Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 4, 28 janvier 2025, n° 22/06995

CA Paris
Infirmation partielle 28 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Validité du congé donné par les locataires
La cour a confirmé que le congé a été donné conformément à la loi, et que les locataires ont perdu leur droit d'occupation à la fin du préavis.
Rejeté
Absence de responsabilité pour la présence de squatters
La cour a jugé que les locataires n'ont pas apporté de preuves suffisantes pour établir qu'ils n'étaient pas responsables de l'occupation illicite du logement.
Accepté
Indemnité d'occupation due pour l'occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que les locataires devaient payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer contractuel jusqu'à la libération effective des lieux.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 4, 28 janv. 2025, n° 22/06995
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	22/06995
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	16 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Matthieu BOCCON GIBODMalika OUARTIPaul-Gabriel CHAUMANET
Cabinet(s) :	LX PARIS-VERSAILLES- REIMS
Parties :	S.A. d'HLM LOGIREP

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 28 JANVIER 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/06995 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFTH7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Janvier 2022-Tribunal de proximité du RAINCY- RG n°11-21-000468

APPELANTS

Monsieur [B] [K]

né le 18 Février 1977 à [Localité 12] (Tunisie)

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [P] [K] épouse née [Z]

née le 11 Juin 1979 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES- REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant, M^e Malika OUARTI de la SELEURL BUREAU JURICONSEIL, avocat au barreau de PARIS, toque : A0701

INTIMÉS

Monsieur [R] [L]

[Adresse 3]

[Localité 7]

DÉFAILLANT

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS en date du vendredi 1er juillet 2022, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

S.A. d’HLM LOGIREP

immatriculée au RCS de [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R101

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 décembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Monsieur Claude CRETON, président magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRET :

— Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 11 décembre 2008, la SA d’HLM Logirep a donné en location à M. [B] [K] et Mme [P] [K] née [Z] (M. et Mme [K]) un bien situé [Adresse 4] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 533,25 euros, augmenté des provisions sur charges.

Après avoir constaté sa présence lors de la délivrance d’une sommation interpellative le 3 février 2021, par acte d’huissier du 8 mars 2021, la SA d’HLM Logirep a fait signifier à M. [R] [L] une sommation de quitter ce logement situé [Adresse 4] à [Localité 8].

Saisi par la SA d’HLM Logirep par acte d’huissier de justice délivré le 15 mars 2021, par jugement contradictoire rendu le 6 janvier 2022, le tribunal de proximité du Raincy a :

— constaté la résiliation du bail conclu le 11 décembre 2008 entre la SA d’HLM Logirep d’une part, et M. et Mme [K] d’autre part, par l’effet du congé, à compter du 27 décembre 2020 ;

— dit que M. et Mme [K] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date ;

— dit que M. [R] [L] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à [Localité 8] depuis le 27 décembre 2020 ;

— ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. et Mme [K] ainsi que de tout occupant de leur chef notamment M. [R] [L], à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— supprimé le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— supprimé l’application du sursis prévu par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

— rejeté la demande de séquestration des meubles aux fins de garantie ;

— condamné in solidum M. et Mme [K] et M. [R] [L] à payer à la SA d’ALM Logirep une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 27 décembre 2020 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné in solidum M. et Mme [K] et M. [R] [L] à payer à la SA d’HLM Logirep la somme de 9 652,79 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 28 octobre 2021 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par la SA d’HLM Logirep ;

— rejeté la demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

— condamné in solidum M. et Mme [K] et M. [R] [L] à payer à la SA d’HLM Logirep la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [B] [K] et Mme [P] [K] et M. [R] [L] aux dépens de l’instance ;

— débouté la SA d’HLM Logirep de ses autres demandes et prétentions ;

— rappelé que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 5 avril 2022, M. [B] [K] et Mme [P] [K] ont interjeté appel de ce jugement.

La force publique ayant été octroyée, l’expulsion des occupants a eu lieu le 27 septembre 2022.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 23 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [B] [K] et Mme [P] [K] demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel ;

y faisant droit,

— infirmer le jugement en ce qu’il :

— constate la résiliation du bail conclu le 11 décembre 2008 entre la SA d’HLM Logirep d’une part, et eux d’autre part, par l’effet du congé, à compter du 27 décembre 2020 ;

— dit qu’ils sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date ;

— dit que M. [R] [L] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à [Localité 8] depuis le 27 décembre 2020 ;

— ordonne, à défaut de départ volontaire des lieux, leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef notamment M. [R] [L], à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— supprime le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— supprime l’application du sursis prévu par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— les condamne in solidum avec M. [R] [L] à payer à la SA d’ALM Logirep une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 27 décembre 2020 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— les condamne in solidum avec [R] [L] à payer à la SA d’HLM Logirep la somme de 9 652,79 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 28 octobre 2021 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— les condamne in solidum avec M. [R] [L] à payer à la SA d’HLM Logirep la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamne in solidum avec M. [R] [L] aux dépens de l’instance ;

— rappelle que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

— le confirmer pour le surplus y compris en ce que le jugement a débouté la SA d’HLM Logirep de sa demande de dommages intérêts ;

statuant à nouveau,

— déclarer que la résiliation du bail du 11 décembre 2008 entre eux et la SA d’HLM Logirep s’est faite en bonne et due forme ;

— déclarer que l’ensemble des loyers a été réglé jusqu’à la fin du préavis ;

— déclarer qu’en aucun cas ils n’ont sous loué son logement et ne sont responsables de la présence de squatters dont M. [R] [L] dès octobre dans l’appartement ;

— constater que l’appelante incidente n’a pas expressément demandé l’infirmation du jugement sur le point de l’attribution de dommages intérêts dans le « par ces motifs » ;

— la débouter de toutes ses demandes ;

— condamner la SA d’HLM Logirep à leur régler la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Dans ses dernières conclusions déposées le 30 septembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SA d’HLM Logirep demande à la cour de :

— débouter M. et Mme [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement rendu le 6 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy en ce qu’il :

— constate la résiliation du bail conclu le 11 décembre 2008 entre la SA d’HLM Logirep d’une part, et M. et Mme [K] d’autre part, par l’effet du congé, à compter du 27 décembre 2020 ;

— dit que M M. et Mme [K] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date ;

— dit que M. [R] [L] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à [Localité 8] depuis le 27 décembre 2020 ;

— condamné in solidum M. et Mme [K] et M. [R] [L] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 27 décembre 2020 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné in solidum M. et Mme [K] et M. [R] [L] à payer à la SA d’HLM Logirep la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. et Mme [K] et M. [R] [L] aux dépens de l’instance ;

statuant à nouveau,

— condamner in solidum M. et Mme [K] à la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [R] [L] à la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner in solidum M. et Mme [K], M. [R] [L] à lui verser la somme de 19 334,88 euros ;

— condamner in solidum M. et Mme [K] et M. [R] [L] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

M. [R] [L] à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 31 mai 2022 et les conclusions le 1er juillet 2022, par actes déposés à l’étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est constant que par lettre du 1er novembre reçue le 27 novembre 2020, M. et Mme [K] ont donné congé du logement situé [Adresse 4] à [Localité 8] à effet au 27 décembre 2020.

Par l’effet du congé, M. et Mme [K] sont déchus de tout droit d’occupation à la fin du préavis conformément à l’article 15 de la loi du 7 juillet 1989.

N’est pas davantage discuté le fait que M. [R] [L] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 27 décembre 2020.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail conclu le 11 décembre 2008 entre la SA d’HLM Logirep d’une part, et M. et Mme [K] d’autre part, par l’effet du congé, à compter du 27 décembre 2020, et a ordonné une mesure d’expulsion dans la mesure où il est établi que le logement litigieux n’était pas libre de toute occupation.

Par ailleurs, la cour relève à la suite de M. et Mme [K], que la SA d’HLM Logirep ne forme aucune demande d’infirmation des chefs du jugement attaqué, et qu’elle ne peut dès lors en application des articles 542 et 954 du code de procédure civile, que confirmer la disposition du jugement dont appel qui l’a déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

M. et Mme [K] demande de déclarer que la résiliation du bail du 11 décembre 2008 entre eux et la SA d’HLM Logirep s’est faite en bonne et due forme et soutiennent que l’ensemble des loyers a été réglé jusqu’à la fin du préavis. Ils contestent absolument être responsables de la présence de squatters tel que M. [R] [L] dont ils s’estiment victimes. Ils contestent en conséquence être à l’origine d’une sous-location et aussi d’une occupation sans droit ni titre et devoir une indemnité d’occupation ou le solde locatif qui leur est réclamé.

Les locataires prétendent que M. [K] a mis les clefs dans la boîte aux lettres du gardien et n’a jamais pu revenir chez lui, abandonnant ses affaires, car la police lui avait demandé de ne plus s’approcher de l’appartement.

La SA d’HLM Logirep soutient au contraire que ses locataires sont responsables de l’occupation des lieux loués. Elle entend faire valoir qu’aucune effraction n’a été constatée. À l’appui de sa demande d’indemnité d’occupation, le bailleur prétend que le logement n’a pas été restitué libre de toute occupation.

Sur ce,

La cour retient que M. et Mme [K] indiquent dans leur lettre de congé datée du 1er novembre 2020 et dans leurs conclusions que la police est intervenue mais n’en apportent aucune preuve.

Ils indiquent encore dans leur lettre de congé datée du 1er novembre 2020 et dans un mail adressé le 16 décembre 2020 avoir déposé plainte contre les squatters, sans produire toutefois le récépissé de cette plainte.

Ils produisent deux attestations de personnes qui ont constaté l’occupation du logement et l’effraction de la porte de l’appartement. Ces deux attestations sont rédigées exactement dans les mêmes termes.

Ils produisent également une attestation d’hébergement à une autre adresse que celle du bien litigieux.

Ils ne donnent cependant aucune explication au fait qu’ils aient à la fin du mois d’octobre 2020 quitté leur logement pour le retrouver à leur retour, squatté par des inconnus, sans pouvoir le réintégrer. Au-delà de cette occupation illicite par des squatters, M. et Mme [K] ne parviennent pas à établir les circonstances de cette intrusion et comme preuve de l’effraction, ils ne versent aux débats qu’une photographie non datée d’une boîte aux lettres qui a été forcée.

Dans ces conditions, M. et Mme [K] n’apportent aucune preuve d’avoir libéré les lieux conformément au congé validé. Soutenir avoir placé les clefs de l’appartement dans la boîte aux lettres du gardien, en absence de récépissé de la part de ce dernier, ne suffit pas à établir qu’ils ont restitué les clefs au bailleur.

Dès lors sans qu’il apparaisse nécessaire de rechercher une sous-location illicite, M. et Mme [K] doivent être reconnus responsables de l’occupation illicite de l’appartement à compter de la date d’effet du congé et dans ces conditions, ils sont redevables d’une indemnité d’occupation, le jugement étant confirmé en ce qu’il a jugé de ce chef.

Au regard de la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation, celle-ci est fixée à un montant égal au loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les provisions pour charges, et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux, à savoir le 27 septembre 2022. Il sera fait droit à la demande du bailleur de voir condamner M. et Mme [K] à lui payer la somme de 19 334,88 euros conformément au décompte qu’il produit en pièce 9 et qui n’est pas critiqué.

Partie perdante, M. et Mme [K] seront condamnés aux dépens d’appel.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande de la SA d’HLM Logirep fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 6 janvier 2022 sauf en ce qu’il a condamné in solidum M.[B] [K] et Mme [P] [K] née [Z] et M. [R] [L] à payer à la SA d’HLM Logirep la somme de 9 652,79 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtés au 28 octobre 2021 échéance de septembre incluse,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne in solidum M. [B] [K] et Mme [P] [K] née [Z] et M. [R] [L] à payer à la SA d’HLM Logirep la somme de 19 334,88 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtés au 27 septembre 2022,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que M. [B] [K] et Mme [P] [K] née [Z] supporteront solidairement la charge des dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,