RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 29 JANVIER 2025

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/12756 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGDZ2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mai 2022-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13]- RG n° 17/15645

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] représenté par son syndic, la société CORRAZE, SARL

C/O Société CORRAZE

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par M^e Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

ayant pour avocat plaidant : M^e Gaël PEYNEAU, Cabinet RIVE GAUCHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0092

INTIMÉS

Monsieur [O] [E]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représenté par M^e Eric AUDINEAU et plaidant par M^e Martine FONTAINE – AARPI AUDINEAU GUITTON – avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

Société SERGIC

SAS immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 428 748 909

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée par M^e Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155

Société AXA FRANCE IARD

SA immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 722 057 460

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

ayant pour avocat plaidant : M^e Jean-Denis GALDOS DEL CARPIO de la SELARL GALDOS & BELLON, avocat au barreau de PARIS, toque : R0056

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Novembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

M. Jean-Loup CARRIERE, Président magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Perrine VERMONT, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [E] est propriétaire d’un appartement de 4 pièces au quatrième étage d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 15], soumis au statut de la copropriété. L’appartement était donné en location à M. et Mme [Z] par contrat de bail du 2 février 2007 jusqu’au départ de ces locataires le 7 avril 2015.

La société Sergic a exercé les fonctions de syndic de cette copropriété jusqu’à ce que l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 10 septembre 2015 mette fin à ses fonctions et désigne à sa place la société Logepargne.

Par lettre du 4 novembre 2014, le cabinet Sogi, gestionnaire de l’appartement de M. [E], a porté à la connaissance du syndic que M. et Mme [Z] signalaient une dégradation de la peinture du mur de l’une des chambres.

La société Pluritech, missionnée par le syndic, a conclu dans son rapport d’intervention le 12 décembre 2024 que les désordres provenaient «de la descente d’eaux pluviales ainsi que de la maçonnerie qui se trouve derrière celle-ci». La société précisait : 'il serait souhaitable de changer toute la D. E. P. et de reprendre toutes les maçonneries au dos de celle-ci. Un changement partiel est possible mais vu l’état général, il semble plus judicieux de la remplacer totalement.'

Par acte du 29 juillet 2015, M. [E] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris.

Par ordonnance du 14 décembre 2015, ce juge a notamment :

condamné le syndicat des copropriétaires à procéder au changement de la descente d’eaux pluviales et à la réfection de la maçonnerie située derrière cette descente, dans un délai de 90 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant un délai de 30 jours,

ordonné une mesure d’expertise et désigné M. [N].

Par ordonnance du 3 juin 2016, cette ordonnance a été rendue commune aux sociétés Sergic et AXA France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires.

L’expert a déposé son rapport le 7 février 2017.

M. [E] a, par exploits d’huissier des 16 octobre et 6 novembre 2017, assigné en responsabilité le syndicat des copropriétaires, l’assureur de celui-ci, la société AXA France IARD et son ancien syndic, la société Sergic.

Par ordonnance du 27 juin 2019, le juge de la mise en état a ordonné un complément d’expertise afin de déterminer si les travaux provisoires exécutés le 20 juin 2016 avaient mis fin aux infiltrations dans l’attente de la réalisation des travaux de ravalement et préciser la durée exacte du préjudice immatériel allégué.

L’expert a déposé son rapport complémentaire le 3 mars 2020.

Par jugement du 12 mai 2022, le juge du tribunal judiciaire de Paris a :

— reçu M. [E] en son action,

— déclaré le syndicat des copropriétaires et la Sergic responsables du préjudice subi par M. [E],

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la Sergic à payer à M. [E] :

la somme de 1 740 euros en réparation de son préjudice matériel,

la somme de 54 983,72 euros en réparation de son préjudice immatériel,

— condamné la Sergic à garantir le syndicat des copropriétaires du versement de ces dommages et intérêts à concurrence de la somme de 20 257,16 euros,

— débouté le syndicat des copropriétaires, la Sergic et M. [E] de leur appel en garantie de la société AXA France Iard,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la Sergic à payer à M. [O] [E] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sergic à garantir le syndicat des copropriétaires du versement de cette indemnité à concurrence de 2 000 euros,

— débouté la société AXA France Iard de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dispensé M. [E] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre tous les autres copropriétaires,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la Sergic aux dépens incluant les frais d’expertise et de complément d’expertise,

— condamné la Sergic à garantir le syndicat des copropriétaires des dépens mis à sa charge à concurrence de la moitié de leur montant,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 7 juillet 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 11 septembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 18 janvier 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 14], appelant, invite la cour, à :

sur les responsabilités,

sur la responsabilité de la Sergic,

— juger que la Sergic, qui avait l’obligation de veiller au bon état d’entretien des parties communes des services et équipements collectifs, a fait preuve d’une inertie fautive, confinant à la malveillance en raison de son absence d’initiative pour exécuter des travaux de nature à mettre fin aux infiltrations sur lesquelles M. [E] avait attiré son attention,

— juger que la Sergic est responsable envers lui pour avoir négligé de l’informer sur la nécessité d’exécuter des travaux d’entretien ou de réparation des parties communes ou d’éléments d’équipement collectif,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu une faute de négligence de la Sergic,

Sur l’absence de responsabilité du syndicat des copropriétaires,

— juger qu’il peut échapper à sa responsabilité de plein droit en apportant la preuve de la faute exclusive d’un tiers,

— juger qu’il peut donc y avoir exonération de sa responsabilité notamment lorsque les troubles, bien que trouvant leur origine immédiate dans une partie commune, ont été aggravés par la faute d’une autre personne,

— juger qu’il se voit exonéré de sa responsabilité de plein droit en raison de la faute exclusive de la Sergic,

à titre principal,

— juger irrecevables et mal fondées toutes les demandes à son encontre,

à titre subsidiaire,

— juger que la Sergic le garantira toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge,

— juger qu’aucune faute ni responsabilité de plein droit ne lui est imputable,

— juger que la Sergic est seul responsable envers M. [E],

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu sa co-responsabilité,

— entériner les conclusions de l’expert judiciaire qui a retenu la seule et entière responsabilité de la Sergic,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que le préjudice immatériel subi par M. [E] postérieurement au 10 septembre 2015 lui était uniquement imputable,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que la responsabilité de l’ancien syndic ne pouvait être engagée au titre du préjudice matériel (travaux dans l’appartement) subi par M. [E], le préjudice matériel n’ayant pas, en revanche, été aggravé par ce retard, dès lors que l’état de l’appartement de M. [E] s’est nécessairement dégradé au cours des 7 mois de retard dû à l’ancien syndic la Sergic,

— condamner la Sergic à le garantir à hauteur de la moitié de sa condamnation au titre du préjudice matériel,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déclaré co-responsable du préjudice subi par M. [E],

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné in solidum avec la Sergic à payer à M. [E] la somme de 1 740 euros en réparation de son préjudice matériel et à la somme de 54 983,72 euros en réparation de son préjudice immatériel,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité sa garantie due par la Sergic à la moitié des montants et de la condamner à le garantir de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

Sur le montant du préjudice matériel invoqué par M. [E],

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a accordé à M. [E] une somme au titre de son préjudice matériel sans s’être assuré que ce dernier n’avait pas déjà été indemnisé par une [Sic],

sur le montant du préjudice immatériel invoqué par M. [E],

— juger qu’il ressort de l’état des lieux de sortie du dernier locataire que M. [E] n’aurait pu immédiatement trouver un autre locataire susceptible d’occuper le logement en l’état, sans un minimum de travaux d’embellissement, eu égard notamment au montant du loyer escompté (2 893,88 euros), impliquant une indisponibilité du bien pendant une durée d’au moins un mois,

— juger que c’est donc au plus tôt qu’à compter du mois de juin 2015, date de la fin des travaux d’embellissement, en tout état de cause nécessaires à sa relocation, que son préjudice locatif a pu commencer à courir,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu comme point de départ du préjudice immatériel de M. [E] le mois de mai 2015,

— fixer le mois de juin 2015 comme point de départ de celui-ci,

— juger que les travaux finalisés le 20 juin 2016 ont mis fin aux désordres,

— juger que M. [E] s’est abstenu de répondre à la proposition d’assèchement des murs qu’il lui avait faite le 6 juillet 2016 afin de réduire la durée d’immobilisation de son appartement,

— juger que M. [E] est seul responsable de la durée de séchage plus longue que nécessaire,

— juger que M. [E] avait, d’ailleurs, dans un premier temps, retenu un temps de séchage de seulement 2 mois,

— juger que ce n’est donc au plus tard que jusqu’au 20 août 2016 (20 juin + 2 mois) que son préjudice locatif aurait dû continuer à courir,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu 19 mois comme durée du préjudice immatériel de M. [E],

— juger qu’en refusant la proposition formulée par lui dans son Dire du 6 juillet 2016, M. [E] a contribué à son préjudice immatériel au titre de la période de séchage,

— fixer la part éventuelle de sa responsabilité à une période de 2 mois,

— juger que M. [E] ne peut prétendre à une indemnisation correspondant à l’intégralité de la valeur locative de son appartement dans la mesure où le dégât des eaux n’a pas contribué à rendre inhabitable l’ensemble des pièces de cet appartement,

— juger que son préjudice n’est que partiel et doit être calculé au prorata de la surface inhabitable,

— juger que M. [E] n’apporte pas la preuve d’avoir mis son bien en location après le départ de ses locataires, ni même de ce qu’il ait eu des velléités de le faire,

— juger que, à supposer que la location de l’appartement était impossible, bien qu’une seule pièce soit affectée, cette impossibilité ne saurait, compte tenu des aléas du marché locatif et de l’état général du bien, se traduire autrement que par une perte de chance de voir le bien se louer,

— juger que le préjudice locatif s’analyse en une perte de chance de louer le bien sur la période qu’il retiendra et non en une perte locative pure et simple,

— fixer le préjudice locatif subi par M. [E], par l’allocation d’une indemnisation forfaitaire, justement fixée à 25% du montant du loyer prétendument escompté,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que préjudice locatif mensuel devait être fixé à partir de la valeur locative de l’ensemble de [Sic],

à titre principal,

— fixer le préjudice immatériel de M. [E] à la somme de 1 332 euros :

2 893,88 x 13,50 m2 (surface de la chambre) / 110 m2 (surface de l’appartement) x 15 mois (juin 2015 à août 2016) x 25% (perte de chance),

à titre subsidiaire (tel que retenu par l’expert judiciaire),

— fixer le préjudice immatériel de M. [E] à la somme de 6 748 euros :

2 893,88 x 13,50 m2 (surface de la chambre) x 19 mois

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110 m2 (surface de l’appartement)

sur la garantie de la société Axa,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de son appel en garantie de la société AXA France Iard pour l’ensemble des préjudices indemnisés et condamnations prononcées,

— juger que la compagnie AXA France Iard doit sa garantie pour le préjudice matériel, qui n’a pas été aggravé par le retard invoqué et pour le préjudice immatériel jusqu’au mois de mars 2016, date de tenue de la première réunion d’expertise lui permettant de réaliser les travaux réparatoires,

— condamner la société AXA France Iard à le garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre du préjudice matériel et pour celles pourraient être prononcées à son encontre au titre du préjudice immatériel jusqu’au mois de mars 2016,

en tout état de cause,

— condamner solidairement M. [E], la Sergic et la société AXA France Iard aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire,

— condamner solidairement M. [E], la Sergic et la société AXA France Iard à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité sa garantie due par la Sergic à la moitié des montants et de la condamner à le garantir de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— condamner la société AXA France Iard à le garantir de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 22 décembre 2022 par lesquelles M. [E], intimé, invite la cour, au visa des articles 1992 du code civil et 9, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— confirmer le jugement entrepris en ses dispositions, sauf en ce qu’il n’est pas entré en voie de condamnation à l’encontre du l’assureur de l’immeuble la société Axa France Iard,

en conséquence,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la Sergic et la société Axa France, à lui payer :

1 740 euros au titre de son préjudice matériel,

54 983,72 euros au titre du préjudice immatériel,

4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

les dépens comprenant les frais d’expertise,

y ajoutant,

— condamner la Sergic au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la Sergic et la société Axa France IARD, au paiement des dépens d’appel ;

Vu les conclusions notifiées le 20 février 2023 par lesquelles la Sergic, intimée, invite la cour, au visa des articles 9 du code de procédure civile et 1984 et suivants du code civil, à :

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté les demandes formulées au titre des préjudices matériels des parties à l’instance,

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle a retenu à son encontre un retard de 7 mois au début des travaux,

et statuant de nouveau,

— condamner la société AXA France Iard à relever et garantir le syndicat des copropriétaires syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 14] sans garantie à son encontre,

— rejeter les demandes formulées à son encontre qui n’a commis aucune faute dans l’exercice de sa mission de syndic,

— retenir que sa mission s’arrêtait au 10 septembre 2015 et qu’irréfragablement le syndicat des copropriétaires était informé de la situation dès le 16 septembre 2015 et rejeter toute demande formulée au-delà du 16 septembre 2015,

— rejeter les demandes de M. [E] qui n’a pas subi une perte de loyer totale, le bien pouvant être donné à bail, ne démontrant pas qu’il a été dans l’impossibilité de louer le bien, ne donnant aucune démonstration de la recherche de locataire ; à défaut réduire son préjudice à une perte de chance de donner à bail son bien,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées à son encontre,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en application de l’article 699 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 20 décembre 2022 par lesquelles la société AXA France IARD, intimée, invite la cour, au visa des articles 1103, 1240 du code civil, 9 du code de procédure civile et L.112-6 du code des assurances, à :

à titre principal,

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a jugé ses garanties non mobilisables et prononcé sa mise hors de cause,

— juger que les garanties du contrat AXA France Iard ne sont pas mobilisables,

— débouter le syndicat des copropriétaires et toutes autres parties des demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— Prononcer sa mise hors de cause,

à titre subsidiaire et incident,

sur le préjudice matériel subi par M. [E],

— confirmer le jugement en ce qu’il a limité ce poste à hauteur de 1 740 euros H.T.,

— limiter toute condamnation au titre du préjudice matériel à hauteur de 1 740 euros H.T.,

Sur le préjudice immatériel subi par M. [E],

— infirmer le jugement en ce qu’il a arrêté le quantum du préjudice immatériel à hauteur de 54 983,72 euros,

— juger que toute condamnation prononcée au titre du préjudice immatériel ne saurait excéder la somme de 6 748 euros, telle qu’arrêtée par M. [N],

— débouter M. [E] de toute demande qui excéderait cette somme,

sur ses recours,

— condamner la Sergic à la relever et la garantir indemne de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

sur les limites de ses garanties,

— juger qu’elle ne peut être tenue que dans les termes et limites de sa police,

— la juger recevable et bien fondée à opposer le montant de ses plafonds de garantie et franchises contractuelles,

— rejeter toutes demandes de condamnation formées à son encontre qui excéderaient ou contreviendraient aux limites de garantie définies dans son contrat,

à titre reconventionnel,

— condamner le syndicat des copropriétaires ou tout succombant au paiement de la somme de 4 000 euros à son profit sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux en application de l’article 699 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'dire/juger/constater/donner acte’ dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Sur le rapport d’expertise, les désordres et les responsabilités

M. [E] fait valoir que les désordres trouvent leur origine, selon l’expert, dans la défectuosité de la descente d’eaux pluviales et la dégradation de la maçonnerie et que, si l’expert a retenu la responsabilité de la Sergic dans la mesure où il a réagi avec lenteur aux demandes de mise en oeuvre des travaux, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est néanmoins en cause en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires met en cause la responsabilité de son ancien syndic faute pour celui-ci, d’une part, d’avoir pris les initiatives auxquelles il était tenu en vue de faire effectuer les travaux d’urgence indispensables à la conservation de l’immeuble et d’avoir procédé dès janvier 2015 à une mise en concurrence, et, d’autre part, d’avoir informé le syndicat du dommage subi par M. [E] et de la nécessité d’effectuer des travaux d’entretien ou de réparation. Il souligne que l’expert n’a pas prescrit des travaux de ravalement de façade pour mettre un terme aux infiltrations.

Il soutient que les troubles dénoncés sont imputables à la faute de son syndic puisque le préjudice immatériel constitué par la perte des loyers est dû à l’inertie de ce dernier, d’autant plus que le retard dans les travaux à contribué à l’engorgement d’eau du mur et l’augmentation du temps de séchage, et que les préjudices matériels auraient été bien moindre sans cette inertie, l’état de l’appartement de M. [E] s’étant fortement dégradé au cours des sept mois de retard dû à son ancien syndic. Il allègue qu’il peut échapper à sa responsabilité de plein droit en apportant la preuve de la faute exclusive d’un tiers.

La société Sergic conteste la mise en jeu de sa responsabilité et affirme qu’elle a accompli normalement sa mission dans la mesure où elle a sollicité le 12 décembre 2014 la société Pluritech Solutions pour qu’elle constate le sinistre, en analyse les causes et fournisse un diagnostic. Elle soutient que, les travaux devant être précédés d’une mise en concurrence, le devis de Pluritech Solutions n’a pu être mis en 'uvre, et qu’un second devis de la société Martin TSC n’a été fourni que le 23 septembre 2015. Elle ajoute que les travaux ne pouvaient être effectués immédiatement et nécessitaient un temps sec, et que de ce fait ils ont été reportés à plusieurs reprises.

Comme l’a relevé le tribunal, selon le premier rapport d’expertise déposé le 7 février 2017 par M. [N], :

Les désordres consistaient, dans la chambre sur cour, en une «dégradation des peintures et plâtres du panneau situé à droite de la fenêtre» ;

«L’origine des infiltrations (') prov(enait) de la défectuosité de la descente des eaux pluviales et de la dégradation de la maçonnerie» ;

«Les conséquences de ces désordres (étaient) l’inhabitabilité de la chambre, dont le panneau à droite de la fenêtre comportait» encore le 6 juillet 2016 «82 à 93 % d’humidité».

En vertu de l’article 14 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige, 'le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'.

Il n’est pas contesté en l’espèce que la descente d’eaux pluviales est une partie commune. C’est donc à bon droit que les premiers juges ont déclaré le syndicat des copropriétaires responsable de l’entier dommage, matériel et immatériel, directement causé par cette descente défectueuse d’eaux pluviales.

Selon l’article 18 I de la même loi, «Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions (') éventuellement définies (par décret en Conseil d’État) ['] d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.»

En l’espèce, l’existence d’une fuite sur une descente pluviale endommageant la maçonnerie de l’immeuble et un appartement nécessite une intervention urgente au sens de l’article 18 I sus-énoncé. Il est constant que le 4 novembre 2014, des suspicions de fuite provenant du mur sur cour ont été portées à la connaissance du syndic et que le diagnostic technique a été parfaitement établi, au plus tard, au moment du dépôt du rapport écrit de la société Pluritech du 12 décembre 2014. A compter de cette date, le syndic était donc en mesure de procéder à une mise en concurrence en sollicitant des devis auprès de plusieurs entreprises.

Comme l’ont rappelé les premiers juges, l’expert judiciaire a souligné que la société Sergic n’avait «pas pris les décisions qui s’impos(aient) en matière d’urgence pour l’entretien et la conservation des parties communes de l’immeuble», rappelant «qu’il s’agissait d’une simple fuite sur une descente pluviale, visible à l''il nu et que l’intervention (d’un) cordiste à moindre frais aurait mis fin provisoirement aux infiltrations avant la réalisation du ravalement.», l’expert ajoutant dans ses conclusions : «Nous considérons que le Cabinet Sergic n’a pas pris les mesures qui s’imposent en matière d’urgence et qu’il a manqué à ses obligations».

Contrairement à ce que soutient la société Sergic, l’avis de l’expert sur ce point est non pas juridique (domaine dans lequel il est en effet incompétent), mais technique, puisqu’il indique qu’il existait une solution rapide et peu onéreuse pour mettre fin à la fuite.

Une telle solution a d’ailleurs été évoquée par la société Pluritech, puisqu’elle indique dans son rapport d’intervention : «un changement partiel est possible mais vu l’état général, il semble plus judicieux de la remplacer totalement».

La société Sergic a obtenu un premier devis de la société Pluritech pour le remplacement total de la descente d’eau pluviale le 28 janvier 2015, mais n’a obtenu un second devis que le 23 septembre 2015, soit huit mois après. Elle n’apporte aucune explication sur le temps écoulé entre le diagnostic posé et l’obtention d’un second devis, et ne justifie d’aucune démarche pour obtenir rapidement des devis.

S’il est constant que les travaux ne pouvaient être entrepris entre la commission de l’expert par ordonnance du 26 novembre 2015 et la première réunion d’expertise en mars 2016, il ressort des éléments précités que c’est l’inertie de la société Sergic qui est à l’origine de défaut de réparation de la colonne d’eaux pluviales avant que soit ordonnée l’expertise, de sorte qu’elle est responsable de l’intégralité du retard pris dans les réparation, peu important que son mandat ait pris fin le 10 septembre 2015, six jours avant l’audience devant le juge des référés, dès lors que le nouveau syndic n’a pas été immédiatement en possession des documents liés à ce dégât des eaux et n’a pas été en mesure d’agir avant que le juge des référés ne rende son ordonnance.

En outre, il ressort du rapport de l’architecte de l’immeuble du 30 juin 2016 que l’intervention du cordiste a finalement eu lieu le 20 juin 2016 et que les travaux ont consisté à remplacer le départ d’eaux pluviales en zinc et le souder à la gouttière anglaise existante, à remplacer la partie supérieure de la descente provisoirement jusqu’au premier bandeau et colmater la maçonnerie à l’arrière. L’architecte qualifie ces travaux de mesures conservatoires.

Il apparaît donc que les travaux, réalisés dix-huit mois après le rapport d’intervention de la société Pluritech, correspondent en réalité au changement partiel que cette dernière invoque mais ne préconise pas. Or, les devis produits ont trait au remplacement intégral de la colonne et à la reprise de la maçonnerie, prévus, d’après le second devis, sur six jours, de sorte que le montant des travaux conservatoires finalement entrepris n’est pas justifié, et il n’est pas démontré qu’ils nécessitaient une mise en concurrence.

C’est donc à juste titre que l’expert indique qu’ils auraient pu être réalisés rapidement après le rapport d’intervention de la société Pluritech. La société Sergic est ainsi d’autant moins fondée à soutenir qu’elle n’a commis aucune faute en ne faisant pas exécuter dès que possible les travaux réparatoires.

La société Sergic doit donc être déclarée responsable du retard pris dans la réalisation des travaux ayant permis de mettre fin à la fuite de la colonne. Compte tenu du diagnostic posé par la société Pluritech le 12 décembre et du rapport de l’architecte de l’immeuble du 30 juin 2016 démontrant que l’intervention devait être réalisée par temps sec, il sera justement considéré que celle-ci aurait dû intervenir dans un délai de trois mois à compter du diagnostic et que le délai d’intervention ne peut être qualifié de tardif qu’à compter du mois d’avril 2015.

Ce retard a causé à M. [E] un préjudice lié à la perte de revenus locatifs à compter de mai 2015, soit postérieurement au point de départ de la responsabilité de la société Sergic, comme cela sera détaillé infra.

La faute du syndic engageant son mandant, le syndicat des copropriétaires, ce dernier ne peut prétendre s’exonérer de sa responsabilité de plein droit.

La société Sergic et le syndicat des copropriétaires doivent donc être condamnés in solidum à indemniser le préjudice immatériel de M. [E] et la société Sergic doit être condamnée à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à ce titre.

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la faute de son ancien syndic a aggravé l’état de l’appartement et le montant des travaux réparatoires de celui-ci, de sorte qu’il est déclaré seul responsable du préjudice matériel de M. [E].

Sur la réparation du préjudice

Sur le préjudice matériel

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le jugement doit être infirmé en ce qu’il ne s’est pas assuré que M. [E] n’avait pas déjà été indemnisé par une assurance.

M. [E] soutient qu’il n’a reçu aucune indemnisation de son assurance et que, compte tenu du départ de ses locataires, cette question relève de la copropriété.

La société Sergic fait valoir que le préjudice matériel a été causé par des infiltrations en provenance d’une descente partie commune et non par sa faute et que la compagnie AXA doit couvrir ce dommage selon les conditions générales du contrat souscrit avec le syndicat.

Comme l’a relevé le tribunal, l’expert judiciaire a évalué les travaux de réfection des peintures de la chambre à la somme de 1 740 euros.

Comme il a été vu, le fait générateur de ce préjudice étant la fuite de la descente d’eaux pluviales et non pas la faute du syndic, le syndicat des copropriétaires sera condamné seul à payer cette somme à M. [E].

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la société Sergic in solidum avec le syndicat des copropriétaires.

Sur le préjudice immatériel

M. [E] allègue que, même si une seule chambre était inhabitable, il s’est trouvé, de fait, dans l’impossibilité de louer la totalité de l’appartement avec une perte mensuelle de revenu de 2 893,88 euros pour une durée de 19 mois, ayant commencé à courir en mai 2015, trois semaines après le départ de ses locataires, et s’étant achevée à la date de réalisation des travaux provisoires, le 26 juin 2016, outre six mois retenus par l’expert correspondant au temps de séchage, soit : 19 mois x 2 893,88 euros = 54 983,72 euros.

Le syndicat des copropriétaires conteste la demande d’indemnisation présentée par M. [E] au titre de son préjudice immatériel arguant notamment :

— sur la durée du préjudice locatif, que le point de départ doit être fixé, au plus tôt, en juin 2015 ; que M. [E] est seul responsable du fait que le séchage a eu une durée supérieure à deux mois ; que le terme de ce préjudice doit être fixé, au plus tard, au 20 août 2016 ;

— que, les dommages ne touchant qu’une chambre dans un appartement en comprenant trois, l’ensemble de l’appartement n’était pas inhabitable et la location était possible ;

— que M. [E] ne prouve pas avoir remis son bien en location après le départ de ses locataires et son préjudice ne peut résulter que d’une perte de chance de relouer son bien dans les meilleurs délais, justement évaluée à 25% du montant retenu par l’expert.

Comme en première instance, la société Sergic fait valoir qu’il y a lieu d’entériner, sur ce point, le rapport d’expertise, en particulier, sur la prise en considération d’une seule pièce inhabitable et non de l’ensemble de l’appartement ; que son mandat de syndic ayant cessé le 10 septembre 2015, elle ne peut être tenue au-delà ; qu’elle n’a pu informer le nouveau syndic avant ; que le préjudice locatif n’a pu être subi avant le départ des locataires le 6 avril 2015 ni après le 10 septembre ou du moins, après le 16 septembre 2015, date à laquelle le nouveau syndic a reçu l’information sur le sinistre, soit une durée de 5 mois et 10 jours.

Sur ce point, la cour reprend partiellement les motifs pertinents et circonstanciés des premiers juges :

«S’agissant du préjudice immatériel, constitué par les pertes de loyers, celui-ci a commencé après le départ des derniers locataires, le 8 avril 2015, M. [E] proposant toutefois de ne le faire démarrer qu’au mois de mai 2015. Il importe peu de savoir si le départ de M. et Mme [Z] était motivé par les infiltrations survenues dans l’appartement loué puisqu’il n’est pas contesté que la chambre endommagée était alors inhabitable.

L’expert a relevé que «Des travaux réparatoires ont été réalisés le 20 juin 2016 afin de stopper les infiltrations d’eau dans la chambre de Monsieur [E]». Informé le 3 novembre 2016 que le ravalement le l’immeuble allait commencer, l’expert a toutefois ajouté : «nous estimons que les travaux de ravalement mettront un terme aux infiltrations dans la chambre de Monsieur [E].»

Compte tenu de l’ambiguïté existant sur la date de cessation des infiltrations, une mission complémentaire était confiée à M. [N] par ordonnance du juge de la mise en état du 27 juin 2019. Dans ce second rapport, l’expert a conclu qu’il «confir(mait) que les travaux provisoires exécutés à la date du 20 juin 2016 (avaient) permis de mettre fin aux infiltrations dans la chambre de Monsieur [E], dans l’attente de la réalisation des travaux de ravalement».

Il a retenu, pour le préjudice immatériel, «une durée de 13 mois, à savoir de mai 2015 inclus à juin 2016, date de réalisation des travaux provisoires auxquels il convient d’ajouter (six) mois de séchage», la durée de six mois étant mentionnée dans le corps du rapport d’expertise et non dans les conclusions par suite d’une évidente omission.

Ainsi, il convient de fixer la durée du préjudice locatif à 19 mois.

L’expert judiciaire a proposé d’évaluer le préjudice immatériel de M. [E] en tenant compte de la seule pièce rendue inhabitable.

Toutefois, l’appartement endommagé était destiné à la location. Or, il ne peut être exigé du bailleur qu’il ne loue qu’une partie de son logement. Au demeurant, le bail étant conclu pour la durée minimum prévue par la loi, il n’est nullement acquis qu’un locataire accepte, après l’accomplissement des travaux de reprise, de rester dans un logement comportant, certes une pièce de plus mais avec un loyer et des charges plus élevées.»

C’est néanmoins à juste titre que le syndicat des copropriétaires fait valoir que le préjudice de M. [E] relève de la perte de chance de relouer son appartement. Compte tenu de la consistance du bien et de sa localisation, cette perte de chance est justement évaluée à 95% de sa valeur locative totale, et non pas, comme le propose le syndicat des copropriétaires, à 25% de la valeur locative de la seule pièce endommagée.

Le préjudice de M. [E] doit donc être fixé à la somme de 2.893,88 € x 19 mois x 95% = 52 234,53 euros et le syndicat des copropriétaires et la société Sergic seront condamnés in solidum à lui payer cette somme.

Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Sur la garantie de la compagnie AXA France IARD

Le syndicat des copropriétaires soutient que le préjudice matériel n’a pas été aggravé par le retard des travaux, qu’il n’a été informé des infiltrations que le 16 septembre 2015 par son nouveau syndic et qu’il a alors fait réaliser les travaux dès que possible compte tenu de l’expertise en cours.

La compagnie AXA oppose à la mise en 'uvre de sa garantie tant sur le préjudice matériel qu’immatériel, la clause intercalaire n°466» conditionnant le jeu de la garantie à «la preuve que les travaux de réparation nécessaires à l’arrêt des infiltrations ont été réalisés dès leur connaissance» en excipant du fait que le syndic a eu connaissance des infiltrations en novembre 2014 et que les travaux n’ont été réalisés qu’en juin 2016.

Sur ce point, la cour reprend les motifs pertinents et circonstanciés des premiers juges :

«Le syndicat avait conclu avec la compagnie AXA un contrat « multirisque immeuble » ayant pris effet le 1er avril 2005 dont l’intercalaire n°4662 stipule au chapitre B « Les évènements garantis» § 4 Dégâts des eau » : « Les garanties sont étendues aux dommages causés aux embellissements intérieurs à la suite d’infiltrations accidentelles au travers des murs, façades et fenêtres fermées, sauf vétusté manifeste, à condition que les murs ou enduits à l’origine des infiltrations ne soient pas sous garantie décennale et que l’assuré apporte la preuve que les travaux de réparation nécessaires à l’arrêt des infiltrations ont été réalisés dès leur connaissance».

Il s’évince des évènements ci-dessus que les travaux de réparation nécessaires à l’arrêt des infiltrations ont été réalisés par le syndicat le 20 juin 2016, plus de dix-neuf mois après qu’ils ont été portés à la connaissance de son représentant, le syndic SERGIC, début novembre 2014, ce qui d’ailleurs explique le montant élevé du préjudice immatériel subi par M. [E], et neuf mois après que son nouveau syndic Logepargne en ait été, à son tour informé par son prédécesseur.

Au surplus, il sera également relevé que les travaux destinés à mettre fin à la fuite ont été réalisés par le syndicat six mois après l’ordonnance de référé du 14 décembre 2015 lui ordonnant d’y procéder dans un délai de 90 jours à compter de la signification de cette ordonnance.»

Il doit être ajouté que, la faute du mandataire engageant le mandant, le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir du fait qu’il n’a eu connaissance du désordre que le 16 septembre 2015.

En conséquence, c’est à juste titre que le tribunal a décidé que la compagnie AXA était fondée à opposer la clause contractuelle sus-énoncée à la demande de garantie présentée par les autres parties. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que sur la condamnation de la société Sergic à garantir partiellement le syndicat des copropriétaires de ces condamnations.

Le jugement doit également être confirmé en ce qu’il a dispensé M. [E] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

La société Sergic, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 3 000 euros chacun au syndicat des copropriétaires et à M. [E] par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

L’équité commande de rejeter la demande formulée par la société AXA France IARD par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Sergic.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a :

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la Sergic à payer à M. [E] :

la somme de 1 740 euros en réparation de son préjudice matériel,

la somme de 54 983,72 euros en réparation de son préjudice immatériel,

— condamné la Sergic à garantir le syndicat des copropriétaires du versement de ces dommages et intérêts à concurrence de la somme de 20 257,16 euros,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare le syndicat des copropriétaires responsable du préjudice matériel subi par M. [E] ;

Déclare le syndicat des copropriétaires et la société Sergic responsables du préjudice immatériel subi par M. [E],

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à M. [E] la somme de 1 740 euros en réparation de son préjudice matériel ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Sergic à payer à M. [E] la somme de 52 234,53 euros en réparation de son préjudice immatériel,

Condamne la société Sergic à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires de cette condamnation ;

Condamne la société Sergic aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires et à M. [E], chacun, la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE