RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 18 SEPTEMBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/15576 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIIPR

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 10 Mai 2023 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL – RG n° 22/00014

APPELANTE

S.C.I. [R] IVRY

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par M^e Patrick CHABRUN de l’AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R009

INTIMÉES

SADEV 94 – S.A. SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DES VILLES ET DU DÉPARTEMENT DU VAL DE MARNE

[Adresse 5]

[Localité 11]

représentée par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, représenté à l’audience par M^e Xavier GOSSELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : T700

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Monsieur [F] [N], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 juin 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

La SCI [R] était propriétaire de la parcelle située [Adresse 4], section AV n°[Cadastre 8].

Il s’agit d’un site industriel composé de deux bâtiments communiquant, l’un à usage d’entrepôt et l’autre à usage de bureaux, ainsi que d’un parking en sous-sol de 24 places et un parking extérieur. Le bien était donné à bail à la société Signode.

Par un arrêté du 11 juillet 2011 prorogé le 26 mai 2016, le Préfet du Val-de-Marne a déclaré immédiatement cessibles pour cause d’utilité publique, au profit de la SADEV 94, les parcelles et droits réels nécessaires à la réalisation de la [Adresse 21], situés sur le territoire de la commune de [Localité 17] et désignés sur les plans et états parcellaires.

Une ordonnance d’expropriation rendue le 31 mars 2020 par le juge de l’expropriation Départemental du Val-de-Marne, siégeant à [Localité 14], a transféré la propriété du bien à la SADEV 94.

Après avoir mis en demeure la SADEV 94 de lui notifier une offre indemnitaire, la SCI [R] a saisi le juge de l’expropriation du Val de Marne par requête reçue le 6 décembre 2021.

Le transport sur les lieux a été fixé au 17 mai 2022.

Par jugement contradictoire du 10 mai 2023, le juge de l’expropriation du Val de Marne a :

ANNEXÉ le PV de transport du 17 mai 2022 ;

FIXÉ l’indemnité due par la SADEV 94 à la SCI [R] au titre de la dépossession du bien situé [Adresse 4] (parcelle [Cadastre 13]) à la somme de 2.364.130 euros;

PRÉCISÉ que cette indemnité totale de dépossession se décompose de la manière suivante :

Indemnité principale : 2.148.300 euros ((1.200 euros x 2.345m² pour les locaux de stockage ; 1.700 euros x 150m² pour les locaux techniques) x 0.7 d’abattement pour occupation) ;

Indemnité de remploi : 215.830 euros ;

REJETÉ toutes les autres demandes des parties ;

CONDAMNÉ la SADEV 94 à payer à la SCI [R] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNÉ la SADEV 94 aux dépens.

Par LRAR du 13 septembre 2023, la SCI [R] a interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

FIXÉ l’indemnité due par la SADEV 94 à la SCI [R] au titre de la dépossession du bien situé [Adresse 4] (parcelle [Cadastre 13]) à la somme de 2.364.130 euros.

PRÉCISÉ que cette indemnité totale de dépossession se décompose de la manière suivante :

Indemnité principale : 2.148.300 euros ;

Indemnité de remploi : 215.830 euros ;

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Adressées au greffe le 08 décembre 2023 par la SCI [R], appelante, notifiées le 22 janvier 2024 (AR SADEV le 24/01/2024, AR CG le 26/01/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

La DÉCLARER recevable et fondée en son appel ;

RÉFORMER le jugement rendu le 10 mai 2023 par le Tribunal Judiciaire de Créteil en ce qu’il a retenu une indemnité principale d’un montant de 2.148.300 euros ;

RÉFORMER le jugement en ce qu’il a fixé une indemnité de remploi de 215.830 euros ;

RÉFORMER le jugement en ce qu’il a rejeté le principe de l’indemnisation des parkings ;

INVALIDER la décision de première instance en ce qu’elle a fixé un abattement pour occupation de 30% ;

Ce faisant,

FIXER l’indemnité à revenir à la SCI [R] Ivry pour la dépossession de l’immeuble sis [Adresse 7] comme suit :

Indemnité principale : 5.232.500 euros en l’état d’occupation (2.100 euros/m²) ;

ALLOUER à la SCI [R] Ivry une indemnité pour la dépossession des parkings d’un montant de 375.000 euros (25 emplacements x 15.000 euros) ;

FIXER l’indemnité de remploi à la somme de 560.750 euros ;

CONFIRMER l’indemnité allouée en première instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ALLOUER une indemnité complémentaire de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

RÉFORMER le jugement sur le surplus.

2/ Adressées au greffe le 20 février 2024 par la SADEV 94, intimée, notifiées le 08 mars 2024 (AR CG le 11 mars 2024, AR SCI le 11 mars 2024), et aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

CONFIRMER la décision de première instance ;

Par suite,

FIXER comme suit l’indemnité due au titre de l’expropriation de l’ensemble immobilier à usage d’activités sis [Adresse 3], parcelle cadastrée section AV [Cadastre 8] :

Indemnité principale (valeur occupée) :

Méthode utilisée : globale, terrain intégré ;

Valeur des locaux de stockage : 1.200 euros/m² ;

Valeur des locaux techniques : 1.700 euros/m² ;

Abattement pour occupation : 30% ;

Soit une indemnité principale de 2.148.300 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 215.830 euros ;

Total de l’indemnité de dépossession en valeur occupée : 2.364.130 euros.

3/ Adressées au greffe le 05 juillet 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 08 juillet 2024 (AR SADEV le 09/07/2024, AR SCI le 10/07/2024), et aux termes desquelles il conclut qu’il plaise à la cour d’allouer une indemnité totale de 2.402.438 euros à la SCI [R] (soit 2.495m² x 1.250 euros x 0.7 d’indemnité principale).

4/ Adressées au greffe le 27 février 2025 par la SCI [R], appelante, notifiées le 04 mars 2025 (AR SADEV le 06/03/2025, AR CG le 07/03/2025) et aux termes desquelles elle reformule les mêmes demandes mais verse aux débats deux pièces complémentaires. Il s’agit d’un arrêt rendu par la cour en 2023 ainsi que d’un rapport statistique de la base BIEN.

5/ Adressées au greffe le 30 mai 2025 par la SADEV 94, intimée, notifiées le 02 juin 2025 (ARs Appelant le 06/06/2025 et CG le 10/06/2025), et aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

CONFIRMER la décision de première instance ;

IN LIMINE LITIS :

DÉCLARER irrecevables les pièces n°23 et 24 de la SCI [R] Ivry ;

En conséquence, les ÉCARTER ;

SUR LE FOND :

Par suite,

FIXER comme suit l’indemnité due au titre de l’expropriation de l’ensemble immobilier à usage d’activités sis [Adresse 2] à [Adresse 15] [Localité 18], parcelle cadastrée section [Cadastre 12] :

Indemnité principale (valeur occupée) :

Méthode utilisée : globale, terrain intégré ;

Valeur des locaux de stockage : 1.200 euros/m² ;

Valeur des locaux techniques : 1.700 euros/m² ;

Abattement pour occupation : 30% ;

Soit une indemnité principale de 2.148.300 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 215.830 euros ;

Total de l’indemnité de dépossession en valeur occupée : 2.364.130 euros.

6/ Adressées au greffe le 02 juin 2025 par la SCI [R], appelante, notifiées le 03 juin 2025 (ARs Intimé et CG le 06/06/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour, en sus des demandes précédemment exposées, de :

La DÉCLARER recevable et fondée en son appel ;

DÉBOUTER la SADEV 94 de son moyen d’irrecevabilité et de l’ensemble de ses prétentions.

RÉFORMER le jugement rendu le 10 mai 2023 par le Tribunal Judiciaire de Créteil en ce qu’il a retenu une indemnité principale d’un montant de 2.148.300 euros ;

RÉFORMER le jugement en ce qu’il a fixé une indemnité de remploi de 215.830 euros ;

RÉFORMER le jugement en ce qu’il a rejeté le principe de l’indemnisation des parkings ;

INVALIDER la décision de première instance en ce qu’elle a fixé un abattement pour occupation de 30% ;

Ce faisant,

FIXER l’indemnité à revenir à la SCI [R] Ivry pour dépossession de l’immeuble sis [Adresse 7] comme suit :

Indemnité principale : 5.232.500 euros en l’état d’occupation (2.100 euros/m²) ;

ALLOUER à la SCI [R] Ivry une indemnité pour la dépossession des parkings d’un montant de 375.000 euros (25 emplacements x 15.000 euros) ;

FIXER l’indemnité de remploi à la somme de 560.750 euros ;

CONFIRMER l’indemnité allouée en première instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ALLOUER une indemnité complémentaire de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

RÉFORMER le jugement sur le surplus.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

En ses dernières écritures, la SCI [R] fait valoir que :

Sur la description du bien, la parcelle concernée a une superficie totale de 3.282m². Elle se trouve dans une zone mixte regroupant des activités de toute nature ainsi que des habitations. Elle est particulièrement bien desservie par les voies routières, et à faible distance du RER et du métro. Le terrain est parfaitement constructible, relié aux réseaux et sa configuration est régulière. Le bien dispose d’une façade sur voie carrossable. Les constructions sont de bonne qualité, parfaitement entretenues et équipées.

Sur le prix au m² alloué pour les surfaces de bureaux, la SCI [R] rappelle que l’ensemble de ses références sont comparables au bien exproprié, voire présentent des éléments de moins-value part rapport à ce dernier. L’une d’entre elle concerne un bien en état d’occupation. Les différentes critiques de la SADEV 94 ne s’accompagnent pas d’une démonstration probante.

Le premier juge a lui-même écarté des références de l’expropriée, souvent au motif d’une surface non comparable, alors même qu’il s’agissait de bien très similaires. Par ailleurs, la SCI [R] rappelle que les mutations se sont considérablement raréfiées avec le début de la procédure d’expropriation. Le juge écarte également des références au motif qu’elles concerneraient des biens de consistance différente, ce qui n’est pas le cas. Le premier juge a enfin pu écarter des références pour des motifs vagues, invoquant une « physionomie incomparable » ou arguant qu’elles ne présenteraient « aucune ressemblance », alors qu’elles concernaient des biens très comparables au bien de l’espèce.

Le premier juge a au contraire retenu des références non comparables avec le bien de l’espèce. L’une porte sur des locaux anciens, en mauvais état et à la surface incomparable. Une autre concernait une mutation ancienne, précédant de 6 ans le jugement, en situation occupée et pour une surface de 5.981m². Une autre enfin concernait un jugement portant sur une expropriation différant du bien de l’espèce à la fois par sa surface et sa consistance.

Par ailleurs, la quasi-totalité des référence retenues par le premier juge est constituée de jugements. De plus, la [Adresse 19] objet de la procédure fait l’objet d’une DUP depuis plus de 12 ans. De nombreuses mutations sont le fruit d’acquisitions amiables ou judiciaires de l’expropriante et ne représentent pas les valeurs du marché libre. Les valeurs retenues par les juridictions se sont uniformisées et sont presque identiques depuis plus de 5 ans, alors que le marché libre sur la même commune fait apparaître des prix radicalement différents. Des valeurs très anciennes sont reprises à l’identique sans actualisation. Il convient donc de réformer le jugement de de retenir une valeur métrique de 2.100 euros/m² pour l’ensemble du bien.

Sur l’abattement pour occupation, le premier juge a retenu un abattement de 30% pour occupation commerciale sans se justifier ni répondre à l’argumentation de la SCI [R], et alors même que l’une des références retenues par le juge était déjà en valeur occupée. Le principe d’un abattement pour occupation en expropriation ne doit pas être systématique et reposer sur un écart de prix sensible entre biens occupés et libres sur le marché, qui puisse être démontré devant le juge, tel que le montre la jurisprudence.

De plus, la société Signode, occupante du bien de l’espèce, est une société s’ur de la SCI [R] et détient une part importante de cette dernière. Elle n’a par ailleurs aucun bail sur les locaux et doit être considérée comme quasi-propriétaire occupante. Elle n’a obtenu aucune indemnité principale, au titre de la perte du fond ou au titre du droit au bail devant les juridictions de l’expropriation. L’application d’un abattement est donc hors de propos.

Dans ses écritures d’appel, la SADEV 94 maintient sa demande d’application d’un abattement. Mais elle ne répond pas au fond de l’argumentation de la SCI [R], et se base sur des cas d’espèce précis ou des jurisprudences très anciennes, prétendant que l’application d’un abattement est automatique. La SADEV 94 s’appuie sur le fait que la Signode aurait réclamé des indemnités d’éviction alors qu’il s’agissait uniquement d’indemnités nécessaires sans lien avec la perte d’un fond ou d’un droit au bail.

Sur l’absence d’indemnisation des parkings, les 25 emplacements de stationnement n’ont pas été indemnisés distinctement par le premier juge alors qu’il s’agit d’un atout majeur de l’immeuble. Aucune des références retenues par le juge ne disposait d’un parking similaire. A tout le moins, le premier juge aurait ainsi dû retenir une majoration. Dans une jurisprudence récente portant sur un seul et même ensemble immobilier, la cour a indemnisé distinctement le parking à hauteur de 15.000 euros par emplacement de stationnement, ce que sollicite la SCI.

Dans ses écritures d’appel, la SADEV 94 demande la confirmation du jugement en citant une jurisprudence de la cour, alors que la décision citée précise, comme tel n’est pas le cas en l’espèce, que l’ensemble des références qu’elle retenait était dotée de places de parking. Elle cite également une jurisprudence du tribunal judiciaire de Créteil, mais concernant un bien dont le bâti couvrait la quasi-totalité du terrain, ce qui n’est pas le cas ici.

La SADEV 94 rétorque dans ses dernières écritures que :

Sur l’irrecevabilité des pièces n°23 et 24 de la société [R], ces pièces ont été produites dans le cadre d’un mémoire complémentaire et bien après expiration du délai de 3 mois suivant la déclaration d’appel .

Sur la valeur du bien :

Sur la méthode d’évaluation, la méthode dite terrain intégré ne permet pas une évaluation distincte du parking. Les références citées par les parties disposaient souvent d’emplacements de stationnement. L’une de celles citées par la SADEV disposait de 90 places de stationnement qui n’ont pas fait l’objet d’une évaluation distincte. Le PLU de la ville d'[Localité 16] impose que le stationnement des véhicules pour les besoins des constructions se fasse en dehors de la voie publique. Ainsi, l’ensemble des biens à usage d’activité d’une surface similaire à celle de l’espèce devaient nécessairement bénéficier d’emplacement de stationnement. Concernant la [Adresse 20] Confluences, la jurisprudence a écarté l’indemnisation séparée du parking, même pour des nombres d’emplacements très supérieurs. Pour des affaires similaires, le tribunal judiciaire de Créteil écarte systématiquement l’indemnisation distincte, car tous les immeubles de grande superficie possèdent un parking.

Sur la valeur vénale du bien, l’appelante critique les références de la SADEV au motif qu’elles représenteraient un marché captif alors qu’elles concernent des décisions judiciaires reposant sur d’autres références, elles-mêmes issues du marché libre. Certaines références citées ne concernent même pas les acquisitions de la SADEV. Les références résultant d’un accord amiable concernent des biens cédés par des professionnels, souvent assistés de conseil, et représentent un prix juste.

Les références produites par l’expropriée concernent des biens d’une surface parfaitement incomparable avec celui de l’espèce, ou dont la surface n’est même pas précisée. Plusieurs des références comportent des droits de jouissance privative externes, ou ne sont pas exclusivement dévolus à l’activité mais aussi à l’habitation. L’expropriée cite même des jugements qui ont été infirmés par la cour d’appel.

Si le rapport de la base BIEN cité en pièce nouvelle par l’expropriée était déclaré recevable, il conviendra de l’écarter car l’effectivité et le bien fondé des données de cette base ne peuvent être vérifiées. De nombreuses juridictions de première instance et d’appel rejettent systématiquement les références issues de cette base.

Concernant les références de l’expropriante, de nombreuses juridictions prennent en considération les accords amiables conclus par l’autorité expropriante et il sera demandé à la cour d’en faire de même. La SADEV cite des références dont la superficie est importante, certains bénéficiant d’éléments de plus-value. Il est rappelé que la plupart de ces références possèdent de nombreuses places de stationnement qui n’ont pas fait l’objet d’une évaluation distincte.

Sur l’abattement pour occupation, les juridictions de l’expropriation dans leur ensemble considèrent qu’un bien loué présente une valeur inférieure à celle d’un bien libre, et ce en accord avec la doctrine. La Cour de cassation a déjà sanctionné une cour d’appel pour le refus d’appliquer un tel abattement. L’abattement ne saurait être fixé en deçà de 30%, de nombreuses juridictions, comme la cour d’appel de Paris, retiennent même usuellement un abattement de 40%.

Le commissaire du Gouvernement conclut que les parties ayant cité les mêmes termes de référence qu’en première instance, il convient de retenir les mêmes termes de comparaison issus de la jurisprudence qu’en première instance, et ainsi de retenir une valeur métrique globale de 1.250 euros/m² avant abattement de 30% pour occupation.

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions et pièces

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017 – article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 13 septembre 2023, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la SCI [R] du 8 décembre 2023, de la SADEV 94 du 20 février 2024 adressées ou déposées dans les délais réglementaires sont recevables.

Le commissaire du Gouvernement , intimé et appelant incident, a adressé des conclusions au greffe le 5 juillet 2024 soit au-delà du délai règlementaire de trois mois, les conclusions de la SCI [R] du 8 décembre 2023 lui ayant été notifiées le 22 janvier 2024, celui- ci ayant signé l’AR le 26 janvier 2024.

En application de l’article R311-26 du code de l’expropriation, la cour par arrêt avant dire droit soulève d’office l’irrevevabilité des conclusions du commissaire du Gouvernement pour avoir été adressées au-delà du délai règlementaire de trois mois.

Afin de respecter le principe du contradictoire de l’article 16 du code de procédure civile, la cour par décision avant dire droit renvoit l’examen de l’affaire à l’audience du 2 octobre 2025 et invite les parties et le commissaire du Gouvernement à conclure sur ce moyen de procédure soulevé d’office par la cour.

Jusqu’à ce qu’il soit à nouveau statué, la cour sursoit à statuer sur les prétentions et moyens des parties et réserve les dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Par arrêt avant dire droit ;

Vu l’article R311-26 du code de l’expropriation ;

Soulève d’office l’irrevevabilité des conclusions du commissaire du Gouvernement, intimé et appelant incident, adressées au greffe le 5 juillet 2024 au-delà du délai règlementaire de trois mois, les conclusions de l’appelante principale la SCI [R] lui ayant été notifiées le 22 janvier 2024 et celui-ci ayant signé l’AR le 26 janvier 2024 ;

Vu l’article 16 du code de procédure civile ;

Invite les parties et le commissaire du Gouvernement à conclure sur ce moyen de procédure soulevé d’office par la cour ;

Renvoie l’examen de l’affaire à l’audience du 2 octobre 2025 à 9H30 ;

Sursoit à statuer sur les prétentions et moyens des parties ;

Réserve les dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT