RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 02 AVRIL 2026

(n° , 41 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/13449 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ2H7

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 07 Mai 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 23/00007

APPELANT

EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185

INTIMÉ FORMANT APPEL INCIDENT :

Monsieur [V] [S]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Sanam MOHSENZADEGAN de l’AARPI DAHMANI MOHSENZADEGAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 64

Non comparante

INTIMÉE FORMANT APPEL INCIDENT :

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE [Localité 3] – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Madame Isabelle ESCRIBANO, en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Novembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCÉDURE :

M. [V] [S] était propriétaire des lots n°3 et 32 au sein des immeubles en copropriété situés [Adresse 4] à [Localité 5], sur la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1] et d’une superficie de 2.078m².

Le lot n°3 est un appartement d’une surface de 15m². Le lot n°32 est une cave.

Depuis mars 2019, la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], dans laquelle est localisé l’ensemble immobilier de la copropriété, est située dans le nouveau périmètre dit de veille ("[Adresse 4]") institué par la Convention d’Intervention Foncière conclue entre l’Etablissement Public d’Ile-de-France (ci-après dénommé EPFIF), d’une part, et la commune de [Localité 6], d’autre part, le 05 septembre 2013 et modifié par avenant le 22 décembre 2015 puis le 26 mars 2019.

L’utilité publique de l’acquisition de la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 1] et la cessibilité des lots de la copropriété au profit de l’EPF’F ont été déclarées par arrêté préfectoral nº 2021-2270 du 08 octobre 2021, pris en application des dispositions des articles L. 511-1 et suivants du code de l’expropriation, dans le cadre d’une opération d’expropriation concernant des immeubles insalubres ou menaçant ruine.

Une ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété, a été rendue le 07 juillet 2022 au profit de l’EPFIF.

L’EPFIF a notifié son offre indemnitaire à M. [V] [S] par lettre recommandée avec avis de réception du 23 novembre 2022.

Faute d’accord entre les parties, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation de Seine-[Localité 7] par mémoire valant offre daté du 1er août 2022 et reçu au greffe le 04 janvier 2023.

Le transport sur les lieux a été effectué le 10 octobre 2023. L’immeuble étant muré, l’appartement n’a pas pu être visité.

Par jugement contradictoire du 07 mai 2024, le juge de l’expropriation de Seine-[Localité 7] a :

ANNEXÉ le procès-verbal de transport du 10 octobre 2023 ;

REJETÉ la fin de non-recevoir soulevée par M. [V] [S] ;

FIXÉ l’indemnité due par l’EPFIF à M. [V] [S] au titre de la dépossession des lots n°3 (appartement) et 32 (cave) du bâtiment 1 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 8] à la somme de 23.423,50 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :

20.385 euros au titre de l’indemnité principale ;

3.028,50 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

CONDAMNÉ l’EPFIF aux dépens ;

CONDAMNÉ l’EPFIF à payer à M. [V] [S] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par RPVA du 25 juin 2024, l’EPFIF a interjeté appel du jugement en ce que le tribunal a :

Considéré qu’il y a violation de l’article 1 du protocole n°1 de la Convention européenne des droits de l’homme et de sauvegarde des libertés fondamentales ;

ÉCARTÉ l’application de la méthode d’évaluation par récupération foncière prévue à l’article L.511-6 du code de l’expropriation ;

FIXÉ l’indemnité de dépossession à revenir à M. [V] [S] au titre de la dépossession des lots n°3 (appartement) et n°32 (cave) du bâtiment 1 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 8] à la somme totale de 23.423,50 euros, sur la base d’une valeur unitaire de 1.359 euros/m² et d’une surface de 15m², cave intégrée ;

CONDAMNÉ l’EPFIF à payer à M. [V] [S] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé complet des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Déposées au greffe le 28 août 2024 par l’EPFIF, appelant, notifiées le 30 août 2024 (AR intimée le 03/09/2024 et CG le 02/09/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 25 juin 2019, les dispositions applicables étant celles de la zone UCc du PLU de [Localité 6] ;

INFIRMER le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

DÉCLARER que la méthode par la récupération foncière est applicable compte tenu de l’obligation de démolition qui frappe l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d’une superficie de 2.078m², aux termes d’arrêtés administratifs irrévocables ;

DÉCLARER les dispositions de l’article L.511-6 du code de l’expropriation conformes à l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, et applicables ;

FIXER l’indemnité à revenir à M. [V] [S] consécutivement à l’expropriation des lots n°3 (appartement) et n°32 (cave) situés dans le bâtiment 1 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d’une superficie de 2.078m², par application de la méthode de la récupération foncière, comme suit :

Indemnité principale :

Valeur du terrain libre : 2.078m² x 485 euros = 1.007.830 euros ;

Coût de la démolition : 848.160 euros ;

Valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159.670 euros ;

Valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales : 15,97 euros ;

Nombre de tantièmes affectés à l’appartement : 58/10.000èmes ;

Valeur de la cave : 1.900 euros ;

Soit :

15,97 euros x 58 tantièmes = 926,26 euros ;

Cave : 1.900 euros ;

Total indemnité principale : 2.826,26 euros ;

Indemnité de remploi 565,25 euros ;

Total de l’indemnité de dépossession : 3.391,51 euros ;

CONDAMNER M. [V] [S] à payer à l’EPFIF une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER M. [V] [S] aux dépens de l’instance d’appel.

2/ Déposées au greffe le 27 novembre 2024 par M. [V] [S] intimé et formant appel incident, notifiées le 26 février 2025 (AR EPFIF le 03/03/2025 et AR CG le 04/03/2025) et aux termes desquelles il demande à la cour de :

A TITRE PRINCIPAL,

DÉCLARER l’EPFIF mal fondé en ses demandes ;

REJETER l’ensemble des demandes de l’EPFIF ;

INFIRMER le jugement en ce qu’il a fixé à 23.423,50 euros l’indemnité de dépossession des lots n°3 et 32 dans le bâtiment 1 de la copropriété sise [Adresse 4] à [Localité 6] ;

Statuant à nouveau,

DÉCLARER les dispositions de l’article L.511-6 du code de l’expropriation incompatibles avec l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;

Dans l’hypothèse où l’application de l’article L.511-6 du code de l’expropriation ne serait pas retenue :

FIXER à la somme de 62.812,30 euros l’indemnité totale de dépossession due par l’EPFIF dans le cadre de l’expropriation le des lots n°3 et 32 de la copropriété sise [Adresse 4] à [Localité 6] ;

Dans l’hypothèse où la cour n’écarterait pas l’application de l’article L.511-6 du code de l’expropriation :

CONSTATER l’absence de frais entraînés par la démolition ;

FIXER à la somme de 31.943,88 euros l’indemnité totale de dépossession due par l’EPFIF dans le cadre de l’expropriation des lots 3 et 32 de la copropriété du [Adresse 4] à [Localité 6] soit :

25.743,88 euros pour l’appartement correspondant au lot n°3 ;

6.200 euros pour la cave correspondant au lot n°33 ;

FIXER à la somme de 4.194,38 euros l’indemnité de remploi ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

DÉBOUTER l’EPFIF de toutes ses demandes, fins en prétentions ;

CONDAMNER l’EPFIF à verser à M. [S] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER l’EPFIF aux dépens de l’instance.

3/ Adressées au greffe le 14 novembre 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 15 janvier 2025 (AR EPFIF le 16/01/2025 et intimée le 17/01/2025), et aux termes desquelles il conclut qu’il plaira à la cour de :

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 25 juin 2019 et débouté l’intimée de sa demande sur l’indemnité pour prise de possession anticipée ;

INFIRMER le jugement sur tous ses autres points ;

Le RÉFORMER en déclarant la méthode par la récupération foncière prévue à l’article L.511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique conforme à l’article 1 du protocole n°1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;

FIXER la juste indemnisation devant revenir à l’intimé à la somme de 4.331,39 euros suivant ses développements exposés au paragraphe VIII comme suit :

4/ Adressées au greffe le 27 janvier 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 12 février 2025 (AR EPFIF le 17/02/2025 et intimé le 18/02/2025), et aux termes desquelles il reprend son dispositif précédent.

5/ Adressées au greffe le 25 mars 2025 par l’EPFIF, appelant, notifiées le 25 avril 2025 (AR expropriée le 30/04/2025, AR CG le 02/05/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 25 juin 2019, les dispositions applicables étant celles de la zone UCc du PLU de [Localité 6] ;

INFIRMER le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

DÉCLARER que la méthode par la récupération foncière est applicable compte tenu de l’obligation de démolition qui frappe l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d’une superficie de 2.078m², aux termes d’arrêtés administratifs irrévocables ;

DÉCLARER les dispositions de l’article L.511-6 du code de l’expropriation conformes à l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, et applicables ;

FIXER l’indemnité à revenir à M. [V] [S] consécutivement à l’expropriation des lots n°3 (appartement) et n°32 (cave) situés dans le bâtiment 1 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d’une superficie de 2.078m², par application de la méthode de la récupération foncière, comme suit :

Indemnité principale :

Valeur du terrain libre : 2.078m² x 485 euros = 1.007.830 euros ;

Coût de la démolition : 848.160 euros ;

Valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159.670 euros ;

Valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales : 15,97 euros ;

Nombre de tantièmes affectés à l’appartement : 58/10.000èmes ;

Valeur de la cave : 1.900 euros ;

Soit :

15,97 euros x 58 tantièmes = 926,26 euros ;

Cave : 1.900 euros ;

Total indemnité principale : 2.826,26 euros ;

Indemnité de remploi 565,25 euros ;

Total de l’indemnité de dépossession : 3.391,51 euros ;

REJETER les demandes formées par M. [V] [S] ;

CONDAMNER M. [V] [S] à payer à l’EPFIF une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER M. [V] [S] aux dépens de l’instance d’appel.

EXPOSÉ DES MOYENS DES PARTIES :

L’EPFIF expose que :

Sur la violation de l’article 455 du code de procédure civile, la question de la conventionnalité de l’article L.511-6 du code de l’expropriation a été expressément soumise au tribunal par un chef de demande de l’EPFIF et soulevée d’office par le juge. Le dispositif du jugement ne tranche pas cette question, qui constitue une prétention et non un moyen.

Sur l’omission de statuer, dans son dispositif, l’EPFIF sollicitait du tribunal qu’il déclare la méthode d’évaluation par récupération foncière applicable. Aucune réponse n’a été apportée à cette demande.

Sur l’application justifiée de la méthode de la récupération foncière, l’utilisation de cette méthode est acceptée par la Cour de cassation. Elle est justifiée par les arrêtés de péril qui déclarent les immeubles litigieux inhabitables et en ordonnent la destruction. La Cour de cassation considère justement que la méthode trouve à s’appliquer dans un tel cas.

Le tribunal a soulevé d’office la question de la conventionnalité de l’article L.511-6 du code de l’expropriation au regard de la Convention Européenne des Droits de l’homme prise en l’article 1 de son protocole n°1. L’article L.511-6 imposant l’emploi de la méthode par récupération foncière dans le cas d’espèce. Pourtant, le tribunal de Bobigny a déjà jugé que cet article n’était pas contraire à la Convention dans plusieurs jugements, sur lesquels la cour a eu à statuer en appel. La Cour de cassation a déjà jugé l’application de l’article conforme à la Convention lorsqu’elle amenait à une indemnité d’expropriation de 1,20 euros.

Il ressort de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme que l’article 1 du protocole n°1 ne garantit pas le droit à une compensation intégrale du préjudice de l’expropriation.

Le tribunal a écarté l’application de l’article L.511-6 au motif que les moyens choisis pour atteindre le but poursuivi étaient disproportionnés et faisaient peser sur les expropriés une charge démesurée.

Pour trancher ainsi, le tribunal a occupé une grande partie de son jugement à « mener une charge sans mesure » contre la commune de Rosny-sous-Bois.

Il accuse notamment la commune d’avoir vendu les lots qu’elle possédait à hauteur de leur valeur vénale, ce qui est faux, ou encore de ses comportements en tant que copropriétaire entre 2000 et 2012 alors qu’elle n’était alors propriétaire d’aucune part de copropriété.

La commune de [Localité 6] n’est pas une partie à l’instance, et il ressort de la jurisprudence du Conseil d’Etat que l’EPFIF ne peut pas être considéré comme son mandataire.

Le juge de l’expropriation n’est pas le juge de la responsabilité civile des copropriétaires, sujet qui ne présente de toute manière aucun lien avec le contrôle de proportionnalité qu’il effectue, ni le juge de la responsabilité administrative de la commune de [Localité 6].

Pour rechercher la responsabilité de la commune, le tribunal commet une confusion entre les rôles de copropriétaire, d’assemblée générale et de syndic.

Il prétend par ailleurs que des travaux auraient pu être effectués avec les fonds versés par les copropriétaires puis restitués à eux par le syndic, ce qui est faux au regard du coût réel qu’auraient présenté les rénovations.

L’état de délabrement de l’immeuble est en réalité ancien et la passivité des copropriétaires remonte bien avant l’entrée de la commune dans leurs rangs.

Le tribunal fonde son jugement sur la base d’interrogations, accuse sans fondement l’EPFIF de dissimulation, et multiplie les erreurs et confusions dans sa lecture du rôle qu’a tenu la commune dans la gestion de la copropriété.

Sur la détermination de la valeur de la récupération foncière, l’EPFIF reprend à son compte les termes proposés par le commissaire du Gouvernement qui permettent de retenir une valeur de 485 euros/m² pour le terrain nu. Si ces termes sont anciens, il n’est pas nécessaire de rehausser cette valeur métrique dans la mesure où l’évaluation des coûts de démolition est elle aussi ancienne et n’est pas réhaussée. Les termes des expropriés doivent être écartés en ce qu’ils concernent des ventes avec droits à construire, et les prendre en compte reviendrait à appliquer la méthode dite « promoteur » écartée par la jurisprudence. Certains termes présentant par ailleurs des erreurs dans leur valorisation.

Sur la valeur de la cave, l’EPFIF reprend à son compte les termes du commissaire du Gouvernement pour l’évaluer à hauteur de 1.900 euros. Les termes des expropriés doivent être écartés en ce qu’ils concernent des caves de communes plus cotées du Val-de-Marne, ou sont rattachées à des biens construits très récemment, alors que celle de l’espèce est condamnée et souffre de difficultés structurelles.

Sur les coûts de démolition, le devis présenté en 2018 ne comprend pas un certain nombre de frais. Il ressort des études sollicitées par les expropriés dans le cadre de la procédure administrative que les coûts de démolition peuvent être évalués à 848.160 euros, tel que l’a déterminé le tribunal administratif. Il est rappelé que les expropriés évaluaient lors de cette procédure le coût de démolition à plus de 2.100.600 euros. Si la démolition n’a pas encore eu lieu, il est certain qu’elle interviendra à l’issue du processus d’expropriation.

M. [S] répond que :

— Sur la violation de l’article 1er du premier protocole à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme, il ressort de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme qu’une ingérence dans le droit de propriété doit présenter un « juste équilibre » entre l’intérêt général et la sauvegarde des droits de l’individu. Elle effectue un contrôle in concreto sur le montant de l’indemnité allouée à l’exproprié, qui ne peut être sans rapport raisonnable avec la valeur du bien exproprié. Elle s’est déjà prononcée sur l’illégalité d’une méthode d’évaluation d’une loi interne, même en présence d’un motif d’intérêt général, lorsqu’elle conduisait à une indemnisation largement inférieure à la valeur marchande du bien. Le Conseil Constitutionnel s’est prononcé sur la constitutionnalité des dispositions issues de la loi Vivien mais aucune question précise ne lui a été posée sur l’atteinte au droit de propriété par une indemnisation sous-évaluée. La procédure des articles L.511-1 à L.511-9 s’inscrit dans une procédure d’urgence visant à protéger la santé et la sécurité des occupants, alors qu’il n’y a en l’espèce aucune urgence depuis le jour de la déclaration d’utilité publique. L’indemnisation proposée par l’EPFIF au moyen de la méthode par récupération foncière n’est basée sur aucun élément objectif d’appréciation des biens de l’exproprié, et revient à mieux indemniser une cave qu’un appartement alors que les deux biens sont situés dans un immeuble frappé d’insalubrité irrémédiable. L’application de la méthode par comparaison permet de constater que l’EPFIF propose une indemnisation 4 fois inférieure à la valeur des biens. Enfin, l’EPFIF n’apporte aucune explication quant à ses acquisitions d’appartements postérieurement à la date de référence.

Sur l’environnement du bien, celui-ci est très bien desservi par les transports et dispose de nombreux commerces et services de proximité. La future ligne de métro 15 sera accessible à pied.

Sur l’évaluation du montant de l’indemnisation, l’article L.511-6 n’est applicable que lorsque l’expropriant est en mesure de présenter les frais entrainés par la démolition, ce qui n’est pas le cas ici. Il n’existe pas non plus de terrains nus comparables au bien à estimer permettant de fixer une valeur. La méthode par comparaison sera donc retenue.

Sur la proposition de l’expropriant, c’est à tort que le premier juge a retenu des termes antérieurs de près de 5 ans à la date du jugement. L’EPFIF retient lui des références des années 2016 et 2017, concernant des parcelles de superficie incomparable. L’EPFIF étant délégataire d’un service public, la démolition des bâtiments sera attribuée, après offre de marché public, à la société la mieux-disante. Les prix du marché oscillant entre 40 euros/m² et 150 euros/m², il convient de retenir une valeur de 40 euros/m².

Sur la proposition du commissaire du Gouvernement, il prend en compte des mutations de terrains éloignés de 1 à 3 kilomètres du bien d’espèce et ses références sont antérieures de plus de trois ans à la date du jugement. Il s’agit en plus de terrains nus et donc non viabilisés comme l’est le bien de l’espèce. Concernant les coûts de démolition, le commissaire du Gouvernement se fonde sur des démolitions réalisées en dehors de la Seine-[Localité 7] et pour lesquelles aucun détail n’est fourni concernant les engins utilisés et les contraintes du terrain. S’agissant de la cave, les références qu’il produit sont situées dans des villes très éloignées du bien de l’espèce, et certaines sont issues de jugements.

Sur la proposition de M. [S], et suivant la méthode par comparaison, il produit quatre termes de comparaison portant sur des studios situés dans un rayon de 1km autour du bien d’espèce. Il en ressort une valeur métrique de 5.540 euros/m² à laquelle il convient d’appliquer un abattement de 40% pour vétusté. Concernant la cave, trois des quatre termes de comparaison susmentionnés n’en comportent pas et elle doit faire l’objet d’une évaluation séparée. Suivant 6 termes de comparaison concernant des ventes survenues depuis 2021 à [Localité 6], il peut être retenu un prix de 6.333 euros.

Dans l’hypothèse de l’application de la méthode par récupération foncière, M. [S] propose trois termes qui amènent une moyenne de 1.616 euros/m². Compte tenu de la rareté de la parcelle de l’espèce, il convient de retenir un prix de 1.700 euros/m². Concernant les coûts de démolition, le transport sur les lieux a permis de constater que la configuration du bâti permet de le démolir sans risques de répercussions alentour, ce qui réduira le prix qui peut être estimé à 55 euros/m².

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Sur l’inconventionnalité, l’indemnité accordée ici à l’expropriée est raisonnablement en rapport avec la valeur de leur bien, une compensation intégrale n’étant pas garantie par la convention. Le premier juge a basé les raisons de l’inconventionnalité sur l’inaction de la commune de [Localité 6], qui aurait participé à l’insalubrité, et sur la revente de ses lots à l’EPFIF pour un prix supérieur aux indemnités revenant aux expropriés. Or, il ressort des pièces versées aux débats que la commune a été proactive dans la recherche d’une solution à l’insalubrité, et qu’elle est toujours propriétaire de ses lots.

Sur la méthode d’évaluation, il ressort de la conventionnalité de l’article 18 de la loi Vivien que la méthode de la récupération foncière s’impose au juge.

Sur les termes, l’étude de marché du commissaire du Gouvernement porte sur des terrains à bâtir d’une superficie de plus de 500m² et situés dans un rayon de 4 kilomètres autour du bien à évaluer, sur la commune de [Localité 6]. Il en ressort une valeur moyenne de 500 euros/m² qu’il convient de majorer de 10% pour tenir compte de l’ancienneté des références. Les termes de l’exproprié seront écartés en ce que deux d’entre eux concernent des parcelles avec droits à construire et que le troisième concerne de multiples parcelles délaissées par la RATP pour une valeur métrique qui est en fait de 225 euros/m².

Concernant les caves, celles-ci sont exclues du périmètre de la loi Vivien. Il ressort des 6 termes trouvés une valeur moyenne de 1.900 euros.

Sur les frais de démolition, le montant de 848.160 euros calculé par le bureau d’étude missionné par les expropriés étant validé par un second bureau, il sera retenu. Les expropriés, pour demander un coût de 70 euros/m², se basent sur des références bien trop anciennes. Suivant le site « travaux-maçonnerie.fr », les coûts pour une démolition mécanique, qui est en l’espèce inévitable, sont de 250 euros/m². Cela vient corroborer le prix retenu par le commissaire du Gouvernement.

SUR CE, LA COUR

— sur la recevabilité des conclusions

Les conclusions de l’EPFIF du 28 août 2024, de M. [S] du 27 novembre 2024 et du commissaire du Gouvernement du 14 novembre 2024 adressées ou déposées au greffe dans les délais réglementaires de l’article R 311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique sont recevables.

Les conclusions de l’EPFIF du 24 mars 2025 sont de pure réplique à celles de M. [S] et à celles du commissaire du Gouvernement, appelants incidents, et ne présentant pas de demandes nouvelles sont recevables.

Les conclusions du commissaire du gouvernement du 27 janvier 2025 sont de pure réplique, ne formulant pas de demandes nouvelles sont recevables.

Les conclusions de l’EPFIF du 25 mars 2025 sont de pure réplique à celles de M. [S] et à celles du commissaire du Gouvernement, appelants incidents, et ne présentant pas de demandes nouvelles sont recevables.

— sur la violation de l’article 455 du code de procédure civile invoquée par l’EPFIF

L’EPFIF invoque une violation de l’article 455 du code de procédure civile et indique que par arrêt rendu le 13 mars 2009 n° 08-16'033 l’assemblée plénière de la Cour de cassation a rappelé un principe fondamental de la procédure civile : « vu les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile ; attendu que l’autorité de chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet d’un jugement et a été tranché dans son dispositif ; », puisqu’en l’espèce, le tribunal a fixé l’indemnité d’expropriation suivant la méthode par comparaison en écartant les dispositions de l’article L511-6 du code de l’expropriation pour violation de l’article 1er du premier protocole additionnel à la CEDH, qui a été soulevé d’office par le tribunal, et qui n’est pas tranché dans le dispositif du jugement.

L’EPFIF indique que l’infirmation s’impose.

M. [S] n’a pas répondu sur ce moyen de procédure.

Aux termes de l’article 455 du code de procédure civile le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.

En l’espèce, le premier juge a répondu à l’argument relatif à l’application de la méthode par la récupération foncière invoquée par l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement pour l’appartement ainsi qu’à l’argument de M. [S] tenant à l’inconventionalité de l’article L 511-6 du code de l’expropriation et a écarté la méthode de la récupération foncière en considérant qu’il y avait inconventionnalité en application de l’article 1 du Protocole n° 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et fixé l’indemnité de dépossession due à l’exproprié selon la méthode par comparaison à la fois pour l’appartement et la cave sous forme de disposiiolation de l’article 1 du Protocole n°1 conformément à l’article 455 code de procédure civile.

Il convient en conséquence de débouter l’EPFIF de sa demande d’infirmation du jugement pour violation de l’article 455 du code de procédure civile.

— sur l’omission de statuer sur une demande invoquée par l’EPFIF

L’EPFIF invoque les dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile en indiquant que dans son jugement le tribunal rappelle que l’EPFIF a formé la demande suivante :

' déclarer que la méthode d’évaluation par récupération foncière est applicable, en tout état de cause, compte tenu d’obligations administratives de démolition exécutoires,et qu’aucune réponse n’a été apportée à cette demande.

Il ajoute que par un arrêt rendu le 29 mai 1979 n° 77 ' 15'004, la Cour de cassation a jugé que :

« En vertu de l’effet dévolutif de l’appel, tous les points du litige soumis au tribunal sont déférés à la connaissance de la cour d’appel à laquelle il revient de statuer à nouveau et notamment de réparer toute omission éventuelle de statuer».

L’EPFIF en conclut que pour réparer l’omission litigieuse, l’infirmation s’impose.

M. [S] n’a pas répondu sur ce moyen de procédure.

L’article 4 du Code de procédure civile dispose que le litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

L’article 5 dudit code prévoit que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement ce qui est demandé.

En l’espèce, le premier juge s’est prononcé sur l’argument avancé par l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement qui demandaient de retenir la méthode d’évaluation de la récupération foncière pour l’appartement, puisqu’il l’a déclaré dans ses motifs inconventionnelle , comme revendiquée par M. [S], a retenu la méthode par comparaison ; en outre, il n’est pas tenu de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et a en conséquence fixé l’indemnité de dépossession dans le dispositif de sa décision ; il n’y a donc pas d’omission de statuer.

Il convient en conséquence de débouter l’EPFIF de sa demande d’infirmation du jugement pour omission de statuer.

— sur la procédure d’expropriation

L’EPFIF expose que :

' la commune de [Localité 6] est située en limite sud du département de la Seine-[Localité 7], à environ 10 km du centre de [Localité 9], elle est intégrée au territoire « [Localité 10] [Localité 9] [Localité 10] Est » de la métropole du [Localité 10] [Localité 9] et sur son territoire, le décret n° 2104 ' 1750 du 30 décembre 2014, en vigueur depuis le 1er janvier 2015 est pris en application de l’article 5 de la loi n° 20141173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine, qui a identifié le [Adresse 5] comme [Adresse 6] de la Politique de la ville (QPV), dispositif de la politique de la ville créé en remplacement des anciennes zones urbaines sensibles ;

' l’identification des nouveaux QPV se base sur le critère unique de concentration de personnes à bas revenus défini par l’INSEE, c’est-à-dire de la population ayant des ressources inférieures à 60 % du revenu médian de référence ;

' le [Adresse 5] se caractérise par une forte dominante résidentielle et dont le tissu urbain est principalement constitué :

— d’une zone pavillonnaire étendue à proximité du centre-ville de la commune,

— d’une zone d’habitat collectif principalement géré par deux bailleurs sociaux (Seine-[Localité 7] habitat et LOGIREP), à la limite de la ville de [Localité 11] ;

' le QPV Pré Gentil, qui accueille un taux de 85,6 % de logements sociaux, comprend :

' la [Adresse 7], composée de 17 bâtiments et de 796 logements (Seine-[Localité 7] habitat),

' la résidence sociale [Localité 12] (LOGIREP),

' le foyer [Q],

' des emprises et quelques pavillons interstitiels,

' et la copropriété du [Adresse 4].

L’immeuble de la copropriété est situé dans un quartier d’habitat collectif excentré de la commune, particulièrement marqué par la pauvreté de ses habitants ce qui a conduit à sa qualification de QPV par décret n° 2104-1750 du 30 décembre 2014 .

Par arrêté n° 2021 ' 2270 du 8 octobre 2021 pris en application des dispositions des articles L511-1 et suivants du code de l’expropriation relatif à l’expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine, le préfet a déclaré d’utilité publique l’acquisition de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], parcelle AX n° [Cadastre 1], en vue de la démolition totale des bâtiments (pièce n°1) ; ce même arrêté préfectoral a déclaré immédiatement cessibles au profit de l’EPFIF les biens et droits réels immobiliers dont l’acquisition est nécessaire en vue de la démolition totale de cette copropriété, et a fixé les indemnités provisionnelles à revenir à leurs propriétaires.

L’ordonnance d’expropriation a été prise le 7 juillet 2022.

L’EPFIF procède à un rappel général de l’historique de la copropriété du [Adresse 4] et verse aux débats le jugement définitif rendu par le tribunal administratif de Montreuil du 3 mars 2025 qui a rejeté le recours formé par les copropriétaires expropriés contre l’arrêté de déclaration d’utilité publique du 8 octobre 2021 (pièce n° 22).

— sur la date de référence

Le premier juge a fixé la date de référence en application de l’article L 213-6 du code de l’urbanisme au 25 juin 2019, correspondant aux possibilités offertes par le règlement d’urbanisme défini par le plan local d’urbanisme approuvé le 19 novembre 2015 et modifié en dernier lieu le 25 juin 2019.

Il ajoute qu’à cette date, la parcelle est située en zone UCc, soit un secteur urbain à vocation mixte à dominante d’habitat collectif.

L’EPFIF, M. [S] et le commissaire du Gouvernement ne contestant pas cette date de référence, le jugement sera confirmé sur ce point.

A cette date de référence, correspondant selon le commissaire du Gouvernement au quatrième modificatif créant ou modifiant le PLU de [Localité 6], la zone Ucc correspond au secteur du [Localité 13], qui fait l’objet d’un programme d’amélioration.

— sur la consistance du bien

Il s’agit d’un ensemble immobilier composé de six immeubles de même architecture, de quatre étages chacun, disposés en enfilade ; le premier immeuble donne directement sur la [Adresse 8], les cinq autres immeubles sont accessibles par une allée bétonnée close par un portail en fer, en état d’usage.

Les six immeubles s’élèvent sur cinq niveaux (R+4), avec un sous-sol, et une toiture terrasse. Chaque bâtiment est implanté l’un derrière l’autre, et compte au total 102 logements.

Les façades sont recouvertes de petites briques de couleur claire et de graffitis à divers endroits.

Les huisseries du rez-de-chaussée de chaque bâtiment sont murées, les fenêtres dans les étages sont munies de volets en accordéons qui sont fermés.

Pour chaque bâtiment, l’une des façades latérales ainsi qu’une partie des façades principales et arrières sont cerclées sur trois niveaux (des pièces d’étais métalliques posées en longueur sur les façades sont visibles et renforcées par des étais en bois).

La parcelle sur laquelle est édifiée la copropriété d’une contenance de 2078 m² est de forme rectangulaire, plane et close par un muret.

Le premier juge indique que les appartements et les caves n’ont pu être visités, car les bâtiments ont été murés et évacués par la commune de [Localité 6] le 23 novembre 2018, en raison de désordres structurels affectant la solidité des six bâtiments de la copropriété.

S’agissant de l’environnement, ce bien limitrophe de la commune de [Localité 11], est situé à 19 km de [Localité 9], desservi par plusieurs lignes de bus, le RER A et le RER E, à proximité de l’A86 et de l’A1 ainsi que du centre-ville de [Localité 6] disposant de commerces et d’équipements publics (mairie, écoles, crèches).

Le premier juge indique que les caractéristiques du bien permettent de dégager :

' des facteurs de plus-value :

La tranquillité, le caractère résidentiel du quartier bien desservi par plusieurs transports en commun ainsi que sa proximité du centre-ville de [Localité 6] comprenant de nombreux commerces, équipements publics et administrations (mairie) ;

' des facteurs de moins-value :

La copropriété fait l’objet d’un arrêté de péril et d’un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les six immeubles.

Il ressort du procès-verbal de transport du 10 octobre 2023 que le premier juge a uniquement procédé à une description générale, ainsi qu’à une description extérieure, puisqu’il n’a pu être accédé à l’ensemble immobilier, celui-ci étant entièrement sécurisé, avec un périmètre de sécurité mis en place devant le premier bâtiment donnant sur la rue et les fenêtres du rez-de-chaussée et les portes d’accès des immeubles étant murées.

L’EPFIF indique que dans l’acte authentique du 8 décembre 1944 il est indiqué que l’immeuble est « en mauvais état général d’entretien et de réparation », qu’il nécessite des travaux lourds, évalués par l’architecte (pièce n° 2), que les travaux ainsi imposés ne se sont jamais réalisés et que l’ensemble immobilier sera cédé en l’état, par lots, après sa mise en copropriété en 1958 ; que la dégradation progressive de cette copropriété a conduit à plusieurs dispositifs publics depuis la fin des années 1990.

Il ajoute qu’il se rapporte sur l’état de l’immeuble aux multiples rapports, et notamment au rapport d’expertise judiciaire de Madame [I], dans le cadre des procédures administratives ayant conduit à l’édiction de divers arrêtés de péril (pièces 7 à 9).

M. [S] expose que son appartement et sa cave étaient destinés à la location et lui permettait de bénéficier de revenus locatifs afin de compléter ses revenus mensuels.

Il ajoute que son bien se situe dans une zone pavillonnaire très bien desservie par les transports en commun et à proximité des commerces, et que l’ensemble immobilier est implanté dans un endroit très bien desservi et qui offre une accessibilité à de nombreux centres d’intérêt dont la proximité est immédiate et que la future ligne de métro Castor accessible à pied ce qui offre une nouvelle voie d’accès rapide la commune de [Localité 9].

Le commissaire du Gouvernement mentionne que la parcelle AX [Cadastre 1] correspond à un terrain supportant un ensemble immobilier composé de six bâtiments en R+4, édifié en 1930, sans ascenseur, ni parking et que la copropriété est en très mauvais état d’entretien et que s’agissant de l’origine de propriété il s’agit d’une acquisition faite le 20 septembre 2000 au prix de 40'000 francs avec Madame [F], avec une vente à titre de licitation faisant cesser l’indivision par Madame [F] en faveur de Monsieur [S] du 13 décembre 2020 au prix de 20'000 francs.

— sur les surfaces

Le premier juge a retenu pour les surfaces, ce qui n’est pas contesté par les parties en appel :

—  2078 m² s’agissant du terrain ;

—  3000 m² de surface pondérée hors oeuvre (SDPHO), s’agissant du bâti et les millièmes de copropriété :

— lot n° 3 : un appartement de 15m² : 58/10 000 èmes.

En l’absence de contestation des parties, le jugement sera confirmé sur ce point.

— sur la situation locative

Le premier juge a fixé l’indemnité de dépossession en valeur libre, les biens expropriés étant libres d’occupation, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

— sur la méthode d’évaluation pour la fixation de l’indemnité principale

Faisant suite à un arrêté de péril ordinaire du 12 avril 2018 et un arrêté de péril imminent du 20 novembre 2018, le maire de [Localité 6] a pris le 22 juillet 2021 un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les six immeubles de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 6], les bâtiments étant affectés de désordres structurels portant atteinte à leur solidité.

Par arrêté préfectoral du 8 octobre 2021, l’acquisition de la parcelle cadastrée section X n° [Cadastre 1] au profit de l’EPFIF, a été déclaré d’utilité publique et les lots dépendant de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 6] ont été déclarés cessibles, sur le fondement des dispositions des articles L511-1 et suivants du code de l’expropriation, situé dans le livre 5e procédures spéciales, titre Ier expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine.

Le livre V du code de l’expropriation titre 1er fixe en effet des règles spécifiques dans son chapitre 1er pour l’expropriation des immeubles indignes à titre irrémédiable pour l’expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine en ses articles L511-1 à L511-9.

Ainsi s’agissant de l’indemnisation des personnes expropriées alors que le code de l’expropriation n’impose au juge de l’expropriation aucune méthode d’évaluation et que celui-ci dispose du pouvoir souverain de choisir celle qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des parcelles expropriées, la seule exception à cette règle réside dans les dispositions particulières, issues de la loi n°70-612 du 13 juillet 1970, dite loi Vivien , des articles L 511 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique relatifs à l’expropriation des immeubles insalubres menaçant ruine, comme en l’espèce.

En effet, l’article L 511-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L 511-2 à L 511-9, au profit de l’État, d’une société de construction dans laquelle l’État détient la majorité du capital, d’une collectivité territoriale, d’un organisme y ayant vocation de concessionnaire d’une opération d’aménagement mentionnée à l’article L300-4 du code de l’urbanisme, l’expropriation :

1°des immeubles ayant fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L511-11 du code de la construction et l’habitation ayant prescrit la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter.

L’article L304-4 du code de l’urbanisme dispose que l’Etat et les collectivités territoriales, ainsi que leurs établissements publics peuvent concéder la réalisation des opérations d’aménagement prévues par le présent code à toute personne y ayant vocation.

De plus, l’article L511-6 dudit code prévoit que pour le calcul de l’indemnité due au propriétaire, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriées, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l’habitation, ni frappés d’un arrêté de péril.

Cette dernière disposition prévoit donc que la méthode utilisée pour les immeubles insalubres est celle de la récupération foncière, conduisant à ne retenir que la valeur du terrain, diminuée des frais de démolition.

Le Conseil constitutionnel par décision n°2010-26 QPC du 17 septembre 2010 citée par le commissaire du Gouvernement a jugé conforme aux droits et libertés que la Constitution garantit les articles 3, 14, 17 et 18 de la loi n°70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l’habitat insalubre.

Il a notamment indiqué d’une part que les dispositions susvisées de cette loi visent à mettre fin à l’utilisation de locaux ou d’habitation présentant un danger pour la santé ou la sécurité de leurs occupants et répondent à des motifs impérieux d’intérêt général et que d’autre part le tempérament apporté à la règle du caractère préalable de l’indemnisation est assorti, par la loi, de la garantie des droits des propriétaires intéressés.

Il a déclaré conforme à la Constitution l’article 18 alinéa 2 et 3 de la loi susvisée prévoyant que la valeur des biens est appréciée ' à la valeur du terrain nu, déduction des frais entraînés par leur démolition', soit la méthode de la récupération foncière, en indiquant que ' le deuxième alinéa de l’article 18 ne fait que tirer les conséquences de la déclaration d’insalubrité irrémédiable'.

En outre, la 3° chambre de la Cour de cassation par arrêt du 15 mars 2018 n° 17-14066 cité par l'[Etablissement 1] a jugé que:

« Attendu que l’arrêt attaqué (Rennes, 16 décembre 2016) fixe les indemnités dues à la SCI [Adresse 9], prise en la personne de son liquidateur judiciaire, par suite de l’expropriation, au profit de la commune de Fougères, de la parcelle lui appartenant ;

' attendu que la SCI, représentée par son liquidateur, fait grief à l’arrêt de fixer à 1,20 euros l’indemnité d’expropriation ;

' mais attendu, ayant retenu que les biens étaient dans un état de délabrement très avancé, ne pouvaient être utilisés et devaient être démolis, la cour d’appel, adoptant la méthode d’évaluation dite de la récupération foncière qui lui est apparue la mieux appropriée eu égard à ces éléments, a, sans porter une atteinte disproportionnée au droit de la SCI au respect de ses biens protégés par l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, souverainement fixé le montant de l’indemnité en considération du coût de la démolition des bâtiments, supérieur à la valeur du terrain nu ;

' dit que le moyen n’est pas fondé ;

par ces motifs :

rejette le pourvoi. »

Cependant, il ne s’agissait pas en l’espèce de l’application de la loi Vivien mais de la méthode de la récupération foncière retenue par la cour d’appel de Rennes pour des biens dans un état de délabrement très avancé.

Le premier juge a invité les parties à se prononcer sur la compatibilité des dispositions de l’article L511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique avec celle de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et a sollicité la production de pièces complémentaires.

Le premier juge indique que :

— L’exproprié a d’abord exposé que les dispositions de l’article L511-6 du code de l’expropriation sont inconventionnelles avec celle de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, en soutenant que les lieux sont occupés depuis la déclaration d’utilité publique sans que l’EPFIF ait pris possession et fait procéder à la démolition desdits immeubles, de sorte qu’il n’y a plus d’urgence et que les dispositions de l’article L 511-6 du code de l’expropriation qui imposent de tenir compte des frais de démolition entraînent une atteinte disproportionnée et excessive, en ce que l’indemnisation est inférieure à la valeur marchande du bien, non justifiées par un intérêt légitime.

— L’EPFIF considère que le tribunal a soulevé d’office un contrôle de conventionnalité de la règle elle-même, dite « contrôle in abstracto » et que les dispositions de l’article L511-6 du code de l’expropriation ne portent pas une atteinte disproportionnée aux droits des propriétaires expropriés au respect de leurs biens déclarés insalubres à titre irrémédiable et que par voie de conséquence, la méthode d’évaluation par récupération foncière doit s’appliquer.

Le commissaire du Gouvernement a proposé d’appliquer les dispositions de la loi Vivien et de fixer une indemnité de dépossession selon la méthode de la récupération foncière.

Le premier juge indique que nonobstant le but légitime recherché par la loi Vivien, le recours forcé à la méthode par récupération foncière qu’elle prévoit, aboutit à placer les expropriés dans une situation qui rompt le juste équilibre devant régner entre la sauvegarde des droits de propriété et les exigences de l’intérêt général : leur retirer définitivement et intégralement la propriété de leur bien au profit de l’EPFIF, mandaté par la commune de [Localité 6], sans une indemnisation raisonnablement en rapport avec la valeur vénale de leur bien alors que la commune de [Localité 6] a participé, par son inaction pendant près de 18 ans, à l’état d’insalubrité irrémédiable de la copropriété et qu’elle a vendu ses propres biens au sein de la copropriété selon un prix supérieur à l’indemnisation proposée aux expropriés, se révèle une charge démesurée qui ne se justifie pas sous l’angle du second alinéa de l’article 1er du protocole n° 1.

Le juge a en conséquence dit qu’il y a violation de l’article 1er du protocole n°1 et a écarté pour l’appartement l’application de la méthode d’évaluation par récupération foncière de l’article L511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et procédé à l’évaluation des biens des expropriés selon la méthode par comparaison pour l’appartement des expropriés comme pour la cave, la loi Vivien n’étant pas applicable pour celle- ci.

La discussion ne porte donc que sur l’application de la méthode de la récupération foncière pour l’appartement dans le cadre de la loi Vivien, les parties ne remettant pas en cause l’application de la méthode par comparaison pour la cave ; en effet, la loi Vivien ne s’applique pas à un bien non habitable.

En effet, si jusqu’à présent seuls étaient concernés par les dispositions des articles L511-1 511-9 du code de l’expropriation les immeubles ayant fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la loi ' habitat dégradé ' 20214-322 du 9 avril 2024 a précisé explicitement que la procédure Vivien s’applique aux biens soumis à une interdiction définitive ou d’utiliser, et inclut les locaux commerciaux, la loi Vivien n’est pas applicable pour les caves d’un immeuble insalubre, ne s’agissant pas d’un bien habitable.

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement en indiquant que la légalité de l’arrêté de mise en sécurité du 22 juillet 2021 a été reconnue par le tribunal administratif de Montreuil par un jugement du 3 mars 2025 (pièce n° 22), celui-ci ordonnant la démolition, qu’il est ainsi définitif et irrévocable, et qu’en conséquence la méthode de la récupération foncière est justifiée et applicable ; que la demande formulée par mail le 18 décembre 2023, le tribunal ayant soulevé d’office la question suivante : « toutes les parties sont invitées à donner leur avis relativement à la compatibilité des dispositions de l’article L 511-6 du code de l’expropriation avec celles de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales » est générale, interroge en réalité sur la conventionnalité non pas du texte visé, mais de la méthode de la récupération foncière ; que dans le cadre de jugements rendus le 16 juin 2022, confirmés par la cour le même tribunal a jugé, dans le cas d’un immeuble qui a fait l’objet d’un arrêté de péril comme au cas d’espèce, que l’article L 511-6 du code de l’expropriation n’est pas contraire à l’article 1er du premier protocole additionnel à la CEDH ; qu’il ne conteste pas l’établissement d’une ingérence dans l’exercice d’un droit, ni l’établissement d’une base légale suffisante à cette ingérence, ni l’établissement d’une légitimité au but poursuivi mais le fait que le tribunal ait jugé que 'les moyens choisis pour atteindre le but poursuivi étaient disproportionnés et qu’il faisait peser une charge démesurée qui ne se justifie pas sous l’angle du second alinéa de l’article 1 du protocole n° 1.'

L’EPFIF ajoute que l’infirmation du jugement s’impose pour les raisons suivantes :

' l’EPFIF n’est pas le mandataire de la commune de [Localité 6] et n’agit pas pour son compte ;

' le juge de l’expropriation n’est pas le juge de la responsabilité civile des copropriétaires, le tribunal commettant une confusion entre copropriétaires, la commune en l’espèce, l’assemblée générale délibérante et un syndic qui est l’organe exécutif ;

' le juge de l’expropriation n’est pas le juge de la responsabilité administrative de la commune de [Localité 6].

L’EPFIF conclut à la conventionnalité de l’article L 511-6 du code de l’expropriation en indiquant que l’article 1er du protocole n° 1 ne garantit pourtant pas dans tous les cas le droit de compensation intégrale, car des objectifs légitimes « d’utilité publique ' peuvent militer pour un remboursement inférieur à la pleine valeur marchande (Papachelas c. Grèce n° 31'423/96, 21 août 2002, affaire [L] c. Finlande, requête n° 28'856/95) ; qu’en application de l’article L 511-2 du code de l’expropriation, il a notifié des offres indemnitaires en conformité avec l’évaluation réalisée par le service compétent dans le cadre de l’édition de l’arrêté de DUP et que l’évaluation est réalisée à 0 euro, mais non retenue par l’EPFIF qui a conclu des accords et indemnisé les propriétaires sur la base des indemnités provisionnelles, qui sont expliquées par le coût de la démolition des six bâtiments, dont le caractère exorbitant est revendiqué par les propriétaires expropriés eux-mêmes devant le tribunal administratif.

L’EPFIF ajoute que les raisons qui ont conduit les juridictions à statuer en retenant une indemnisation inférieure à la valeur marchande du bien, peuvent tenir à la « considération du coût de démolition des bâtiments, supérieur à la valeur du terrain nu » (Cassation, 3ème , 15 mars 2018, n° 17- 14'066) ; que la cour d’appel d’Agen a déclaré les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1970 codifié aujourd’hui à l’article L 511-6 du code de l’expropriation, conformes à l’article 1er du premier protocole additionnel à la CEDH ; que le rapport 2019 de la Cour de cassation, portant sur la propriété, cite un arrêt important rendu le 15 mars 2018 qui confirme la conformité des dispositions de l’article 18 de la loi Vivien au regard de l’article 1er du premier protocole additionnel à la CEDH, notamment dans une espèce ou l’application aboutit à la fixation d’une indemnité d’un montant de 1,20 euros compte tenu de l’importance des coûts de démolition (pièce n° 18) ; que la cour d’appel de Paris a rendu deux arrêts ayant conclu à la conventionnalité l’article L511-6 au regard de l’article 1er du protocole additionnel et de l’article 14 (principe de non-discrimination) ; que le tribunal judiciaire de Bobigny le 30 janvier 2025 a rendu un jugement postérieur à l’appel interjeté par l’EPFIF, en jugeant que les dispositions de l’article L511-6 du code de l’expropriation étaient conventionnelles.

M. [S] demande dans le dispositif de ses conclusions d’infirmer le jugement sur le montant de l’indemnité de dépossession, et statuant à nouveau, de déclarer que les dispositions de l’article L511-6 du code de l’expropriation incompatible avec l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de Sauvegarde des droits de l’homme et des Libertés Fondamentales, ce qui a d’ailleurs été fait par le premier juge .

Dans les motifs de ses conclusions il fait état à titre principal de la violation de l’article 1er du protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales en indiquant que la CEDH implique un contrôle in concreto sur le montant de l’indemnité allouée à l’exproprié au regard du but poursuivi par l’expropriation et l’atteinte au droit de propriété ; il n’a pas été posé au Conseil constitutionnel une question précise sur la méthode d’évaluation avec des cas précis mettant en exergue l’atteinte au droit de propriété par une indemnisation manifestement sous-évaluée dont la méthode est inadaptée à l’évaluation d’immeubles de plusieurs étages ; qu’après deux ans et demi, la prise de possession et la démolition sont pas intervenues ; il en ressort une violation de la Convention européenne des droits de l’homme ; qu’en l’absence de démolition, article L 511-6 du code de l’expropriation qui impose de tenir compte des frais entraînés par leur démolition entre une atteinte disproportionnée et insuffisamment justifiée par l’intérêt général légitime ; que l’indemnisation proposée par l’EPFIF n’est basée sur aucun élément objectif et concret, et que l’EPFIF a au moins acquis un appartement avec cave au sein de la copropriété, après la publication des arrêtés périls des 12 avrils 2018 et 20 novembre 2018 et l’évacuation des occupants, et avant la déclaration d’utilité publique, pour un prix de 1473 euros/m² ; qu’il convient en conséquence d’exclure l’application de l’article L 511-6 du code de l’expropriation.

Le commissaire du Gouvernement demande l’infirmation du jugement pour voir appliquer la méthode de la récupération foncière comme le prévoit l’article L511-6 du code de l’expropriation.

Il indique que :

' le premier juge s’est entièrement attaché à la responsabilité de la commune de [Localité 6], devenue au fil des années, propriétaire majoritaire de la copropriété et il a basé les raisons de l’inconventionnalité sur les deux motifs suivants :

' la commune de [Localité 6], et au cas présent qui n’est pas l’appelante, a participé par son inaction à l’insalubrité de la résidence ;

' la commune de [Localité 6] aurait vendu ses lots à l’EPFIF qui au cas particulier est l’appelant, à un prix supérieur à celui proposé à M. [S] entraînant ainsi une charge démesurée sur l’expropriée.

' Le Conseil constitutionnel par décision du 17 septembre 2010, n° 2010 ' 26, a jugé conforme à la Constitution les articles 13, 14',17 et 18 (article L511-16 du code de l’expropriation), de la loi n° 70 ' 612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l’habitat insalubre.

' En l’espèce la mesure contestée est justifiée compte tenu de l’état délabré du bien appartenant aux expropriés et de son caractère impropre à l’habitation.

— Indemnisation de l’exproprié :

La méthode de la récupération foncière est raisonnablement en rapport avec la valeur du bien (CEDH, 21 février 1986, [M] contre Royaume-Uni n° 8793/79), l’article 1er ne garantissant pas le droit à une compensation intégrale, s’agissant d’objectifs légitimes du législateur, à savoir les articles 13,14,17 et 18 de la loi du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l’habitat insalubre.

À titre subsidiaire, le commissaire du Gouvernement indique que les différentes pièces apportées par l’appelant attestent que la commune de [Localité 6] a :

' participé aux différentes assemblées générales de la copropriété ;

' a voté pour faire les travaux des plafonds hauts des caves ;

' a organisé une réunion le 29 janvier 2015 associant le syndic, l’ANAH, la Caisse des dépôts et l'[Localité 14] afin de lever l’arrêté d’insalubrité de novembre 2000, la commune de [Localité 6] n’étant pas propriétaire en novembre 2000 ;

' a requis la désignation d’un syndic judiciaire le 10 octobre 2016 ;

' a saisi le tribunal administratif aux fins de désignation d’un expert judiciaire ;

' a pris différents arrêtés de péril ordinaire le 12 avril 2018, de péril imminent le 20 novembre 2018, de mise en sécurité avec interdiction d’utiliser les lieux le 22 juillet 2021.

Le commissaire Gouvernement conclut que si une responsabilité devait être recherchée, ce qui n’est pas l’objet de la présente procédure, il s’attacherait plus à apprécier l’action ou l’inaction des différents syndics et de l’ensemble des copropriétaires.

Il ajoute enfin que la commune de [Localité 6] est toujours propriétaire de ses lots, qu’elle ne peut donc les avoir vendus à l’EPFIF à un prix supérieur à celui proposé aux expropriés.

La cour examinera pour l’appartement l’applicabilité de l’article 1er du protocole invoqué par M. [S].

A sur l’applicabilité de l’article 1er du protocole n°1

L’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Les étapes de contrôle de conventionalité retenues par le premier juge n’étant pas contestées par les parties, la cour reprendra celles-ci pour l’appartement.

I- Sur l’applicabilité de l’article 1 du protocole n° 1 et l’existence d’une ingérence

En l’espèce, le premier juge indique que les parties ne contestent pas que la situation litigieuse relève du champ d’application de l’article 1er du protocole n° 1, et de la seconde norme en tant que privation de propriété et non simplement en tant que restriction à l’usage du bien, en raison de l’existence d’un transfert forcé, intégral et définitif de propriété; qu’ainsi, l’article 1er du protocole n° 1 est applicable et que le juge de l’expropriation doit donc examiner la justification de cette ingérence, qui relève de la seconde norme en tant que privation de propriété, au regard des exigences de l’article 1er du protocole n° 1.

Ce point n’étant discuté ni par l’EPFIF, ni par M. [S], ni par le commissaire du Gouvernement, le jugement sera confirmé en ce sens.

II- Sur le point de savoir si l’application dans le cas d’espèce de l’article L511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est conforme au droit au respect des biens prévus à l’article 1er du protocole n° 1

a) sur l’existence d’une base légale suffisante

Le premier juge indique qu’aucune des parties n’allègue ni a fortiori ne justifie que la loi Vivien en particulier que les dispositions de l’article L511-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique manquent de clarté, de précision ou encore de prévisibilité et d’accessibilité ; que l’existence de voies de recours effectives constitue assurément une garantie solide contre l’arbitraire, et qu’il en va de même, a fortiori, dans le cadre d’une procédure dérogatoire comme l’expropriation des immeubles insalubres.

Le premier juge indique donc que la privation de propriété subie satisfait à l’exigence de légalité.

Ce point n’étant discuté ni par l’EPFIF, ni par M. [S] ni par le commissaire du Gouvernement, le jugement sera confirmé en ce sens.

b) Sur le point de savoir si la législation incriminée vise un but légitime

Le premier juge expose que l’article 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est issu de la loi n° 70 ' 612 du 10 juillet 1970 dite loi Vivien qui a pour objet de mettre fin dans les meilleurs délais à l’utilisation de locaux d’habitation présentant un danger pour la santé ou la sécurité des occupants.

Il ajoute que comme l’a jugé le Conseil constitutionnel (décision QPC n° 2010 ' 26 du 17 septembre 2010), ces dispositions prévoient les modalités de calcul de l’indemnité de dépossession due au propriétaire d’un bien insalubre, en application des critères justifiés par l’objectif poursuivi par le législateur de pallier les carences des propriétaires à effectuer les travaux nécessaires pour remédier à l’insalubrité des immeubles leur appartenant. ; qu’il n’est pas allégué qu’un tel objectif, qui concerne au premier chef la sécurité des personnes, ne serait pas en lui-même légitime ; que par ailleurs, il résulte des pièces versées aux débats, en particulier du rapport d’expertise de Madame [I] du 19 novembre 2018 ordonnée par le tribunal administratif de Montreuil, qu’à la date du 7 juillet 2022, date de l’ordonnance d’expropriation, donc date du transfert de propriété du bien de M. [S] à l’EPFIF, que les bâtiments présentent un risque d’effondrement important de sorte qu’ils constituent un risque pour la sécurité des occupants et sont donc insalubres et inhabitables.

Le premier juge indique qu’en conséquence, le but que poursuit la loi n° 70 ' 672 du 10 juillet 1970, dite loi Vivien, est légitime en son principe et en l’espèce.

Ce point n’étant discuté ni par l’EPFIF, ni par M. [S] ,ni par le commissaire du Gouvernement, le jugement sera confirmé en ce sens.

c) Sur le point de savoir si les moyens choisis pour atteindre le but poursuivi sont proportionnés

Le premier juge indique en préliminaire:

' Il ne suffit pas qu’une mesure privative de propriété poursuive, en l’espèce comme en principe, un objectif légitime « d’utilité publique »; il doit aussi exister un rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but visé (Arrêt [R] c. Royaume Uni, 28 mai 1985, requête n°8.225l78).

Pour se concilier avec la règle générale énoncée à la première phrase du premier alinéa de l’article ler, une atteinte au droit au respect des biens doit ménager un « juste équilibre » entre les exigences de l’intérêt général de la collectivité et celles de la protection des droits fondamentaux de l’individu (Arrêt Beyeler c. ltalie, du 5 janvier 2000, requête n° 33202196 ;arrêt [A] c. France 10 Juillet 2014 requête n°4944/J ; Arrêt NIT SRL c. République de Moldavie 5 avril 2022 requête n°28470/l 2).

Afin d’apprécier si la mesure litigieuse respecte le juste équilibre voulu et, notamment, si elle ne fait pas peser sur le requérant une charge disproportionnée, c’est à dire une charge spéciale et exorbitante, il y a lieu de prendre en considération :

— les modalités d’indemnisation prévues par la législation interne (Arrêt Platakou c. Grèce 11 janvier 2001.requête n°28460/97 ; Arrêt [O] et [B] c. Suède 23 septembre 1982 ; requête n°7151/75 ; 7152/75)· ; .

— le comportement des expropriés, les conditions dans lesquelles ils ont acquis les biens litigieux ainsi que leur situation personnelle et sociale (Pyrantiene c. Lituanie 12 novembre 2013 requête n°45092/07) ;

— le comportement des autorités, les moyens employés par l’Etat et leur mise en oeuvre (Arrêt Beyeler c. ltalie, du 5 janvier 2000, requête n° 33202/96 ; Arrêt [G] c. Croatie 31 mai 2007 requête n°25774/05).

C’est donc à la lumière de ces trois critères que le juge de l’expropriation doit examiner les faits de l’espèce pour déterminer l’existence ou non d’une disproportion manifeste entre les moyens mis en oeuvre afin de lutter contre l’habitat insalubre, palier la carence des propriétaires dans l’exécution des travaux nécessaires pour remédier à l’insalubrité et la charge subie par les expropriés.'

Les appels de l’EPFIF et du commissaire du Gouvernement concernent donc le principe de proportionnalité.

La cour suivra le plan du premier juge pour examiner le principe de proportionnalité au cas d’espèce, puisque les étapes du contrôle de proportionnalité ne sont pas contestées par les parties.

1° s’agissant de l’indemnisation

La Cour européenne des droits de l’homme juge qu’il doit exister un rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but visé (arrêt Ashingdan c.Royaume Uni, 28 mai 1985, requête n°8225/78, une « mesure d’ingérence dans le droit au respect des biens, qu’est l’expropriation litigieuse, doit ménager un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu ». (11 avril 2022, Lallemand c. France §18), en continuité de ses arrêts [P] c. Italie du 5 janvier 2000 requête n°33202/96, arrêt [A] c. France 10 juillet 2014 requête n°4944/11 et arrêt NIT SRL c. République de Moldavie 5 avril 2022 requête n°28470/12.

Elle rappelle également que l’expropriation doit donner lieu à un dédommagement « raisonnablement en rapport avec la valeur du bien », en déduit qu’un « défaut total d’indemnisation ne saurait se justifier sur le terrain de l’article 1 du protocole n° 1 que dans des circonstances exceptionnelles » (CEDH, 23 novembre 2000, ex-roi de Grèce et a. c. Grèce §89 ; 9 décembre 1994, [Adresse 10] c. Grèce, série A n° 301 ' A paragraphe 74 et 75 ; 29 mars 2006, [Localité 15] c. Italie § 95).

De plus, en matière de privation de propriété, ce qui est raisonnable dépend des circonstances de la cause, les modalités choisies ne devant pas excéder la large marge d’appréciation dont l’Etat bénéficie en la matière ([M] et autres c. Royaume-Uni 21 février 1986 requête n°8793/79) et ne doivent pas être dépourvues de base raisonnable (Lithgow et autre c. Royaume-Uni, 8 juillet 1986 requêtes n° 9006/80, 9262/81, 9263/81, 9265/81, 9266/81 , 9313/81 et 9405/81).

Enfin, l’article 1er du protocole n°1 ne garantit pas dans tous les cas le droit à une compensation intégrale, car des objectifs 'd’utilité publique’ peuvent militer pour un remboursement inférieur à la pleine valeur marchande (arrêt Papachelasc ; Grèce du 25 mars 1999, requête n°31423/96).

En l’espèce, s’agissant d’une copropriété impropre à l’habitation, conformément aux dispositions de l’article L511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la méthode par récupération foncière s’impose au juge de l’expropriation pour l’évaluation de l’appartement, sauf dans l’hypothèse où les propriétaires occupaient eux-mêmes l’appartement déclaré insalubre au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L 511-2 dudit code.

Cette méthode consiste à déterminer la valeur globale du terrain, selon la consistance d’un terrain nu, le coût du bâti, en considération de la surface développée pondérée hors 'uvre(SDPHO) et enfin de soustraire le coût de la démolition des constructions de la valeur du terrain pour obtenir la valeur globale du terrain nu et de diviser le résultat par le nombre de millièmes de tantièmes afin d’obtenir une valeur unitaire, puisqu’en l’espèce le litige porte sur des immeubles en copropriété.

L’EPFIF indique qu’il se rapporte aux multiples rapports, et notamment au rapport d’expert judiciaire de Madame [I], désignée dans le cadre des procédures administratives ayant conduit à l’édiction de diverses arrêtés de péril (pièce n° 7 à 9), qui retient un coût de démolition de 848'160 euros ; qu’il a notifié des offres indemnitaires en conformité avec l’évaluation réalisée par le service compétent dans le cadre de l’éviction de l’arrêté de DUP (non versée aux débats), qu’il n’a pas retenu l’évaluation réalisée à zéro euro, qu’il a conclu des accords et indemnisé les propriétaires sur la base des indemnités provisionnelles évaluées par le service compétent et qu’il a donc maintenu son offre d’indemnisation soit en l’espèce en application de la méthode de la récupération foncière pour l’appartement et de la méthode par comparaison pour la cave au titre de l’indemnité principale :

— valeur du terrain libre : ( 2078 m² X 485 euros) = 1 007 830 euros ;

— coût de démolition : 848 160 euros ;

— valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159 670 euros ;

— valeur du terrain pour 1/10 000 ème de parties communes générales : 15,97 euros ;

— nombre de tantièmes affectés à l’appartement : 58/10 000 èmes

— valeur de la cave : 1900 euros

Soit :

—  15, 97 euros X 58 tantièmes : 926,26 euros

— cave : 1900 euros

Total indemnité principale : 2826,26 euros.

Le commissaire du Gouvernement demande l’application de la méthode de la récupération foncière pour l’appartement et la méthode par comparaison pour la cave et conclut pour une juste indemnisation à :

valeur du terrain : 2078 m² X 550 euros= 1 142 900 euros ;

— coût de la démolition : 848 160 euros ;

— valeur du terrain nu : 294 740 euros ;

— nombre de tantièmes dans la copropriété : 10 000

— nombre de tantièmes affectés à l’appartement : 58 ;

— valeur de la cave : 1900 euros ;

— valeur des tantièmes détenus : 1709,49 euros ;

— valeur de la cave : 1900 euros ;

Total de l’indemnité principale : 3609,49 euros.

Cependant, sans que le bien de M. [S] ait pu être visité pour connaître son état, la proposition de l’EPFIF revient à mieux indemniser l’exproprié de la perte d’une cave dans le cas de la méthode par comparaison soit une somme de 1900 euros, alors qu’il n’est proposé pour l’appartement qu’une somme à M. [S] de 926,26 euros, alors que la cave n’est que l’accessoire de l’appartement situé dans le même immeuble frappé d’insalubrité irrémédiable et qu’il ressort de l’ensemble des rapports d’expertise versés aux débats par l’EPFIF (pièce n° 7 : rapport de visite d’inspection n° 1 constat structurel [D], pièce n° 2 rapport de visite complémentaire d’inspection [D] pièce n° 9, pièce n° 20 rapport de synthèse de documents [D]), que les désordres concernenent principalement les caves à savoir que les désordres principaux de la copropriété sont dus à une corrosion préjudiciable des ferraillages des planchers des sous-sols, à une compression anormale du béton au niveau des dalles des sous-sols, à une apparition de plusieurs fissures sur la structure des bâtiments surtout au niveau des couvertures des sous-sols, à un étayage partiel et provisoire pour le confortiel structurel du plancher haut des caves et à une corrosion de la majorité des ferraillages des planchers au niveau des sous-sols engendrant une rupture des aciers et des débuts d’effondrement, avec une corrosion des ferraillages situant au-delà des limites structurelles entre 60 et 100 %.

Mme [I], expert judiciaire désigné par le tribunal administratif (pièce n°20) confirme que la structure des caves est totalement hors d’usage et que les structures des caves sont fortement corrodées, feuilletées avec de nombreux points de rupture, ont provoqué des déformations inquiétantes des sols et plus particulièrement dans les halles des parties communes.

L’état d’insalubrité n’est donc pas dû aux appartements mais aux caves et aux structures des caves.

S’agissant du commissaire du Gouvernement, la valeur proposée pour l’appartement n’est que de 1709,49 euros alors que celle proposée pour la cave est de 1900 euros .

Le premier juge a indiqué qu’en dépit de sa demande expresse, l’EPFIF n’a fourni aucun document ni explication, sur la vente ou la cession, à titre gratuit ou à titre onéreux et selon quels montants, des biens appartenant à la mairie au sein de la copropriété et que cette absence d’explication et de justificatif permet de penser que ces appartements n’ont pas été cédés gratuitement, et que le montant de cession n’est pas équivalent à zéro euro selon le même prix moyen que celui constaté dans le tableau ci-dessus.

Au stade de l’appel, le commissaire du [Etablissement 2] confirme les propos de l’EPFIF et précise à la cour, que la commune de [Localité 6] est toujours propriétaire de ses lots, et qu’elle ne peut donc les avoir vendus à l’EPFIF à un prix supérieur à celui proposé à l’expropriée et qu’elle sera comme celle-ci, indemnisée selon la loi Vivien, suivant la méthode de la récupération foncière alors qu’elle aura acquis ces lots comme l’expropriée.

M. [S] indique que l’EPFIF a acquis au moins un appartement avec cave au sein de la copropriété, après la publication des arrêtés de péril des 12 avrils 2018 et 20 novembre 2018 et l’évacuation des occupants, et avant la déclaration d’utilité publique, selon les modalités suivantes :

référence: 2020 ' 13 65 04 93 04P05 2020 P 38 73 : 27 octobre 2020, x64, lots 127 et 136, appartement+ cave, 23 m², 33'890 euros, 1473 euros/m².

Alors que l’état d’insalubrité irrémédiable est déjà avéré au regard des multiples expertises et que l’évacuation des habitants a déjà eu lieu, le prix par la méthode de la comparaison pour cette cession de amiable par l’EPFIF est de 1473 euros/m², ce qui constitue une différence plus que substantielle avec le prix moyen obtenu par la méthode de la récupération, que ce soit par l’EPFIF, et ce d’autant qu’il a proposé la somme de 1080 euros à titre d’indemnité totale de dépossession de 1080 euros, et à titre subsidiaire de donner acte du maintien de son offre d’indemnisation soit la somme de 5403,55 euros en première instance et ne propose plus en appel que la somme de 3191,51 euros.

Si l’appartement de M. [S] n’a pu être visité, le commissaire du Gouvernement indique qu’il a été acquis le 20 septembre 2000 au prix de 40'000 francs ; au vu de la consistance des biens à savoir un appartement en bon état et une cave et de la mutations intervenues à l’amiable susvisée, même en tenant compte de la marge d’appréciation que l’article 1er du protocole n° 1 laisse aux autorités nationales au regard de la légitimité du but poursuivi, l’indemnité proposée à M. [S] s’agissant d’une privation de propriété n’est pas raisonnablement en rapport avec la valeur de la propriété expropriée.

2° S’agissant du comportement et de la situation personnelle de M. [S]

La Cour européenne des droits de l’homme indique qu’il y a lieu pour apprécier le juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général de la collectivité et celles des droits fondamentaux de l’individu, de prendre en compte le comportement des expropriés, les conditions dans lesquelles ils ont acquis les biens litigieux ainsi que leur situation personnelle et sociale (arrêt Pyrantiené c. Lituanie 12 novembre 2013 requête n°45092/75; 7152/75).

Il ressort en outre des débats parlementaires de la loi du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l’habitat insalubre cités par M. [S] que l’article 18 relatif à la fixation de l’indemnité due après l’expropriation a prévu des dispositions faisant varier l’indemnité en raison inversement proportionnelle à la bonne foi du propriétaire, afin de sanctionner les propriétaires bailleurs qui profiteraient de louer un logement insalubre.

Il est établi que par acte authentique du 13 mars 1078, Monsieur [S] et son épouse sont devenus propriétaires de parts de la SCI [Adresse 11] auquel était rattaché le droit d’attribution des lots n° 3 et 32 dépendant de la copropriété située [Adresse 4] à Rosny-sous-Bois, que postérieurement à son divorce par acte authentique de licitation du 31 juillet 2000, Monsieur [S] est devenu propriétaire de ces lots.

Si Monsieur [S] ne justifie pas du paiement des charges de copropriété, il ressort des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires du 22 mai 2014, 29 avril 2015, 15 septembre 2016, que contrairement à d’autres copropriétaires, aucune procédure judiciaire pour impayés des charges copropriété n’a été diligentée à son encontre.

Aucune carence ne peut donc être reprochée à M. [S] concernant l’entretien de son bien, celle-ci étant de bonne foi.

3° s’agissant du comportement de la commune de [Localité 6], pour le compte de laquelle l’EPFIF diligente la procédure d’expropriation

Un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu exige un examen global et in concreto des différents intervenants en cause, soit une analyse non seulement des conditions de dédommagement puisqu’il s’agit en l’espèce d’une privation de propriété, mais aussi du comportement des parties au litige, y compris les moyens employés par l’État pour leur mise en 'uvre (arrêt [P] c. Italie 5 janvier 2000, requête n° 33'202/96, arrêt [A] c. France, 10 juillet 2014, requête n°4944/11).

Il doit être vérifié si, en raison de l’action ou de l’inaction de l’Etat, un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu a été ménagé et si la personne concernée a dû supporter une charge disproportionnée et excessive (arrêt [O] et Lonrothc. Suède, 23 septembre 1982, n°7151 et 7152/75), la Cour européenne imposant d’aller au delà des apparences et de rechercher la réalité de la situation litigieuse, lorsqu’une question d’intérêt général est en jeu, les pouvoirs publics étant tenus de réagir en temps utile, de façon correcte et avec la plus grande cohérence ( arrêt [P] c. Italie déjà cité, Arrêt [Adresse 12] c. Turquie, 9 janvier 2007, requête n°34478/97).

Il ressort des pièces versées aux débats par l’EPFIF et par M. [S] que :

— dans l’acte authentique du 8 décembre 1944, il est mentionné que l’immeuble est 'en mauvais état général d’entretien et de réparation’ (pièce n°2) ;

— en raison de l’absence de travaux et de la dégradation progressive de la copropriété, celle- ci a fait l’objet de plusieurs dispositifs publics depuis la fin des années 1990 :

— une OPAH entre 1997 et 2001 ;

— un Plan de Sauvegarde entre 1999 et 2001 ;

— une mission de Maîtrise d’Oeuvre Urbaine et Sociale (MOUS) à partir de 1998 ;

— le préfet par arrêté du 21 novembre 2000 a déclaré insalubres les parties communes de la copropriété du [Adresse 13] sur le 'mauvais état des planchers hauts des caves 'et mis en demeure les copropriétaires à y effectuer des travaux(pièce n°3) ;

— la commune de [Localité 6] est devenue propriétaire de plus du tiers des appartements au sein des immeubles en copropriété situés [Adresse 4] soit au vu de la DUP(pièce n°10) 'depuis au moins 2003, la ville de [Localité 16] n’est aujourd’hui propriétaire que d’un tiers des tantièmes, après 18 années d’acquisition amiables ou par préemption ' , soit [Localité 17] sur 10 000 et a ainsi acquis à l’amiable en 2020 trois lots avec appartements et caves citées ci dessus ;

— lors de l’assemblée générale du 2 juillet 2012 (pièce n°4), Monsieur [N] missionné par le syndicat des copropriétaires a présenté le résultat de sa mission relative à une expertise technique de l’immeuble, préconisé des travaux, et la majorité des copropriétaires en ce compris la commune de [Localité 6] a voté en faveur de travaux de consolidation des planchers des rez-de-chaussée, condamnation des caves et en conséquence des six immeubles pour un montant total de 587'550 euros, la commune reconnaissant que plusieurs de ces appartements étaient non occupés et faisaient l’objet d’occupation illégale ;

— entre le 1er août 2012 et le 1er juillet 2014, les appels de fonds ont été réalisés pour un montant de 587'550 euros ;

— Il ressort de la DUP (pièce n°1) et de l’avenant n°2(pièce expropriée n°1) qu’une convention d’intervention foncière a été conclue le 5 septembre 2013 entre la commune de [Localité 6] et l’EPFIF, intégrant la parcelle AX [Cadastre 1] de la copropriété du [Adresse 4].

' lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2014 (pièce n°3 intimée), la mairie de [Localité 6] a informé les copropriétaires de l’engagement d’une démarche de diagnostic pré-opérationnel et des conséquences d’une procédure rapide de péril imminent ;

— le 29 janvier 2015 (pièce n°16) était organisée une réunion avec M. [K], maire adjointe de [Localité 6],

— l’EPFIF fait état d’une étude technique et d’analyse de la copropriété réalisée en mars 2015 par LE BET URBANIS mais qui n’est pas versée aux débats ;

' le 29 avril 2015(pièce n°5 intimée), le syndic a procédé de son propre chef, sans vote de l’assemblée générale des copropriétaires, à la restitution de la somme de 143'130 euros sur le fonds travaux (résolution n°23) ;

' lors de l’assemblée générale des copropriétaires le 6 juin 2016 (pièce n°6 intimée), le syndic n’a pas été reconduit et aucun autre syndic n’a été désigné ;

' La convention d’intervention foncière conclue entre la mairie de [Localité 16] et l’EPFIF a été modifiée par avenant n°1 signé le 22 décembre 2015 comme le mentionne l’avenant n°2 (pièce n°1) ;

' lors de l’assemblée générale du 15 septembre 2016 (pièce n°7 intimée), la copropriété n’ayant pas de syndic, une requête aux fins de désignation d’un administrateur a été déposée près le président du tribunal de grande instance de Bobigny ;

' par acte du 10 octobre 2016 (pièce n°6) la commune de Rosny-sous-Bois a en effet saisi le président du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de désignation d’un syndic, celui-ci ayant désigné le 14 octobre 2016 le cabinet [C] en cette qualité ;

' par courrier du 18 décembre 2017, la commune de [Localité 6] a informé les autres copropriétaires de l’immeuble qu’une étude entreprise par la ville concluait à la nécessité de mettre en place une stratégie d’intervention publique lourde et une procédure dite de résorption de l’habitat insalubre ;

' à la demande de la direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement d’Île-de-France (UD Seine-[Localité 7]), et à l’issue de l’inspection du 5 décembre 2017, le BET [D] [H] a établi le 30 janvier 2018 un rapport sur la structure des immeubles, concluant comme suit : (pièce n° 7) « il a été constaté une problématique structurelle importante : le soubassement des caves ne sont plus à même de reprendre l’intégralité des charges de la superstructure. L’ensemble des planchers du rez-de-chaussée maintenu en l’état par un étayage de toutes les caves. Depuis l’extérieur, les parties les plus fragiles, au droit des soupiraux, sont toutes éclatées. Les allèges de baie au rez-de-chaussée sont caractérisées par une double fissuration de part et d’autres de la baie. Les résultats de l’étude structurelle préconisent la démolition des immeubles en raison d’un problème structurel important. Une réhabilitation nécessitera une intervention globale en sous-'uvre afin de renforcer les assises des six bâtiments, sans garantir la pérennité de ces constructions.

Pour des points de sécurité avec ou sans travaux, nous préconisons une démolition de ces bâtiments et l’évacuation définitive des occupants, pour des problèmes de sécurité à moyen terme. »

' par courrier du 19 février 2018, la commune de [Localité 6] a informé les autres copropriétaires compte tenu de l’état de la copropriété susceptible de faire l’objet d’une procédure de péril ordinaire décrit à l’article L 511-2 du code de la construction et de l’habitation, qu’ils disposaient d’un délai d’un mois pour présenter leurs observations ;

' lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 avril 2018(pièce n°5), les propriétaires étaient informés de ce que le rapport [D] [H] préconisait la démolition des six bâtiments et un courrier du 19 février 2018 de la ville de [Localité 6] annonçait la tenue d’une réunion d’information le 19 mars 2018 sur les suites à donner à ce rapport et invoquait l’engagement d’une procédure de péril ordinaire conformément aux dispositions de l’article L 511-2 du code de la construction et d’habitation, et lors de cette même assemblée générale, les copropriétaires, y compris la commune de [Localité 6], votaient le remboursement du montant de compte travaux s’élevant à 444'420 euros ;

' par arrêté de péril ordinaire pour l’ensemble de la copropriété avec interdiction d’éviter et d’utiliser les lieux du 12 avril 2018 (pièce n°7 ), la commune de [Localité 6] mettait en demeure les copropriétaires, afin de mettre fin à tout péril, de démolir totalement les six bâtiments de la copropriété ;

— un rapport de visite complémentaire établi par [D] [H] le 24 août 2018 (pièce n°8) confirmait ces constatations quant aux « désordres importants et inquiétants », et renouvelait sa préconisation de démolition de l’ensemble des bâtiments ;

— l’EPFIF indique que le 5 novembre 2018, survenait une catastrophe au retentissement national à la suite de l’effondrement d’un immeuble dans la [Adresse 14] à Marseille et que c’est dans ce contexte que, le 5 novembre 2018, la commune de Rosny-sous-Bois sollicitait du président du tribunal administratif de Montreuil la désignation d’un expert judiciaire, afin qu’il se prononce sur le caractère des désordres, leur gravité et les solutions à y apporter ;

' le juge des référés près le tribunal administratif de Montreuil par ordonnance du 19 novembre 2018, ordonnait une expertise et désignait Madame [T] [I] aux fins notamment de décrire les risques que les désordres affectant les immeubles de la copropriété représentent pour la sécurité des occupants du voisinage, pour émettre un avis sur ces désordres en particulier dire si les immeubles en cause présentaient un péril grave et imminent ;

' Madame [T] [I] concluait dans son rapport du 19 novembre 2018(pièce n°9) qu’il existait un risque sérieux d’effondrement des planchers, d’électrocution voire d’incendie sur tous les immeubles et que l’ensemble de la copropriété devait être démoli. Elle préconisait de réaliser dans les plus brefs délais l’évacuation de tous les habitants des six bâtiments et la condamnation des accès par tous moyens ;

' par arrêté de péril imminent portant sur l’ensemble des parties communes du 20 novembre 2018(pièce n°10), le maire de [Localité 6], afin de mettre fin à tout péril imminent, prescrivait à la charge des copropriétaires l’évacuation de l’ensemble des bâtiments, et les évacuations des occupants en nacelle depuis l’extérieur ;

— l’EPFIF indique que face à l’inaction des copropriétaires, le 23 novembre 2018, la commune de [Localité 6] était contrainte de mettre d’office les mesures d’urgence prescrites et d’assurer l’évacuation totale de la copropriété ainsi que la neutralisation et la sécurisation des bâtiments ;

' par acte du 5 janvier 2019 (pièce n°12), le cabinet [C], syndic de la copropriété, saisissait le président du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété, désignation qui intervenait le 31 janvier 2019 ; il indique dans sa requête : « l’état d’extrême dégradation de chacun des six bâtiments composant la copropriété est établi par l’ensemble des rapports rendus tant par la société [D] BETP que par Madame [T] [I], expert judiciaire désigné. Les difficultés avérées de fonctionnement du syndicat se pérennisent dans le temps et la copropriété est paralysée : les copropriétaires ne contribuent plus aux dépenses communes ; par voie de conséquence, le syndicat ne peut pas faire face aux dépenses nécessaires pour assurer la conservation de l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires est en total état de carence ».

Le syndic rappelait que :

« Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juillet 2012, a été votée la résolution n°12 , portant réalisation des travaux de consolidation des planchers du rez-de -chaussée des six immeubles sur un budget global de 587 550 euros.

Le financement de ces travaux a été réalisé entre le 1er octobre 2012 et le 1er juillet 2014.

Mais le 29 avril 2015, le syndic a procédé au remboursement de la somme de 143'130 euros aux copropriétaires (pièce n° 12).

Aussi, lors de l’assemblée générale du 4 avril 2018 (pièce n° 12), il a été voté à l’unanimité des présents et représentés le remboursement de la somme complémentaire (le solde) de 444'420 euros aux copropriétaires.

D’autre part, compte tenu de l’arrêté de péril du 12 avril 2018 et de l’arrêté de péril imminent du 20 novembre 2018, ainsi que de l’évacuation de l’ensemble des occupants immeubles, propriétaires occupants et locataires, les charges courantes ne sont plus réglées (pièce n° 14).

Le syndicat des copropriétaires est donc dans l’incapacité de faire face à tout le moins, aux travaux de démolition préconisée par l’arrêté de péril du 12 avril 2018, dont un devis de la société DTP fixe le montant la somme de 496'980 euros (pièce n° 17). »

Ce devis est versé aux débats par l’EPFIF (pièce n° 13) ;

' par avenant n° 2, signé le 26 mars 2019, à la Convention d’intervention foncière conclue entre la commune de [Localité 6] et l’EPFIF, il est indiqué dans le préambule:

« en 2013, la commune de [Localité 6] a sollicité l’EPFIF, afin d’accompagner les mutations urbaines liées à l’arrivée des lignes de métro 11 (2022) et 15 (2030) à la gare de ' [Localité 18] [Localité 19] ». La convention d’intervention foncière délimite deux périmètres contigus : périmètre de maîtrise (« [E] », 08 ha) et un périmètre de veille (« [Localité 10] pré », 6 ha).

Le périmètre de maîtrise a été retenu comme site de l’appel à projets « Inventons la Métropole du [Localité 10] [Localité 9] sous l’intitulé ' [Localité 20] Métropolitain ' ». L’emprise sera cédée au lauréat en 2020, en vulgarisation d’un projet iconique de 220 logements, 6600 m² de commerce et tertiaires de 4500 m² de service équipement.

Au sein du périmètre de veille foncière, l’EPFIF réalise le portage de 27 biens, représentant un stock de 13,6 millions d’euros et 1,1 ha de terrain, permettant ainsi à la collectivité de travailler à la définition de son projet d’aménagement avec une visibilité certaine sur le poste foncier de son futur bilan. Une première cession au profit d’un opérateur social a eu lieu fin 2017, l’EPFIF contribuant ainsi à la production de 86 logements locatifs sociaux.

La commune sollicite aujourd’hui l’intervention de l’EPFIF dans un nouveau périmètre de veille (« [Adresse 4] » 0,2 ha) pour accompagner une opération de régénération urbaine située en limite [Localité 11]. Il s’agit pour l’EPFIF de maîtriser un immeuble d’habitation en situation de péril imminent par une procédure de déclaration d’utilité publique dite « loi Vivien ». Le bâtiment sera démoli et l’assiette foncière complétée par les propriétés voisines de l’office départemental HLM afin d’accueillir un programme d’une trentaine de logements en accession sociale. La poursuite de l’action foncière de l’EPFIF dans le cas de l’opération du « [Localité 10] Pré et l’ajout du périmètre de maîtrise « [Adresse 4] » nécessitent une adaptation de la convention » (pièce n°1).

Il est indiqué en article 2 – modification des sites d’intervention en maîtrise foncière : « l’article CSI 2.1 intitulé « sites d’intervention maîtrise foncière » de la convention d’intervention foncière entre la commune de [Localité 6] et l’établissement public foncier d’Île-de-France signée le 5 septembre 2013 et modifiée par avenant n° 1 le 22 décembre 2015, est modifié de la manière suivante :

«L’EPFIF procède à l’acquisition par tous moyens de chacune des parcelles des sites dits « [Localité 20] métropolitains phase 1 » et « [Adresse 4] » référencées en annexe 1.1 et 1. 2 »

Il est indiqué dans l’article 5- modification de l’enveloppe financière de la convention:

« L’article CSI 4 intitulé « enveloppe financière de la convention » de la convention d’intervention foncière entre la commune de [Localité 6] et l’établissement public foncier d’Île-de-France, signée le 5 septembre 2013 modifiée par avenant n° 1 le 22 décembre 2015, est modifié de la manière suivante :« le montant de l’enveloppe financière de l’EPFIF au titre de la convention est plafonné à 40 millions d’euros. Au fur et à mesure des reventes de terrain acquis par l’EPFIF, les produits des cessions peuvent être réengagés, sans toutefois que le solde des recettes et dépenses dépasse l’enveloppe de la convention. Cette enveloppe couvre l’ensemble des dépenses engagées par l’EPFIF, dans le cadre de la présente convention ».

Il est indiqué en article 6 – modification de la détermination du prix de cession :

« L’article CG 7.3 intitulé « détermination du prix de cession » de la convention d’intervention foncière entre la commune de [Localité 6] et l’établissement public foncier d’Île-de-France, signée le 5 septembre 2013 et modifiée par avenant n° 1 le 22 décembre 2015, est remplacé par : l’EPFIF ne facture pas son intervention, laquelle est effectuée à titre non onéreux. Le coût de revient correspond au prix d’acquisition incluant les frais annexes, auxquels se rajoutent les frais supportés par l’EPFIF, tels que les impôts et taxes de toute nature, mesures conservatoires et de sécurisation, entretien et tous honoraires versés à des tiers (dépenses d’études, de travaux, de mise en état des biens.'). Lorsqu’elles existent, les subventions perçues par la réalisation du projet et les recettes de gestion reçues par l’EPFIF pendant le portage, sont déduites du prix de cession. »

' par arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les lieux du 22 juillet 2021 (pièce n°15), le maire de [Localité 6] a mis en demeure les propriétaires et l’administrateur provisoire d’avoir à démolir les six bâtiments situés [Adresse 8] et interdit définitivement toute habitation et utilisation desdits bâtiments.

— L’arrêté de déclaration d’utilité publique intervenait le 8 octobre 2021 en application des dispositions des articles L511-1 et suivants du code de l’expropriation (pièce n° 1);

' annexé en pièce n° 1 à l’avenant n° 2 d’une délibération n° 19 du conseil municipal de [Localité 6] du 27 juin 2022 ayant pour objet : approbation du protocole bipartite conclu entre la ville de [Localité 6] et l’établissement public territorial [Localité 10] [Localité 9] [Localité 10] Est pour la conduite de l’opération d’aménagement du [Adresse 4] ;

— l’ordonnance d’expropriation était rendue le 7 juillet 2022 au profit de l’EPFIF ;

— Un rapport du 3 novembre 2023 de synthèse de documents était établi par [D] [H] (pièce n°20) retenant un total de 6'841'457 euros hors-taxes pour la partie réhabilitation, et un total pour la partie démolition/reconstruction à 6'728'736 euros hors-taxes, soit un montant de réhabilitation supérieur au montant de démolition/reconstruction d’environ 20 % .

Par jugement définitif du 3 mars 2025, le tribunal administratif de Montreuil (pièce n°22) a jugé que les requérants, à savoir des copropriétaires de la [Adresse 8] ne sont pas fondés à demander l’annulation de l’arrêté n° 2021-27 70 du 8 octobre 2021, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les fins de non recevoir soulevées en défense.

En s’appuyant sur des analyses d’experts produites notamment par les requérants, le tribunal administratif a relevé « que le coût des travaux de réhabilitation est estimé à 8'209'748 euros », « 9. Toutefois, il ressort des pièces du dossier, notamment du rapport de synthèse de documents du 3 novembre 2023 réalisée par la société [D]-CEBT, qui réexamine notamment les documents produits par la société [D] et la société EA+LLA en 2017-2018 et qui relève l’existence d’une « cohérence des estimations budgétaires des différentes études réalisées par les experts en tenant compte des différentes dates, des typologies d’intervention et des hypothèses de calcul », que le coût des travaux de réhabilitation est estimé à 8'209'748 euros alors que le coût des travaux de démolition et reconstruction est évaluée à la somme de 6'898'368 euros, soit un écart significatif d’environ 1'300'000 euros».

Cependant, il ressort des études versées aux débats ainsi que des termes de l’arrêté de mise en sécurité qui comporte la liste des travaux devant être mis en oeuvre pour procéder à une réhabilitation complète, qu’il existait des moyens techniques de remédier à l’insalubrité et à l’insécurité de l’ensemble immobilier , y compris à la date de la déclaration d’utilité publique, comme l’indique le tribunal administratif de Montreuil (pièce n°22).

La commune de [Localité 21] connaissait en effet la situation de dégradation progressive de la copropriété puisqu’elle indique que celle-ci a fait l’objet de plusieurs dispositifs publics depuis la fin des années 1990, à savoir une OPAH entre 1997 et 2001, un plan de sauvegarde entre 1999 et 2001, une mission de Maîtrise d’Oeuvre Urbaine et Sociale (MOUS) à partir de 1998(pièces non versées) puis un arrêté d’insalubrité remédiable sur les parties communes du 21 novembre 2023 (pièce n°3) qui portait déjà sur ' le mauvais état des planchers hauts des caves'.

Or, les documents produits établissent que la commune de [Localité 6], en sa qualité de copropriétaire, depuis au moins 2003 est devenue propriétaire d’un tiers des tantièmes, avec la mention « après 18 années d’acquisitions amiables ou par préemption » (pièce n°10), a participé aux différentes assemblées générales de la copropriété, en votant pour faire les travaux de consolidation des planchers du rez de chaussée/caves, mais sans intervenir pour faire respecter les décisions prises en assemblée générale le 2 juillet 2012, en organisant uniquement une réunion le 29 janvier 2015 associant le syndic, l’ANAH la Caisse des dépôts, et l'[Localité 14] et en requérant la désignation d’un administrateur judiciaire de 16 octobre 2016.

Le 29 janvier 2015, 440 000 euros avaient été payés, soit 80% des 587 000 euros votés, ce qui permettait d’engager les travaux ; la totalité de cette somme a bien été versée par les copropriétaires, puisqu’en avril 2015, le syndic a procédé, sans vote de l’assemblée générale, au remboursement de la somme de 143 130 euros et le 4 avril 2018, sur vote de l’assemblée générale au remboursement de la somme de 444 420 euros, ce qui correspond bien à un total de 587 550 euros.

La mairie ne justifie pas être intervenue auprès du syndic pour faire exécuter les travaux, organisant uniquement un diagnostic- préopérationnel.

Ainsi, si la commune de [Localité 22] a pris un arrêté de péril le 21 novembre 2000 mettant en demeure les copropriétaires d’effectuer dans un délai de deux ans, dans les parties communes de la copropriété notamment la remise en état des planchers hauts situés dans la cave, elle n’a entrepris aucune démarche pour en obtenir l’application avant l’arrêté du 12 avril 2018 aux termes duquel elle réclame la démolition des immeubles de la copropriété.

C’est parallèlement en la personne de son maire, qu’après divers arrêtés et enfin un arrêté de péril ordinaire le 12 avril 2018, avec interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux pour l’ensemble de la copropriété, alors qu’elle n’a pris aucune mesure concrète avant cette date, alors qu’elle connaissait la situation de la copropriété depuis au moins 2003, qu’était ordonnée la démolition des six bâtiments, et ce n’est comme l’indique l’EPFIF, qu’à la suite d’une catastrophe au retentissement national à la suite de l’effondrement d’un immeuble dans la [Adresse 14] à Marseille intervenue le 5 novembre 2018, que la commune a pris une décision significative en sollicitant du président du tribunal administratif de Montreuil la désignation d’un expert judiciaire afin qu’il se prononce sur le caractère des désordres, leur gravité et les solutions à y apporter.

Il ressort de la déclaration d’utilité publique du 5 septembre 2013(pièce n° 10), que dans le cadre de la convention d’intervention foncière, que l’EPFIF, qui est l’expropriant et partie à la procédure ne réalise que le portage foncier au profit de la commune de [Localité 22].

En effet, il est indiqué dans le dossier de saisine DUP (pièce n°10) :

« À ce jour, dans le cadre d’une opération de résorption de l’habitat insalubre donné par l’Agence nationale de la modération de l’habitat(ANAH), les démarches amiables n’ont pas permis d’aboutir à la maîtrise totale de la copropriété.

Le conseil de territoire de l’établissement public territorial [Localité 10] [Localité 9] [Localité 10] Est, compétent en matière d’habitat, et particulièrement en matière de résorption de l’habitat insalubre un, par délibération du 28 septembre 2021, autorise le président à solliciter auprès de Monsieur le préfet de Seine-[Localité 7], un arrêté préfectoral de déclaration d’utilité publique pris en application des articles L511-1 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, visant la procédure spéciale d’expropriation des immeubles menaçant ruine. Cette dernière sera au bénéfice de l’établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF), avec qui la ville de [Localité 6] a conclu une convention foncière le 5 septembre 2013, intégrant la parcelle à X [Cadastre 2] de la copropriété du [Adresse 4] (avenant en date du 26 mars 2019). »

Il ressort en outre de la délibération n° 19 du conseil municipal de [Localité 6] du 27 juin 2022, ayant pour objet l’approbation du protocole bipartite conclu entre la ville de [Localité 6] et l’établissement public territorial [Localité 10] [Localité 9] [Localité 10] Est pour la conduite de l’opération d’aménagement du [Adresse 4] :

« Alors que les études urbaines mettent en évidence un déséquilibre structurel et financier non seulement d’une opération de réhabilitation de l’opération de reconstruction identique mais sachant que les indemnités seraient certainement faibles pour les copropriétaires, la ville a souhaité les entendre et laisser une opportunité d’émergence d’une solution d’initiative privée.

À défaut qu’une telle solution ait été mise en avant, il convient aujourd’hui de poursuivre la mise en oeuvre du protocole d’aménagement du Pré Gentil qui prévoyait d’intégrer le foncier de la copropriété du [Adresse 4] au sein du lot 1, composé pour partie de l’emprise foncière de la copropriété dégradée augmentée d’un foncier propriété de Seine-[Localité 7] Habitat et de [Localité 23].

Le traitement ainsi constitué permettra en effet de pouvoir réaliser une opération d’aménagement viable économiquement et respectueuse des règles actuelles d’urbanisme'.

Cependant, la commune de [Localité 6] a décidé d’acheter les lots par préemption ou achats à l’amiable , et ainsi malgré l’arrêté interdisant d’habiter l’ensemble immobilier et en ordonnant sa démolition , elle a acheté en 2020 un lots déjà cité d’appartements et de caves pour 1473 euros/m², a formulé une offre à M. [S] en 2022, n’a proposé en première instance que 0 euros pour l’appartement, le coût de démolition étant supérieur à la valeur de l’appartement et 900 euros pour la cave soit avec le remploi un total de 1080 euros , puis à titre subsidiaire de lui donner acte du maintien de son offre indemnitaire initiale soit 5403,55 euros et ne propose en appel qu’une somme de 926,26 euros pour l’appartement et 1900 euros pour la cave soit avec le remploi, la somme totale de 3391,51 euros, soit inférieure à son offre et alors que lea cession amiable de 2020 déja citée a été faite au prix de 3390 euros.

L’application de la méthode de la récupération foncière est sans commune mesure avec cette cession amiable.

La mise en oeuvre après cette cession amiables jusqu’en 2020, ce qui n’a pas permis comme indiqué dans le dossier de saisine de la DUP d’aboutir à la maîtrise totale de la copropriété, de la méthode de la récupération foncière n’aboutit pas à une indemnisation raisonnable de l’expropriée.

Dans le cadre d’un contrôle de conventionnalité la Cour européenne dans le cadre d’un contrôle in concreto tient compte du comportement des parties au litige, y compris les moyens employés par l’État et leur mise en 'uvre.

En l’espèce, l’EPFIF intervient dans le cadre d’un portage foncier pour la commune de [Localité 6] dans le cadre de l’article L511-1 1° du code de l’expropriation.

Or, la commune de Rosny-sous-Bois pour le compte de laquelle l’EPFIF diligente la procédure d’expropriation de la copropriété de la [Adresse 8] a adopté un comportement insuffisamment actif entre 2000 et 2018, pour permettre la réalisation des travaux nécessaires pour prévenir l’insalubrité des immeubles, pour finalement procéder, par le biais de l’EPFIF, à l’expropriation de toute la parcelle sur le fondement de la lutte contre l’habitat insalubre en recourant à la méthode d’évaluation de la récupération foncière, et ce à moindre frais comme l’indique le protocole bipartite susvisé, faisant état d’indemnités certainement faibles pour les copropriétaires, et la réalisation d’une opération pour « réussir à équilibrer le bilan financier de cette opération » et en ne saisissant le tribunal administratif pour la désignation d’un expert judiciaire que le 16 novembre 2018, comme l’indique l’EPFIF, dans le contexte d’une catastrophe nationale à Marseille intervenue le 5 novembre 2018, ce qui a donné lieu à une ordonnance de désignation de Mme [I] le 16 novembre 2018, celle- ci déposant son rapport dès le 19 novembre 2018 (pièce n°9).

La commune de [Localité 6] n’a donc pas suffisamment réagi en temps utile, et en outre a fait acquérir par l’EPFIF certains biens à un prix supérieur à celui résultant de l’application de la méthode par récupération foncière, puis en utilisant la procédure spéciale des immeubles menaçant ruine pour la copropriété dégradée du [Adresse 4], à moindre frais, dans le cadre de la méthode de la récupération foncière.

Au regard de ces éléments, nonobstant les buts légitimes recherchés par la loi Vivien, et les carences des copropriétaires et des syndics, le premier juge a exactement considéré que le recours forcé à la méthode par récupération foncière qu’elle prévoit, aboutit en l’espèce à placer M. [S] dans une situation qui rompt le juste équilibre devant régner entre la sauvegarde des droits de propriété et les exigences de l’intérêt général et se révèle une charge démesurée qui ne se justifie pas au regard du second alinéa de l’article 1er du protocole n°1, et qu’il y a violation de l’article 1er dudit protocole, puisque l’indemnisation proposée par l’EPFIF à M. [S] n’est pas raisonnablement en rapport avec la valeur de son bien.

Il convient de confirmer le jugement qui a donc exactement écarté l’application de la méthode d’évaluation par récupération foncière de l’article L 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et qui a en conséquence procédé à l’évaluation des biens de M. [S] à la fois pour l’appartement et la cave selon la méthode par comparaison.

2° sur la fixation de l’indemnité de dépossession pour l’appartement et la cave

Le premier juge a donc appliqué la méthode par comparaison en indiquant que l’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’appartement et de la cave ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associée à ces lots.

Le premier juge expose que le commissaire du Gouvernement se réfère à des termes de comparaison comprenant uniquement un appartement et ajoute à la valeur retenue une somme de 1900 euros, correspondant à la valeur d’une cave; que les termes de comparaison produits par les parties ne font pas apparaître de différence de valeur significative selon qu’il s’agit d’un appartement avec ou sans cave ; qu’il est ainsi suffisamment démontré que la vente d’une cave comme accessoire d’un appartement n’est ni un facteur de plus-value, ni un facteur de moins-value, de sorte qu’il n’apparaît pas justifié de déterminer la valeur du bien en ajoutant la valeur retenue pour l’appartement, la valeur d’une cave.

Le premier juge dans le cadre de la méthode par comparaison, après examen des références des parties , a retenu cinq références d’appartements et caves intégrées, a appliqué un abattement de 70% compte tenu de l’état particulièrement dégradé de la copropriété, de son inhabitabilité et de ses finances obérées et a retenu une moyenne arrondie de 1245 euros/m² et en privilégiant la valeur moyenne de 1473 euros/m² et au regard des caractéristiques des biens à évaluer, notamment sa localisation et son bon état d’entretien non contesté par l’EPFIF a fixé l’évaluation des biens de M. [S] à la somme de 1359 euros/m², soit une indemnité principale de :

1359 euros X 15 m²= 20 385 euros arrondis en valeur libre.

Il convient d’examiner les références proposées par les parties dans le cadre de la méthode par comparaison retenue par la cour et sur le fait d’ajouter à la valeur de l’appartement celle de la cave :

1° par l’EPFIF

L’EPFIF propose uniquement des termes dans le cadre de la méthode de la récupération foncière, à savoir des terrains qui ne sont pas des biens comparables à un appartement et une cave, et qui seront donc écartés.

2° par le commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement en appel propose également uniquement des références dans le cadre de la méthode de la récupération foncière pour l’appartement à savoir des mutations de terrains à bâtir et dans le cadre de la méthode par comparaison des mutations de caves dans le département.

Le commissaire du Gouvernement en appel a cependant annexé les conclusions du commissaire du Gouvernement en première instance des 14 novembre 2023 et 30 janvier 2024 (annexes 2 et 3) comportant dans le cadre de la méthode par comparaison des mutations d’appartements construits entre 1880 et 1960, d’une superficie comprise entre 9 et 30m², situés dans un rayon d'1 km autour du bien à estimer et vendus sans cave sur une période allant d’août 2020 à août 2023, des ventes d’appartements construits entre 1880 et 1960, d’une superficie comprise entre 30 et 50 m², situés dans un rayon d'1 km autour du bien à estimer et vendus sans cave sur une période allant de janvier 2022 à décembre 2023 et des mutations de caves.

La cour ayant retenu la méthode par comparaison, il convient d’examiner ces termes.

1° pour l’appartement

A- ventes d’appartements construits entre 1800 et 1960, d’une superficie comprise entre 9 et 30 m², situés dans un rayon d’ 1 km autour du bien à estimer vendus sans cave sur une période allant d’août 2020 au août 2023 avec les références d’enregistrement et cadastrales, en situation libre :

Date de la mutation

Adresse

Surface Carrez/m²

Prix total/euros

Prix/m²

Observations

CG1

30 mars 2023

[Adresse 15]

29,14

141'000

4838,71

vente particulier/SC : lot de copropriété n° 16 dans un bâtiment unique, au 1er étage, un studio avec entrée, coin cuisine, coin nuit, salle d’eau et WC. Situé à 650 m.

CG2

21 octobre 2020

[Adresse 16]

19,95

112'000

5614,04

vente particulier/particulier : lot de copropriété n° 3 dans le bâtiment au premier étage, un studio avec salle d’eau, WC cuisine.Située à 550 m

CG3

6 octobre 2020

[Adresse 17]

11,49

64'800

5639,69

vente particulier/particulier : lot de copropriété n° 4, bâtiment A au 1er étage, un studio divisé en une pièce, une cuisine, salle d’eau et WC indépendant. Situé à 300 m

CG4

21 janvier 2021

[Adresse 18]

22,42

[Localité 24]

4817,13

vente particulier/particulier : dans un immeuble en copropriété deux lots réunis (lot 2 et 3) formant un appartement d’une pièce avec coin cuisine, salle d’eau et WC. Situé à 500 m

CG5

9 juin 2022

[Adresse 19]

28,31

150'000

5298,48

vente particulier/particulier : lot de copropriété n° 7, bordant bâtiment A, un appartement comprenant entrée, cuisine, salle de séjour, salle d’eau avec WC, escalier privatif donnant accès au 1er étage, situé à 350 m

CG6

7 février 2022

[Adresse 20]

28,53

[Localité 25]

4837,01

vente particulier/particulier dans le bâtiment C lot n° 45 au premier étage, un logement comprenant un couloir d’entrée, escalier, salle à manger ' cuisine, chambre, salle de bains avec WC, situé à 1 km

CG7

27 octobre 2020

[Adresse 21]

23

33'890

1473,47

rejeté car vente par EPFIF, marché captif donc non représentatif.

Le commissaire du Gouvernement propose donc six termes de comparaison pour une moyenne de 5174,18 euros/m² arrondi à 5175 euros/m², et demande après application d’un abattement de 50 % en raison du caractère partiellement dégradé la copropriété de l’appartement non habitable en l’état, de retenir un montant de 2587,50 euros arrondis à 2585 euros/m².

B- ventes d’appartements construits entre 1881 et 1960, d’une superficie comprise entre 30 et 50 m², situés dans un rayon d’ 1 km autour du bien à estimer et vendus sans caves sur une période allant de janvier 2022 à décembre 2023 avec les références de publication et cadastrales, en situation libre :

Date de la mutation

Adresse

Surface Carrez/m²

Prix total/ euros

Prix/m²

Observations

CG8

2 février 2022

[Adresse 22]

34,33

120'000

3495,48

vente particulier/SCI : un appartement comprenant : entrée, salon, chambre, salle d’eau, cuisine, WC et balcon sur rue

CG9

30 mars 2022

[Adresse 19]

43,67

184'000

4213,42

vente particulier/particulier : premier étage, un appartement composé de : entrée, chambre, salle de séjour, cuisine, salle de bains avec WC et placard.

CG10

8 novembre 2022

[Adresse 23]

34,01

185'230

5446,34

vente particulier/particulier : au 1er étage un appartement comprenant une entrée, cuisine, séjour, chambre, salle de bains et un WC

CG11

24 février 2022

[Adresse 24]

31,54

[Localité 26]

3170,58

vente société/particulier : au rez-de-chaussée avec accès par la [Adresse 25], un appartement de deux pièces principales comprenant : entrée, salon avec coin cuisine, chambre, salle d’eau avec WC

CG12

7 février 2022

[Adresse 20]

28,53

138'000

4837,01

vente particulier/particulier : au 1er étage, un logement comprenant : couloir d’entrée, escalier, salle à manger ' cuisine, chambre, salle de bains avec WC.

La moyenne de ces cinq termes est de 4232,57 euros/m² arrondi à 4230 euros/m².

Le commissaire du Gouvernement, après abattement de 50 % en raison du caractère particulièrement dégradé de la copropriété de l’appartement non habitable en l’état, retient montant de 2115 euros/m² et considère que cette valeur doit être retenue pour l’estimation des biens compris entre 30 et 50 m².

En l’espèce, il convient d’écarter les termes CG1 à CG5 et CG8 à CG10, correspondant à des appartements situés à [Localité 27] dont le marché n’est pas comparable.

Il convient de retenir les termes CG6, CG7, dont le caractère captif n’est pas démontré et qui a l’avantage d’être située dans la même copropriété que le bien à estimer ainsi que les termes CG11 ( les termes CG6 et CG12 étant identiques) situés à [Localité 21] comme le bien exproprié, dans le même quartier voire dans la même copropriété et d’une surface équivalente.

2° pour la cave

Le commissaire du Gouvernement propose en appel les mêmes termes que devant le premier juge avec l’année de construction, les références cadastrales et d’enregistrement :

Date de la mutation/jugement

Commune

Surface/m²

Prix unitaire

Observations

CG1

17/12/2021

[Adresse 26]

[Localité 28]

5

3000

CG2

06/10/2022

[Adresse 27]

[Localité 29]

4

2500

CG3

01/02/2021

[Adresse 28]

[Adresse 29]

5

400

CG4

12/01/2023

[Adresse 30]

[Localité 30]

cave située dans un immeuble dégradé

CG5

22/03/2023

[Adresse 31]

[Localité 31]

[Adresse 32]

cave située dans une copropriété dégradée

CG6

26/04/2021

[Adresse 33]

4

2000

Moyenne

1917

Le commissaire du Gouvernement propose de retenir la valeur arrondie à 1900 euros.

Ces termes seront retenus pour une valeur arrondie de 1900 euros.

3° par M. [S]

M. [S] invoque tout d’abord le terme déja cité de 1473 euros/m² qui sera retenu correppondant à une cession amiable au profit de l’EPFIF dans la même copropriété.

M. [S] propose ensuite quatre termes correspondant à des ventes de studios allant de 6 à 20 m² avec mention des références cadastrales et de publication :

Date de la vente

Adresse

Année de construction

Surface utile/m²

Prix/euros

prix/m²/SU

I1

28 octobre 2022

[Adresse 34]

1990

15

[Localité 32]

6566,67

I2

16 mars 2021

[Adresse 35]

1936

20

[Localité 33]

[Localité 34]

I3

3 décembre 2021

[Adresse 36]

1930

15

[Localité 35]

[Localité 36]

I4

14 avril 2022

[Adresse 37]

1905

18

[Localité 37]

4444,44

Moyenne

[Localité 38]

Les termes I1 à I3 situés à [Localité 11] seront écartés, le marché n’étant pas comparable.

Le terme I4 situé à [Localité 6] comme le bien exproprié sera retenu.

M. [S] propose également les termes de caves survenues depuis 2021 sur la commune de [Localité 6] et sur les communes alentour avec les références cadastrales et de publication :

Date de la vente

Adresse

Surface/ m²

Prix unitaire

I1

17 décembre 2021

[Adresse 38]

5

3000

I2

27 mai 2022

[Adresse 39]

4

5000

I3

13 septembre 2022

[Adresse 40]

4

5000

I4

2 novembre 2021

[Adresse 41]

5

5000

I5

21 avril 2022

[Adresse 42] [Localité 39]

4

[Localité 40]

I6

4 février 2021

[Adresse 43]

4

[Localité 40]

Les termes produits par les parties ne faisant pas apparaît de différence de valeur significative selon qu’il s’agit d’un appartement avec ou sans cave, il convie de confirmer le jugement qui a exactement retenu la méthode par comparaison appartement et cave intégrée.

Les termes CG6, CG7, CG11 et CG12 correspondent à une valeur moyenne de :

4837,01+1473,47+3170, 58=9481,06/3=3160 euros.

Les termes hors copropriété du [Adresse 4] correspondent à une moyenne de :

3170,58+4837,01+4444,44 = 12 452 euros/3= 4151 euros arrondis.

L’exproprié demande de retenir un abattement uniquement de 40% ; cependant, le premier juge a exactement appliqué un abattement de 70 % pour ces termes hors copropriété pour tenir compte de l’état particulièrement dégradé de la copropriété correspondant à une valeur de:

4151 X0, 3= 1245 euros/m².

La moyenne entre le terme privilégié de 1473+ 1245 est donc de : 2718 /2=1359 euros/m².

Il convient donc de confirmer le jugement qui a fixé l’indemnité principale à la somme de:

15 m² X1359 euros= 20 385 euros en valeur libre appartement et cave intégrée.

— sur les indemnités accessoires

1° sur l’indemnité de remploi

Les modalités de calcul n’étant pas contestées par les parties, l’indemnité de remploi est de:

20% sur 5000 euros= 1000 euros

15% entre 5000 et 15000 euros= 1500 euros

10% sur 5385 euros=538, 50 euros

soit un total de 3038,50 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

L’indemnité totale de dépossession due par l’EPFIF à M. [S] est donc de :

20 385 euros (indemnité principale) + 3038,50 euros (indemnité de remploi)=

24 423,50 euros en valeur libre ;

Le jugement sera confirmé en ce sens.

— sur les dépens

Les appels ne concernent pas les dépens de première instance.

L’EPFIF perdant le procès sera condamné aux dépens d’appel.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

L’EPFIF a formé appel sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de première instance.

L’équité commande de confirmer le jugement qui a condamné l’EPFIF à payer à M. [S] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter l’EPFIF de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de le condamner sur ce fondement à payer la somme de 3000 euros à M. [S] en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition

Statuant dans la limite de l’appel principal de l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France ( EPFIF), des appels incidents de M. [V] [S] et du commissaire du Gouvernement ;

Déclare recevables les conclusions de l’EPFIF, de M. [V] [S] et du commissaire du Gouvernement ;

Déboute l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) de sa demande d’infirmation du jugement au titre de la violation de l’article 455 du code de procédure civile ;

Déboute l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) de sa demande d’infirmation du jugement au titre de l’omission de statuer sur une demande ;

Dit qu’il y a violation pour M. [V] [S] de l’article 1 du Protocole additionnel n°1 à la Convention européenne des droits de l’homme ;

Confirme le jugement entrepris sur l’indemnité totale de dépossession et sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (l’EPFIF) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (l’EPFIF) aux dépens d’appel ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (l’EPFIF) à payer la somme de 3000 euros à M. [V] [S] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT