Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 11 DÉCEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/05168 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLAU7

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 Janvier 2025 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] – RG n° 24/07472

APPELANTE

Mme [Y] [U]

[Adresse 5]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-025082 du 23/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Représentée par M^e Emilie LARTIGUE de la SELEURL Emilie LARTIGUE Avocate, avocat au barreau de PARIS, toque : E0687

INTIMÉ

E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH, RCS de [Localité 7] sous le n°344 810 825, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 5 novembre 2025, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 octobre 2021, modifié par avenant du 6 novembre 2023, l’établissement public [Localité 7] Habitat-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [U] sur des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 8].

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 174,42 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire.

Par acte du 25 juillet 2024, l’établissement Paris Habitat-OPH a fait assigner Mme [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] et la condamner au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 25% et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux ;

3 028,57 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur ses causes et de l’assignation pour le surplus ;

500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience, le bailleur a actualisé sa demande de provision à la somme de 4.133,20 euros arrêtée au 1er novembre 2024.

Mme [U] a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et subsidiairement un délai pour quitter les lieux.

Par ordonnance du 20 janvier 2025, le juge des référés a :

Constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

Constaté en conséquence que le contrat conclu le 29 octobre 2021 entre l’établissement public [Localité 7] Habitat-OPH, d’une part, et Mme [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 9] est résilié depuis le 13 avril 2024 ;

Rejeté la demande de délais de paiement, de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais pour quitter les lieux ;

Dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [U] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

Ordonné à Mme [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

Condamné Mme [U] à payer à l’établissement public [Localité 7] Habitat-OPH la somme de 3 792,54 à titre de provision sur l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 1er novembre 2024, terme d’octobre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamné Mme [U] à payer à l’établissement public [Localité 7] Habitat-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du terme de novembre 2024 et jusqu’à libération des lieux ;

Rejeté toutes les autres demandes ;

Débouté l’établissement public [Localité 7] Habitat-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 février 2024 et celui de l’assignation du 25 juillet 2024.

Par déclaration du 10 mars 2025, Mme [U] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 juin 2025, elle demande à la cour, sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de l’article 1343-5 du code civil et de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1991, de :

Infirmer l’ordonnance de référé du 20 janvier 2025 en ce qu’elle a :

Constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

Constaté en conséquence, que le contrat conclu le 29 octobre 2021 entre l’établissement public [Localité 7] Habitat-OPH, d’une part, et Mme [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 9] est résilié depuis le 13 avril 2024 ;

Rejeté la demande de délais de paiement, de suspension des effets de la clause résolutoire, et de délais pour quitter les lieux ;

Ordonné à Mme [Y] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

Dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

Condamné Mme [U] à payer à l’établissement public [Localité 7] Habitat OPH la somme de 3 792,54 à titre de provision sur l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêt au 1er novembre 2024, terme d’octobre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamné Mme [U] à payer à l’établissement public [Localité 7] Habitat OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du terme de novembre 2024 et jusqu’à libération des lieux ;

Rejeté toutes les autres demandes ;

Débouté l’établissement public [Localité 7] Habitat-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 février 2024 et celui de l’assignation du 25 juillet 2024 ;

Statuant à nouveau :

A titre principal :

Suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 29 octobre 2012 ;

Accorder à Mme [U] les plus larges délais pour s’acquitter des sommes mises à sa charge sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Subsidiairement :

Accorder à Mme [U] les plus larges délais pour quitter le logement qu’elle occupe, situé [Adresse 6] à [Localité 9] ;

Accorder à Mme [U] les plus larges délais pour s’acquitter des sommes mises à sa charge par ordonnance du 20 janvier 2025 en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil ;

En tout état de cause,

Désigner M^e Emilie Lartigue, société ELA, avocat au barreau de Paris, [Adresse 2], pour représenter Mme [U] dans le cadre de la présente procédure ;

Laisser aux parties la charge de leurs propres dépens ;

Débouter [Localité 7] Habitat de ses plus amples demandes ou contraires ;

Laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 2 octobre 2025, l’établissement [Localité 7] Habitat – OPH demande à la cour, de :

Confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf à actualiser la condamnation de Mme [U] au titre de l’arriéré ;

Statuant à nouveau,

Condamner Mme [U] à payer à [Localité 7] Habitat-OPH la somme provisionnelle de 6 472,23 euros au titre de l’arriéré au 31 août 2025, terme d’août 2025 inclus ;

En tout état de cause,

Débouter Mme [U] de toutes ses demandes ;

Condamner Mme [U] à payer à [Localité 7] Habitat-OPH la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [U] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont le recouvrement sera effectué par Maître Cattoni, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 octobre 2025.

SUR CE, LA COUR

La décision de première instance n’est critiquée par l’appelante qu’en ce qu’elle a rejeté ses demandes de délais de paiement et de délai pour quitter les lieux.

Elle ne conteste pas que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail sont réunies, faute de paiement des causes du commandement dans les deux mois de sa délivrance, ni le montant de sa dette locative que le bailleur actualise en appel à la somme de 6.472,23 euros au 31 août 2025, relevé de compte à l’appui, non discuté par la locataire.

Au soutien de ses demandes de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et de délai pour quitter les lieux, Mme [U] fait valoir que depuis sa transition de genre elle est dépressive et médicalement suivie, ce qui impacte fortement la gestion de son quotidien ; qu’elle recherche activement un emploi et a fait une demande de logement social ; que ses revenus se limitent au RSA pour 560 euros par mois ; qu’elle n’a plus de contact avec sa famille et ne dispose d’aucune autre possibilité pour se reloger ; qu’elle est ainsi dans une situation extrêmement précaire et dans l’incapacité de régler les sommes mises à sa charge par l’ordonnance entreprise.

L’établissement bailleur s’oppose à ces demandes de délais et actualise sa demande de provision au titre de l’arriéré locatif. Il fait valoir que la dette n’a cessé d’augmenter depuis l’entrée de la locataire dans les lieux en octobre 2021, atteignant au 31 août 2025 la somme de 6.472,23 euros ; qu’aucun règlement n’a été effectué depuis janvier 2025 et le paiement du loyer courant n’a pas repris ; que ce n’est que grâce au versement de l’APL que la dette n’augmente pas davantage ; qu’il n’est justifié d’autre démarche de relogement et d’une demande de logement social effectuée seulement en mai 2025, alors que la décision entreprise date de janvier 2025 ; que Mme [U] a déjà sollicité des délais pour quitter les lieux devant le juge de l’exécution, qui lui ont été refusés ; qu’elle ne justifie pas que sa situation serait aujourd’hui différente.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Des locataires se maintenant dans les lieux alors qu’ils sont devenus occupants sans droit ni titre en application d’une clause résolutoire de plein droit est un trouble manifestement illicite, ou, à tout le moins, leur obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. De telles mesures suspendent les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation à l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’octroi de ces délais suspend les effets de la clause résolutoire. Aucun délai n’est imposé au preneur pour saisir le juge d’une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Selon l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L. 412-4 du même code dispose que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Au cas présent, au vu du relevé de compte actualisé versé au débat et de l’absence de contestation de l’appelante sur le montant de sa dette locative, il y a lieu de condamner par provision Mme [U] au paiement de la somme de 6.472,23 euros arrêtée au 31 août 2025, terme d’août 2025 inclus.

La situation financière de Mme [U] n’a pas évolué depuis la décision de première instance : elle n’a toujours pas d’emploi et ses revenus se composent d’une aide personnalisée au logement et d’un revenu de solidarité active pour un montant total de 725,59 euros.

Il ressort des relevés de compte produits par le bailleur que la dette locative s’est constituée dès le commencement des relations contractuelles en 2021, et n’a cessé d’augmenter pour atteindre aujourd’hui la somme de 6.472,23 euros (à fin août 2025).

Le paiement du loyer courant, d’un montant mensuel actuel de 174 euros (APL déduite) n’a pas repris, ne serait-ce que partiellement, et aucun versement n’est intervenu depuis le mois de janvier 2025.

Mme [U] ne justifie pas d’une inscription à Pôle emploi, elle se borne à produire un courriel de refus d’une demande d’emploi, ce qui ne caractérise pas une recherche active d’emploi.

Elle n’établit pas davantage de démarches actives de relogement, ne justifiant que d’une demande de logement social effectuée en mai 2025.

Elle ne saurait dans ces conditions prétendre à l’octroi d’un délai de paiement et d’un délai pour quitter les lieux. C’est à bon droit que le premier juge a rejeté ces demandes.

La décision entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions, sauf à actualiser le montant de la provision allouée au bailleur au titre de l’arriéré locatif.

La demande d’aide juridictionnelle provisoire est sans objet, Mme [U] ayant obtenu l’aide juridictionnelle totale par décision du 23 octobre 2025.

Partie perdante, l’appelante sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel.

Sa situation financière commande toutefois de ne pas faire droit à la demande formée par l’intimée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise, sauf à actualiser la condamnation provisionnelle au titre de la dette locative,

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Condamne Mme [U] à payer à l’établissement [Localité 7] Habitat – OPH, par provision, la somme de 6.472,23 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 août 2025, terme d’août 2025 inclus,

Condamne Mme [U] aux dépens de l’instance d’appel, dont distraction au profit de M^e Cattoni, avocat, dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

Déboute l’établissement [Localité 7] Habitat – OPH de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE