Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 07 MAI 2025

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/02700 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDC57

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 décembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 17/04019

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7] [Localité 9] représenté par son syndic, la soiété TRAGESTIM, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 789 591 146

C/O Société TRAGESTIM

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Laurent MEILLET de l’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : A0428

INTIMEES

Société AXYME prise en la personne de Maître [P] [C]

[Adresse 4]

[Localité 5]

DEFAILLANTE

Société AXA FRANCE IARD

SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 722 057 460

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par M^e Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

Société 3L PARTNERS aujourd’hui dénommée BELGRAND IMMOBILIER

SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 489 376 475

[Adresse 2]

[Localité 6]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire , chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

**********

FAITS & PROCÉDURE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9] expose avoir voté, sous le mandat de son précédent syndic, la société Orfila de gestion immobilière, dite SOGI, des travaux de rénovation totale de l’immeuble, et reçu, en procédant à des appels de fonds auprès des copropriétaires et en bénéficiant de subventions, une somme de 204.313,50 ' pour y procéder.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il restait au 24 juin 2014 un solde de 85.000 ' en compte pour le reste des travaux à réaliser.

Le syndicat des copropriétaires a choisi alors un nouveau syndic en la personne de la société par actions simplifiée 3L Partners.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2015, il a été mis fin au mandat de la société 3L Partners et la société par actions simplifiée Tragestim a été désignée comme nouveau syndic.

Le 15 janvier 2016, la société Tragestim, a vainement mis en demeure la société 3L Partners de restituer à la copropriété la somme de 85.000 ' qui ne lui avait pas été remise en même temps que les documents comptables et la trésorerie.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 9], représenté par son nouveau syndic, la société Tragestim, a saisi le Président du tribunal de grande instance de Paris, statuant en la forme des référés, afin de voir condamner la société 3L Partners à lui remettre le solde de trésorerie à hauteur de 85.000 '.

Par ordonnance du 7 juillet 2016 le Président du tribunal de grande instance de Paris a dit

n’y avoir lieu à référé en invitant le syndicat des copropriétaires à se placer sur 'le terrain de la responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales, ou sur celui de la responsabilité pénale'.

Estimant que le mandat de la société 3L Partners a été marqué par plusieurs défaillances et manquements, et notamment par :

— l’absence de paiement des entrepreneurs sollicités pour réaliser les travaux régulièrement votés,

— une condamnation en paiement du syndicat des copropriétaires à hauteur de 38.187,81 ' par ordonnance de référé du 15 juillet 2015 au profit de la société par actions simplifiée Daniel Bain, au titre de travaux de plomberie impayés et que la somme litigieuse de 85.000 ' était destinée à régler,

— l’absence de transmission du solde de 85.000 ' au syndic lui ayant succédé,

le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9] a, par acte du 13 mars 2017, assigné la société 3L Partners et la société anonyme AXA France Iard prise en sa double qualité de garant financier et d’assureur de la responsabiltié civile de la société 3L Partners, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire et sous astreinte de 150 ' par jour de retard, à lui payer les sommes de :

—  85.000 ' à titre de restitution du solde de trésorerie ou à défaut, à titre indemnitaire pour ses fautes de gestion,

—  5.248,78 ' et 6.000 ' à titre de dommages et intérêts pour inexécution fautive,

—  5.000 ' à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et la somme de

—  3.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. notifiées par voie électronique le 9 juillet 2019.

La société anonyme AXA France s’est opposée à ces demandes.

La société 3L Partners nouvellement dénommée Belgrand Immobilier a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Paris du 11 octobre 2018.

La société d’exercice libéral à responsabilité limitée Axyme, en la personne de M. [P] [C], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur de la société Belgrand Immobilier, n’a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 15 décembre 2020 le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9] de l’intégralité de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à allouer aucune indemnité procédurale à la société anonyme AXA France Iard,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 9 février 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 octobre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 3 septembre 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9], appelant, invite la cour à :

— infirmer le jugement,

à titre principal,

— fixer sa créance au passif de la société 3L Partners aujourd’hui dénommée Belgrand Immobilier, entre les mains de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Axyme, en la personne de M. [P] [C], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Belgrand Immobilier, à la somme de 85.000 ', à titre de restitution du solde de trésorerie,

— condamner la société AXA France Iard à garantir la société 3L Partners au titre de la garantie financière de représentation des fonds, à hauteur de 85.000 ',

à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où la Cour ne s’estimerait pas suffisamment éclairée,

— ordonner une mesure d’expertise comptable et des comptes bancaires de la société 3L Partners pour connaître le sort de la somme de 85.000 ' encaissée selon chèque tiré par la société SOGI sur le compte bancaire ouvert à la banque Monte Paschi Banque,

— dire que les banques de la société 3L Partners seront déchargées du secret bancaire,

— fixer la rémunération de l’expert à ses frais avancés,

— surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

à défaut,

— fixer sa créance au passif de la société 3L Partners aujourd’hui dénommée Belgrand Immobilier, entre les mains de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Axyme, en la personne de M. [P] [C], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Belgrand Immobilier, à la somme de 85.000 ', à titre de dommages et intérêts pour les négligences de recouvrement constituant une faute de gestion de la société 3L Partners engageant sa responsabilité civile professionnelle,

— condamner en tant que de besoin la société AXA France à garantir la société 3L Partners au titre de l’assurance responsabilité civile professionnelle, à hauteur de 85.000 ' et à lui payer à ce titre la somme de 85.000 ',

en toutes hypothèses,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 150 ' par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir,

— fixer sa créance au passif de la société 3L Partners aujourd’hui dénommée Belgrand Immobilier, entre les mains de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Axyme, en la personne de M. [P] [C], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Belgrand Immobilier, aux sommes de 5.248,78 ' et 6.000 ' à titre de dommages et intérêts pour inexécution fautive du mandat de syndic,

— condamner la société AXA France à garantir la société 3L Partners, aujourd’hui dénommée Belgrand Immobilier, du montant de ces sommes au titre de l’assurance responsabilité civile professionnelle,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 150 ' par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir,

— condamner la société AXA France à lui payer la somme de 5.000 ' à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouter les intimées de toutes leurs demandes, fins et conclusions incidentes plus amples ou contraires,

— condamner la société AXA France aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 6.000 ' par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 2 septembre 2024 par lesquelles la société anonyme AXA France Iard, intimée, demande à la cour de :

— constater l’absence d’effet dévolutif de la déclaration d’appel,

— juger que le syndicat des copropriétaires, faute de fonder en droit et justifier de ses demandes à son encontre, dont il est ignoré à quel titre les condamnations sont demandées, en sera déclaré irrecevable et mal fondé,

— juger que la garantie financière souscrite auprès d’elle n’est pas mobilisable faute d’une créance certaine, liquide et exigible et d’une défaillance de la société 3L Partners pendant la période de garantie,

— juger que la police d’assurance souscrite au titre de la responsabilité civile n’est pas mobilisable faute de réunion des conditions de mise en jeu,

— juger que la non-représentation de fonds et la faute intentionnelle sont hors garantie,

— la mettre hors de cause,

— confirmer le jugement,

à titre subsidiaire,

— constater la dénonciation de la garantie financière au 4 janvier 2019,

— constater le plafond de garantie fixé à 2.000.000 ' pour les activités de syndic,

— juger que faute d’une déclaration de créance par le syndicat entre ses mains, dans le délai de trois mois suivant la publication de la dénonciation de la garantie, le syndicat est irrecevable en sa réclamation,

— juger que tout règlement doit intervenir au marc le franc,

— juger que la société 3L Partners n’a commis aucune faute et que l’exécution de son mandat est exempte de toute critique,

— juger que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir subi un préjudice indemnisable, soit né, actuel, direct et certain,

— déclarer le syndicat des copropriétaires mal fondé en ses demandes, et l’en débouter,

à titre infiniment subsidiaire,

— juger que le préjudice dont se prévaut le syndicat des copropriétaires s’assimile à une perte de chance laquelle n’est jamais équivalente à l’avantage escompté,

— ramener en de plus justes proportions le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires,

à titre encore plus subsidiaire,

— juger qu’en sa qualité de garant financier, elle est subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires et est en droit d’attendre de la société 3L Partners le remboursement de la somme de 85.000',

— juger que la société 3L Partners devra la relever et garantir de toutes condamnations qui pourront être prononcées à son encontre au titre de la restitution de la somme de 85.000 ',

— juger que la police d’assurance est opposable et s’applique dans la limite du plafond de garantie stipulé de 1.200.000 ' et la franchise de 380 ',

— juger qu’elle ne peut-être assujettie à une astreinte,

— débouter le syndicat des copropriétaires demande d’expertise,

— déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable et mal fondé en sa demande d’astreinte,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— débouter la société 3L Partners de toutes ses prétentions, fins et conclusions contraires,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 9] ou tout succombant aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.500 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu la signification de la déclaration à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9] délivrée à la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Axyme, en la personne de M. [P] [C], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Belgrand Immobilier, le 18 mars 2021 à personne habilitée et à la société par actions simplifiée Belgrand Immobilier le 25 mars 2021 suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la signification de conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9] délivrée à la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Axyme, en la personne de M. [P] [C], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Belgrand Immobilier, le 12 mai 2021 à personne habilitée et à la société par actions simplifiée Belgrand Immobilier le 14 mai 2021 suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile ;

Vu la signification de conclusions à la requête de la société anonyme AXA France Iard délivrée à la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Axyme, en la personne de M. [P] [C], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Belgrand Immobilier, le 5 août 2021 à personne habilitée et à la société par actions simplifiée Belgrand Immobilier le 9 août 2021 suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la signification de conclusions à la requête de la société anonyme AXA France Iard délivrée à la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Axyme, en la personne de M. [P] [C], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Belgrand Immobilier, le 5 septembre 2024 à personne habilitée et à la société par actions simplifiée Belgrand Immobilier le 25 septembre 2024 suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

SUR CE,

La société par actions simplifiée Belgrand Immobilier n’a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut.

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur l’effet dévolutif de la déclaration d’appel

Selon l’article 562 du code de procédure civile 'l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible'.

La société AXA France fait valoir que la déclaration d’appel du syndicat des copropriétaires ne mentionne qu’un appel total sans préciser les chefs du jugement critiqués, que les conclusions d’appelant ne sollicitent que d’infirmer purement et simplement le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de sorte qu’en l’absence de précision quant aux chefs du jugement critiqués, aucun effet dévolutif ne peut se produire, conduisant à la confirmation pure et simple du jugement.

Le dispositif du jugement est libellé comme suit :

'Par ces motifs,

Le tribunal statuant publiquement par un jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] [Localité 9] de l’intégralité de ses demandes,

Dit n’y avoir lieu à allouer aucune indemnité procédurale à la SA AXA France Iard,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] [Localité 9] aux entiers dépens qui seront recouvrés entre les mains de la SCP Cordelier & Associés, Avocats au Barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile'.

La déclaration d’appel est rédigée de la manière suivante :

« Objet/Portée de l’appel : Appel total en ce que ledit jugement a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] [Localité 9], de l’intégralité de ses demandes et l’a condamné aux dépens…'.

Au regard du dispositif du jugement, le syndicat des copropriétaires a bien mentionné expressément les chefs du jugement qu’il critique.

Par ailleurs le dispositif des premières conclusions d’appelant du syndicat énoncent :

'Par ces motifs

Vu les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1984 et suivants du code civil,

Vu les présentes conclusions et les pièces produites aux débats

Infirmer purement et simplement le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

À titre principal,

Fixer la créance du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ' [Localité 9] au passif de la société 3L Partners aujourd’hui dénommée Belgrand Immobilier, entre les mains de Maître [P] [C] représentant la SELARL Axyme, ès qualités de liquidateur judiciaire, à la somme de 85.000 euros, à titre de restitution du solde de trésorerie,

Condamner la Compagnie AXA France Iard à garantir la société 3L Partners au titre de la garantie financière de représentation des fonds, à hauteur de 85.000 euros,

À titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où la Cour ne s’estimerait pas suffisamment éclairée,

Ordonner une mesure d’expertise comptable et des comptes bancaires de la Société 3L Partners pour connaître le sort de la somme de 85.000 euros encaissée selon chèque tiré par la société SOGI sur le compte bancaire ouvert à la banque Monte Paschi Banque,

Dire que les banques de la société 3L Partners seront déchargées du secret bancaire,

Fixer la rémunération de l’expert aux frais avancés du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ' [Localité 9],

Surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

À défaut,

Fixer la créance du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ' [Localité 9] au passif de la Société 3L Partners aujourd’hui dénommée Belgrand Immobilier, entre les mains de Maître [P] [C] représentant la SELARL Axyme, ès qualités de liquidateur judiciaire, à la somme de 85.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour les négligences de recouvrement constituant une faute de gestion de la Société 3L Partners engageant sa responsabilité civile professionnelle,

Condamner en tant que de besoin la Compagnie AXA France Iard à garantir la société 3L Partners au titre de l’assurance responsabilité civile professionnelle, à hauteur de 85.000 ' et à payer à ce titre au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ' [Localité 9] la somme de 85.000 ',

En toutes hypothèses,

Assortir cette condamnation d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir ;

Fixer la créance du syndicat des copropriétaires au passif de la société 3L Partners aujourd’hui dénommée Belgrand Immobilier, entre les mains de Maître [P] [C] représentant la SELARL Axyme, ès qualités, à la somme de 5.248,78 euros et de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution fautive du mandat de syndic,

Condamner la Compagnie AXA France Iard à garantir la Société 3L Partners, aujourd’hui dénommée Belgrand Immobilier, du montant de ces sommes au titre de l’assurance responsabilité civile professionnelle,

Assortir cette condamnation d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir,

Condamner la Compagnie AXA France Iard à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ' [Localité 9], la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Débouter purement et simplement les intimées de toutes leurs demandes, fins et conclusions incidentes plus amples ou contraires.

Condamner la Compagnie AXA France Iard à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ' [Localité 9], la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la Compagnie AXA France Iard aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Laurent Meillet, avocat aux offres de droit qui le requiert conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile'.

Contrairement à la lecture, pour le moins parcellaire, qu’en fait la société AXA France, la déclaration d’appel comme les conclusions du syndicat des copropriétaires emportent effet dévolutif de l’appel.

La société AXA France doit être déboutée de sa demande tendant à faire constater l’absence dévolutif de la déclaration d’appel.

Sur la créance de 85.000 '

Le syndicat des copropriétaires expose qu’il a voté, sous le mandat de son précédent syndic, la société SOGI (société de gestion immobilière), des travaux de rénovation totale de l’immeuble, et a perçu une somme de 204.313,50 ' pour y procéder, en procédant à des appels de fonds auprès des copropriétaires et en bénéficiant de subventions, qu’à la fin de l’exercice 2013, certains des travaux votés avaient été réalisés et un solde de 99.394,40 ' restait dans ses comptes pour les derniers travaux à réaliser, qu’à partir du 24 juin 2014 la société 3L Partners a été nommée en qualité de syndic au lieu et place de la SOGI, qu’il restait alors un solde de 85.000 ' en compte pour terminer les travaux et que cette somme de 85.000 ' a été transmise par la société SOGI à la société 3L Partners par chèque n°941625 du août 2014, que, reprochant à la société 3L Partners divers manquements et défaillances, l’assemblée générale du 25 juin 2015 a décidé de ne pas renouveler son mandat de syndic et a désigné la société par actions simplifiée Tragestim en qualité de syndic, que le 15 janvier 2016, la société Tragestim, a vainement mis en demeure la société 3L Partners de restituer la somme de 85.000 ' qui ne lui avait pas été remise en même temps que les documents comptables et la trésorerie.

Par jugement du 11 octobre 2018 le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture de la liquidation judiciaire de la société par actions simplifiée Belgrand Immobilier, nouvelle dénomination de la société 3L Partners, et désigné la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Axyme en la personne de M. [P] [C], mandataire judiciaire, en qualité de liquidateur (pièce syndicat n° 25 : extrait Kbis).

Le syndicat des copropriétaires a déclaré sa créance à titre chirographaire pour la somme de 114.941,94 ' entre les mains du liquidateur par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 novembre 2018 (pièce syndicat n° 26 : déclaration de créance).

Préalablement et par acte du 13 mars 2017 le syndicat des copropriétaires a assigné la société 3L Partners et la société AXA France prise en sa double qualité de garant financier et d’assureur de la responsabilité civile de la société 3L Partners devant le tribunal aux fins d’obtenir notamment leur condamnation solidaire à lui payer diverses sommes d’un montant de 114.941,94 ' dont celle de 85.000 ' à titre de restitution du solde de trésorerie. La société Axyme ès qualités de liquidateur de la société 3L Partners a été attraite ultérieurement à la procédure.

L’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 fait obligation aux professionnels de l’immobilier de justifier notamment :

— d’une 'garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier’ : cette garantie a pour seul objet de prendre en charge les fonds qui ont été détournés par le professionnel de l’immobilier ;

— d’une 'assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle'.

La garantie financière et l’assurance de responsabilité civile professionnelle sont deux modalités de protection des mandants, et ces régimes de protection ne se cumulent pas.

Pour la demande en paiement de la somme de 85.000 ', la société AXA France ne peut être mise en cause par le syndicat des copropriétaires qu’en sa qualité, non pas d’assurance responsabilité civile, mais de garant financier sur le fondement de l’article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite Loi Hoguet, qui réglemente les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, s’agissant d’une somme détournée.

Aux termes de l’article 39 du décret du 17 mars 1967 pris en application de la loi du 2 janvier 1970, la garantie financière ne joue que sur justification d’une créance certaine, liquide et exigible et que la personne garantie soit défaillante sans que le gérant puisse opposer au créancier le bénéfice de discussion.

L’article 39 du décret du 20 juillet 1978 dispose :

'La garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l’occasion d’une opération mentionnée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 susvisée. Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, sans que le garant puisse exiger du créancier qu’il agisse préalablement contre le professionnel débiteur aux fins de recouvrement.

En cas d’instance en justice, le demandeur doit aviser le consignataire ou le garant de l’assignation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Pour le consignataire ou le garant, la défaillance de la personne garantie peut résulter d’une sommation de payer suivie de refus ou demeurée sans effet, pendant un délai d’un mois à compter de la signification de la sommation faite à celle-ci.

Si le garant conteste l’existence des conditions d’ouverture du droit au paiement ou le montant de la créance, le créancier peut assigner directement le garant devant la juridiction compétente'.

Selon l’article 42 du même décret, alinéas 1 et 2, 'le paiement est effectué par le consignataire ou par le garant à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la présentation d’une demande écrite accompagnée de justificatifs. En cas de cessation de la garantie avant l’expiration de ce délai, son point de départ est reporté à la date de publication de l’avis prévu à l’article 45.

Si plusieurs demandes sont reçues pendant ce délai, une répartition a lieu au marc le franc dans le cas où le montant total des demandes excéderait le montant de la garantie'.

Aux termes de l’article 45 du même décret, alinéa 3, 'toutes les créances visées à l’article 39 qui ont pour origine un versement ou une remise fait antérieurement à la date de cessation de la garantie restent couvertes par le garant si elles sont produites par le créancier dans un délai de trois mois à compter de la réception de la lettre prévue au premier alinéa, lorsque celui-ci est au nombre des personnes mentionnées par cet alinéa, ou, dans les autres cas, de la publication de l’avis prévu au troisième alinéa de l’article 44. Ce délai ne court que s’il est mentionné, ainsi que son point de départ, par la lettre ou par l’avis, selon le cas'.

Sur l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 85.000 '

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que :

— la somme de 85.000 ' a été transmise par la société SOGI à la société 3L Partners par chèque n° 941625 le 8 août 2014 (pièce n°2),

— la société 3L Partners a reçu ces fonds :

la somme de 85.000 ' apparaît en page 8 du Grand livre comptable tenu par société 3L Partners au titre de l’année 2015 (pièces n°3, 7 et 41),

le comptable de la société 3L Partners reconnaît que le chèque de 85.000 ' a été encaissé sur le compte global de la société 3L Partners ouvert dans les livres de la Banque Delubac (pièce n°4),

la copie recto verso du chèque de 85.000 ' (pièces n° 45 et 46) confirme que la société 3L Partners a encaissé le chèque.

Le comptable de la société 3L Partners écrit le 15 janvier 2016 (pièce n° 4) :

'… Après vérification, il s’avère donc que le solde de trésorerie de votre copropriété n’a jamais été repris dans vos comptes lors de la reprise comptable de M. [X].

Cependant, je trouve bien trace d’un chèque de 85.000 ' le 4 août 2014 (valeur 5 août 2014) sur le compte global Delubac de 3L Partners.

A ce jour ce compte est clôturée par M. [Y] [président de la société Belgrand Immobilier, anciennement dénommée 3L Partners] afin d’ouvrir des comptes bancaires séparés pour chacune de nos copropriétés gérée….'.

Il est donc démontré que la somme de 85.000 ' a été transmise par l’ancien syndic SOGI à la société 3L Partners en vertu des travaux votés lors d’anciennes assemblées générales (pièce n°31), que la société 3L Partners a encaissé ce chèque sur son compte global ouvert dans les livres de la société banque Delubac et qu’elle n’a pas viré la somme de 85.000 ' sur le compte séparé du syndicat du [Adresse 7] alors qu’aux termes de la décision n°13 de l’assemblée générale du 24 juin 2014, qui a désigné la société 3L Partners en qualité de syndic (décision n° 5), les copropriétaires ont décidé d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires (pièce syndicat n° 31 : procès verbal de l’assemblée générale du 24 juin 2014).

S’agissant d’un solde de trésorerie de l’ancien syndic SOGI, le syndicat n’a pas à faire la preuve que les fonds ont été régulièrement appelés auprès des copropriétaires, qu’ils ont été payés par les copropriétaires et qu’il n’existe pas de copropriétaire débiteur. Contrairement à e que soutient la société AXA France, le solde de trésorerie existe bien, peu importe son origine.

En outre, le syndicat fait la preuve que ces fonds ont fait l’objet d’un détournement par la personne garantie à son profit et non pas d’une simple autre utilisation dans l’intérêt de la copropriété puisque la somme de 85.000 ' qui devait être reversée sur le compte bancaire séparé du syndicat est restée sur le compte global de la société 3L Partners dans les livres de la banque Delubac pour être utilisée dans l’intérêt exclusif de la société 3L Partners, comme l’indique l’article de presse communiqué par le syndicat (pièce n° 47).

La somme de 85.000 ' a donc été détournée par la société 3L Partners qui n’a pas été en mesure de la restituer malgré la mise en demeure du nouveau syndic, la société Tragestim, nommée par l’assemblée générale du 25 juin 2015 (pièces syndicat n° 6 : procès verbal de assemblée générale du 25 juin 2015 et n° 7 : mise en demeure du 15 janvier 2016).

La créance du syndicat est donc certaine et liquide à hauteur de 85.000 ' correspondant au chèque émis par la société SOGI, précédent syndic et encaissé par la société 3L Partners.

Elle est exigible puisque le syndic révoqué, la société 3L Partners, a l’obligation de transmettre notamment les fonds qu’il détient au nouveau syndic dans un délai de quinze jours, par application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, ce qu’il n’a pas fait.

Sur la mise en oeuvre de la garantie financière

S’agissant des conditions de mise en oeuvre de la garantie financière, il est établi que la société 3L Partners est défaillante puisqu’elle n’a pas versé la somme de 85.000 ' malgré la mise en demeure du 15 janvier 2016 et qu’elle est placée en liquidation judiciaire depuis le 11 octobre 2018. D’ailleurs le liquidateur ne s’est pas manifesté, ni en première instance, ni devant la cour.

La garantie financière souscrite auprès de la société AXA France a été dénoncée suivant une publication parue le 4 janvier 2019 (pièces AXA 3-1 à 3-2).

Cependant, le syndicat a assigné la société AXA France devant le tribunal le 13 mars 2017, soit près de deux ans avant la publication de la cessation de garantie, l’assignation valant déclaration de créance auprès du garant financier.

Au visa de l’article 42 du décret du 20 juillet 1972 la société AXA France oppose une répartition au marc le franc dans la mesure où le plafond de la garantie financière est limité à hauteur de 2.000.000 ' ((pièce AXA n°5 : attestation de garantie).

Elle fait valoir que le montant total des demandes relatives à la mobilisation de la garantie souscrite par la société Belgrand Immobilier au titre de son activité de syndic s’élève à la somme de 4.723.032,24 ' (pièce AXA n° 7), ce qui excède le montant de la garantie.

Le taux de répartition au marc le franc prévue par l’article 42 précité s’établit, selon la société AXA France, à 2.000.000 / 4.723.032, 24 = 42 %.

A supposer que la somme de 4.723.032, 24 ' représente le montant total des réclamations faites auprès de la société AXA France en sa qualité de garant financier, cette dernière ne justifie cependant d’aucun versement à ce titre auprès des syndicats des copropriétaires réclamants, de sorte qu’elle ne démontre pas que sa garantie soit épuisée ou même entamée.

Il n’y a donc pas lieu à répartition au marc le franc.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 85.000 '.

Suivant la demande du syndicat des copropriétaires devant la cour, il y a lieu de :

— fixer la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9] au passif de la société par actions simplifié Belgrand Immobilier, entre les mains de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Axyme, en la personne de M. [P] [C], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Belgrand Immobilier, à la somme de 85.000 ', à titre de restitution du solde de trésorerie ;

— condamner la société anonyme AXA France Iard à garantir la société par actions simplifié Belgrand Immobilier au titre de la garantie financière de représentation des fonds, à hauteur de 85.000 '.

L’astreinte sollicitée, tout comme la demande d’expertise ne sont pas justifiées, les demandes du syndicat de ces chefs doivent être rejetées.

Sur la seconde créance de 5.548,78 ' et la demande de dommages et intérêts à hauteur de 6.000 '

Par ordonnance réputée contradictoire du 15 juillet 2015 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par la société 3L Partners a été condamné à payer à la société par action simplifiée Daniel Bain les sommes de 35.187,81 ' avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2015 et 3.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La société 3L Partners a été syndic du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] du 24 juin 2014 au 25 juin 2015.

Selon l’ordonnance de référé du 15 juillet 2015 (pièce syndicat n° 5), la société Daniel Bain a été chargée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de la réalisation de travaux de remplacement des chutes, de création d’une colonne montante avec raccordement des logements et du remplacement d’une colonne montant suivant deux devis du 21 février 2014, l’un de 45.664,95 ', l’autre de 8.654,26 ', acceptés par l’architecte de la copropriété qui a émis le 7 octobre 2024 deux ordres de service visant ces devis signés par le maître de l’ouvrage et la société Daniel Bain, laquelle a ensuite émis 3 factures pour la réalisation de ces travaux pour un montant total de 35.187,81 '. Ces factures n’ont pas été payées par le syndicat malgré une mise en demeure du 8 avril 2015. La société Daniel Bain a assigné le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, la société 3L Partners par acte d’huissier délivré le 27 mai 2015. L’audience devant le juge des référés, à laquelle le syndicat des copropriétaires n’a pas comparu, s’est déroulée le 24 juin 2015 et mise en délibéré au 15 juillet 2015.

La société 3L Partners était donc en fonction au moment des travaux réalisés par la société Daniel Bain (ordres de services du7 octobre 2014), lors de la réception de la mise en demeure le 8 avril 2015 ; elle a reçu l’assignation du 27 mai 2015, l’ordonnance étant réputée contradictoire, et elle était toujours en fonction le jour de l’audience le 24 juin 2025, peu importe qu’elle ne l’ait plus été le 15 juillet 2015.

La société 3L Partners a commis une faute en s’abstenant de payer les factures et en ne comparaissant pas à l’audience de référé pour présenter ses explications.

Si la somme de 35.187,81 ' est bien due par le syndicat, celui-ci subit néanmoins un préjudice du fait de la procédure diligentée par la société Daniel Bain qui n’aurait pas été contrainte d’assigner le syndicat en justice si la société 3L Partners avait payé les factures à la réception de celles-ci alors qu’elle disposait de la somme de 85.000 ' transmise par le précédent syndic SOGI qu’elle a détournée à son seul profit.

Le montant du préjudice financier subi par le syndicat du fait de la défaillance de la société 3L Partners se chiffre de la façon suivante :

— article 700 : 3.000 ',

— intérêts au taux légal sur les sommes de 35.187,81 ' et 3.000 ' : 2.548,78 ' (pièce syndicat n° 15 : calcul des intérêts),

soit au total 5.548,78 '.

Le préjudice de la copropriété s’analyse en une perte de chance.

La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Le paiement des sommes de 3.000 ' au titre de l’article 700 et 2.548,78 ' au titre des intérêts aurait pu être évité de manière certaine si la société 3L Partners avait remis la somme de 85.000 ' sur le compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires et payé l’entreprise dès la réception de la facture. Cette perte de chance doit être évaluée à 95 %, soit 3.000 + 2.548,78 x 0,95 = 5.271,34 '.

La société AXA France ne conteste pas sa garantie au titre de la police d’assurance responsabilité civile, mais dans les limites de son contrat (pièce AXA n°2). Les plafonds de garantie et franchises sont opposables à tous.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 5.548,78 '.

Une fois encore suivant la demande du syndicat des copropriétaires devant la cour, il y a lieu de :

— fixer la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9] au passif de la société par actions simplifié Belgrand Immobilier, entre les mains de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Axyme, en la personne de M. [P] [C], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Belgrand Immobilier, à la somme de 5.271,34 ', à titre de dommages-intérêts pour inexécution fautive du mandat de syndic ;

— condamner la société anonyme AXA France Iard à garantir la société par actions simplifié Belgrand Immobilier de la somme de 5.271,34 ' au titre de l’assurance responsabilité civile professionnelle.

Le retard dans le paiement d’une condamnation pécuniaire est sanctionné par l’allocation des intérêts au taux légal à compter de la décision de condamnation et pas par une astreinte.

L’astreinte sollicitée n’est donc pas justifiées, la demande du syndicat de ce chef doit être rejetée.

Les autres préjudices allégués par le syndicat qu’il chiffre à 6.000 ' ne sont pas démontrés. D’une part, l’assemblée générale du 21 juin 2016 n’a pas décidé d’un appel de fonds exceptionnel pour payer les condamnations prononcées par l’ordonnance du 15 juillet 2015 mais pour financer la procédure engagée contre la société 3L Partners, d’autre part il n’y a pas de préjudice lié à la perte de chance de se défendre puisque le syndicat ne conteste pas devoir le paiement des factures de la société Daniel Bain et qu’il n’y a aucun élément permettant de supposer que le syndicat aurait pu obtenir un abattement de 5.000 ' de sa dette du fait de la défectuosité des travaux réalisés. La demande du syndicat relative à la somme de 6.000 ' doit être rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société AXA France à lui payer la somme de 5.000 ' de dommages-intérêts pour résistance abusive.

En application des dispositions des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice ou la défense à une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute.

Le syndicat ne rapporte pas la preuve de ce que la défense de la société AXA France aurait dégénéré en abus, puisque le syndicat a été débouté de ses demandes en première instance.

Le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société AXA France, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société AXA France.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la société anonyme AXA France Iard de sa demande tendant à constater l’absence d’effet dévolutif de la déclaration d’appel ;

Fixe la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9] au passif de la société par actions simplifié Belgrand Immobilier, entre les mains de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Axyme, en la personne de M. [P] [C], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Belgrand Immobilier, à la somme de 85.000 ', à titre de restitution du solde de trésorerie ;

Condamne la société anonyme AXA France Iard à garantir la société par actions simplifié Belgrand Immobilier au titre de la garantie financière de représentation des fonds, à hauteur de 85.000 ' ;

Fixe la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9] au passif de la société par actions simplifié Belgrand Immobilier, entre les mains de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Axyme, en la personne de M. [P] [C], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Belgrand Immobilier, à la somme de 5.271,34 ', à titre de dommages-intérêts pour inexécution fautive du mandat de syndic ;

Condamne la société anonyme AXA France Iard à garantir la société par actions simplifié Belgrand Immobilier de la somme de 5.271,34 ' au titre de l’assurance responsabilité civile professionnelle ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes d’expertise, de dommages-intérêts à hauteur de 6.000 ' et d’astreinte ;

Condamne la société anonyme AXA France Iard aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 9] la somme de 6.000 ' par application de l’article 700 du même code ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE