

La société Primovie sera donc déboutée de ce chef et la Sarl Legende condamnée à régler à la société Primovie la somme de 78 540 euros à titre d’indemnité proportionnée au dommage occasionné.

3- La demande en dommages et intérêts de la société Covivio

Le jugement écarte cette demande au vu des conclusions de l’expertise judiciaire relevant que le passage aménagé par la société Covivio n’est pas exclusivement destiné à la desserte des parcelles CF [Cadastre 10] et CF [Cadastre 11] mais aussi et surtout à l’évacuation des personnes occupants les bâtiments édifiés sur les parcelles avoisinantes appartenant à celle-ci.

La SA Covivio, au rappel que selon l’expert judiciaire tous les travaux d’aménagement de la servitude et d’organisation du droit de passage doivent être supportés par la Sarl Legende, demande le remboursement des frais engagés tenant à l’acquisition du terrain, 14 701 euros, à la création d’une voie gravillonnée, l’implantation des portails, soit 201 381,14 euros TTC.

La Sarl Legende, au soutien de la confirmation du jugement sur ce point, oppose que la société Covivio a réalisé de son plein gré l’acquisition de la parcelle n°[Cadastre 4] qui aurait permis de désenclaver le fonds, qu’elle n’a jamais pris attache avec la Sarl Legende pour lui proposer d’acquérir ladite parcelle et que les aménagements réalisés par la société Covivio n’avaient pour but que de servir d’issue de secours à ses immeubles et non de désenclaver le fonds de la Sarl Legende qui n’a pu obtenir un accès piéton via ces aménagement que par le fait de l’intervention de l’expert judiciaire.

Réponse de la cour

L’expert judicaire a constaté, ainsi qu’il a été vu plus haut, la fermeture de l’accès aux parcelles n°[Cadastre 10] et [Cadastre 11] lequel accès bénéficie aux immeubles construits par la société Covivio et ne permet pas un accès suffisant au fonds enclavé de la Sarl Légende.

La société Covivio qui n’a pas permis, par le passage réalisé à ses frais, le désenclavement des parcelles appartenant à la société Legende, ne saurait donc prospérer en sa demande de dommages et intérêts, le jugement étant confirmé de ce chef.

4- La demande de la société Primovie au titre de l’amende civile

Le jugement a écarté cette demande que la société Primovie réitère en cause d’appel à hauteur de 10 000 euros.

Le sens du présent arrêt démontre la pertinence de l’instance et du recours élevés par la Sarl Legende.

La société Primovie sera donc déboutée du chef de cette demande le jugement étant confirmé de ce chef.

5- Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement qui a condamné la Sarl Legende à payer à la Sarl Covivio une somme de 2 500 euros et à la même somme à la société Primovie outre les dépens sera infirmé.

Statuant à nouveau, la société Primovie et la société Covivio seront condamnées chacune à régler à la Sarl Legende une somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens de première instance et d’appel, in solidum.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

INFIRME le jugement excepté en ce qu’il a débouté la société Covivio de sa demande de dommages et intérêts et la société Primovie de sa demande au titre de l’amende civile ;

Statuant à nouveau pour le surplus,

DIT que la Sarl Legende est fondée à réclamer une servitude de passage conformément aux prescriptions du rapport d’expertise judiciaire établi le 19 juin 2017 par Monsieur [V] [G], sur les parcelles cadastrées Section CG n°[Cadastre 4] et CF n°[Cadastre 2] situées sur la commune de [Localité 14], propriété de la société SA COVIVIO, puis de la société SCPI PRIMOVIE depuis le 5 septembre 2019, au profit des parcelles cadastrées Section CF n°[Cadastre 10] et n°[Cadastre 11] situées [Adresse 13], sur la commune de [Localité 14] lui appartenant ;

ORDONNE la publication de la servitude de passage auprès du Service de la Publicité Foncière ;

CONDAMNE la Sarl LEGENDE à régler à la société SCPI PRIMOVIE la somme de 78 540 à titre d’indemnité proportionnée au dommage ;

DEBOUTE la société SCPI PRIMOVIE de sa demande tendant à la condamnation de la Sarl LEGENDE à lui soumettre pour sa validation préalable les plans d’aménagement de la servitude de passage ;

DEBOUTE la Sarl LEGENDE de sa demande de condamnation sous astreinte de la société COVIVIO et de la société SCPI PRIMOVIE à supprimer les massifs habillés de platelages, cette suppression lui incombant au titre des travaux d’aménagement mis à sa charge ;

DEBOUTE la Sarl LEGENDE de sa demande de condamnation sous astreinte de la société SA COVIVIO et de la société SCPI PRIMOVIE et à lui laisser l’accès aux parcelles cadastrées Section CF n°[Cadastre 4] et [Cadastre 2], ledit accès étant de droit en vertu de l’état d’enclave en exécution du présent arrêt ;

CONDAMNE la SA COVIVIO et la SCPI PRIMOVIE à régler chacune à la Sarl LEGENDE une somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SA COVIVIO et la SCPI PRIMOVIE in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE