Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 18 décembre 2025, n° 25/05761

CA Paris
Infirmation partielle 18 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Fixation de l'indemnité d'occupation
La cour a confirmé que l'indemnité d'occupation était conforme aux dispositions légales et aux termes du bail.
Accepté
Apurement de la dette locative
La cour a constaté que M. [F] s'était acquitté de son arriéré locatif, rendant la suspension de la clause résolutoire justifiée.
Accepté
Absence de dette locative
La cour a constaté qu'il n'y avait plus de dette, rendant les demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation sans objet.
Rejeté
Frais de justice
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'il n'y avait pas lieu de faire droit à la demande formulée au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 2, 18 déc. 2025, n° 25/05761
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	25/05761
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	27 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Barbara PIERANTIFabienne MOUREAU-LEVY
Cabinet(s) :	MLP AVOCATS
Parties :	S.A.S. HOMYA

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 18 DÉCEMBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/05761 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLCL2

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Décembre 2024 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 24/05775

APPELANT

M. [Y] [F]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Barbara PIERANTI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1304

INTIMÉE

S.A.S. HOMYA, nouvelle dénomination de la société GEC 25, venant aux droits de la société GECINA, RCS de Paris sous le n°880 266 218, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Fabienne MOUREAU-LEVY de l’AARPI MLP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0073

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Novembre 2025, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 31 mai 2022, la société Homya a donné à bail à M. [F] un appartement de type studio sis [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 870 euros outre 96,54 euros au titre de la provision sur charges.

La société Homya a fait délivrer à M. [F], le 8 février 2024, un commandement de payer une somme de 3.173,80 euros au titre des loyers et charges impayés, de produire l’attestation d’assurance et visant la clause résolutoire.

Par acte du 14 mai 2024, la société Homya a fait assigner M. [F] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, en référé, aux fins de, notamment :

Obtenir le paiement à titre provisionnel d’une somme de 5.292,77 euros au titre des loyers et charges dus au 02/05/2024 inclus ;

Obtenir le paiement des intérêts au taux légal ;

Obtenir la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges et la condamnation du défendeur à son paiement à titre provisionnel ;

Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers et défaut de présentation de l’attestation d’assurance et l’autorisation de faire procéder à l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef ;

Condamner M. [F] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire du 18 décembre 2024, le juge des référés, a :

Condamné M. [F] à payer à la société Homya aux droits de la société Gecina la somme de 4.758,64 euros à titre provisionnel au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme d’octobre 2024 inclus ;

Dit que les intérêts légaux courent à compter de la décision ;

Fixé l’indemnité d’occupation due par M. [F] à une somme égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamné M. [F] à payer à titre provisionnel à la société Homya, l’indemnité mensuelle d’occupation précitée ;

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire ;

Dit que M. [F] pourra se libérer de la dette par des mensualités de 200 euros par mois payable en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification de la présente ordonnance et la dernière mensualité pour le solde de la dette restant due immédiatement exigible ;

Dit que M. [F] doit quitter les lieux et les rendre libres de tous occupants ou mobilier de son chef dans le délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera délivré à cette fin, à défaut de quoi il pourra être procédé à l’expulsion et à l’évacuation du mobilier dans les conditions et délais prévus par la loi, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu de faire droit à la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté la demande sollicitée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [F] aux entiers dépens ;

Rappelé que la décision prise en référé est exécutoire par provision.

Par déclaration du 20 mars 2025, M. [F] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 octobre 2025, il demande à la cour, sur le fondement des articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, de :

Déclarer recevable et bien fondé son appel ;

Confirmer l’ordonnance entreprise en ce que :

L’indemnité d’occupation due par M. [F] a été fixée à une somme égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à libération effective des lieux ;

L’ordonnance a dit que M. [F] pourra se libérer de la dette par des mensualités de 200 euros par mois payable en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification de la présente ordonnance et la dernière mensualité pour le solde de la dette restant due immédiatement exigible ;

L’ordonnance a dit n’y avoir lieu de faire droit à la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, l’infirmer pour le surplus,

Et statuant nouveau :

Dire que le montant de la dette figurant à l’ordonnance entreprise du 18 février 2024 est erroné ;

Suspendre les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et dire qu’en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise ;

Dire qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité au titre du retard comme d’un seul terme courant, sans régularisation dans les quinze jours après mise en demeure par le bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception adressé à M. [F] :

La totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

La clause résolutoire du bail sera réputée acquise.

Dire que M. [F] n’a, à la date de l’arrêt à intervenir, aucune dette en faveur de la Société Homya de ses demandes formulées au titre de l’appel incident ;

Débouter la société Homya de toute demande plus ample ou contraire ;

Condamner la société Homya à verser à M. [F] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [F] conteste le montant de l’arriéré locatif réclamé dans le commandement et il fait état de versements intervenus depuis à hauteur de 16.950 euros. Il soutient que les montants donnés par le bailleur sont inexacts depuis le départ et fait valoir qu’il a admis être débiteur mais pas du montant réclamé.

Il fait valoir que l’ordonnance lui a octroyé des délais de paiement sans toutefois suspendre de manière claire les effets de la clause résolutoire. Il allègue qu’il s’est acquitté du solde de l’arriéré locatif, qu’il n’existe désormais aucune dette locative et il sollicite des délais suspensifs.

Il estime que si la première juridiction n’a pas ordonné son expulsion, ce n’est nullement une erreur et qu’il n’y a pas lieu de rectifier la formulation du dispositif de l’ordonnance en cause.

Il soutient que le premier juge a déjà statué sur les demandes de rectification d’erreur matérielle et d’omission que l’intimée renouvelle pourtant devant la cour. Il conteste le fait qu’il y aurait une omission de statuer s’agissant du nombre de mensualités pour s’acquitter de la dette.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 octobre 2025, la société Homya demande à la cour, sur le fondement de l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 462 et 463 du code de procédure civile, de :

Débouter M. [F] de l’ensemble de son appel, de ses demandes, fins et conclusions ;

Recevoir la société Homya en ses demandes, fins et conclusions et en son appel incident, la déclarer bien fondée ;

Confirmer l’ordonnance rendue le 18 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris en ses dispositions sauf celles faisant grief à la société Homya, objet d’une demande de rectifications d’erreur matérielle et omission de statuer sollicitées par voie d’appel incident :

« Condamné M. [F] [Y] à payer à la société Homya aux droits de la société Gecina la somme de 4 758,64 euros à titre provisionnel au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme d’octobre 2024 inclus ;

Dit que les intérêts légaux courent à compter de la décision ;

Fixé l’indemnité d’occupation due par M. [F] à une somme égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamné M. [F] à payer à titre provisionnel à la société Homya, l’indemnité mensuelle d’occupation précitée ;

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire ;

Dit que M. [F] doit quitter les lieux et les rendre libres de tous occupants ou mobilier de son chef dans le délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera délivré à cette fin, à défaut de quoi il pourra être procédé à L’expulsion et à l’évacuation du mobilier dans les conditions et délais prévus par la loi, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu de faire droit à la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté la demande sollicitée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [F] aux entiers dépens ;

Rappelé que la présente décision prise en référé est exécutoire par provision. »

Déclarer l’appel incident de la société Homya recevable et bien fondée et ordonner la rectification du dispositif de l’ordonnance rendue le 18 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris en ces termes :

« Autorisons M. [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 23 mois, en plus du loyer courant et à la même date, une somme minimale de 200 euros, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification de la présente ordonnance et la dernière mensualité pour le solde de la dette restant due.

Disons qu’à défaut du versement prévu, le solde deviendra immédiatement exigible, »

Au lieu de :

« Disons que M. [F] pourra se libérer de la dette par des mensualités de 200 euros par mois payable en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification de la présente ordonnance et la dernière mensualité pour le solde de la dette restant due » ;

« Ordonnons que M. [F] devra quitter les lieux et les rendre libre de tous occupants ou mobilier de son chef dans le délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera délivré à cette fin, à défaut de quoi il pourra être procédé à l’expulsion et à l’évacuation du mobilier dans les conditions et délais prévus par la loi, le cas échéant avec le concours de la force publique » ;

Au lieu de :

« Disons que M. [F] doit quitter les lieux et les rendre libres de tous occupants ou mobilier de son chef dans le délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera délivré à cette fin, à défaut de quoi il pourra être procédé à l’expulsion et à l’évacuation du mobilier dans les conditions et délais prévus par la loi, le cas échéant avec le concours de la force publique. » ;

Condamner M. [F] à verser à la société Homya la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il souligne que la différence minime invoquée (3,22 euros) n’a aucune incidence sur la dette locative, le décompte ayant été rectifié à l’audience devant le premier juge. Il fait valoir que l’ensemble des virements figure sur le décompte locatif actualisé au 1er octobre 2024.

Il précise qu’au 27 octobre 2025, M. [F] a entièrement soldé sa dette.

Il allègue que le premier juge n’avait aucunement l’obligation de prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire, la question du commandement de quitter les lieux faisant l’objet d’une instance devant le juge de l’exécution.

Il soutient que le dispositif contient une erreur matérielle en ce que le libellé de la décision ne permet pas d’expulser M. [F] pour le cas où il ne respecterait pas les mensualités, faute d’indiquer que l’expulsion est « ordonnée ».

Il fait valoir que le dispositif est également affecté d’une omission de statuer en ce que le nombre de mensualités n’est pas précisé.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris – Pôle de proximité – en date du 14 octobre 2025 a rejeté une requête en erreur matérielle et omission de statuer de la société Homya portant sur la décision entreprise.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 novembre 2025.

SUR CE, LA COUR

Selon l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

A cet égard, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24, V et VII dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(') Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. (…)

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire sur le fondement de laquelle un commandement de payer la somme de 3 024,07 euros en principal a été délivré par la bailleresse à M. [F] le 8 février 2024.

L’appelant fait valoir que la dette était en réalité de 3 020,85 euros, soit une différence de 3,22 euros, laquelle n’est pas de nature à remettre en cause la bonne foi du bailleur dans la délivrance de cet acte et partant, sa validité.

M. [F] fait état de versements de 200 euros en février 2024, 250 euros en mars 2024 et 300 euros en avril 2024. Il en résulte qu’il n’avait pas apuré les causes du commandement dans le délai requis et que dès lors, la décision entreprise doit être confirmée en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies.

Cependant, compte tenu de la demande de délais suspensifs et de l’évolution du litige, la cour doit nécessairement tenir compte du montant actualisé de la dette et de la demande de délais avec effet suspensif.

Or, aux termes d’un décompte en date du 27 octobre 2025, il apparaît que M. [F] a soldé sa dette locative.

Le débat sur les décomptes antérieurs et les erreurs alléguées sur les sommes réclamées n’est plus pertinent ; M. [F] ne forme au demeurant aucune demande de restitution d’un indu.

L’apurement des causes du commandement de payer et de l’arriéré locatif témoigne des efforts et de la bonne foi de M. [F] qui a respecté les délais alloués par le premier juge.

La première décision n’a pas expressément suspendu les effets de la clause résolutoire.

Cependant, la demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire apparaît fondée en l’espèce compte tenu de l’apurement de l’arriéré locatif.

Ces délais sont nécessairement rétroactifs puisqu’il n’y a plus de dette.

L’évolution du litige commande donc d’infirmer la décision.

Statuant de nouveau, il convient dès lors de :

— accorder à M. [F] un délai jusqu’au 27 octobre 2025 pour s’acquitter de sa dette locative et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

— constater qu’il s’est intégralement acquitté de son arriéré locatif dans ce délai et qu’il n’existe plus de dette au titre des loyers et charges à ce jour ;

— dire que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué.

Il n’y a plus lieu à référé sur la demande au titre de l’arriéré locatif.

Les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire, avec expulsion et toutes les conséquences de droit et au titre de l’indemnité d’occupation seront rejetées.

Il résulte de l’ensemble des développements précédents que deviennent sans objet :

— la demande au titre d’une omission de statuer tenant à l’absence d’indication du nombre d’échéances pour les délais de paiement par le premier juge,

— la demande au titre d’une erreur matérielle alléguée tenant à l’absence d’indication de ce que l’expulsion était « ordonnée ».

En effet, l’ordonnance est infirmée de ces chefs puisque la dette a été soldée et, compte tenu des délais rétroactifs accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, aucune expulsion n’est ordonnée à hauteur d’appel.

L’existence d’un arriéré n’était pas contestée, la dette n’a été soldée qu’au cours de la présente instance : à hauteur d’appel, partie perdante à titre principal, M. [F] sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies ;

rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné M. [F] aux dépens ;

Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Accorde à M. [F] un délai rétroactif jusqu’au 27 octobre 2025 pour s’acquitter de sa dette locative et suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Constate qu’il s’est intégralement acquitté de son arriéré locatif et qu’il n’existe plus de dette au titre des loyers et charges à ce jour ;

Dit que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué ;

Rejette la demande de constat de la résiliation du bail formée par la société Homya et ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’indemnités d’occupation ;

Dit n’y avoir plus lieu à référé sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif ;

Condamne M. [F] à payer à la société Homyel la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [F] aux dépens d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE