Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2025

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/11136 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH3AW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mars 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] – RG n° 22/07928

APPELANTE

Madame [H] [C]

[Adresse 4]

[Localité 7]

née le [Date naissance 1] 1944 à [Localité 10]

Représentée et assistée de M^e Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1192

INTIME

Monsieur [W] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 8]

né le [Date naissance 3] 1970 à [Localité 13]

Représenté et assisté de M^e Isabelle WURSTHORN de la SELARL GAA, avocat au barreau de PARIS, toque : R116

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Laura TARDY, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Monsieur Edouard Lambry, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Mme [H] [C] est propriétaire d’un studio situé [Adresse 5]. Elle l’a mis à disposition de M. [W] [Z] à compter du 2 juillet 2020 moyennant paiement de la somme de 550 euros par mois, charges comprises, et le versement de la somme de 520 euros à titre de 'caution’ ; la qualification du contrat fait l’objet du présent litige.

Par acte d’huissier du 20 septembre 2022, Mme [H] [C] a fait assigner M. [W] [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— débouter M. [Z] de ses demandes,

— dire et juger qu’il s’est maintenu de façon abusive dans les lieux après expiration de son contrat saisonnier,

— dire et juger que le contrat est entaché de nullité pour vice de consentement et prononcer sa nullité,

— dire et juger que M. [Z] est occupant sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros à compter du 30ème jour suivant la signification de la décision,

— condamner M. [W] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, à compter du 30 septembre 2021, ainsi qu’à la somme de 8000 euros au titre des dommages et intérêts,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire pour non-respect des obligations contractuelles,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi au visa de l’article 82-1 du code de procédure civile afin d’appeler les parties à comparaître devant le juge des contentieux de la protection.

M. [W] [Z] a sollicité le débouté des demandes de Mme [C], la requalification du bail verbal en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, la condamnation de Mme [C] à la somme de 4000 euros pour manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent et à son obligation de jouissance paisible, la remise des attestations de loyers, nécessaires à la CAF, et à titre subsidiaire, accorder un délai jusqu’au 30 juin 2023 pour quitter les lieux, rejeter la demande de dommages et intérêts de Mme [C] et la condamner à verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire entrepris du 20 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris :

REQUALIFIE le contrat de location verbal intervenu le 2 juillet 2020 entre Mme [H] [C] et M. [W] [Z] en un contrat de location à titre de résidence principale, tacitement reconduit jusqu’au 1er juillet 2023 ;

DEBOUTE Mme [H] [C] de sa demande de nullité du contrat de bail et de sa demande de résiliation du contrat de bail pour manquement contractuel, les demandes subséquentes devenant sans objet ;

DEBOUTE Mme [H] [C] de se demande d’expulsion pour le 30 juin 2023, du chef du congé délivré, cette demande ne pouvant pas aboutir à la date du délibéré, soit le 20 mars 2023 ;

DEBOUTE Mme [H] [C] de ses demandes de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [W] [Z] au paiement de la somme de 443,68 euros au titre des factures d’électricité ;

CONDAMNE Mme [H] [C] à payer à M. [W] [Z] la somme de 3410 euros au titre de son préjudice d’agrément ;

CONDAMNE Mme [H] [C] à délivrer à M. [W] [Z] des quittances de loyers;

DIT n’y avoir lieu à indemnités au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [H] [C] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est assorti de l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 23 juin 2023 par Mme [H] [C],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 10 septembre 2025 par lesquelles Mme [H] [C] demande à la cour de :

JUGER Madame [H] [C] recevable et bien-fondée en l’intégralité de ses demandes, dires, fins et conclusions ;

DEBOUTER a contrario M. [W] [Z] de l’intégralité de ses demandes, dires, fins et conclusions ;

INFIRMER le jugement rendu le 20 mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de PARIS en toutes ses dispositions (sauf en ce qu’il a condamné M. [Z] à payer ses factures d’électricité à Madame [C]),

Statuant à nouveau,

Y ajoutant

JUGER que le contrat liant Madame [C] à M. [Z] doit être qualifié de convention d’occupation précaire du logement sis au 6ème étage du [Adresse 6] ;

JUGER qu’à la suite du départ de M. [Z], par lettre de congé en date du 14 mars 2023 reçu le 17 mars par Madame [C], il a été mis fin à l’occupation des lieux par M. [Z] du logement sis au 6ème étage du [Adresse 6] ;

CONDAMNER M. [Z] à payer à Madame [C], la somme de 311 euros, à titre de l’indemnité d’occupation restant due à la suite de son départ effectif des lieux en date du 24 mars 2023, concernant le préavis d’un mois pour la période du 1er au 17 avril 2023 ;

CONDAMNER M. [Z] à payer à Madame [C], la somme de 1319 euros pour les travaux de remise en état suite aux dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie de la faute de M. [Z] ;

JUGER que le studio délivré par Madame [C] à M. [Z] remplissait bien les critères de décence prévus par la loi et les règlements ET REFORMER donc le Jugement en ce qu’il a condamné Madame [C] a payé à 3410 € à M. [Z] du fait d’une supposée indécence dudit logement ;

REFORMER en tout état de cause le Jugement de 1ère instance lorsque celui-ci a refusé les demandes pécuniaires de Madame [C] ;

CONDAMNER M. [Z] à payer à Madame [C] la somme de 6.200 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice matériel et financier en termes de perte de loyers subi par Madame [C] ;

CONDAMNER M. [Z] à payer à Madame [C] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral subi par Madame [C] ;

CONDAMNER M. [Z] à payer à Madame [C] la somme de 6.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER M. [Z] aux entiers dépens de l’instance d’appel et de 1ère instance.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 29 aout 2025 par lesquelles M. [W] [Z] demande à la cour de :

A TITRE PRINCIPAL ET A TITRE RECONVENTIONNEL :

DECLARER M. [Z] recevable et bien fondé en ses demandes ;

DEBOUTER Madame [C] de son appel à l’encontre du jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de PARIS, comme étant infondé ;

DEBOUTER Madame [C] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions comme mal fondées ;

CONFIRMER le jugement prononcé le 20 mars 2023 en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu’il a :

Requalifié le contrat de location verbal intervenu le 2 juillet 2020 entre Madame [H] [C] et M. [W] [Z] en un contrat de location à titre de résidence principale, tacitement reconduit jusqu’au 1er juillet 2023 ;

Débouté Madame [H] [C] de sa demande de nullité du contrat de bail et de sa demande de résiliation du contrat de bail pour manquement contractuel, les demandes subséquentes devenant sans objet ;

Débouté Madame [H] [C] de ses demandes de dommages et intérêts ;

Condamné M. [W] [Z] au paiement de la somme de 443,68 euros au titre des factures d’électricité ;

Constatéque le logement, objet du bail, ne répondait pas aux conditions légales de décence ;

Constaté que Madame [C] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et à son obligation de jouissance paisible ;

Condamné Madame [C] à payer à M. [Z] la somme de 3.410 euros au titre de son préjudice d’agrément correspondant à la période écoulée entre le 1er juillet 2020 et le 31 janvier 2023 ;

Condamné Madame [C] à délivrer à M. [W] [Z] des quittances de loyers ;

Condamné Madame [H] [C] aux dépens de l’instance.

CONDAMNER Madame [C] à payer à M. [Z] la somme indûment perçue de 117,41 € à titre de loyer correspondant à la période s’étant écoulée entre le 24 et le 31 mars 2023 ;

CONDAMNER Madame [C] à restituer à M. [Z] le dépôt de garantie d’un montant de 520 € ;

CONDAMNER Madame [C] à verser à M. [Z] une somme complémentaire de 195 € au titre de son préjudice d’agrément correspondant à la période s’étant écoulée entre le 1er février 2023 et le 24 mars 2023, date du départ effectif de M. [Z] du logement ;

CONDAMNER Madame [C] à remettre à M. [Z] l’attestation de loyer afin de permettre à ce dernier de faire le nécessaire auprès de la C.A.F. et percevoir les aides qui lui sont dues ;

CONDAMNER Madame [C] à payer à M. [Z] une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La CONDAMNER à supporter les entiers dépens d’instance et d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du contrat liant les parties

Le premier juge a requalifié le contrat de location verbal intervenu le 2 juillet 2020 entre Mme [C] et M. [Z] en un contrat de location à titre de résidence principale soumis à la loi du 6 juillet 1989, tacitement reconduit jusqu’au 1er juillet 2023. Pour mémoire, devant le premier juge, Mme [C], non assistée d’un conseil, sollicitait la qualification de contrat de location saisonnière non meublée d’un bien ne constituant pas la résidence principale de M. [Z], et M. [Z], la requalification du bail verbal en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris, Mme [C] sollicite devant la cour que le contrat soit qualifié de convention d’occupation précaire, en faisant valoir que le motif de précarité en l’espèce était l’acceptation ou non par la copropriété de sa demande de travaux visant à réunir deux studios lui appartenant au 6ème étage, dont le studio litigieux, ce dont elle affirme que M. [Z] avait connaissance depuis l’entrée dans les lieux. Elle soutient que la contrepartie financière exigée était modique, en ce que le prix mensuel au m² de l’immeuble pouvait monter jusqu’à 45 euros le m², soit 720 euros pour la superficie du logement de '16" m².

M. [Z] sollicite la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir qu’au moment de la conclusion du contrat, Mme [C] ne justifie pas qu’elle avait l’intention d’effectuer ces travaux, en ce que le contrat d’architecte date de juillet 2021 et la demande d’autorisation à la copropriété d’octobre 2021. Il ajoute que la contrepartie financière de 550 euros ne saurait être qualifiée de modique.

Pour retenir la qualification de convention d’occupation précaire, le juge doit caractériser l’existence au moment de la signature de la convention de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties (Civ. 3ème, 29 avril 2009, n°08-10.506, publié).

A ainsi pu être retenue la qualification de convention d’occupation précaire d’un contrat permettant une occupation des lieux moyennant une redevance modique et pendant un durée de quelques mois dans l’attente de la signature de l’acte authentique de vente conditionnée par l’obtention d’un crédit immobilier (Civ. 3ème, 6 mai 2021, n°20-10.992).

En l’espèce, la date de conclusion du contrat correspond à celle de l’état des lieux d’entrée, soit le 2 juillet 2020, faisant suite à une annonce parue sur le site PAP, moyennant un montant de 550 euros mensuels.

Contrairement à ce que soutient Mme [C], celle-ci ne justifie pas de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties au moment de la signature de la convention, en ce que le premier courrier simple (dont il n’est au demeurant nullement justifié de la réception par M. [Z]) dans lequel elle évoque son projet de travaux aux fins de réunir les deux studios de l’étage date du 2 août 2021, soit plus d’un an après l’entrée dans les lieux ; il en est de même du contrat d’architecte, datant du 26 juillet 2021, et de la demande d’autorisation de travaux à la copropriété, datant du 22 octobre 2021.

Au surplus, le montant mensuel réclamé s’élevant à 550 euros pour 18 m² ne saurait être qualifié de modique, et ce d’autant moins que le loyer de référence pour le quartier s’élève à 32,7 euros le m² en juillet 2020, soit 588,60 euros pour 18 m², ce qui n’est pas significativement plus élevé.

A titre surabondant, il convient de relever que Mme [C], tout en sollicitant la qualification du contrat de convention d’occupation précaire, invoque les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 au soutien de ses demandes en paiement du solde d’indemnité d’occupation due pendant la période de préavis (article 15) et de réparations locatives (article 7), ainsi qu’en moyen de défense à la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par M. [Z] (article 6).

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a requalifié le contrat liant les parties en contrat de location soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur les demandes principales de Mme [C]

* Les demandes de nullité et de résiliation du bail

Le premier juge a débouté Mme [C] de ses demandes de nullité du bail et de résiliation du bail pour manquement contractuel, et a dit que les demandes subséquentes étaient sans objet ; il a également débouté Mme [C] de sa demande d’expulsion pour le 30 juin 2023 du chef du congé délivré, cette demande ne pouvant pas aboutir à la date du délibéré, soit le 20 mars 2023.

Mme [C], qui a visé ces chefs de dispositif dans sa déclaration d’appel, sollicite uniquement devant la cour qu’il soit 'jugé qu’à la suite du départ de M. [Z] par lettre de congé en date du 14 mars 2023 reçu le 17 mars par Mme [C], il a été mis fin à l’occupation des lieux par M. [Z]'. Dans la partie 'discussion’ de ses écritures, elle indique : 'au total, Mme [C], en cause d’appel, ne s’attarde donc plus sur les questions de nullité ou de résiliation du contrat, les deux parties ayant admis que le contrat était terminé entre elles'.

M. [Z] conclut à la confirmation du jugement sur ces points.

En l’absence de nouvelle demande à ce titre devant la cour, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [C] de ses demandes de nullité et de résiliation du bail, sauf à y ajouter que le bail a pris fin le 24 mars 2023, date de la libération des lieux et d’établissement de l’état des lieux de sortie, faisant suite au congé pour motif légitime et sérieux en raison des travaux de restructuration des lieux délivré par Mme [C] le 15 décembre 2022.

* Le solde locatif et la demande reconventionnelle de M. [Z] à ce titre

Devant la cour, Mme [C] forme la demande de condamnation de M. [Z] à lui payer 'la somme de 311 euros au titre de l’indemnité d’occupation restant due à la suite de son départ effectif des lieux en date du 24 mars 2023, concernant le préavis d’un mois pour la période du 1er au 17 avril 2023".

Elle fait valoir qu’en délivrant à son tour un congé au bailleur le 14 mars 2023, réceptionné le 17 mars 2023, M. [Z] a 'indubitablement renoncé à sa faculté de libérer les lieux à tout moment puisqu’il a fixé lui-même la date à laquelle le bail se terminerait', et soutient qu’il ne 'peut plus revenir sur ladite date (qu’il a lui-même fixée) et bénéficier des avantages octroyés par le congé antérieur du bailleur'. Elle ajoute que, si elle a accepté de faire l’état des lieux le 24 mars 2023, elle n’a jamais accepté expressément et sans équivoque de libérer M. [Z] de son préavis.

M. [Z] sollicite que Mme [C] soit déboutée de sa demande et sollicite à titre reconventionnel sa condamnation au paiement de 'la somme indûment perçue de 117,41 euros à titre de loyer correspondant la période s’étant écoulée entre le 24 et le 31 mars 2023".

Il fait valoir que, lorsque le locataire reçoit congé, il n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux, peu important qu’il ait lui-même ensuite donné congé, dès lors que celui du bailleur a été notifé en premier. Il souligne que le congé délivré par huissier le 15 décembre 2022 à la requête de Mme [C] mentionnait expressément qu’en cas de départ du locataire avant l’expiration du délai de préavis, il ne serait redevable du loyer et des charges que pour la période pendant laquelle il aurait réellement occupé les lieux. Il déclare avoir réglé la totalité du loyer de mars, alors qu’il n’était redevable que jusqu’au 24 mars 2023.

Selon l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur'.

En présence de deux congés successifs délivré par le bailleur et le locataire, le bailleur ayant délivré en premier lieu un congé, le locataire n’est redevable des loyers et des charges que jusqu’à son départ (Civ. 3ème, 2 mai 2012, n°11-17.299).

En l’espèce, Mme [C] a fait délivrer à M. [Z] par acte d’huissier du 15 décembre 2022 un congé pour motif légitime et sérieux constitué par la réalisation de travaux de restructuration, à effet au 30 juin 2023 ; le congé précisait expressément : 'si vous quittez les locaux avant l’expiration du délai de préavis, vous ne serez redevable du loyer et des charges que pour la période où vous avez réellement occupé les lieux'.

Par courrier daté du 14 mars 2023, et réceptionné le 17 mars 2023, M [Z] a notifié un congé à Mme [C] en précisant que la chambre pourrait être libérée à partir du 24 mars.

Le 24 mars 2023, les parties ont établi un procès-verbal d’état des lieux de sortie contradictoire.

Dans la mesure où Mme [C] a délivré en premier lieu un congé à M. [Z] pour motif légitime et sérieux le 15 décembre 2022, M. [Z] n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux, soit jusqu’au 24 mars 2023, peu important qu’il ait ensuite notifié un congé à Mme [C].

En conséquence, il convient de débouter Mme [C] de sa demande en paiement de 'l’indemnité d’occupation’ pour la période du 1er au 17 avril 2023.

La demande reconventionnelle de M. [Z] au titre de la restitution du loyer perçu pour la période du 25 au 31 mars 2023 doit être accueillie à hauteur de la somme de :

520 [soit le loyer hors provisions sur charges, conformément à la demande] x 7 jours : 31 = 117,41 euros.

* Les réparations locatives et la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie formée par M. [Z]

Devant la cour, Mme [C] forme une demande de condamnation de M. [Z] au paiement de la somme de 1319 euros pour les travaux de remise en état suite aux dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie, se décomposant ainsi :

— nettoyage des deux murs couverts de moisissures et peinture : 1558,10 euros

— remplacement des deux stores dégradés : 272 euros

— remplacement de la bonde sous évier dégradée : 8,90 euros,

soit la somme totale de 1839 euros, dont elle déduit le dépôt de garantie de 520 euros.

Elle fait valoir qu’alors que l’état des lieux d’entrée indiquait le très bon état du logement, l’état des lieux de sortie mentionnait notamment des moisissures importantes sur deux murs, outre qu’elle a dû remplacer deux stores dégradés et la bonde sous évier. Elle déclare que, 'si le devis ne porte pas que sur des travaux de peinture, mais aussi sur des travaux de remise en état du studio auquel elle n’a 'pas donné suite puisqu’elle a réalisé par la suite des travaux plus globaux de réunion des deux studios', 'pour autant, la responsabilité de M. [Z] dans la détérioration de l’état du studio reste pleine et entière puisque les désordres signalés dans le devis et l’état des lieux de sortie ne l’étaient pas lors de l’état des lieux d’entrée'. Elle ajoute qu’une ancienne locataire atteste que le studio loué était parfaitement sain.

M. [Z] sollicite qu’elle soit déboutée de sa demande, et forme une demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie d’un montant de 520 euros, en faisant valoir que le logement était humide en raison d’une ventilation défectueuse et d’une condensation entre un mur de cheminée et l’enduit du mur de la chambre située au dernier étage, que l’état dégradé des stores n’est pas mentionné dans l’état des lieux, et surtout, que Mme [C] a mené à bien des travaux de restructuration de grande ampleur, nécessitant la rénovation totale des deux lots, de sorte que le devis de remise en état du studio a été établi pour les seuls besoins de la procédure, mais que les travaux n’ont jamais été effectués.

En vertu de l’article 7 c), 'le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement'.

L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses. Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition. Dès lors, doit être censuré l’arrêt qui condamne un locataire à payer au bailleur des dommages-intérêts équivalents au coût de la remise en état des locaux précédemment loués au seul motif de l’inexécution des réparations par le locataire, sans constater qu’un préjudice pour le bailleur était résulté de sa faute contractuelle, alors qu’il invoquait une relocation rapide des locaux sans que le bailleur ait effectué de travaux et à des conditions plus favorables (Civ. 3ème, 27 juin 2024, n°22-24.502).

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée contradictoire du 2 juillet 2020 mentionne un logement en très bon état s’agissant de la peinture des murs et du plafond.

L’état des lieux de sortie contradictoire du 24 mars 2023 mentionne des 'moisissures importantes sur deux murs, mur façade et mur de droite en entrant'. Aucune mention relative aux stores ou à la bonde n’est portée sur l’état des lieux, de sorte que la preuve de leur dégradation n’est pas rapportée.

S’agissant de la réfection des murs, Mme [C] produit un devis de la société Leroy Merlin d’un montant de 1558,10 euros TTC.

M. [Z] affirme sans en rapporter la preuve que la présence de moisissures serait due à la ventilation défectueuse du logement ; Mme [C] produit pour sa part une attestation de Mme [D], ancienne locataire du studio pour l’année universitaire 2019-2020, indiquant que le studio était sain et qu’il n’y avait jamais eu de moisissures sur les murs dont la peinture était en parfait état.

Il en résulte que M. [Z] doit prendre en charge les travaux de réfection des murs. Toutefois, il convient de prendre en compte les circonstances postérieures à la libération des locaux, consistant en l’espèce en la restructuration totale du studio litigieux et du studio attenant afin de les réunir. Mme [C] reconnaît dans ses écritures, s’agissant des travaux de remise en état du studio litigieux, qu’elle n’y a 'pas donné suite puisqu’elle a réalisé par la suite des travaux plus globaux de réunion des deux studios'.

Il convient dès lors de juger que le préjudice subi par Mme [C], s’il est constitué par la nécessité d’effectuer des travaux de remise en état des murs affectés de moisissures, ne saurait être évalué à hauteur de la totalité du devis dès lors que les travaux de remise en état du seul studio litigieux n’ont pas été réalisés, mais inclus dans les travaux globaux de restructuration des deux studios. Il convient donc de fixer à la somme de 520 euros le montant des réparations locatives dues par M. [Z] à ce titre, correspondant au montant du dépôt de garantie qui sera conservé par la bailleresse, de sorte qu’il convient de débouter M. [Z] de sa demande reconventionnelle de restitution de ce dernier.

* Les dommages et intérêts

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris qui l’a déboutée de ses demandes de dommages et intérêts, Mme [C] les porte devant la cour à 6200 euros en réparation du 'préjudice matériel et financier en terme de perte de loyers subis', et à 10.000 euros en réparation de son préjudice moral.

Elle fait valoir que le contrat liant les parties était une convention d’occupation précaire, et qu’en se maintenant abusivement dans le studio litigieux, M. [Z] a empêché la bonne et rapide exécution des travaux de réhabilitation pour la réunion des deux studios, lui faisant perdre environ 5000 euros du fait de la différence entre les loyers des deux studios et le loyer du studio réunifié. Elle ajoute qu’elle a perdu en outre 1200 euros correspondant au loyer d’un autre studio situé [Adresse 12] à [Localité 11] qu’elle avait proposé à M. [Z] lors du rendez-vous de conciliation d’octobre 2021, lequel a mis deux mois avant de décliner son offre.

S’agissant du préjudice moral, elle soutient que M. [Z] a 'eu des actes et propos calomnieux et insultants’ envers elle, ajoutant qu’il a 'réussi à l’abuser et à la tromper pour obtenir une occupation de son local', et que les voisins, l’architecte et l’entrepreneur des travaux 'témoignent du côté méchant et manipulateur de M. [Z] envers Mme [C]', 'personne âgée et décrite comme sympathique par ses locataires'.

M. [Z] conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que le contrat n’est pas une convention d’occupation précaire, mais un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, de sorte qu’il ne saurait être jugé fautif d’aucune occupation irrégulière. S’agissant du préjudice moral, il fait valoir qu’aucune faute de sa part n’est démontrée, et que les témoignages produits sont 'mensongers et de complaisance'.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par Mme [C], laquelle ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a rappelé que la demande de dommages et intérêts, qu’elle soit présentée sur un fondement contractuel ou délictuel, nécessite que soit rapportée la preuve d’une faute et d’un préjudice en lien avec celle-ci.

Or, en l’espèce, Mme [C] n’en justifie pas, dès lors qu’elle fonde sa demande de dommages et intérêts pour 'préjudice matériel et financier en termes de loyers subis’ sur l’existence entre les parties d’une convention d’occupation précaire qui a été écartée au profit d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, ainsi qu’il a été jugé plus haut. Il en résulte que Mme [C] n’avait aucun droit de demander à son locataire de déguerpir, ainsi qu’elle l’a fait dès le mois d’août 2021, et qu’elle devait lui délivrer un congé pour motif légitime et sérieux en raison des travaux envisagés, ce qu’elle n’a fait que le 15 décembre 2022 à effet au 30 juin 2023, M. [Z] y ayant donné suite en quittant les lieux le 24 mars 2023. Elle n’est dès lors pas fondée à lui réclamer l’indemnisation de la perte des loyers majorés du nouveau studio, dès lors qu’il n’avait pas à quitter les lieux, ni à accepter un quelconque relogement, avant la date d’effet du congé. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande à ce titre.

Le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande au titre du préjudice moral, aucune faute de M. [Z], qu’elle soit contractuelle ou délictuelle, n’étant établie, en ce que Mme [C] ne communique aucune suite réservée à la plainte qu’elle a déposée auprès du procureur de la République du tribunal judiciaire de Paris pour 'injures et calomnies', et en ce que les attestations produites, ne respectant au demeurant pas les formes de l’article 202 du code de procédure civile, émanent de deux de ses autres locataires ou de l’architecte et de l’entrepreneur auxquels elle a confié la réalisation des travaux de restructuration, de sorte qu’elles sont sujettes à caution.

* Le paiement des factures d’électricité

Mme [C] a visé dans sa déclaration d’appel le chef de dispositif ayant condamné M. [Z] à lui payer la somme de 443,68 euros au titre des factures d’électricité, mais ne le vise plus dans ses dernières conclusions.

M. [Z] n’ayant pas formé appel incident, il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [Z]

* Les dommages et intérêts

Le premier juge a condamné Mme [C] à payer à M. [Z] la somme de 3410 euros au titre de son préjudice d’agrément, correspondant à 20% du montant du loyer sur une période de 31 mois, janvier 2023 compris, aux motifs que le logement ne disposait ni de compteur électrique autonome, ni de douche, ni de toilettes.

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris sur ce point, Mme [C] sollicite que M. [Z] soit débouté de ses demandes, en faisant valoir :

— s’agissant du compteur électrique, que le décret du 30 janvier 2002 n’impose pas de disposer d’un compteur individuel, qu’elle avait informé M. [Z] dès la conclusion du contrat de la présence d’un seul compteur pour alimenter les deux studios de l’étage et lui avait présenté la voisine pour qu’ils partagent la facture, ce que ce dernier avait refusé au bout d’un an, conduisant la voisine à résilier son contrat et Mme [C] à devoir souscrire un contrat à son nom ; elle indique que, 'M. [Z] ayant également refusé de rembourser les factures EDF, elle a légitimement rompu le contrat à son nom et demandé à M. [Z] d’en souscrire un à son propre nom auprès du fournisseur de son choix’ ; elle ajoute qu’elle a écrit à Enedis pour demander le déplacement du compteur électrique, et que M. [Z] s’est opposé au remplacement de l’ancien compteur par un compteur Linky ;

— concernant la douche et les toilettes, que le décret du 30 janvier 2002 admet l’existence d’un WC extérieur au logement, à condition qu’il soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible, ajoutant qu’il était impossible d’installer une douche et des toilettes dans le studio, et que M. [Z] le savait puisque cela était indiqué dans l’annonce.

M. [Z] sollicite la confirmation du jugement entrepris, et forme devant la cour une demande complémentaire de dommages et intérêts d’un montant de 195 euros pour la période entre le 1er février et le 24 mars 2023.

Il fait valoir que la bailleresse a manqué à ses obligations de délivrance d’un logement décent et de garantie de jouissance paisible.

S’agissant du compteur électrique, il affirme que l’absence d’un compteur autonome l’a privé d’électricité à plusieurs reprises, notamment en juillet 2021, qu’Enedis a confirmé l’absence de conformité du compteur aux normes par un courriel du 27 janvier 2023, que Mme [C] a écrit à son locataire le 21 février 2022 pour l’informer qu’Enedis avait augmenté la puissance, reconnaissant dès lors l’existence d’un désordre, qu’elle a décidé d’interrompre la distribution d’électricité dans le logement en octobre 2022, le privant d’électricité pendant 7 jours du 14 au 21 octobre 2022, et obligeant son conseil à adresser une mise en demeure à la bailleresse à cet effet.

S’agissant de l’absence de douche et de WC, il souligne que le seul point d’eau existant était un évier, et qu’il devait rejoindre la nuit les toilettes sur le palier alors qu’il souffre de pertes d’équilibre et d’une enthésopathie plantaire.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…)'.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que 'le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

(…) 5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement (…)'.

En vertu de l’article 3 du même décret, 'le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) 5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible (…)'.

L’acceptation des lieux en l’état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent (3e Civ, 2 février 2010, n° 09-12.691)

Par ailleurs, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'le bailleur est obligé :

(…) b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…)'.

¿ S’agissant de l’installation électrique

Le fait que le logement n’était pas équipé d’un compteur électrique autonome, lequel se situait dans l’autre studio de l’étage appartenant également à Mme [C], ne caractérise pas en soi une indécence du logement, l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 précité exigeant uniquement que les réseaux et branchements d’électricité soient 'conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d’usage et de fonctionnement'. Le courriel produit par M. [Z], qui lui a été adressé le 27 janvier 2023 par le service client Enedis, selon lequel le technicien a constaté que le compteur n’était pas à une hauteur conforme lors de l’intervention du 18 novembre 2021, a été contesté par Mme [C] dans un courrier adressé à Enedis le 18 février 2023, laquelle s’étonne d’une intervention à la demande de M. [Z] dans un studio ne lui appartenant pas et dont il n’avait pas la clé, et rappelle que le compteur a été remplacé par un compteur Linky le 18 février 2022. En l’absence d’autres éléments, la preuve d’une indécence du logement du fait de l’installation électrique n’est pas rapportée.

En revanche, M. [Z] rapporte la preuve d’un manquement de la bailleresse à sa garantie de jouissance paisible, en ce qu’il résulte d’un courrier adressé à M. [Z] par Mme [C] le 21 février 2022 : 'au terme d’une véritable galère, Enedis m’a indiqué avoir augmenté la puissance, tout devrait donc être rentré dans l’ordre', preuve d’un dysfonctionnement au moins ponctuel de la puissance d’électricité du logement. Il résulte également des échanges de courriers recommandés entre Mme [C] et M. [Z] au mois d’octobre 2022 que Mme [C], après avoir mis en demeure M. [Z] de lui régler sous 48 heures la somme de 443,68 euros au titre des factures EDF de février à octobre 2022, a mis un terme au contrat d’électricité, laissant M. [Z] sans électricité pendant plusieurs jours, ce qu’elle ne conteste pas, avant de rétablir l’électricité suite à la mise en demeure adressée par le conseil de M. [Z]. Il en résulte qu’il est fondé à obtenir une indemnisation à ce titre.

¿ S’agissant de l’absence de douche et de WC dans le logement

Il résulte du procès-verbal de constat d’huissier du 13 octobre 2021 produit par M. [Z] que le logement loué est dépourvu de WC, et que le seul point d’eau est constitué par un évier.

Si l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 précité admet la présence de WC sur le palier du logement, comme cela est le cas en l’espèce, il exige en revanche la présence d’une baignoire ou d’une douche qui font défaut, de sorte que leur absence constitue un élément d’indécence du logement, ouvrant droit à indemnisation du locataire.

¿ S’agissant du montant de l’indemnisation

Les manquements de la bailleresse à son obligation de garantie de jouissance paisible, s’agissant de l’installation électrique, et à son obligation de délivrance d’un logement décent, s’agissant de l’absence de douche ou baignoire dans le logement, justifient que soit fixé à 15% du montant du loyer et des provisions sur charges le préjudice en résultant pour M. [Z] du mois de juillet 2020 au mois de mars 2023, soit :

(550 x 15% x 33 mois) = 2722,50 euros, à laquelle Mme [C] sera condamnée, infirmant le jugement entrepris sur ce point. M. [Z] sera débouté de sa demande complémentaire à ce titre formée devant la cour.

* La remise des quittances et de l’attestation de loyer pour la CAF

Le premier juge a condamné Mme [C] à délivrer à M. [Z] des quittances de loyer sur le fondement de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [C] a visé ce chef de dispositif dans sa déclaration d’appel, et sollicite que M. [Z] soit débouté de l’intégralité de ses demandes, incluant la demande nouvelle formée par M. [Z] devant la cour de remise d’une attestation de loyer pour la CAF, en faisant valoir qu’elle produit cette attestation.

M. [Z] sollicite la confirmation du jugement entrepris et, y ajoutant, demande à la cour la condamnation de Mme [C] à lui 'remettre l’attestation de loyer afin de lui permettre de faire le nécessaire auprès de la CAF et de percevoir les aides qui lui sont dues'.

Selon l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, 'le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges (…)'.

En l’espèce, Mme [C] ne justifie pas par les pièces produites avoir délivré de quittances de loyer à M. [Z]. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à ce titre.

En revanche, Mme [C] justifie par ses pièces 70 et 73 avoir délivré deux attestations de paiement des loyers couvrant la période du bail, de sorte que M. [Z] doit être débouté de sa demande de remise d’attestation, ajoutant au jugement entrepris sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens, mais de l’infirmer s’agissant de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [C], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d’appel.

L’équité commande de la condamner au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, infirmant le jugement entrepris sur ce point, et de 1500 euros en appel, y ajoutant.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— condamné Mme [C] à payer à M. [Z] la somme de 3410 euros au titre de son préjudice d’agrément,

— dit n’y avoir lieu à indemnité au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Constate que le bail a pris fin le 24 mars 2023,

Condamne Mme [H] [C] à payer à M. [W] [Z] la somme de 117,41 euros indûment perçue au titre du loyer pour la période du 25 au 31 mars 2023,

Condamne M. [W] [Z] à payer à Mme [H] [C] la somme de 520 euros au titre des réparations locatives, correspondant au montant du dépôt de garantie qui sera conservé par cette dernière,

Condamne Mme [H] [C] à payer à M. [W] [Z] la somme de 2722,50 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute Mme [H] [C] de sa demande au titre de 'l’indemnité d’occupation concernant le préavis d’un mois pour la période du 1er au 17 avril 2023",

Déboute M. [W] [Z] de ses demandes reconventionnelles de restitution du dépôt de garantie, de dommages et intérêts complémentaire et de condamnation de Mme [C] à lui remettre une attestation de loyer pour la CAF,

Condamne Mme [H] [C] à payer à M. [W] [Z] les sommes de 1.500 euros au titre de la première instance et de 1500 euros au titre de l’instance d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [H] [C] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

Le greffier Le président