Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 12 février 2025, n° 21/03414

CA Paris
Infirmation 12 février 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires avait justifié sa créance de charges pour la période concernée, en produisant les documents nécessaires, y compris les procès-verbaux d'assemblée générale approuvant les comptes.
Accepté
Créance exigible
La cour a confirmé que les charges étaient exigibles dès leur approbation, et que le syndicat avait produit suffisamment de preuves pour établir la créance.
Rejeté
Résistance abusive au paiement des charges
La cour a estimé que la résistance des intimés n'était pas abusive au regard des circonstances de l'affaire, et a donc rejeté cette demande.
Accepté
Frais nécessaires de recouvrement
La cour a jugé que le syndicat avait droit au remboursement des frais de recouvrement, conformément à la loi.
Accepté
Dépens d'appel
La cour a confirmé que les dépens devaient être remboursés à la partie gagnante, en l'occurrence le syndicat des copropriétaires.
Accepté
Droit à l'indemnisation au titre de l'article 700
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une indemnisation au titre de l'article 700, en raison des frais engagés pour la procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 2, 12 févr. 2025, n° 21/03414
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	21/03414
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	11 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry BAQUET
Cabinet(s) :	DROUX BAQUET
Parties :	son syndic, SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [ Adresse 6 ]

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 12 FEVRIER 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/03414 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDE6U

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Janvier 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12] – RG n° 20/06588

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] représenté par son syndic,la société CABINET AJOA GESTION, SAS immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 805 060 696

C/O CABINET AJOA GESTION

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représenté par M^e Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191

INTIMES

Monsieur [P] [Z]

né le 04 décembre 1966 à [Localité 16] (Tunisie)

[Adresse 5]

[Localité 9]

DEFAILLANT (remis à étude)

Madame [H] [F] épouse [Z]

née le 07 septembre 1985 à [Localité 14]

[Adresse 5]

[Localité 9]

DEFAILLANTE (remis à étude)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE

M. [Z] et Mme [B], son épouse, sont propriétaires des lots n°89 et 197 dépendants de la résidence sise à [Adresse 10] [Localité 15] [Adresse 1].

Par jugement rendu par le Tribunal d’instance d’Aulnay sous Bois en date du 29 juin 2017, M. [Z] et Mme [B] ont été condamnés, au titre des charges impayées au 7 octobre 2016.

Faisant valoir qu’ils n’ont réglé que partiellement les causes dudit jugement ni réglé les charges postérieures, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] (93) les a fait assigner par acte du 24 juillet 2020 devant le tribunal judiciaire de Bobigny auquel il demande sur le fondement des articles10 et 10-l de la loi du l0 juillct 1965 de :

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer les sommes suivantes :

—  8 336,99 euros au titre des charges de copropriété dues du 8 octobre 2016 au 15 juillet 2020,

3euros appel 2020 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  302,03 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les défendeurs aux dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

M. [Z] et Mme [F] n’ont pas constitué avocat.

Par jugement du 20 janvier 2021 le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— Condamné solidairement M. [Z] et Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] (93) la somme de 5 763,16 euros au titre des charges de copropriété dues au 15 juillet 2020, appel provisionnel du 2ème trimestre 2020, appel fonds travaux Alur 2 et chaufferie inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2020 ;

— Condamné in solidum M.[Z] et Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement , outre la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux dépens ;

— Débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

— Rappelé que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 19 février 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 octobre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 15 mars 2021par lesquelles le syndicat des copropriétaires appelant, invite la cour à :

— déclarer le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] à [Localité 11] (93), [Adresse 7] (93) recevable et bien fondé en son appel.

En conséquence,

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny en date du 20 janvier 2021 en ce qu’il a condamné solidairement M. [Z] et Mme [B] à la somme de 5 763,16 euros au titre des charges impayées au 15 juillet 2020.

Statuant à nouveau,

Condamner solidairement M.[Z] et Mme [F], son épouse, à lui verser à la somme de 8 336,99 euros, au titre des charges de copropriété impayées du 08 octobre 2016 au 15 juillet 2020 (3ème appel 2020 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2020

Confirmer le jugement sur les autres condamnations.

Y ajoutant,

Condamner solidairement M. [Z] et Mme [B], son épouse, en tous les dépens d’appel ainsi qu’à la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a été débouté de sa demande au titre des charges pour la période antérieure au 3 avril 2018 à hauteur de 2 573,83 euros.

Par acte du 22 avril 2021 le syndicat des copropriétaires a fait signifier la déclaration d’appel ainsi que ses conclusions à M. [Z] et Mme [B] en l’étude d’huissier selon la procédure de l’article 658 du code de procédure civile .

M. [Z] et Mme [B] n’ont pas constitué avocat.

SUR CE

L’article 472 du code de procédure civile dispose : Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

En première instance, le syndicat des copropriétaires sollicitait la condamnation solidaire des requis à verser la somme de 8 336, 99 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées du 8 octobre 2016 au 15 juillet 2020 (3ème trimestre 2020 inclus), ainsi que la somme de 302,03 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concemant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Pour justifier de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires communique les pièces suivantes :

— le relevé de propriété,

— le relevé de compte de charges individuel,

— le jugement du 29 juin 2017 condamnant les époux [Z] au paiement de l’arriéré de leurs charges de copropriété arrêtée au 7 octobre 2016, la somme de 163,93 euros au titre des frais, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens et le décompte du jugement du 29 juin 2017,

— le décompte du 8 octobre 2016 au 20 juillet 2020

— les appels de charges postérieurs au 4 ème trimestre 2016 à compter de l’appel du 1er trimestre 2017 (pièce 6)

— les appels d’apurement des charges 2016/2017 et 2017/2018 (édité le 22 mars 2019)

— et les procès-verbaux d’assemblée générale des 21 mars 2019 et 10 mars 2020.

Pour limiter la créance de charges du syndicat des copropriétaires à la somme de 5 763,16 euros au titre des charges de copropriété dues au 15 juillet 2020, appel provisionnel du 2ème trimestre 2020, appel fonds travaux Alur 2 et chaufferie inclus, le premier juge a considéré que n’était pas justifiée la créance de charges du syndicat des copropriétaires pour la période antérieure au 3 avril 2018 à hauteur de 2 573,83 euros, au motif que 'n’étaient pas versés aux débats les appels de fonds adressés au copropriétaire pour la période antérieure au 3 avril 2018".

Toutefois il est constant que sont produits aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale des années 2019 et 2020 au cours desquelles ont été approuvés :

— aux résolutions n°5 et n°6 de l’assemblée générale du 21 mars 2019, les comptes des exercices du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017 et les comptes du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 ( pièce 8)

— à la résolution n°5 de l’assembéle générale du 10 mars 2020 les comptes des exercices du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 (pièce 9).

Or, les charges de copropriété sont exigibles dès leur vote en assemblée générale et aux dates d’exigibilité prévues par le règlement de copropriété, de sorte que l’absence de production des appels de charges n’est pas de nature à rendre non exigibles les charges de copropriété.

Tel est bien le cas de l’espèce dès lors que le syndicat des copropriétaires justifie de l’approbation des comptes des exercices pour lesquels les charges sont réclamées.

En outre et en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires produit en pièce 6 de son dossier les appels de fonds à compter du 1er trimestre 2017.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit par le syndicat des copropriétaires que l’origine de la dette est justifiée dès lors que le décompte de charges versé en pièce 5 laisse apparaître un solde à zéro concernant les charges postérieures au 4ème trimestre 2016, le report concernant le solde des causes du jugement du 29 juin 2017 n’ayant pas été repris audit décompte.

Il convient donc de considérer que le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance de charges pour la période antérieure au 3 avril 2018 nonobstant l’absence de production des appels de fonds correspondants : le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement pour la période antérieure au 3 avril 2018 à hauteur de 2 573,83 euros, au motif que 'n’étaient pas versés aux débats les appels de fonds adressés au copropriétaire pour la période antérieure au 3 avril 2018".

La créance du syndicat des copropriétaires s’établit ainsi à la somme de 8 336,99 euros correspondant aux charges de copropriété impayées pour la période du 8 octobre 2016 au 15 juillet 2020 (3ème appel 2020 inclus).

En conséquence, M. [Z] et Mme [B] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 336,99 euros au titre des charges de copropriété impayées du 8 octobre 2016 au 15 juillet 2020 (3ème appel 2020 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2020.

Il n’y a lieu à statuer sur d’autres demandes.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [P] [Z] et Mme [B], partie perdante, doivent être condamnés solidairement aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement rendu par le Tribunal d’instance d’Aulnay sous Bois en date du 29 juin 2017 en ce qu’il a fixé la créance du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] (93) à la somme de 5 763,16 euros au titre des charges de copropriété dues au 15 juillet 2020 ;

Réformant le jugement et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [Z] et Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93) la somme de 8 336,99 euros au titre des charges de copropriété impayées du 8 octobre 2016 au 15 juillet 2020 (3ème appel 2020 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2020 ;

Condamne solidairement M. [Z] et Mme [B] aux dépens d’appel ;

Condamne solidairement M. [Z] et Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]) la somme supplémentaire de 1000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE