COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 09 OCTOBRE 2025

ac

N° 2025/ 313

N° RG 22/10924 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ2UE

[P] [I]

[S] [Z]

C/

[O] [K]

[H] [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Carole LAGARDERE

SCP IMAVOCATS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de toulon en date du 02 Mars 2022 enregistré (au répertoire général sous le n° 19/03546.

APPELANTS

Monsieur [P] [I]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Carole LAGARDERE, avocat au barreau de TOULON

Madame [S] [Z]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Carole LAGARDERE, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉS

Monsieur [O] [K]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Sylvie LANTELME de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON

Madame [H] [N]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sylvie LANTELME de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

[P] [I] et [S] [Z] sont propriétaires indivis des lots 2 et 5 par moitié sis dans un immeuble en copropriété situé à l’angle du [Adresse 5] et du [Adresse 2] à [Localité 6] et cadastré EV [Cadastre 1].

'

Mme [Z] est également propriétaire du lot n°6.

'

M. [O] [K]. est nu-propriétaire des lots n°1, n°3 et n°4, Mme [N] est usufruitière de ces mêmes lots.

'

Par une ordonnance de référé en date du 19 février 2016 à la demande des M. [K] et Mme [N] , M. [I] et Mme [Z] ont été condamnés à déposer une véranda, dans le délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision, puis sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à remettre les lieux dans leur état antérieur et à enlever l’ensemble des objets, installation et produits leur appartenant, décrits dans le procès-verbal de constat dressé le 11 août 2015 dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision, puis sous astreinte de 200'euros par jour de retard.

'

M. [I] et Mme [Z] ont interjeté appel de la décision en indiquant que l’action de M. [K] était irrecevable du fait du défaut d’information du syndic et ont sollicité une expertise en affirmant que M. [K] avait réalisé ses travaux sans autorisation.

'

Par arrêt du 23 février 2017, la cour d’appel a confirmé l’ordonnance déférée et, la demande reconventionnelle d’expertise portant sur les parties communes, a sursis à statuer dans l’attente de la procédure invitant la mise en cause de l’administrateur judiciaire de la copropriété.

'

Par arrêt du 29 juin 2017, la cour a déclaré la demande reconventionnelle irrecevable au motif que la procédure n’avait pas été dénoncée au syndicat des copropriétaires ou à l’administrateur judiciaire.

'

Par arrêt du 13 septembre 2019 le pourvoi en cassation M. [I] et Mme [Z] a été rejeté.

'

Les 25 et 29 juillet 2019,'M. [I] et Mme [Z] ont fait assigner’M. [K] et Mme [N] devant le tribunal de grande instance afin de les voir condamnés solidairement à la remise en état des parties sur lesquelles ils ont effectués des travaux, sous astreinte de 100'euros par jour de retard, de les condamner à payer la somme de 30'000'euros au titre du préjudice moral, assortis des intérêts à taux légal.

'

Par déclaration du 27 juillet 2022 M. [I] et Mme [Z] ont interjeté appel du jugement prononcé le 2 mars 2022 par le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon en ce qu’il a rejeté la demande de médiation, déclaré irrecevable leur action ayant trait aux parties communes, rejeté leurs demandes, condamné in solidum au paiement d’une somme totale de 2'000 euros à payer à M [O] [K] et Mme [H]-[B] [N] à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre le paiement d’une somme de 2'000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

'

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que la demande de médiation ne semblait pas opportune eu égard au grand nombre de procédures déjà engagées. Concernant l’irrecevabilité, celle-ci doit être prononcée en l’absence de mise en cause de l’administrateur judiciaire de la copropriété puisque les travaux portent sur des parties communes. Comme cela avait été précédemment rappelé par la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans ces décisions des 23 février 2017 et 29 juin 2017. Concernant la demande portant sur les travaux à l’intérieur de l’appartement et dans les parties privatives de M. [K], ces derniers ne sont pas détaillés et il n’est pas expliqué en quoi ils pourraient engager la responsabilité de ce dernier au titre de l’article 1240 du code civil. Concernant la demande des époux [K] pour la condamnation au titre de la procédure abusive, celle-ci est justifiée eu égard au fait que M. [I] et Mme [Z] n’apportent aucun élément pour justifier leur demande au titre du préjudice moral, ni n’argumentent la teneur de ce dernier outre la défaillance de leur argumentation juridique.

'

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 25 janvier 2023 M. [K] et Mme [N] ont saisi le conseiller de la mise en état d’une demande de radiation pour défaut d’exécution d’irrecevabilité de la demande de condamnation sous astreinte à remettre les lieux en état pour défaut de qualité à agir, de condamnation à leur verser la somme de 2'500'€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens distraits au profit de la Selarl Imavocats.

'

Par ordonnance d’incident du 28 novembre 2023, le conseiller de la mise en état, a statué de la manière suivante':

— disons n’y avoir lieu à radiation de l’instance d’appel,

— nous déclarons incompétent pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par M. [O] [K] et Mme [H] [N],

— condamnons M. [K] et Mme [H] [N] aux dépens,

— rejetons les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

'

Dans leurs conclusions d’appelants, transmises et notifiées par RPVA le'17 mai 2023,'M. [I] et Mme [Z] demandent à la cour de':

— infirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions,

— condamner solidairement M. [K] et Mme [N] à la remise en état des parties sur lesquelles ils ont illégalement effectué des travaux et ce sous astreinte de 100 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir.

— condamner solidairement M. [K] et Mme [N] au paiement à M. [I] et à Mme [Z], de la somme de 30'000'euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation en réparation de leur préjudice moral.

— condamner solidairement M. [K] et Mme [N] au paiement de la somme de 3'000'euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner solidairement M. [K] et Mme [N] aux entiers dépens.

'

M. [I] et Mme [Z] font valoir que':

Sur la demande avant-dire droit de médiation et la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

— ils ont sollicité une solution amiable du litige qui leur a été refusée du fait de l’existence d’anciennes procédures. Or, l’existence d’ancienne procédure contentieuses n’empêche aucunement à ce qu’une autre procédure sur un fondement différent puisse exister.

— ils avaient sollicité la mise en place d’une expertise qui leur a été refusée par le juge des référés aux motifs rappelés que « les demandeurs disposent déjà d’un avis technique et d’un procès-verbal de constat d’huissier.

— le juge de première instance n’a pas suffisamment motivé sa décision sur cette demande.

'

Sur l’irrecevabilité soulevée par les défendeurs en première instance,

— M. [K] et Mme [N] 'sont parfaitement informés que rien ne se passe au niveau de la gestion de la copropriété puisqu’ils ont même déclaré au notaire lors de la vente de l’appartement qu’il n’y avait plus de syndic.

— si effectivement un administrateur judiciaire a pu être désigné c’est pour une période qui est aujourd’hui très largement expirée.

'

Sur les demandes visant les travaux effectués par M. [K] et Mme [N]

— il résulte du procès-verbal établi le 27 juillet 2018 par huissier, que M. [K] et Mme [N] 'se sont à de multiples reprises rendus coupables d’avoir effectué des travaux ou modifications de la copropriété et cela pendant la mandature de l’administrateur judiciaire.

— il ressort des articles 8 et 9 du règlement de copropriété que le bâtiment est à usage d’habitation et que cet usage doit être respecté dans les parties privatives. De plus, l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les travaux portant sur les parties privatives intéressant l’aspect général du bâtiment doivent faire l’objet d’une autorisation du syndicat à la majorité.

— les travaux réalisés sur des parties communes relèvent de l’article de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

— en l’espèce il résulte du procès-verbal que M. [K] a repeint les portes internes et le portail de la copropriété, a fait des travaux d’électricité pour alimenter depuis son appartement, un garage extérieur à la copropriété, son pas de porte, sa cave et le cellier. Il a également procédé à des ouvertures en façade de l’immeuble pour alimenter le cellier en électricité et en eau, mis en place une porte basculante condamnant le droit de passage du seul accès aux façades et détérioré l’existant. Ainsi, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge ils donnent des détails des travaux exécutés.

— selon une jurisprudence constante, il résulte des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 qu’un copropriétaire doit être condamné à démolir les travaux non autorisés par l’assemblée générale et si les travaux ne sont pas conformes à des travaux à une décision de l’assemblée générale.

— au-delà de la remise en état antérieur, il convient de relever que les requérants subissent du fait du comportement M. [K] et Mme [N] 'un préjudice certain et en lien avec les agissements fautifs.

'

Dans leurs dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'25 janvier 2023,'M. [K] et Mme [N] demandent à la cour de':

Vu l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 122 du code de procédure civile

Vu l’article 9 du code civil

Vu l’article 1240 du code civil

'

— confirmer le jugement rendu le 2 mars 2022 en ce qu’il a :

— débouté M. [I] et Mme [Z] de leur demande de médiation

— déclaré irrecevable leur action ayant trait aux parties communes

— débouté M. [I] et Mme [Z] de toutes leurs demandes

— condamné M. [P] [I] et Mme [S] [Z] au paiement d’une somme de 2'000'€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre 2'000'€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’instance

'

Y ajoutant,

— faire droit à l’appel incident formé par M [O] [K] et Mme [H] [N]

— infirmer le jugement en ce qu’il a limité le quantum des dommages et intérêts pour procédure abusive à 2'000'€,

— condamner in solidum de M. [P] [I] et Mme [S] [Z] au paiement d’une somme de 8'000'€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par M [O] [K] et Mme [H] [N] pour procédure abusive

— condamner in solidum de M. [P] [I] et Mme [S] [Z] au paiement d’une somme de 5'000'€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont distraction au profit de M^e Lantelme, avocat aux offres de droit.

'

M. [K] et Mme [N] répliquent que':

Sur la demande de médiation rejetée par le tribunal,

— cette procédure n’a été initiée par M. [P] [I] et Mme [S] [Z] que dans le but de nuire aux concluants et par mesure de rétorsion pour avoir osé faire sanctionner leurs propres agissements.

— comme l’a relevé le premier juge le contentieux est ancien et une médiation n’est pas pertinente,

— preuve des difficultés qu’ils ont avec M. [P] [I] et Mme [S] [Z], ils ont été contraints de saisir le juge de l’exécution à deux reprises pour faire liquider l’astreinte pour l’enlèvement de la véranda ordonnée par la décision du 19 février 2016. L’astreinte a été réévaluée les deux fois.

— il ne peut y avoir aucune médiation sur des demandes irrecevables et infondées et déjà jugées, l’existence même de ces contentieux démontre le caractère illusoire de toute tentative de médiation.

'

Sur l’irrecevabilité des demandes pour défaut de mise en cause du syndic et défaut d’intérêt à agir,

Concernant l’irrecevabilité des demandes pour défaut de mise en cause du syndic

— l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’agir contre un autre copropriétaire en vue d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes, sans avoir à justifier d’un intérêt personnel. Pour autant, le copropriétaire doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause, puisqu’il résulte du texte susvisé que celui-ci a qualité pour agir en justice. Ainsi, la jurisprudence rappelle qu’un copropriétaire n’est recevable à agir à titre individuel que s’il « justifie d’un préjudice personnellement éprouvé dans la propriété ou la jouissance de ses lots et indépendant de celui subi par la collectivité des copropriétaires », ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

— les consorts [I] et [Z] ne développent aucun moyen sérieux pour contrer ce moyen d’irrecevabilité. Charge à eux de faire nommer un syndic judiciaire ou un administrateur.

'

Concernant l’irrecevabilité des demandes de remise en état des lieux pour défaut d’intérêt à agir,

— il ne saurait être contesté que l’action des appelants est une action réelle immobilière, or M. [O] [K] et Mme [H] [N] ont, en effet, cédé les lots n°1, 3 et 4 à Mme [U] [R] et M. [V] [W] par acte notarié du 20 mai 2022. Ils n’ont plus aucun intérêt à agir dès lors qu’ils ne sont plus propriétaires.

Sur les prétendus travaux effectués par M. [K] et Mme [N],

— il n’appartient ni aux défendeurs ni à la cour de suppléer la carence des demandeurs dans la formulation de leurs demandes, qui en l’état de leurs imprécisions sont irrecevables. En l’espèce, dans le dispositif des consorts [I] et [Z] il est uniquement fait référence à une condamnation à remettre en état « les parties » sur lesquelles les travaux auraient eu lieu.

— il appartient aux consorts [I] et [Z], qui se basent sur l’article 1240 du code civil, de démontrer la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux. Or, le constat du 27 juillet 2018 n’est que le recueil des allégations de M. [I] et ne permet donc pas de leur imputer ces travaux.

— la demande d’expertise, devant le juge des référés en 2017, sur les mêmes éléments que le constat d’huissier était d’ailleurs l’aveu que ce constat ne permettait pas d’établir les prétendus travaux allégués.

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Sur la condamnation de M [I] et Mme [Z] pour procédure abusive et l’appel incident des concluants sur le quantum de l’indemnité allouée,

— le juge de première instance a valablement justifié sa décision eu égard à leur légèreté et au caractère téméraire de leur procédure.

— le quantum est sous-évalué puisque si cela est éprouvant pour M. [K] ça l’est d’autant plus pour sa mère âgée de 87 ans.

'

L’instruction a été clôturée le'10 juin 2025.

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MOTIFS DE LA DECISION

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Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

La partie appelle sollicite l’infirmation de l’intégralité du jugement, portant notamment sur le rejet de la demande de médiation. Pour autant ni le corps de leurs écritures ni leur dispositif ne sollicitent de prononcer cette mesure, si bien que la cour n’est pas saisie de ce point.

Sur la recevabilité de l’action de [P] [I] et [S] [Z]

[O] [K] et [H] [N] veuve [K] soutiennent que les demandes des appelants seraient irrecevables en raison de l’absence de mise en cause du syndic.

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Il est admis que l’action d’un copropriétaire tendant à obtenir la démolition d’une construction modifiée sans droit par un autre copropriétaire sur les parties communes est recevable sans que le demandeur ait à établir l’existence d’un préjudice personnel, à condition toutefois que l’atteinte dénoncée concerne la propriété ou la jouissance de son lot.

Il est constant que la copropriété ne semble pas disposer d’un organe désigné pour la représenter, et que la nomination d’un administrateur judiciaire à cette fin est expirée. Pour autant, il appartient aux parties de solliciter la désignation d’un nouvel admnistrateur en justice pour assurer la représentation de la copropriété en justice et à tout le moins de justifier de l’accomplissement de telles démarches, ce qui fait défaut en l’espèce.

Surtout [P] [I] et [S] [Z] qui sollicitent la condamnation de la partie intimée à remettre en état les parties communes par suite des travaux réalisés n’exposent aucunement dans leurs écritures dans quelles mesures ces travaux au demeurant non détaillés, concernent la propriété ou la jouissance des lots privatifs.

En conséquence sur ce moyen [P] [I] et [S] [Z] seront déclarés irrecevables en leur demande de remise en état sans qu’il ne soit nécessaire de statuer sur l’intérêt à agir contre les consorts [K] par l’effet de la vente de leurs lots et sans qu’il ne soit nécessaire de statuer au fond sur leur bien fondé. Le jugement sera donc confirmé.

Sur la demande au titre du préjudice moral

[P] [I] et [S] [Z] formulent dans le dispositif de leurs dernières écritures une demande indemnitaire de 30'000 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice moral. Il leur appartient en application de l’article 9 du code de procédure civile de prouver les faits au soutien de leurs prétentions. Or d’une part, [P] [I] et [S] [Z] ne fondent pas juridiquement leur demande indemnitaire, et d’autre part ils se contentent de l’évoquer sans l’étayer en fait et en droit.

La demande non fondée sera en conséquence rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

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Sur la demande incidente au titre du quantum du caractère abusif de la procédure

En première instance, [O] [K] et [H] [N] veuve [K] se sont vus allouer la somme de 2'000 euros au titre du caractère abusif de la présente procédure. Ils ne produisent aucun élément pertinent justifiant de réévaluer à la hausse ce montant.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

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Sur les demandes accessoires

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En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement appelé sur les dépens et les frais irrépétibles.

En cause d’appel il convient de faire masse des dépens et de les partager par moitié entre les appelants et les intimés, avec distraction éventuelle au profit des avocats des deux parties qui la réclament.

De fait les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour',

Fait masse des dépens d’appel et dit qu’ils seront partagés par moitié entre [P] [I] et [S] [Z] d’une part et [O] [K] et [H] [N] veuve [K] d’autre part, avec distraction éventuelle au profit de M^e Lantelme';

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

LE GREFFIER LE PRESIDENT