Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 10, 20 février 2025, n° 23/16880

CA Paris
Confirmation 20 février 2025

Arguments

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Rejeté
Application de l'abattement de 50% sur le nouveau loyer
La cour a estimé que les discussions n'avaient pas porté sur une fixation contractuelle du loyer, mais sur le principe de la réduction par moitié du loyer dû, confirmant ainsi le jugement initial.
Rejeté
Montant de la créance en exécution du jugement
La cour a confirmé le montant de la créance tel que fixé par le premier juge, rejetant ainsi la demande de la locataire.
Rejeté
Restitution d'une somme en compensation
La cour a rejeté cette demande, confirmant le jugement initial sur ce point.
Rejeté
Demande de débouté de la bailleresse
La cour a confirmé le jugement initial, rejetant la demande de débouté.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 10, 20 févr. 2025, n° 23/16880
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/16880
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Michèle DOURDET-THIBAULTEric ALLERITStéphane FERTIERCharles-Édouard BRAULT
Cabinet(s) :	CABINET BRAULT & ASSOCIES
Parties :	S.A.S. HOTEL MAYFAIR c/ S.C.I. ROUGET DE L' ISLE

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 20 FEVRIER 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/16880 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIMBA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Octobre 2023-Juge de l’exécution de [Localité 6] – RG n° 23/81225

APPELANTE

S.A.S. HOTEL MAYFAIR

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

Ayant pour avocat plaidant Maître Michèle DOURDET

INTIMÉE

S.C.I. ROUGET DE L’ISLE

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

Ayant pour avocat plaidant : Maître Charles-Edouard BRAULT

Cabinet BRAULT & Associés

Avocat au Barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Janvier 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseiller

Madame Emmanuelle Lebée, président de chambre honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Emmanuelle Lebée, président de chambre honoraire dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre et par Grégoire GROSPELLIER, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Exposé du litige

Par acte notarié du 14 octobre 2011, la société Rouget de l’Isle et la société Hôtel Mayfair ont renouvelé le bail commercial les liant portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7]. Le 12 février 2019, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé avec offre de renouvellement visant l’échéance du 31 janvier 2019.

Par jugement du 23 octobre 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a désigné un expert pour fixer la valeur locative du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2020.

Les mesures sanitaires prises pour faire face à l’épidémie de Covid-19 ont contraint l’hôtel Mayfair à fermer ses portes durant plusieurs mois. Le 4 novembre 2020, la société Rouget de l’Isle a consenti à sa locataire une réduction de 50 % des loyers des 4e trimestre 2020 et 1er trimestre 2021.

Cette remise a ensuite été renouvelée chaque trimestre par la bailleresse jusqu’au 4e trimestre 2021, étant précisé pour ce dernier trimestre que le loyer correspondant au mois de décembre 2021 a été appelé dans son intégralité, seuls les loyers des mois d’octobre et novembre ayant bénéficié de l’abattement de 50 %.

Par jugement du 4 avril 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a fixé à 392 500 euros par an à compter du 1er janvier 2020, hors taxes et hors charges, le montant du loyer du bail renouvelé.

Le 12 juillet 2023, la société Rouget de l’Isle a fait délivrer à la société Hôtel Mayfair un commandement de payer aux fins de saisie-vente portant sur la somme de 716 495,96 euros.

Par acte du 28 juillet 2023 la société Hôtel Mayfair a fait assigner la société Rouget de l’Isle devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris afin, aux termes de ses dernières écritures, de voir juger que la somme due en vertu de l’exécution provisoire du jugement du 4 avril 2023 est de 556 124,16 euros HT soit un solde dû de 532 952,32 euros HT au 30 juillet 2023 et que lui soit accordé un délai de 24 mois afin de s’acquitter des sommes dues.

Par jugement en date du 2 octobre 2023, le juge de l’exécution a fixé la créance de la société Rouget de l’Isle, sur la société Hôtel Mayfair en exécution du jugement du 4 avril 2023 à la somme de 716 495,95 euros, autorisé la preneuse à s’acquitter du solde dû sur cette somme à la date de la décision en sept mensualités, dont les six premières seront de 100 000 euros et la dernière du solde, lesquelles seront réglées au plus tard le 15 de chaque mois, et la première fois le 15 du mois suivant la signification de la décision, l’a condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu principalement que les discussions n’avaient pas porté sur une fixation contractuelle du loyer dû par la locataire au montant de 19 744,94 euros par trimestre, correspondant à la moitié du loyer exigible alors, mais sur « une réduction de 50% du loyer », donc sur le principe de la réduction par moitié du loyer dû.

La société Hôtel Mayfair a relevé appel de cette décision selon déclaration en date du 16 octobre 2023.

Il n’est pas discuté que l’échéancier a été respecté.

Les conclusions récapitulatives de la société Hôtel Mayfair, en date du 26 novembre 2024, tendent à voir la cour :

' infirmer le jugement sauf en ce qu’il lui a accordé des délais de paiement ;

statuant à nouveau,

' fixer la créance du bailleur en exécution du jugement du 4 avril 2023 à la somme de 556 124,16 euros, soit un solde de 386 608,64 euros HT au 30 novembre 2023 ;

' condamner la bailleresse à restituer la somme de 171 596,02 euros HT soit celle de 205 915,23 euros TTC et ordonner la compensation de cette somme avec celles dont la preneuse est redevable ;

' le confirmer pour le surplus.

' débouter la société Rouget de l’Isle de toutes ses demandes et la condamner aux dépens dont la distraction est demandée.

Les conclusions récapitulatives de la société Rouget de l’Isle, en date du 4 janvier 2024, tendent à voir la cour :

' confirmer le jugement attaqué ;

' débouter l’appelante de ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens, il est fait renvoi aux écritures visées.

Discussion

Aux termes de ses écritures, la preneuse ne conteste pas que le loyer fixé au terme de la procédure devant le juge des loyers doit, conformément aux dispositions de l’article L 145-11 du code de commerce, s’appliquer rétroactivement à compter de la date de prise d’effet du bail renouvelé le 1er janvier 2020.

De même, elle ne conteste pas qu’un loyer provisionnel s’applique pour la durée de l’instance, aux termes de l’article L 145-57 du même code.

à l’appui de sa demande d’infirmation, la preneuse soutient que la somme réclamée par la bailleresse, si elle prend en compte l’abattement de 50 % consenti au titre d’une partie de la période de crise sanitaire, applique ledit abattement sur le nouveau loyer fixé par le jugement du 4 avril 2023 fixant le loyer renouvelé au 1er janvier 2020 et non sur le loyer alors exigible à l’époque, alors qu’à aucun moment, la bailleresse n’avait émis la moindre réserve, dans ses courriels, appels de loyers et avoirs, quant à la fixation du nouveau loyer, et n’avait indiqué que les abattements consentis seraient ultérieurement recalculés sur le loyer qui serait fixé par le juge des loyers.

La preneuse en déduit la commune intention des parties de ne pas remettre en cause le montant des sommes acquittées durant cette période, compte tenu du contexte exceptionnel de la pandémie.

Elle ajoute qu’il résulte de l’article 1190 du code civil qu’en cas de doute, le contrat s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur.

Cependant, comme l’a relevé à bon droit le premier juge et le rappelle l’intimée, les discussions entre les parties n’avaient pas porté sur une fixation contractuelle du loyer au montant de 19 744,94 euros par trimestre, correspondant à la moitié du loyer exigible alors, mais sur « une réduction de 50% du loyer », donc sur le principe de la réduction par moitié du loyer dû pour la période évoquée, peu important à cet égard l’absence de réserves émises par la bailleresse.

La cour ajoute qu’en l’absence de doute sur l’interprétation à donner à l’accord intervenu entre les parties, la question de la bonne foi dans l’exécution des contrats est indifférente et que celle de la bailleresse qui a accordé une réduction de loyer pendant la pandémie est en outre parfaitement établie.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement entrepris sera confirmé sur l’indemnité de procédure allouée.

L’appelante qui succombe doit être condamnée à payer à l’intimée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme dont le montant est précisé au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement ;

Condamne la société Hôtel Mayfair à payer à la société Rouget de l’Isle la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le greffier, Le Président,