Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 09 AVRIL 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/10828 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD226

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Avril 2021 -Tribunal de proximité de Lagny-Sur-Marne – RG n° 1120001453

APPELANTE

Madame [N] [K]

née le 18 juillet 1974 à [Localité 7] (Laos)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Anthony BEM, avocat au barreau de PARIS, toque : C2584

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 9] représenté par son syndic, la société PATRIMONIA, SAS immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 798 173 548

C/O Société PATRIMONIA

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE :

Mme [K] est propriétaire des lots n° 107 et 307 correspondant à un appartement et un emplacement de parking au sein de l’immeuble en copropriété «[Adresse 8]», situé [Adresse 3] (77), ayant pour syndic la société Patrimonia.

Par acte d’huissier du 13 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [K] devant le tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne en paiement d’un arriéré de charges et de diverses sommes indemnitaires.

Par jugement contradictoire du 6 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a :

rejeté la demande d’expertise de gestion,

condamné Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 734,14 euros, arrêtée au 1er juillet 2020, au titre des charges de copropriété impayées pour la période allant de la provision du 1er trimestre 2016 à celle du 3ème trimestre 2020 inclus, et au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

débouté le syndicat du surplus de ses demandes,

condamné Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 350 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,

condamné Mme [K] aux dépens,

rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Mme [K] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 9 juin 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 13 novembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 1er février 2022 par lesquelles Mme [K], appelante, invite la cour, au visa des articles 1217 du code civil, 564 du code de procédure civile, 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 45-1 de décret du 17 mars 1967, à :

— infirmer le jugement en ce qu’il :

a rejeté la demande d’expertise de gestion,

l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 6.734,14 euros, arrêtée au 1er juillet 2020, au titre des charges de copropriété impayées pour la période allant de la provision du 1er trimestre 2016 à celle du 3ème trimestre 2020 inclus, et au titre des frais nécessaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

l’a déboutée du surplus de ses demandes,

l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

a rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,

l’a condamnée aux dépens ;

En conséquence, statuant à nouveau,

— Dire qu’il existe des irrégularités comptables manifestes relatives à son compte,

— dire n’y avoir lieu à sa condamnation au versement des sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société Patrimonia,

Sur les demandes formulées au titre de l’appel incident du syndicat des copropriétaires,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnation au paiement de la somme de :

11 646,42 ' au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2021, appel de charges du 4ème trimestre 2021 inclus,

180,00 ' au titre des frais de recouvrement engagés pour obtenir règlement de la créance détenue à son encontre,

1 000 ' à titre de dommages et intérêts,

1 000 ' au titre des frais irrépétibles de première instance et 2.500 euros en appel ainsi qu’aux dépens d’instance,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnation au paiement des intérêts légaux à compter de la date de délivrance de l’assignation de première instance,

En tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 22 décembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 35 et 55 du décret du 17 mars 1967 et des articles 515, 700 et 817 du code de procédure civile, à :

— déclarer recevables et bien fondées ses prétentions,

— débouter Mme [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— infirmer le jugement entrepris en ses condamnations contraires aux demandes ci-après, et statuant à nouveau :

— condamner Mme [K] à lui payer la somme de 13.578,10 euros au titre des charges de copropriété dues au 28 novembre 2022, appel de charges du 4ème trimestre 2022 inclus,

— condamner Mme [K] à lui payer la somme de 180,00 euros au titre des frais de recouvrement engagés pour obtenir règlement de la créance détenue à son encontre,

— condamner Mme [K] aux intérêts légaux à compter de la date de délivrance de l’assignation de première instance, ainsi qu’à l’anatocisme,

— condamner Mme [K] à lui verser la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [K] à lui verser la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 3.000 euros en appel,

— condamner Mme [K] aux dépens de première instance et d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande d’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’expertise de gestion

Mme [K] ne fait valoir aucun moyen au soutien de sa demande d’infirmation du jugement. Par ailleurs, elle ne formule pas de demande d’expertise en cause d’appel.

Le jugement doit donc être confirmé sur ce point.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipement communs de l’immeuble.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Sur la demande formulée en première instance

Mme [K] soutient que son compte individuel est affecté d’erreurs manifestes en ce que le montant des versements qu’elle a effectués depuis 2007 excède le montant des charges appelées. Par ailleurs, elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires a failli à exécuter la résolution ayant adopté en 2016 la mise en place des compteurs d’eau individuels en annulant par la suite, en 2019, cette résolution, raison pour laquelle elle a opposé son exception d’inexécution, et qu’il existe une disproportion flagrante entre les différentes sommes appelées.

Le syndicat des copropriétaires allègue que la pose de compteurs individuels d’eau a été réalisée en 2008 par le précédent syndic, la société Foncia, et que le vote lors de l’assemblée générale du 8 décembre 2016 n’avait que pour objectif de remplacer les compteurs de marque Ista par la marque Véolia.

Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— la matrice cadastrale concernant Mme [K],

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 décembre 2017, 19 juin 2018, 22 février 2019, 4 mars 2020 et 10 février 2022 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er avril 2016 au 31 décembre 2016 et des années 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 et votant le budget prévisionnel pour les années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023,

— un relevé de compte arrêté au 2 novembre 2021 indiquant un solde débiteur de 11 646,42 euros à cette date et un solde débiteur de 8 872,07 euros au 1er janvier 2021 (date de l’arrêt des comptes invoqué en première instance), 1er appel de charges inclus,

— l’extrait du grand livre du précédent syndic arrêté au 7 décembre 2015 concernant Mme [K] dont il résulte un solde débiteur de 1 102,67 euros au 13 octobre 2015.

Les allégations de Mme [K] selon lesquelles elle a intégralement payé ses charges entre 2007 et 2016 sont inopérantes dès lors que le syndicat des copropriétaires poursuit le recouvrement de celles-ci à compter du 15 octobre 2015. Au demeurant, il s’en déduit que le syndicat ne conteste pas les versements de Mme [K], puisque son solde était à l’équilibre à cette date. Il ressort du décompte produit par le syndicat que les versements allégués par Mme [K] à compter du 15 octobre 2015 ont bien été crédités sur son compte.

S’il ressort des procès-verbaux des assemblées générales des 8 décembre 2016 et 22 février 2019 que le syndicat a décidé la pose de compteurs individuels d’eau froide puis a, à l’unanimité des membres présents et représentés, annulé la résolution précédente, Mme [K], qui n’a pas contesté cette assemblée générale à laquelle elle n’a pas participé, n’indique pas en quoi le syndicat aurait commis une faute et ne conteste pas que le vote de 2016 avait pour seul objectif le remplacement des compteurs.

Les charges d’eau appelées suivant les relevés de régularisation annuelle de charges sont en corrélation avec les relevés de compteurs produits par le syndicat des copropriétaires, étant précisé que c’est à tort que les relevés de régularisation évoque des tantièmes alors qu’il s’agit en réalité de m2 d’eau.

Par conséquent, l’intégralité des charges est justifiée par le syndicat des copropriétaires, mais il convient néanmoins d’en déduire la somme de 240 euros correspondant à des frais de mise en demeure et de relance.

L’arriéré de charges dû au 1er janvier 2021 s’élève donc à la somme de 8 872,07 ' 240 = 8 632,07 euros. Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a limité la créance à la somme de 6 734,14 euros.

Sur l’actualisation de la demande en cause d’appel

Pour l’actualisation de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :

— un relevé de compte arrêté au 30 octobre 2022 indiquant un solde débiteur de 13 578,10 euros, 4ème appel de charges inclus,

— les procès-verbaux susmentionnés pour la période afférente.

Il ressort de ces éléments que l’arriéré de charges allégué par le syndicat des copropriétaires est justifié, déduction faite de la somme de 2 600,58 euros correspondant à des frais de relance, des frais de signification relevant des dépens et à des frais non justifiés pouvant être des honoraires d’avocat et relevant des frais irrépétibles.

Mme [K] doit par conséquent être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 578,10 ' 2 600,58 = 10 977,52 euros.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.

Sur les frais de recouvrement nécessaires

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires indique avoir exposé la somme de 180 euros au titre des frais de tentative de recouvrement de sa créance sans en justifier par la production de factures. Il doit donc être débouté de sa demande ; le jugement est confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre aucun préjudice indépendant du retard de paiement. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [K], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [K].

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a condamné Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 6 734,14 euros, arrêtée au 1er juillet 2020, au titre des charges de copropriété impayées pour la période allant de la provision du 1er trimestre 2016 à celle du 3ème trimestre 2020 inclus, et au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 10 977,52 euros au titre de l’arriéré de charges dû au 30 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation sur la somme de 7 835,91 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Condamne Mme [K] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 3 000 euros application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE