Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 16 OCTOBRE 2025

(n° 380 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/00816 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKTXM

Décision déférée à la cour : ordonnance du 11 septembre 2024 – président du TJ de [Localité 13] – RG n° 22/57061

APPELANTES

S.C.I. P 05, RCS de [Localité 12] n°482226065, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 1]

S.A.R.L. LA MADRAGUE, RCS de [Localité 11] n°818785933, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentées par M^e Quentin DEKIMPE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 09

INTIMÉE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet AGENCE ETOILE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 10]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avocat plaidant M^e Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 sepembre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Caroline BIANCONI-DULIN, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 906 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Caroline BIANCONI-DULIN, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

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La société P05 est propriétaire depuis le 21 mai 2005 d’un lot n°1 constituant un local commercial, situé au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] dans le [Localité 2], qui se situe au rez-de-chaussée de l’immeuble, ainsi que des lots n°84 à n°87 constituants des emplacements de stationnement. Cet immeuble est placé sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis relevant de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par acte du 7 décembre 2020, la société P05 a donné à bail le local commercial à la société La Madrague qui exerce une activité de restauration, bar avec licence IV. La société La Madrague a alors procédé à des travaux lors de son installation.

Faisant valoir que ces travaux ont été réalisés sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et affectent les parties communes en ce qu’ils sont à l’origine de nuisances olfactives et sonores, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], a, par actes des 6 et 7 septembre 2022, fait assigner les sociétés P05 et La Madrague devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

ordonner aux défenderesses au plus tard sous quinze jours à compter de la signification de la décision et à défaut, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 16ème jour suivant la signification de la décision, à déposer la guirlande lumineuse, à remettre en état les murs percés pour installer cette guirlande, à remettre en leur état d’origine les fenêtres et à déposer les stores en remettant les lieux dans leur état initial ;

leur ordonner, sous les mêmes conditions, à mettre un terme aux nuisances sonores et visuelles dénoncées ;

leur ordonner, sous les mêmes conditions, de ne plus encombrer les parties communes, notamment les parties jouxtant les emplacements comme espace de stockage et de ne plus permettre de rassemblement ;

en tout état de cause,

ordonner une expertise sur la question de l’installation et du fonctionnement de l’extraction installée dans la cuisine du restaurant ;

condamner solidairement les défenderesses à lui verser la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens dont le coût de la provision à valoir sur la consignation de l’expert.

Par ordonnance contradictoire du 11 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :

rejeté le moyen tiré du défaut de pouvoir du syndic ;

enjoint la société P05 et la société La Madrague, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, à remettre dans leur état d’origine les fenêtres du local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, à déposer les stores et remettre en état les façades sur lesquelles étaient apposés les stores ;

dit qu’à défaut d’exécution dans le délai précité, la société La Madrague sera tenue au paiement d’une astreinte provisoire de 150 euros par infraction constatée par huissier pendant un délai de quatre mois ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction de faire cesser les nuisances olfactives, sonores et visuelles, ainsi que sur la demande d’injonction de ne pas encombrer les parties communes ;

rejeté la demande d’expertise ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de création d’un local à poubelle ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de remboursement de la facture relative au mur de refend ;

dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande de retrait des poubelles de parties communes, non formulée dans le dispositif des écritures de la société P05 ;

condamné in solidum la société P05 et la société La Madrague à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

condamné le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens.

Par déclaration du 20 décembre 2024, les sociétés P05 et La Madrague ont relevé appel de cette décision de l’ensemble des chefs du dispositif.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 25 mars 2025, la société P05 et la société La Madrague demandent à la cour, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, de la loi du 10 juillet 1965 et de la loi du 17 mars 1967, de :

à titre principal :

infirmer l’ordonnance du Président du tribunal judiciaire de Paris du 11 septembre 2024 en ce qu’elle a :

'Enjoint la société P05 et la société La Madrague, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, à remettre dans leur état d’origine les fenêtres du local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, à déposer les stores et remettre en état les façades sur lesquelles étaient apposés les stores ;

Dit qu’à défaut d’exécution dans le délai précité, la société La Madrague sera tenue au paiement d’une astreinte provisoire de 150 euros par infraction constatée par huissier pendant un délai de quatre mois ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction de faire cesser les nuisances olfactives, sonores et visuelles, ainsi que sur la demande d’injonction de ne pas encombrer les parties communes ;

Rejeté la demande d’expertise ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de création d’un local à poubelle ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de remboursement de la facture relative au mur de refend ;

Dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande de retrait des poubelles de parties communes, non formulée dans le dispositif des écritures de la société P05 ;

Condamné in solidum la société P05 et la société La Madrague à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;'

en conséquence :

enjoindre le syndicat des copropriétaires à réaliser un local adapté aux poubelles de l’immeuble ;

à titre accessoire :

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], au paiement de 3 000 euros à la société La Madrague sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

laisser les dépens au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5].

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 26 mai 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] demande à la cour de :

débouter la société P05 et la société La Madrague de leur appel, les juger infondées ;

confirmer l’ordonnance de référé du 11 septembre 2024 sur les chefs de l’appel principal ;

faire droit à l’appel incident du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], le juger bien fondé ;

ce faisant :

infirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle « dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction de faire cesser les nuisances olfactives, sonores et visuelles, ainsi que sur la demande d’injonction de ne plus encombrer les parties communes », et, en réparant l’omission de statuer de ce chef, en ce qu’elle a dit dans les motifs n’y avoir lieu à référé sur la demande de dépose de la guirlande lumineuse mais a omis de reprendre ce rejet dans son dispositif ;

statuant à nouveau sur ces chefs :

ordonner aux sociétés P05 et La Madrague de procéder, au plus tard sous quinze jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir à la dépose de la guirlande lumineuse installée sans autorisation dans les parties communes et à la remise en état des murs ainsi percés pour ces deux installations, procéder à la remise en leur état d’origine des fenêtres, ainsi qu’à la dépose des stores et également à leur remise en leur état antérieur, le tout sous astreinte de 300 euros par jour de retard, à défaut d’exécution, passé le seizième jour suivant la signification de l’ordonnance ;

ordonner aux mêmes, sous la même astreinte et dans les mêmes conditions, de ne plus encombrer les parties communes, notamment les parties jouxtant les emplacements de parking, interdire d’utiliser lesdits emplacements comme espace de stockage et de ne plus permettre de rassemblement.

y ajoutant :

condamner solidairement la société P05 et la société La Madrague à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en raison des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, outre les entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Frédéric Ingold, avocat à la cour, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 septembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Sur ce,

En l’espèce, il y a lieu de relever qu’alors que les sociétés P05 et La Madrague indiquent au dispositif de leurs dernières conclusions critiquer l’ensemble des chefs de condamnation, celles-ci ne motivent leur demande de réformation de la décision que du chef portant sur leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser un local adapté aux poubelles de l’immeuble.

Sur la réalisation du local poubelle

L’article 835 du code de procédure civile dispose : ' Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. '

En l’espèce la société PO5 soutient que le local poubelle est manifestement sous adapté dans son dimensionnement ce qui entraîne un encombrement de la cave et l’impossibilité pour son locataire, la SARL La Madrague d’utiliser cette partie commune pour son activité.

Cependant et ainsi que l’a relevé le premier juge par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, il n’y a lieu à référé sur cette demande dès lors que les appelantes n’allèguent ni l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant d’une violation dont elle ne précise pas la nature, ni d’un dommage imminent, ni l’obligation non sérieusement contestable qui serait à la charge du syndicat des copropriétaires.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur la demande incidente du syndicat des copropriétaires en infirmation et rectification en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dépose de guirlande lumineuse et en ce qu’elle a omis de reprendre ce rejet dans le dispositif de sa décision

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile alinéa 1er, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite .

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.

Le réglement de copropriété prévoit page 7 en son article 3, intitulé 'Harmonie /Aspect de l’immeuble’ que les fenêtres, volets et fermetures extérieures, bien que constituant des parties privatives « ne pourront même en ce qui concerne leur peinture et leur matériau être modifiées tant dans la couleur de la peinture que dans la nature des matériaux » (…) et l’article 4 stipule qu’ 'aucune enseigne réclame ou inscription de publicité ne pourra être apposée à l’extérieur des parties privatives et que les enseignes commerciales (paragraphe « Plaque indicatrice ' enseigne » page 8) devront être apposées dans la mesure des autorisations administratives préalables et dans le respect des règles de sécurité.'

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la guirlande lumineuse apposée en façade par la société La Madrague constitue un trouble manifestement illicite dès lors qu’elle porte atteinte de manière particulièrement importante et remarquable à l’aspect extérieur de l’immeuble, notamment au regard des articles 3 et 4 du réglement de copropriété précités et de la stipulation du réglement de copropriété suivante : 'aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportés par un coproprietaire aux balcons, loggias, terrasses qui, extérieurement, romprait l’harmonie de L’immeuble ».

Toutefois, le premier juge a considéré à bon droit que les stipulations du réglement de copropriété, lesquelles s’analysent strictement dès lors qu’elles concernent des clauses restrictives limitatives de droits de propriété, ne font référence à l’harmonie de la façade qu’à l’article 3 relatif aux 'fenêtres, volets et fermetures’ et à l’article 4 concernant l’apposition des plaques et enseignes commerciales en façade, n’évoquant pas la question des décorations de type 'guirlande lumineuse'.

En outre, il ne résulte pas non plus avec évidence des clichés photographiques produits que la guirlande lumineuse litigieuse serait de nature à rompre l’harmonie de l’immeuble ni à constituer un trouble manifestement illicite, le premier juge ayant justement qualifié d’atteinte 'mineure’ l’ancrage en façade de ladite guirlande.

En conséquence, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur ce point ainsi qu’il sera mentionné au dispositif de la présente décision par application des dispositions de l’article 462 du code de procédure civile, ce chef de dispositif ayant omis d’être repris dans le 'Par ces motifs’ de la décision dont appel.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction de faire cesser les nuisances olfactives, sonores et visuelles, ainsi que sur la demande d’injonction de ne pas encombrer les parties communes

Aux termes de l’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble'.

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires qui souhaitent effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, de solliciter une autorisation de l’assemblee générale des copropriétaires.

L’article 7 section II du réglement de copropriété stipule 'Les occupants, quels qu’ils soient, des locaux privatifs, ne pourront porter en rien atteinte à la tranquillité des autres copropriétaires. (…) Tout bruit, tapage nocturne et diurne, de quelque nature que ce soit, susceptible de troubler la tranquillité des occupants, est formellement interdit (…)

De façon générale, les occupants ne devront en aucun cas causer un trouble de jouissance diurne ou nocturne par les sens, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toute autrecause, le tout compte tenu de la destination de L’immeuble.'

Le syndicat des copropriétaires estime que c’est par une erreur d’analyse que le premier juge a considéré que le caractère répété et anormal des nuisances sonores, visuelles et olfactives générées par la société La Madrague dans l’exploitation de son restaurant ne serait pas établi, au simple motif notamment que les attestations produites pour non respect du formalisme prescrit par l’article 202 du code de procédure civile ne serait pas respecté.

Toutefois force est de constater que les éléments communiqués par le syndicat des copropriétaires sont insuffisants à caractériser ces nuisances dès lors que:

— si le syndicat des copropriétaires allègue de rassemblements de cyclistes à l’initiative de la société la Madrague en soirées du premier semestre 2022, ceux-ci ne sont pas justifiés hormis par des témoignages anciens et imprécis regroupés en pièce 10 intitulée ' mails divers de plaintes de copropriétaires'

— les attestations produites ne sont pas conformes aux prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile et doivent donc êre écartées des débats,

— seul un constat de commissaire de justice du 13 mai 2022 mentionnant 'une odeur de tomate’ est produit,

— les courriers électroniques de M. [J] du 24 novembre 2023 et du 2 juillet 2024 ne sont pas suffisamment probants ni étayés.

Le syndicat des copropriétaires échoue donc à établir, avec l’évidence requise en référé, le caractère répété et anormal des nuisances olfactives, sonores et visuelles, susceptibles de caractériser une violation manifeste du réglement de copropriété.

Par ailleurs, et concernant la caractérisation des nuisances visuelles qui serait constituée par l’encombrement de la courette tel qu’allégué par le syndicat des copropriétaires, il ressort de l’article 2°1 du réglement de copropriété intitulé ' Encombrement de la section III, Usage des Parties Communes, que a) Nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes, ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage exclusivement personnel, en dehors de leur destination normale, sauf cas de nécessité.'

Or, la société P 05 est propriétaire des quatre emplacements qui sont situés dans la courette litigieuse.

En l’état, il ne saurait lui être reproché des faits d’encombrement sur ses parties privatives.

Enfin, il apparaît que le syndicat des copropriétaires ne procède que par simples affirmations pour alléguer de ce que la société La Madrague continue de 'faire « déborder les poubelles », de stocker du mobilier dans la courette, ainsi que des encombrants’ sans verser aucun élément de nature à justifier de ses dires : la persistance de l’encombrement n’est pas établie et le trouble n’apparait pas actuel : il n’y a donc lieu à référé.

L’ordonnance sera confirmée de ces chefs.

Sur les demandes accessoires

Le sens de la présente décision commande de confirmer l’ordonnance dont appel sur les chefs des dépens et des frais irrépétibles.

En cause d’appel, les sociétés P05 et la Madrague qui succombent à titre principal, seront condamnées in solidum aux dépens.

Elles seront également condamnées à payer à au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande des sociétés P05 et La Madrague au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] tendant à voir enjoindre sous astreinte aux sociétés P05 et La Madrague, de déposer la guirlande lumineuse apposée en façade;

Condamne in solidum les sociétés P05 et La Madrague aux dépens d’appel,

Condamne in solidum les sociétés P05 et La Madrague à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Rejette les demandes des sociétés P05 et La Madrague au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT