Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/01311 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKVJE

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Novembre 2024 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] – RG n° 23/09540

APPELANTS

M. [I] [U]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Mme [E] [P] épouse [U]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentés par M^e Jade CAYATTE, avocat au barreau de PARIS

Ayant pour avocat plaidant, M^e Chloé JOUVIN, avocat au Barreau de Paris

INTIMÉE

S.A. AXIMO agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Laurent ABSIL de la SELARL ACTIS AVOCATS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 1

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 2 octobre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Contradictoire

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition

***

Le 27 septembre 2016, la société d’HLM Aximo (ci-après désignée la société Aximo) a donné en location à M. [U] et Mme [P] épouse [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Adresse 6], outre une cave, moyennant un loyer mensuel de 1579,45 euros.

Par acte du 28 septembre 2016, la même société a donné en location à M. et Mme [U] un emplacement de stationnement situé à la même adresse pour un loyer de 70,06 euros par mois.

Le 10 juillet 2023, la société Aximo a fait délivrer à M. et Mme [U] un commandement de payer la somme de 5.500 euros, visant la clause résolutoire. Elle a également fait délivrer le même jour un commandement d’avoir à justifier de l’attestation d’assurance.

Par acte du 14 novembre 2023, la société Aximo a fait assigner M. et Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, condamnation à une indemnité d’occupation et aux loyers et charges impayés et expulsion.

Par ordonnance réputée contradictoire du 14 novembre 2024, le premier juge a :

— prononcé la résiliation du contrat de location en date du 28 septembre 2016, consenti par la société Aximo à M. et Mme [U] et portant sur un emplacement de stationnement n°Z214 situé [Adresse 4] à [Localité 7] à compter de la décision ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 11 août 2023, du bail consenti par la société Aximo à M. et Mme [U] et portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4], étage 4, porte n°142, outre une cave n°A214 à [Localité 7] ;

— ordonné en conséquence à M. et Mme [U], devenu occupants sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et dit qu’à défaut, la société Aximo pourra faire procéder à l’expulsion de M. et Mme [U], ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, du logement et de l’emplacement de stationnement, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné solidairement M. et Mme [U] à payer à la société Aximo une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement et de l’emplacement de stationnement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si chaque bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation de chaque bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

— condamné solidairement M. et Mme [U] à payer à titre provisionnel à la société Aximo la somme de 7.507,17 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 26 octobre 2023, échéance de septembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné in solidum M. et Mme [U] à payer à la société Aximo une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration du 3 janvier 2025, M. et Mme [U] ont relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif, à l’exception de celui qui a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 16 septembre 2025, M. et Mme [U] demandent à la cour de :

— in limine litis, rejeter le moyen d’irrecevabilité soulevé par la société Aximo ;

— les déclarer recevables en leur appel ;

— infirmer l’ordonnance de référé critiquée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

— constater que la société Aximo manque gravement à ses obligations contractuelles relatives à la régularisation des charges ;

En conséquence,

— enjoindre à la société Aximo de communiquer l’ensemble des justificatifs des charges et de procéder à la régularisation annuelle des charges depuis 2020 sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner la société Aximo au remboursement des sommes indument perçues au titre des provisions sur charges qu’ils ont versées sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

En tout état de cause,

— rejeter l’intégralité des demandes de la société Aximo ;

— condamner la société Aximo aux entiers dépens ;

— condamner la société Aximo à leur payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 22 septembre 2025, la société Aximo demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] du 14 novembre 2024, dans l’ensemble de ses dispositions ;

En tout état de cause :

— juger irrecevables les prétentions formulées par M. et Mme [U] soulevées pour la première fois en cause d’appel ;

En conséquence:

— débouter M. et Mme [U] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner solidairement M. et Mme [U] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. et Mme [U] aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 24 septembre 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur la recevabilité des demandes de M. et Mme [U]

M. et Mme [U], qui étaient non comparants en première instance, sollicitent en appel qu’il soit enjoint à la société Aximo de leur communiquer l’ensemble des justificatifs des charges et de procéder à la régularisation annuelle des charges depuis 2020 sous astreinte et que la société Aximo soit condamnée au remboursement des sommes indument perçues au titre des provisions sur charges.

La société Aximo conclut à l’irrecevabilité de ces demandes comme nouvelles en cause d’appel.

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

La société Aximo sollicitait devant le premier juge une provision au titre des loyers et charges impayés.

Dès lors que le débat portait sur les charges appelées par le bailleur, les demandes de M. et Mme [U] visant à obtenir la communication des justificatifs des charges, la régularisation annuelle des charges ainsi que leur remboursement si elles sont indues, tendent à faire écarter la prétention adverse et sont recevables.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement et qu’il n’est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d’y faire obstacle.

Pour constater l’acquisition de la clause résolutoire, le premier juge a retenu que M. et Mme [U] n’avaient pas justifié de l’attestation d’assurance locative dans un délai d’un mois à compter du commandement qui leur avait été adressé le 10 juillet 2023.

Mais, à hauteur de cour, M. et Mme [U] produisent une attestation d’assurance selon laquelle ils avaient bien souscrit auprès de la compagnie Axa une assurance multi risque habitation du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, puis du 1er avril 2023 au 31 mars 2024.

Cette justification d’une assurance valablement souscrite à la date de délivrance du commandement constitue une contestation sérieuse et exclut que soit constatée pour ce motif la résiliation du bail en application d’une clause résolutoire. L’ordonnance est infirmée sur ce point.

Sur la provision sollicitée par la société Aximo au titre des loyers et charges

M. et Mme [U] sollicitent l’infirmation de la décision en critiquant tous ses chefs mais ne développent aucun moyen sur le montant de la provision au titre de l’arriéré locatif.

Pour sa part, la société Aximo sollicite la confirmation de la décision qui a fixé à 7.507,17 euros la provision à valoir sur les loyers et charges impayés au 26 octobre 2023, échéance de septembre 2023 incluse mais précise dans le corps de ses conclusions que la dette locative s’élève désormais à 4.304,49 euros.

Elle produit d’ailleurs un extrait de compte, arrêté au 3 septembre 2025, mentionnant un solde débiteur de 4.304,49 euros.

Dans ces conditions, au vu de l’évolution du litige, la cour ne peut confirmer l’ordonnance et, saisie de l’entier litige par l’effet dévolutif, fixe à 4.304,49 euros le montant de l’arriéré locatif dû par M. et Mme [U] arrêté au 3 septembre 2025.

Sur les demandes de M. et Mme [U] relatives aux charges

Aux termes de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Au titre de l’article 4.4.1 du contrat de location, le bailleur est fondé à demander au preneur le remboursement des charges locatives conformément à la réglementation en vigueur.

Des provisions pour charges sont appelées mensuellement, en sus du loyer principal. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation annuelle et par le budget prévisionnel. Une fois par an, le bailleur remet au preneur, pour chaque catégorie de dépenses, le décompte définitif de charges locatives de l’années précédente et le mode de répartition entre tous les locataires concernés.

L’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges, de sorte que le remboursement des provisions versées par le locataire doit être ordonné (3e Civ., 5 novembre 2014, pourvoi n° 13-24.451).

M. et Mme [U] sollicitent, tout à la fois, la communication des justificatifs des charges, la régularisation des charges et le remboursement des charges indument perçues par la société Aximo.

Cette dernière indique que les régularisations pour les années 2020 et 2021 ont été effectuées et que celles pour l’année 2022 est en cours.

En l’espèce, le bail prévoit une provision pour charges de 314 euros par mois. Toutefois, il convient de relever que les quittances de loyer du mois de septembre 2023 mentionne respectivement pour l’appartement et le parking des provisions pour charges à hauteur de 184,43 euros et de 8,30 euros.

Il résulte de l’extrait de compte arrêté au 3 septembre 2025 que :

— la somme de 1.720,26 euros correspondant à la régularisation de charges pour l’année 2020 pour l’appartement a été portée au crédit du compte de M. et Mme [U] ;

— la somme de 130,36 euros correspondant à la régularisation de charges pour l’année 2020 pour le parking a été portée au débit du compte de M. et Mme [U],

— la somme de 1017,10 euros correspondant à la régularisation de charges pour l’année 2021 a été portée au crédit du compte de M. et Mme [U],

— la somme de 87,02 euros correspondant à la régularisation de charges pour l’année 2021 pour le parking a été portée au débit du compte de M. et Mme [U].

Ainsi, s’agissant des années 2020 et 2021, la demande de remboursement de M. et Mme [U] se heurte à une contestation sérieuse, les régularisations étant intervenues.

S’agissant de l’année 2022, la société Aximo produit un mail notamment adressé à M. [U] aux termes duquel elle proposait une date pour la vérification des factures pour l’exercice 2022.

La société Aximo démontrant ainsi les démarches en cours pour procéder à la régularisation des charges de cet exercice, la demande de M. et Mme [U] au titre de l’année 2022 se heurte également à une contestation sérieuse, nonobstant la tardiveté de cette régularisation.

S’agissant des charges pour l’année 2023, la société Aximo ne démontre ni même n’allègue que la régularisation serait en cours. Or, aux termes du bail, le bailleur doit chaque année remettre au preneur, pour chaque catégorie de dépenses, le décompte définitif de charges locatives de l’année précédente. En l’absence de régularisation intervenue en 2024, il convient de condamner à titre provisionnel la société Aximo à restituer le montant des charges telles qu’appelées soit 2312,76 euros (184,43 + 8,30 euros x 12 mois).

Dès lors que la société Aximo ne justifie pas avoir remis à M. et Mme [U] pour chaque catégorie de dépenses, le décompte définitif de charges locatives des années 2020, 2021, 2022, 2023 alors que cette obligation lui incombe en vertu du contrat, il sera enjoint à la société Aximo de communiquer à M. et Mme [U] le décompte définitif de charges locatives pour chacune de ses années et le mode de répartition entre tous les locataires concernés, sans qu’une astreinte ne soit nécessaire.

S’agissant des charges pour l’année 2024, en l’absence de précision du bail et des dispositions réglementaires, il convient de retenir que le bailleur peut procéder à la régularisation tout au long l’année 2025. Les demandes relatives aux charges pour l’année 2024 de M. et Mme [U] se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Sur les autres demandes

La société Aximo ayant été contrainte d’engager une procédure afin d’obtenir l’attestation d’assurance et le règlement de l’arriéré locatif, le premier juge a fait une exacte application du sort des dépens et de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour faisant partiellement droit aux demandes de M. et Mme [U], les dépens sont partagés par moitié et il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déclare les demandes de M. et Mme [U] recevables,

Infirme l’ordonnance sauf en ces dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes,

Condamne solidairement M. et Mme [U] à payer à la société Aximo la somme provisionnelle de 4.304,49 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 septembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de restitution des charges pour les années 2020, 2021 et 2022,

Condamne à titre provisionnel la société Aximo à restituer M. et Mme [U] la somme de 2.312,76 euros au titre des provisions sur charges pour l’année 2023,

Dit n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte,

Enjoint à la société Aximo de communiquer à M. et Mme [U] le décompte définitif de charges locatives pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023 et le mode de répartition entre tous les locataires concernés,

Dit n’y avoir lieu d’assortir cette injonction d’une astreinte,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de M. et Mme [U],

Condamne M. et Mme [U] et la société Aximo aux dépens d’appel qui seront partagés par moitié,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT