Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 6 MARS 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/17480 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGQ6C

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Août 2022 -Juge des contentieux de la protection de BOBIGNY – RG n° 1121002416

APPELANTS

Madame [J] [V]

née le 22 avril 1984 à [Localité 12] (Algérie)

et

Monsieur [S] [V]

né le 17 septembre 1975 à [Localité 13] (Algérie)

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentés par M^e Marc VOLFINGER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 286

INTIMES

Madame [K] [R]

née le 15 novembre 1954 à [Localité 14] (92)

[Adresse 6]

[Localité 10]

Monsieur [U] [R]

né le 15 novembre 1996 à [Localité 15] (94)

[Adresse 7]

[Localité 11]

Madame [O] [C] veuve [R]

née le 21 avril 1958 à [Localité 18] (Algérie)

[Adresse 5]

[Localité 2]

Madame [G] [R]

née le 5 mars 1993 à [Localité 17]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Madame [P] [R]

née le 5 mars 1993 à [Localité 17]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Madame [A] [R]

née le 5 mars 1993 à [Localité 17]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentés et assistés par M^e Aurélia DUMEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : E0793

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Tiffany CASCIOLI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 octobre 2018, M. [E] [R], M. [U] [R] et Mme [K] [R] ont donné à bail à M. [S] [V] et Mme [J] [V] une maison individuelle située [Adresse 1] à [Localité 9].

M. [E] [R] est décédé le 23 novembre 2019, laissant pour lui succéder sa veuve, Mme [O] [C] veuve [R], et ses enfants, Mmes [G], [P] et [A] [R].

Par acte d’huissier en date du 1er mars 2021, Mme [K] [R], M. [U] [R], Mme [O] [C] veuve [R], Mme [G] [R], Mme [P] [R] et Mme [A] [R] ont fait délivrer à M. [S] [V] et Mme [J] [V] un congé aux fins de vente du logement, avec effet au 30 novembre 2021.

Par courrier en date du 22 avril 2021, M. [S] [V] et Mme [J] [V] ont informé l’indivision [R] de leur intention de se porter acquéreurs du bien.

La vente ne s’étant pas réalisée, Mme [K] [R], M. [U] [R], Mme [O] [C] veuve [R], Mme [G] [R], Mme [P] [R] et Mme [A] [R] ont, par acte d’huissier en date du 08 décembre 2021, fait assigner M. [S] [V] et Mme [J] [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— déclarer l’acceptation de l’offre de vente faite par M. [S] [V] et Mme [J] [V] nulle de plein droit ;

— dire que M. [S] [V] et Mme [J] [V] sont par conséquent sans

droit ni titre des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 9] ;

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux qu’ils occupent [Adresse 1] à [Localité 9], avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est, et ce sous peine, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, d’une astreinte de 200 euros par jour de retard, outre la séquestration des meubles ;

— condamner in solidum M. [S] [V] et Mme [J] [V] à leur payer les sommes suivantes :

— une indemnité d’occupation égale au double du loyer en cours, soit 2.000 euros par mois, charges en sus, à compter du 1er décembre 2021 jusqu’à complète libération des lieux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion,

—  30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour immobilisation abusive des lieux,

—  2.500 euros au titre des frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 23 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué :

CONSTATE la nullité de plein droit de l’acceptation de l’offre de vente en date du 22 avril 2021;

REJETTE la demande de réalisation forcée de la vente formée par M. [S] [V] et Mme [J] [V] ;

VALIDE le congé pour vendre délivré par Mme [K] [R], M. [U] [R], Mme [O] [C] veuve [R], Mme [G] [R], Mme [P] [R] et Mme [A] [R] à M. [S] [V] et Mme [J] [V] le 16 mars 2021 pour le 30 novembre 2021 ;

CONSTATE que M. [S] [V] et Mme [J] [V] sont, depuis le 1er décembre 2021, déchus de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 9],

ORDONNE en conséquence à M. [S] [V] et Mme [J] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [S] [V] et Mme [J] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [K] [R], M. [U] [R], Mme [O] [C] veuve [R], Mme [G] [R], Mme [P] [R] et Mme [A] [R] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 1] à [Localité 9] (93) si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

ORDONNE la séquestration des meubles dans un local au choix de la partie expulsée et à ses frais ;

RAPPELLE que la séquestration des meubles ne peut avoir lieu aux risques et périls et de la partie expulsée ;

REJETTE la demande aux fins de juger qu’à défaut de transport des meubles, l’ensemble du mobilier ne pourra faire l’objet d’aucune réclamation de la part des défendeurs à l’issue d’un délai de trois mois à compter de l’expulsion ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

REJETTE la demande aux fins d’enjoindre Mme [K] [R], M. [U] [R], Mme [O] [C] veuve [R], Mme [G] [R], Mme [P] [R] et Mme [A] [R] à produire à M. [S] [V] et Mme [J] [V] l’acte de vente à intervenir sur le bien situé [Adresse 3] à [Localité 9] ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [V] et Mme [J] [V] à verser à Mme [K] [R], M. [U] [R], Mme [O] [C] veuve [R], Mme [G] [R], Mme [P] [R] et Mme [A] [R] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er décembre 2021 et jusqu’à complète libération des lieux, materialisée par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Mme [K] [R], M. [U] [R], Mme [O] [C] veuve [R], Mme [G] [R], Mme [P] [R] et Mme [A] [R] ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [V] et Mme [J] [V] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [V] et Mme [J] [V] à verser à Mme [K] [R], M. [U] [R], Mme [O] [C] veuve [R], Mme [G] [R], Mme [P] [R] et Mme [A] [R] la somme totale de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande aux fins d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 11 octobre 2022 par M. [S] [V] et Mme [J] [V],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 10 janvier 2023 par lesquelles M. [S] [V] et Mme [J] [V] demandent à la cour de :

Recevoir les appelants en leurs conclusions et les déclarer bien fondées ;

Rejeter toutes conclusions contraires ;

ET EN CONSÉQUENCE :

À titre principal,

INFIRMER le jugement du 23 août 2022 rendu par le Tribunal de Proximité de Bobigny ; ORDONNER la réalisation de la vente du bien immobilier situé [Adresse 1] au profit des époux [V] conformément à l’offre de vente et l’acceptation de l’offre de vente notifiée en date du 22 avril 2021 aux Consorts [R] au prix de 330 000 € net vendeur ;

FIXER les délais de la vente ;

CONDAMNER les Consorts [R] solidairement au paiement de la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit des époux [V] ainsi qu’aux entiers dépens ;

À titre subsidiaire,

CONSTATER la faute des Consorts [R] dans les opérations de congé pour vente délivré aux époux [V] ;

CONDAMNER les Consorts [R] solidairement au paiement de la somme de 200 000 € au profit des époux [V].

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 10 février 2023 au terme desquelles Mme [K] [R], M. [U] [R], Mme [O] [C] veuve [R], Mme [G] [R], Mme [P] [R] et Mme [A] [R] demandent à la cour de :

RECEVOIR les Intimés en leurs conclusions et les déclarer bien fondés,

REJETER toutes conclusions contraires

EN CONSEQUENCE

CONFIRMER le jugement rendu le 23 août 2022 par le Juge des Contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne l’indemnité d’occupation et la demande de dommages et intérêts formés par les Consorts [R],

Et statuant à nouveau de ces deux chefs,

CONDAMNER in solidum M. [S] [V] et Mme [J] [V] à payer à Mme [K] [R], M. [U] [R] , Mme [O] [C], Mme [G] [R], Mme [P] [R] et Mme [A] [R] une indemnité d’occupation égale au double de l’ancien loyer, soit la somme de 2.000 € par mois en principal, charges, taxes et accessoires en sus, indemnité qui sera due à compter du 1er décembre 2021 jusqu’à la complète libération des lieux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion des occupants,

CONDAMNER in solidum M. [S] [V] et Mme [J] [V] à payer à Mme [K] [R], M. [U] [R], Mme [O] [C], Mme

[G] [R], Mme [P] [R] et Mme [A] [R] la somme de 212.500 € à titre de dommages et intérêts 'faute et résistance abusive’ sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

DECLARER en tout état de cause M. [S] [V] et Mme [J] [V] irrecevables en leur demande de dommages et intérêts pour faute, s’agissant d’une prétention nouvelle et ce en application de l’article 564 du code de procédure civile,

DEBOUTER M. [S] [V] et Mme [J] [V] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

CONDAMNER in solidum M. [S] [V] et Mme [J] [V] à payer à Mme [K] [R], M. [U] [R], Mme [O] [C], Mme [G] [R], Mme [P] [R] et Mme [A] [R] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum M. [S] [V] et Mme [J] [V] en tous les dépens de première instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’appel principal des époux [V]

Selon l’article 1635 bis P du code général des impôts : "Il est institué un droit d’un montant de 225 euros dû par les parties à l’instance d’appel lorsque la constitution d’avocat est obligatoire devant la cour d’appel. Le droit est acquitté par l’avocat postulant pour le compte de son client par voie électronique. Il n’est pas dû par la partie bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

Le produit de ce droit est affecté au fonds d’indemnisation de la profession d’avoués près les cours d’appel.

Ce droit est perçu jusqu’au 31 décembre 2026. (…)".

L’article 963 du code de procédure civile dispose quant à lui que : 'lorsque l’appel entre dans le champ d’application de l’article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient, à peine d’irrecevabilité de l’appel ou des défenses selon le cas, de l’acquittement du droit prévu à cet article.

Sauf en cas de demande d’aide juridictionnelle, l’auteur de l’appel principal en justifie lors de la remise de sa déclaration d’appel et les autres parties lors de la remise de leur acte de constitution par l’apposition de timbres mobiles ou par la remise d’un justificatif lorsque le droit pour l’indemnisation de la profession d’avoué a été acquitté par voie électronique. En cas de requête conjointe, les appelants justifient de l’acquittement du droit lors de la remise de leur requête.

Lorsque la partie a sollicité le bénéfice de l’aide juridictionnelle, elle joint la décision accordant cette aide à l’acte assujetti à l’acquittement du droit. A défaut de décision rendue sur la demande d’aide juridictionnelle, l’acte est accompagné de la copie de cette demande. Si cette demande d’aide juridictionnelle est déclarée caduque ou rejetée ou que la décision l’octroyant est retirée, le demandeur justifie, à peine d’irrecevabilité, de l’acquittement du droit dans le mois suivant, selon le cas, la notification de la caducité ou la date à laquelle le rejet ou le retrait est devenu définitif.

L’irrecevabilité est constatée d’office par le magistrat ou la formation compétents. Les parties n’ont pas qualité pour soulever cette irrecevabilité. Elles sont avisées de la décision par le greffe."

En l’espèce, d’une part, les appelants n’ont justifié, ni d’une demande d’aide juridictionnelle, ni de l’acquittement du timbre fiscal requis par l’article 1635 bis P du code général des impôts précité, malgré relance du greffe avant l’audience ; d’autre part, leur conseil a indiqué par RPVA avant l’audience être sans nouvelles de ses clients, et ne pas être en mesure de se présenter à l’audience de plaidoirie, aucun dossier de pièces n’étant déposé ; la cour constate donc que l’appel des époux [V] est irrecevable.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les demandes des intimés en confirmation du jugement et sur leurs moyens en réponse aux demandes des appelants.

Sur l’appel incident des intimés

Il résulte de l’article 550 du code de procédure civile que, d’une part, l’appel incident, même formé hors délai de l’appel principal, est recevable dès lors que l’appel principal, auquel il se rattache, est lui-même recevable et que, d’autre part, lorsque l’appel principal est irrecevable, l’appel incident est également irrecevable à moins d’avoir été formé dans le délai pour agir à titre principal.

En l’espèce, l’acte de signification du jugement n’est pas produit, de sorte qu’il doit être considéré que le délai d’appel principal n’a pas couru et que l’appel incident formé dès les premières conclusions des intimés remises au greffe est recevable.

* Sur l’indemnité d’occupation

Les intimés font grief au jugement entrepris d’avoir condamné in solidum les époux [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er décembre 2021 et jusqu’à complète libération des lieux. Ils réitèrent devant la cour leur demande tendant à ce que l’indemnité d’occupation soit fixée au double de l’ancien loyer, soit 'la somme de 2000 euros par mois en principal, charges, taxes et accessoires en sus', et ce à compter du 1er décembre 2021 et jusqu’à libération des lieux. Ils font valoir que l’indemnité ainsi fixée 'correspond à la valeur locative des lieux loués’ et 'conserve un caractère coercitif'.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les intimés, lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a constaté que les consorts [R] ne justifient pas en quoi le préjudice lié à l’occupation sans titre ne serait pas suffisamment réparé par une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi.

La cour ajoute que les intimés ne justifient par aucune pièce que le loyer serait inférieur à la valeur locative du bien, ainsi qu’ils l’allèguent sans le démontrer, et que l’indemnité d’occupation n’a pas un but 'coercitif', mais, ainsi qu’il a été rappelé plus haut, une double nature compensatoire et indemnitaire.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum les époux [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er décembre 2021 et jusqu’à complète libération des lieux.

*Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Les intimés font grief au jugement entrepris de les avoir déboutés de leur demande à ce titre, et portent leur demande devant la cour à la somme de 212.500 euros, représentant le montant de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente Cogedim de décembre 2020.

Ils font valoir que le maintien dans les lieux des époux [V] a généré pour eux un préjudice financier conséquent, distinct de l’indemnité d’occupation qui constitue selon eux 'la contrepartie financière de l’occupation du bien, tandis que les dommages et intérêts ont pour objet de compenser l’impossibilité de vendre le bien en raison du refus des époux [V] de quitter les lieux'. Ils soulignent qu’ils ont signé le 28 décembre 2020 un compromis de vente avec la société Cogedim sous condition suspensive de la purge de tout droit de préemption, et que ce compromis n’a pu se réaliser du fait du maintien dans les lieux des époux [V], alors même que ces derniers n’ont pas été en mesure de préempter faute d’obtention d’un prêt. Ils soutiennent que leur préjudice peut être évalué au montant de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente Cogedim, 'puisque c’est la vente de l’ensemble des parcelles qui a été empêchée du fait de la résistance abusive des époux [V] alors qu’ils n’ont plus le droit de se maintenir dans les lieux'.

Selon l’article 1240 du code civil, 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

En l’espèce, les intimés produisent au soutien de leur demande une promesse de vente conclue le 29 décembre 2020 avec la société Cogedim [Localité 16] Métropole, portant sur 5 biens, dont le bien litigieux loué aux époux [V], sous conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire pour démolition et construction d’un ensemble immobilier, et de la purge de tous les droits de préemption et de la libération des lieux. A été stipulée une indemnité d’immobilisation d’un montant de 212.500 euros que 'le bénéficiaire [soit la société Cogedim Paris Métropole] devra au promettant [soit les consorts [R] et la SCI La Herse] s’il ne demande pas la réalisation des présentes dans les délais, charges et conditions convenues aux présentes, toutes les conditions étant par ailleurs réalisées et les obligations fixées aux présentes remplies'.

Il en résulte que l’indemnité d’immobilisation n’était pas à la charge des consorts [R], mais de la société Cogedim [Localité 16] Métropole. Au demeurant, la promesse précitée porte sur la vente de 4 autres biens outre le bien litigieux ; or, un autre bien loué faisant l’objet de la promesse de vente précitée a fait l’objet d’un congé pour vente contesté par le locataire, l’issue de la procédure n’étant pas connue, tandis qu’un troisième bien loué a fait l’objet d’un congé pour vente dont l’issue n’est pas davantage connue, de sorte que le défaut de réalisation de la promesse ne saurait être imputé aux époux [V].

C’est dès lors par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les intimés, lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a constaté que l’immobilisation des lieux était déjà réparée par l’allocation d’une indemnité d’occupation, et que les demandeurs ne rapportaient pas la preuve d’un préjudice distinct.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les consorts [R] de leur demande de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les époux [V], parties perdantes à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

L’équité commande de les condamner in solidum au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare irrecevable l’appel principal formé par M. [S] [V] et Mme [J] [V],

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [S] [V] et Mme [J] [V] à payer à Mme [K] [R], M. [U] [R], Mme [O] [C] veuve [R], Mmes [G], [P] et [A] [R] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [S] [V] et Mme [J] [V] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président